ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 เริ่มทำให้จำนวนผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอการเข้าชมโครงการและยืดเวลาการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ในด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้มีการปรับตัวเพื่อรองรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป จากภาวะการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 และการกำหนดมาตรการของภาครัฐ โดยการหันมาทำการตลาดและจัดกิจกรรมผ่านระบบออนไลน์เพิ่มมากขึ้น ในขณะเดียวกัน ผลกระทบที่มีต่อกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการคาดการณ์ตลาดในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2563 ไปในทิศทางที่เป็นลบเพิ่มมากขึ้น และจนถึงปัจจุบันนี้ก็ยังไม่สามารถบอกได้ว่าสถานการณ์ที่เป็นอยู่จะจบหรือสิ้นสุดลงได้เมื่อไหร่
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2562 มีอัตราการขยายตัวค่อนข้างดี เนื่องจากรัฐบาลมีการปรับลดเกณฑ์ในมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ลง (LTV) ขณะเดียวกัน ได้ผลักดันมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มาตลอด ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และลดค่าจดจำนองให้เหลือรายการละ 0.01% ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังออกมาตรการบ้านดีมีดาวน์ ที่รัฐบาลสมทบคืบเงินดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย จำนวน 50,000 บาทต่อราย ซึ่งมาตรการเริ่มตั้งแต่ปลายปี 2562 และสิ้นสุดเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2563 ที่ผ่านมา ทำให้ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ลูกค้ามีการตัดสินใจซื้อที่เร็วขึ้น
ขณะที่ในไตรมาส 1 ปี 2563 แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลบวกจากทั้ง 2 มาตรการ แต่หากจะเทียบกับไตรมาสแรกของปีที่แล้ว ถือว่าไตรมาสแรกของปีนี้ ตลาดโดยรวมแย่กว่าปีก่อน อย่างไรก็ตาม ในส่วนของพฤกษาฯ ยังคงสามารถทำยอดขายได้ใกล้เคียงกับเป้าหมายที่วางไว้ในช่วงต้นปี ภายหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ซึ่งมีผลให้รัฐบาลออกมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส รวมถึงการประกาศใช้พ.ร.ก.ฉุกเฉิน ทำให้การเดินทางเข้ามาเยี่ยมชมโครงการของกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหายไป
"นอกจากนี้ การประกาศปิดห้างสรรพสินค้า และตลาดสด ร้านค้าในพื้นที่ กทม. ได้ส่งผลให้มีพนักงานระดับล่าง และกลุ่มพ่อค้าแม่ค้าต้องหยุดกิจการและขาดรายได้ ส่งผลให้กำลังซื้อของกลุ่มตลาดระดับล่างหายไปจำนวนมาก ขณะเดียวกัน ขอความร่วมมือให้บริษัทเอกชนส่งเสริมให้พนักงานทำงานที่บ้าน "work from home" เพื่อลดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส ส่งผลให้จำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก"
ทั้งนี้ แม้ว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะมีการชะลอตัวลงค่อนข้างมาก จากการหายไปของกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าในตลาดดังกล่าว แต่ก็ยังมีกลุ่มที่อยู่อาศัยบางกลุ่มที่ยังสามารถขยายตัวได้ เช่น คอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในทำเลที่เหมาะแก่การลงทุน และมีผลตอบแทนจากการเช่าที่ดี เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ตลาดหุ้น ตราสารหนี้ รวมถึงอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในกลุ่มสถาบันการเงินให้ผลตอบแทนต่ำ ทำให้กลุ่มนักลงทุนหันมาให้ความสนใจในการลงทุนในภาคอสังหาฯ ในบางทำเลที่ยังสามารถสร้างผลตอบแทนได้ดี ซึ่งในส่วนของพฤกษาฯ คอนโดฯ ระดับราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ภายใต้แบรนด์ "พลัมคอนโด" ในทำเลใกล้มหาวิทยาลัยรังสิต และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ เป็น 2 โครงการที่ได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้านักลงทุนเป็นอย่างดี
เนื่องจากทั้ง 2 ทำเลมีความต้องการ งเช่าของกลุ่มนักศึกษา โดยทั้ง 2 โครงการ มีอัตราการเช่าสูงถึง 70% ขณะที่ผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ 5% (ยิลด์) ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนที่ดีกว่าการลงทุนในกลุ่มหุ้น หรือผลตอบแทนจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก นอกจากนี้ สถาบันการเงินยังให้การสนับสนุนสินเชื่อสำหรับนักลงทุนในอัตราพิเศษ สำหรับซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพ และให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่ดี นอกจากกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านในทำเลศักยภาพที่เหมาะต่อการซื้อเพื่อลงทุนแล้ว กลุ่มตลาดบ้านระดับราคา 5-10 ล้านบาท ก็เป็นอีกหนึ่งกลุ่มสินค้าที่ยังมีอัตราการขยายตัวที่ดี
"คาดว่าตลาดรวมอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้จะหดตัวและติดลบต่อเนื่อง ส่วนจะรุนแรงมากแค่ไหนต้องจับตาดูมาตรการการแก้ปัญหาการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ของภาครัฐที่จะออกมา"
สำหรับแนวทางการปรับตัวของพฤกษาฯ ในช่วงนี้ คือ เน้นการรักษาบริหารจัดการ กระแสเงินสด โดยในไตรมาส 2 นี้ บริษัทจะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่จะเน้นการขายสต๊อกบ้านที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และสต๊อกบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างให้ไวขึ้น เพื่อสร้างรายได้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน ก็มีการจัดแคมเปญการตลาด เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้า ซึ่งแคมเปญ และกิจกรรมการตลาดส่วนใหญ่จะเป็นแคมเปญ Marketing Online เนื่องจากลูกค้าไม่สามารถเดินทางเข้าชมโครงการได้
ขณะเดียวกัน บริษัทได้นำระบบบริหารจัดการในการลดต้นทุนด้านการตลาดและการขายเข้ามาช่วย เพื่อลดค่าใช้จ่ายหรือตัดค่าใช้จ่ายในส่วนที่ไม่จำเป็นออกไป เช่น การลดค่าใช้จ่ายในการจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัยในบางโครงการ แล้วเปลี่ยนมาใช้กล้อง CCTV ในการดูแลความปลอดภัยในโครงการ การปิดทางเข้าและออกโครงการให้เหลือช่องทางเข้าออกเพียง 1 ช่องทางต่อโครงการ ซึ่งเป็นการตอบรับกับนโยบายการป้องกันและควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 ของรัฐบาล ขณะเดียวกัน ก็ยังช่วยลดจำนวนการใช้พนักงานรักษาความปลอดภัยในแต่ละโครงการได้อีกด้วย นอกจากนี้ ยังมีการเปิดประตูเข้าออกภายในโครงการเป็นเวลา ซึ่งก็ช่วยลดต้นทุนในการดูแลด้านความปลอดภัยให้แก่ลูกบ้านได้อีกทาง
"ก่อนหน้านี้ พฤกษาฯ มีการนำระบบออนไลน์เข้ามาใช้ช่วยในการขายและการตลาดค่อนข้างมากอยู่แล้ว โดยลูกค้าที่มีการซื้อขายผ่านระบบออนไลน์ของบริษัท มีสัดส่วนประมาณ 50% ของยอดขายทั้งหมด แต่ในปัจจุบันภายหลังจากที่มีการแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 ทำให้บริษัทให้น้ำหนักกับการขายและการตลาดผ่านระบบออนไลน์มากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะหลังการประกาศ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน ซึ่งส่งผลให้จำนวนลูกค้าที่เข้าเยี่ยมชมโครงการลดลงอย่างมาก ทำให้บริษัทหันมาทำตลาดผ่านระบบออนไลน์ เกือบ 100% ผลักดันให้ในปัจจุบัน บริษัทมีสัดส่วนลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยสูงถึง 80% และจากแนวโน้มดังกล่าว คาดว่าในภาวะการแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 จะสามารถควบคุมได้อย่างเบ็ดเสร็จเด็ดขาดแล้ว แต่พฤกษายังเชื่อว่าสัดส่วนลูกค้าที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของบริษัทจะยังคงมีสัดส่วนอยู่ที่ระดับ 70-80% ซึ่งสอดคล้องต่อแนวโน้มในการทำตลาดในอนาคต" นายปิยะ กล่าว
ในสถานการณ์ปัจจุบัน แนวทางการแก้ปัญหาของผู้ประกอบการทุกราย ต้องเน้นในเรื่องของการรักษาสภาพคล่อง หรือ กระแสเงินสดของบริษัทไว้ให้ดี เพื่อให้รอดพ้นจากภาวะที่เป็นอยู่ ขณะเดียวกัน ก็ต้องติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด ก่อนกำหนดทิศทางของธุรกิจอีกครั้ง ทั้งนี้โดยส่วนตัวแล้วเห็นว่าทิศทางของการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสเริ่มดีขึ้น สังเกตได้จากจำนวนผู้ติดเชื้อที่ไม่ได้มีตัวเลขสูงแบบก้าวกระโดด หากรัฐบาลยังสามารถควบคุมสถานการณ์ และลดจำนวนของผู้ติดเชื้อได้ลงไปเรื่อยๆ หรือสามารถควบคุมสถานการณ์โดยรวมของการแพร่ระบาดได้เร็วขึ้น ก็จะมีโอกาสที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัวได้เร็วขึ้นเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในช่วงนี้สิ่งสำคัญที่ผู้ประกอบการควรทำคือ การประคองตัวให้รอดพ้นจากช่วงภาวะวิกฤตนี้ไปก่อน
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกช่วงเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ ถือว่าตลาดยังสามารถไปได้ เนื่องจากได้รับผลบวกจาก 2 มาตรการรัฐ แต่อย่างไรก็ตาม ภาวะตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ต้องยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความเกี่ยวพันกับการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งหากพิจารณาแล้วเมื่อเทียบกับเศรษฐกิจในช่วงที่แย่หรือว่าปัจจุบัน เศรษฐกิจของประเทศอยู่ในภาวะแย่ยิ่งกว่าช่วงเศรษฐกิจหดตัวในภาวะปกติ ประกอบกับการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ทำให้กลุ่มลูกค้าไม่สามารถออกจากบ้านได้ ซึ่งเป็นการตัดโอกาสของลูกค้าที่จะเข้าไปเยี่ยมชมโครงการ ขณะเดียวกันก็เป็นการตัดกำลังซื้อของลูกค้าไปด้วยในตัว ทำให้กิจกรรมการตลาดต่างๆ ลดลง และหันไปจัดกิจกรรมการตลาด ผ่านระบบออนไลน์มากขึ้น และคาดว่าในเดือนเมษายนนี้ เมื่อรัฐเข้มงวดมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 จะทำให้กิจกรรมทางการตลาดแทบจะเป็น 0% หาสถานการณ์การแพร่ระบาดยังรุนแรงมากขึ้น การทำกิจกรรมทางการตลาดการขาย จะปรับไปสู่ระบบออนไลน์ 100%
"สำหรับการประกาศเคอร์ฟิวของรัฐบาล เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบมากกว่าในช่วงก่อนหน้านี้ เพราะการประกาศเคอร์ฟิวห้ามการเดินทางออกจากที่พักอาศัยในช่วง 22.00-04.00 น. ก็ไม่แตกต่างจากการประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน เพราะการห้ามประชาชนออกจากบ้านในช่วงดังกล่าว ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการขายหรือการตัดสินใจเข้าชมโครงการของลูกค้า เนื่องจากเป็นช่วงปิดทำการอยู่แล้ว แต่ประกาศเคอร์ฟิว อาจมีผลกระทบต่อบางธุรกิจหรือบางอุตสาหกรรมเท่านั้น ส่วนผลกระทบที่จะเกิดกับธุรกิจอสังหาฯ คงไม่มากไปกว่าเดิม"
ในช่วงที่ผ่านมา ยอดขายของบริษัทเกิดจากการขายและการตลาดผ่านระบบออนไลน์เป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นการลงทะเบียน หรือการเข้าชมโครงการผ่านระบบออนไลน์ รวมไปถึงการโอนที่อยู่อาศัยของลูกค้าบางส่วน อย่างไรก็ตาม ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้านั้นยังไม่สามารถดำเนินการผ่านระบบออนไลน์ได้ 100% แต่จะเป็นการดำเนินการผ่านระบบออนไลน์และออฟไลน์ ควบคู่กันไป เนื่องจากในขั้นตอนการจัดการเอกสารยังต้องมีการเซ็นเอกสารประกอบการทำธุรกรรมที่กรมที่ดินด้วย
โมเดล PS เน้นบริหารเงินสด-ชูการตลาดออนไลน์
ดร.เกษรา กล่าวว่า สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2563 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ของปี 2562 ถือว่าในช่วงไตรมาสแรก ตลาดอสังหาฯ ยังสามารถไปได้ดี โดยเฉพาะในช่วงเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ เนื่องจากลูกค้ายังได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และลดค่าจดจำนอง มาตรการโครงการ "บ้านดีมีดาวน์" ทำให้ในช่วงไตรมาสแรกนี้ตลาดยังสามารถไปได้ แต่อย่างไรก็ตาม เทียบตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 และปี 2563 ต้องยอมรับว่าตลาดยังคงติดลบ หรือหากเทียบปีต่อปีแนวโน้มก็ยังคงติดลบอยู่ ส่วนในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2563 นี้คาดว่าสถานการณ์จะแย่หนักกว่าเดิม ส่วนจากแย่หรือติดลบมากกว่าช่วงที่ผ่านมามากน้อยเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับการควบคุมและลดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสของรัฐบาล ว่า จะสามารถควบคุมได้รวดเร็วมากน้อยแค่ไหน ซึ่งในส่วนนี้ยังคงต้องจับตาดูสถานการณ์กันต่อไป
สำหรับแนวทางในการปรับตัวของเสนาฯ ในปัจจุบัน ซึ่งเป็นภาวะที่ยังไม่สามารถดำเนินกิจกรรมการตลาดแบบออฟไลน์ได้ เสนาฯ ได้มีการตั้งศูนย์ Covid-19 เพื่อเข้ามาดูแลลูกค้า พนักงานและสังคมในทุกมิติ ขณะเดียวกัน ในด้านการตลาดนั้นเพื่อให้ลูกค้ามีความสะดวก และช่วยลูกค้า บริษัทได้ลดเงื่อนไขเพื่อช่วยเหลือลูกค้า ให้ลูกค้าสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เช่น การจัดแคมเปญอยู่ฟรีจนจบ Covid-19 โดยเปิดให้ลูกค้ากลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง สามารถเข้าอยู่ในโครงการ ฟรีโดยไม่ต้องเสียค่าผ่อน ซึ่งแคมเปญนี้คาดว่าจะจบประมาณไตรมาส 3 ของปี
"การตั้งศูนย์ Covid-19 เพื่อดูแลลูกค้าและพนักงานในทุกมิติ รวมถึงการดูแลสังคมในช่วงที่ไม่สามารถทำการตลาด งแบบออฟไลน์ได้นี้ ศูนย์ Covid-19 ได้มีการให้บริษัทที่ดูแลนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร นิติบุคคลคอนโดมิเนียม เข้าไปดูแลลูกค้าตั้งแต่ในเรื่องของการตรวจโรคให้แก่ลูกค้า การเฝ้าระวัง ช่วยเหลือลูกค้าในโครงการให้ความรู้เกี่ยวกับการแพร่ระบาดของเชื้อ Covid-19 ส่วนในการดูแลด้านสังคมนั้น ที่ผ่านมา เสนาฯ ได้บริจาคเงินช่วยเหลือโรงพยาบาลรามาธิบดี และในช่วงที่พนักงานไม่สามารถทำตลาดได้ ซึ่งเป็นช่วงที่ว่างก็ส่งเสริมให้พนักงานช่วยกันทำหน้ากากอนามัย เพื่อบริจาคให้แก่โรงพยาบาลด้วย" ดร.เกษรา กล่าว
