ไนท์แฟรงค์ฯ เผยแนวโน้มตลาดออฟฟิศเช่ายังเติบโตได้ แม้ใกล้จุดอิ่มตัว หลังพบดีมานด์เริ่มหดตัวเมื่อต้องเผชิญภาวะเศรษฐกิจผันผวน-ชะลอตัวหนัก ส่งผลผู้เช่าระมัดระวังและเลือกอยู่สำนักงานเดิมมากขึ้น แม้ความต้องการสำนักงานที่มีคุณภาพมากขึ้นก็ตาม ระบุหากปี 63-66 ออฟฟิศเช่าก่อสร้างเสร็จและทยอยเข้าสู่ตลาด จะทำซัปพลายรวมพุ่งกระฉูด หวั่นหากดีมานด์ยังลดลงต่ออาจเห็นการส่งมอบโครงการที่ล่าช้าลง เหตุผู้ประกอบการชะลอรับมอบอาคารรอดีมานด์ขยายตัวในปีถัดไป ชี้กฎหมายภาษีทรัพย์สินใหม่และการเติบโตของอาคารเกรด C ต่ำ อาจทำให้เจ้าของอาคารต้องรีโนเวตอาคารใหม่ ดึงดีมานด์และอัปค่าเช่าเพิ่ม คาดการแข่งขันเริ่มรุนแรงทั้งด้านราคาค่าเช่าและสิ่งตอบแทน
“หากลองมองย้อนกลับไปดูการเติบโตของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯจะเห็นว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะพบว่าความต้องการพื้นที่สำนักงานเช่ามีปริมาณมากกว่าซัปพลาย 100,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) และราคาค่าเช่าในพื้นที่ย่านไพรม์พุ่งสูงขึ้นกว่า 50% ทัดเทียมกับตลาดสำนักงานหลายๆ เมืองอย่าง ชิคาโก มาดริด และเมลเบิร์น” “มาร์คัส เบอร์เทนชอว์” กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด วิเคราะห์ถึงภาพรวมตลาดสำนักงานเช่า กทม.ในอดีต
ทั้งนี้ หลายบริษัทมีการเปลี่ยนแปลงในช่วงนี้ แต่ละบริษัทเริ่มใส่ใจบุคลากรของพวกเขามากขึ้น ซึ่งมันมีอิทธิพลต่อความต้องการพื้นที่สำนักงาน ซึ่งสำนักงานไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่ที่จำเป็นและมีต้นทุนอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นเครื่องมือเชิงกลยุทธ์ที่สามารถลงทุนเพื่อรักษาและดึงดูดบุคลากรที่มีทักษะความสามารถใหม่ๆ ได้ ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานปรับลดลงในตลาดอาคารเกรด C ในขณะที่อาคารเกรดอื่นๆ ปรับขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอาคารเกรด A ที่มีอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นจาก 84% เป็น 94% แม้ว่าราคาค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นก็ตาม
อย่างไรก็ตาม การเติบโตนั้นได้เริ่มส่งสัญญาณการชะลอตัวลง โดยการเริ่มต้นของปี 2563 ด้วยการเผชิญหน้ากับการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งจะเป็นกรณีศึกษาให้แก่นักเศรษฐศาสตร์ในอนาคต และมันเป็นความท้าทายอย่างมากสำหรับผู้เช่า ณ เวลานี้
ทำให้ในหลายๆ เขตพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาด มีนโยบายทำงานที่บ้านจะช่วยให้ทำงานได้โดยไม่ต้องเดินทางไปที่ทำงาน อย่างไรก็ตาม นี่ยังคงเป็นปัญหาสำหรับคนทำงานบางส่วน เพราะไม่ใช่แค่สิ่งกวนใจในบ้านที่ทำให้ประสิทธิภาพการทำงานลดลงเพียงอย่างเดียว แต่ความท้าทายในการบริหารทีมงานยังคงเป็นปัญหาเนื่องจากระบบที่ถูกนำมาทดแทนการติดต่อแบบเห็นหน้ากันยังไร้ประสิทธิภาพ หากบริษัทสามารถแก้ไขปัญหาเหล่านี้ได้ มันอาจสามารถเปลี่ยนทัศนคติขององค์กรที่มีต่อการทำงานที่บ้านได้ อย่างไรก็ตาม มันยังไม่สามารถทดแทนความเชื่อมั่น การมีส่วนร่วม และความรับผิดชอบที่ได้จากการทำงานร่วมกันกับเพื่อนร่วมงาน
“เราคาดว่าการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนของการแพร่ระบาดนี้จะชะลอความต้องการด้านพื้นที่สำนักงานในระยะสั้น แต่หากการรักษาทางการแพทย์ดีขึ้น จึงไม่น่าจะส่งผลกระทบระยะยาวต่อความต้องการด้านพื้นที่สำนักงาน” นายมาร์คัส กล่าว
นายมาร์คัส กล่าวว่า จากผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ณ สิ้นปีเศรษฐกิจไทยอยู่ในระดับต่ำ ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดประมาณการอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ปี 2562 จากเดิมที่ 2.8% ลดลงไปที่ 2.5% เปรียบเทียบกับปี 2561 จีดีพีขยายตัวขึ้น 4.1% ธนาคารคาดการณ์ว่า อัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ที่ระดับ 0.8% ซึ่งต่ำกว่าระดับเป้าหมายที่ตั้งไว้ 1-3%
โดยอัตราเงินเฟ้อถูกปรับลดลงถึง 2 ครั้งในปีเดียวกัน โดยลดลงไปสู่ระดับต่ำที่ 1.25% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง อย่างไรก็ตาม ค่าเงินบาทได้แตะระดับ 29.91 ต่อดอลลาร์สหรัฐ ณ สิ้นปี 2562 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 6 ปี เงินบาทที่แข็งตัวเป็นพิเศษนั้นส่งผลกระทบเชิงลบอย่างชัดเจนต่อภาคการส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งทั้ง 2 ภาคนี้เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลักของประเทศ ภาคการส่งออกถูกคาดการณ์ว่าจะลดลงไป 3.3% ในปีนี้ ซึ่งต่ำกว่าการเติบโตที่ 6.7% ในปีก่อน อย่างไรก็ตาม ยังคงมีสัญญาณดีที่แสดงให้เห็นถึงเศรษฐกิจที่จะแข็งแกร่งขึ้นในปี 2563 ภาคการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่การใช้จ่ายของภาครัฐอาจใช้จ่ายได้เร็วขึ้นเพราะมีการยืนยันเรื่องเงินงบประมาณเศรษฐกิจประจำปี 2563 ในไม่กี่เดือนข้างหน้า การลงทุนของภาครัฐคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 6.3% หากเทียบกับ 1.7% ในปี 2562
นายมาร์คัส กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 อุปทานของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 52,085 ตร.ม. รวมทั้งหมดเป็น 5,124,415 ตร.ม. อุปทานสะสมปรับเพิ่มขึ้น 1.0% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 2.2% เมื่อเทียบปีต่อปี นี่นับเป็นปริมาณการเพิ่มขึ้นครั้งยิ่งใหญ่ที่สุดของอุปทานต่อไตรมาสนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2560 มีอาคารห 1 แห่งเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยเพิ่มพื้นที่ให้แก่อุปทานอีก 27,555 ตร.ม. และอาคารสร้างแล้วเสร็จอีกแห่งหนึ่งตั้งอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจทำให้เพิ่มพื้นที่อุปทานอีก 24,830 ตร.ม. และไม่มีย้ายออกจากอาคารเก่าในไตรมาสนี้ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาอุปทานได้เพิ่มเข้ามาในอัตรา 23,353 ตร.ม. ต่อไตรมาส
คาดว่าตลอดทั้งปีมีอุปทานเพิ่มขึ้น 108,175 ตร.ม. เพิ่มขึ้นมาอย่างเห็นได้ชัดจากปีที่แล้วซึ่งเป็นปีที่มีอุปทานเพิ่มเข้ามาน้อยเพียง 17,432 ตร.ม. แม้ว่าในปี 2561 จะมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามา 154,443 ตร.ม. แต่ก็มีการย้ายออกในสัดส่วนที่เท่ากัน ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงโดยรวมเพียงเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบกันกับในปี 2562 ตลาดมีพื้นที่เพิ่มเข้ามา 125,175 ตร.ม. และมีการย้ายออกจากอาคารเพียง 17,000 ตร.ม. การเติบโตของอุปทานในปีนี้จึงสูงกว่าอัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยต่อปีที่ 93,411 ตร.ม. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้ ในปี 2563 คาดว่าจะมีโครงการใหม่ 10 แห่งที่จะสร้างแล้วเสร็จ พื้นที่รวม 210,868 ตร.ม.เข้าสู่ตลาด โดยอาคารใหม่ 6 แห่งตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ จากปี 2563-2566 ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ คาดว่าจะเติบโตขึ้นประมาณ 1,236,069 ตร.ม. หรือมีจำนวนเฉลี่ยที่ 309,017 ตร.ม.ต่อปี (คำนวณจากส่วนที่เพิ่มเข้ามาและไม่นับส่วนที่ย้ายออก) เมื่อเปรียบเทียบกันกับช่วงปี 2558-2562 มีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาดในอัตรา 138,911 ตร.ม.ต่อปี ปัจจุบันอุปทานมีจำนวนประมาณ 5.1 ล้าน ตร.ม. และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงถึง 6.3 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 2566 ซึ่งจะเป็นการเพิ่มเข้ามามากถึง 20%
ปริมาณอาคารที่ผู้เช่าย้ายออกมีมากขึ้นเนื่องจากการแก้ไขภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ที่เริ่มบังคับใช้ในปี 2563 ส่วนอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ การแก้ไขอัตราภาษีจะเพิ่มจาก 0.3% ไปยังจุดสูงสุดที่ 1.2% ตามมูลค่าการประเมินจากรัฐบาล ซึ่งจะเข้ามาแทนที่ภาษีครัวเรือนและภาษีที่ดินในปัจจุบัน ซึ่งอยู่ที่ 12.5% ตามมูลค่าการเช่าต่อปี ภาษีใหม่นี้จะสร้างภาระที่หนักขึ้นให้แก่อาคารที่มีคุณภาพหรือประสิทธิภาพไม่สูงนักที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ย่านไพรม์ ซึ่งอาจกลายเป็นแรงจูงใจให้เจ้าของอาคารต่างๆ ดังกล่าวปรับปรุงอาคารของพวกเขา
นายมาร์คัส กล่าวว่า การเช่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นเป็น 71,115 ตร.ม. จากเดิม 56,504 ตร.ม. ในไตรมาสก่อน แสดงให้เห็นถึงอัตราการเติบโตต่อไตรมาสอยู่ที่ 3% ซึ่งทำให้ระดับการครอบครองสูงกว่าค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสในช่วง 10 ปีที่จำนวน 65,478 ตร.ม.เป็นครั้งแรกในปี 2562 โดยตลอดทั้งปี 2562 อัตราการครอบครองมีจำนวนอยู่ที่ 222,372 ตร.ม. ลดลงติดต่อกันเป็นปีที่ 2 จากระดับสูงสุดในปี 2560 ที่มีปริมาณต่ำกว่าค่าเฉลี่ยต่อปีจากในช่วง 10 ปีที่จำนวน 261,912 ตร.ม.
สำหรับในไตรมาสนี้ การครอบครองพื้นที่ใหม่คิดเป็นจำนวน 19% ของอุปทานทั้งหมด ซึ่งลดลงไป 17% ไตรมาสต่อไตรมาส ตัวเลขจากทั้งปีสะท้อนให้เห็นถึงการครอบครองที่ลดลงของอุปทานพื้นที่ใหม่ที่คิดเป็นส่วนเปอร์เซ็นต์ของอัตราการครอบครองรวม ซึ่งปรับลดลงไปที่ 22% จาก 37% ในปี 2561 ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาผู้เช่าต้องการที่จะเช่าอาคารที่มีคุณภาพดีขึ้นเพราะได้ประสบการณ์ที่ดีกว่า อาคารใหม่หรืออาคารตกแต่งใหม่มักจะตรงเกณฑ์ความต้องการต่างๆ และมักสามารถดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่าอาคารที่เก่ากว่า ในช่วงนี้อัตราการครอบครองที่สูงขึ้นสอดคล้องกันกับการเพิ่มขึ้นของการครอบครองพื้นที่ใหม่และพื้นที่ตกแต่งใหม่ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการด้านอาคารชนิดดังกล่าวได้กลายเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเช่าพื้นที่ ค่าเฉลี่ย 33% ของการครอบครองในปี 2558 เป็นต้นมา เป็นส่วนหนึ่งมาจากพื้นที่ใหม่และพื้นที่ตกแต่งใหม่ เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงปี 2553-2557 ที่มีเพียง 13% สำหรับการชะลอตัวลงของสภาวะเศรษฐกิจในปีนี้อาจทำให้ผู้เช่าในปัจจุบันและอนาคตต้องรอบคอบเรื่องการโยกย้ายสำนักงานหรือแผนการขยายบริษัท ส่งผลให้สัดส่วนการครอบครองลดลงในอาคารใหม่และอัตราการครอบครองโดยรวม
อย่างไรก็ตาม การดูดซับสุทธิปรับเพิ่มขึ้นเป็น 33,470 ตร.ม. จากเดิมที่ 27,324 ตร.ม.ในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ผลลัพธ์ที่ได้คือการเติบโตด้านพื้นที่ครอบครองรวมจำนวน 4,661,614 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.7% ไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 1.2% ปีต่อปี โดยตลอดทั้งปีการดูดซับสุทธิเชิงบวกเพิ่มพื้นที่ครอบครองรวมจำนวน 55,472 ตร.ม. ซึ่งปรับตัวขึ้นจาก -13,736 ตร.ม.ในปี 2561 ตามข้อมูลที่กล่าวไว้ช่วงต้นความต้องการด้านอุปทานใหม่ได้กลายเป็นแรงขับเคลื่อนความต้องการ ทั้งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งระหว่างการดูดซับสุทธิและการเปลี่ยนแปลงด้านอุปทานสุทธิ ซึ่งสามารถอธิบายถึงระดับการดูดซับสุทธิของปีนี้ที่ปรับตัวขึ้นเนื่องจากมีความสอดคล้องต่อการเพิ่มขึ้นของอุปทานทั้งหมดได้
จากปี 2555-2559 การดูดซับสุทธิมีจำนวนมากกว่าการเปลี่ยนแปลงด้านอุปทานสุทธิโดยมีค่าความต่างที่แคบลงเรื่อยๆ ในปี 2560 สถานการณ์เกิดขึ้นในทางกลับกันและยังคงมีแนวโน้มนี้เกิดขึ้นตลอดปี 2562 หากกล่าวอีกนัยหนึ่งคือการเพิ่มขึ้นของอุปทานสอดคล้องต่อการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ครอบครองรวมในปริมาณที่น้อยกว่า ซึ่งชี้ให้เห็นว่าแม้ว่าอุปสงค์ต่อปีจะมีค่าบวก แต่ก็ยังมีปริมาณต่ำกว่าอุปทานในปีนี้
ทั้งนี้ อัตราการครอบครองลดลงเล็กน้อยที่ 91% จากเดิม 91.2% ในไตรมาสก่อน ซึ่งลดลงไป 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 0.8% ปีต่อปี แม้จะเห็นแบบแผนการลดลงในช่วงที่ผ่านมานี้ อัตราในปัจจุบันยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยของช่วง 10 ปีที่ 89.9% อัตราการครอบครองปรับเพิ่มขึ้น 0.6% เป็น 93.6% ในไตรมาสนี้สำหรับอาคารเกรด A ในขณะที่อาคารเกรด B ยังทรงตัวอยู่ที่ 93% และอาคารเกรด C ปรับลดลงไป 1.6% อัตราการครอบครองในปัจจุบันสำหรับอาคารเกรด A และ B นั้นยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยของช่วง 10 ปีที่ 90.9% และ 91.2% ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม สำหรับอาคารเกรด C มีอัตราการครอบครองอยู่ที่ 85.9% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 87.4% จากในช่วงเดียวกันนี้ สำหรับอัตราการครอบครอง ปรับลดลงไปทั่วทั้งตลาดแต่เท่ากัน โดยอาคารเกรด B ปรับลดลงน้อยที่สุดเพียง 0.1% ปีต่อปี รองลงมาคืออาคารเกรด A ลดลงไป 1.1% และ 2.0% ในอาคารเกรด C
สำหรับอัตราการครอบครองในย่านศูนย์กลางธุรกิจไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในไตรมาสนี้ การเพิ่มขึ้นสูงสุดคือ 0.6% ไตรมาสต่อไตรมาสในพื้นที่สำนักงานบนถนนวิทยุ ในขณะที่พื้นที่ที่ลดลงมากที่สุดคือเขตอโศก-พร้อมพงษ์ อยู่ที่ 0.1% ไตรมาสต่อไตรมาส ส่วนอัตราครอบครองบนถนนวิทยุและเขตอโศก-พร้อมพงษ์เพิ่มขึ้นเป็นประจำทุกปี แต่กลับมีการปรับลดลงในเขตเพลินจิต-ชิดลม และเขตสีลม-สาทร ทางด้านพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลงกว่าพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ แม้ว่าการครอบครองพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้น 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส ในเขตพระราม 9-รัชดาภิเษก และ 0.1% ไตรมาสต่อไตรมาสในเขตบางนา ส่วนพื้นที่อื่นกลับปรับตัวลดลงเป็นประจำทุกปี
นายมาร์คัส กล่าวว่า ราคาค่าเช่าเฉลี่ยที่ปรับเพิ่มขึ้นเพียง 1 บาทเป็น 788 บาท/ตร.ม./เดือน ในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 โดยตลอดในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3.9% ต่อปี สำหรับในช่วง 5 ปีค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 4.7% ต่อปี ซึ่งชี้ให้เห็นถึงช่วงการเติบโตล่าสุดในตลาดสำนักงาน ในปีนี้ค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 2.3% ปีต่อไปเท่านั้น
หากแบ่งตามเกรดอาคาร ค่าเช่าอาคารเกรด A ปรับเพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้เป็น 1,135 บาท จากเดิมที่ 1,129 บาทในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยอาคารเกรด B ปรับลดลงเป็น 811 บาท จากเดิม 813 บาท และอาคารเกรด C ลดลงเป็น 489 บาท จากเดิมที่ 493 บาท ซึ่งต่อปีราคาค่าเช่าของอาคารเกรด A จะปรับเพิ่มขึ้น 1.1% ปีต่อปี อาคารเกรด B ปรับเพิ่มขึ้น 0.9% ในขณะที่อาคารเกรด C ปรับลดลงไป 1% อาคารเกรด C มีการเติบโตค่อนข้างน้อยหากเทียบกับอาคารเกรดอื่นๆ เมื่อพิจารณาจากค่าเช่าที่ลดลงใน 3 ไตรมาสติดต่อกันและการลดลงของอัตราการครอบครองอยู่ที่ 2% ปีต่อปี
สำหรับในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ทุกพื้นที่มีการเติบโตด้านค่าเช่าต่อไตรมาสยกเว้นในเขตเพลินจิต-ชิดลม ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยในพื้นที่นี้ปรับลดลงไป 1.6% จากไตรมาส 3 ปี 2562 พื้นที่ทั้งหมดแสดงการเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบปีต่อปี นำโดยพื้นที่บนถนนวิทยุและเขตสีลม- สาทรที่ 6.3% และ 5.8% ตามลำดับ สำหรับพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีเพียงพื้นที่เขตพระราม 9-รัชดาภิเษกที่แสดงการเติบโตของค่าเช่าต่อไตรมาสและต่อปี โดยเพิ่มขึ้นที่ 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 4.9% ปีต่อปี นักลงทุนและผู้เช่าชาวต่างชาติโดยเฉพาะจากจีนให้ความสนใจในพื้นที่นี้เป็นอย่างมาก เนื่องจากมีสถานที่และสิ่งอำนวยความสะดวก ร้านอาหาร และร้านค้าเปิดให้บริการอยู่มากมายในพื้นที่นี้ รวมถึงสถานทูตจีนที่ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกัน การเพิ่มขึ้นของโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ได้เปลี่ยนแปลงพื้นที่เขตนี้เป็นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
“หากลองมองย้อนกลับไปดูการเติบโตของตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯจะเห็นว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะพบว่าความต้องการพื้นที่สำนักงานเช่ามีปริมาณมากกว่าซัปพลาย 100,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) และราคาค่าเช่าในพื้นที่ย่านไพรม์พุ่งสูงขึ้นกว่า 50% ทัดเทียมกับตลาดสำนักงานหลายๆ เมืองอย่าง ชิคาโก มาดริด และเมลเบิร์น” “มาร์คัส เบอร์เทนชอว์” กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด วิเคราะห์ถึงภาพรวมตลาดสำนักงานเช่า กทม.ในอดีต
ทั้งนี้ หลายบริษัทมีการเปลี่ยนแปลงในช่วงนี้ แต่ละบริษัทเริ่มใส่ใจบุคลากรของพวกเขามากขึ้น ซึ่งมันมีอิทธิพลต่อความต้องการพื้นที่สำนักงาน ซึ่งสำนักงานไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่ที่จำเป็นและมีต้นทุนอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นเครื่องมือเชิงกลยุทธ์ที่สามารถลงทุนเพื่อรักษาและดึงดูดบุคลากรที่มีทักษะความสามารถใหม่ๆ ได้ ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานปรับลดลงในตลาดอาคารเกรด C ในขณะที่อาคารเกรดอื่นๆ ปรับขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอาคารเกรด A ที่มีอัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นจาก 84% เป็น 94% แม้ว่าราคาค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นก็ตาม
อย่างไรก็ตาม การเติบโตนั้นได้เริ่มส่งสัญญาณการชะลอตัวลง โดยการเริ่มต้นของปี 2563 ด้วยการเผชิญหน้ากับการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งจะเป็นกรณีศึกษาให้แก่นักเศรษฐศาสตร์ในอนาคต และมันเป็นความท้าทายอย่างมากสำหรับผู้เช่า ณ เวลานี้
ทำให้ในหลายๆ เขตพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาด มีนโยบายทำงานที่บ้านจะช่วยให้ทำงานได้โดยไม่ต้องเดินทางไปที่ทำงาน อย่างไรก็ตาม นี่ยังคงเป็นปัญหาสำหรับคนทำงานบางส่วน เพราะไม่ใช่แค่สิ่งกวนใจในบ้านที่ทำให้ประสิทธิภาพการทำงานลดลงเพียงอย่างเดียว แต่ความท้าทายในการบริหารทีมงานยังคงเป็นปัญหาเนื่องจากระบบที่ถูกนำมาทดแทนการติดต่อแบบเห็นหน้ากันยังไร้ประสิทธิภาพ หากบริษัทสามารถแก้ไขปัญหาเหล่านี้ได้ มันอาจสามารถเปลี่ยนทัศนคติขององค์กรที่มีต่อการทำงานที่บ้านได้ อย่างไรก็ตาม มันยังไม่สามารถทดแทนความเชื่อมั่น การมีส่วนร่วม และความรับผิดชอบที่ได้จากการทำงานร่วมกันกับเพื่อนร่วมงาน
“เราคาดว่าการหยุดชะงักทางเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนของการแพร่ระบาดนี้จะชะลอความต้องการด้านพื้นที่สำนักงานในระยะสั้น แต่หากการรักษาทางการแพทย์ดีขึ้น จึงไม่น่าจะส่งผลกระทบระยะยาวต่อความต้องการด้านพื้นที่สำนักงาน” นายมาร์คัส กล่าว
นายมาร์คัส กล่าวว่า จากผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ณ สิ้นปีเศรษฐกิจไทยอยู่ในระดับต่ำ ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดประมาณการอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ปี 2562 จากเดิมที่ 2.8% ลดลงไปที่ 2.5% เปรียบเทียบกับปี 2561 จีดีพีขยายตัวขึ้น 4.1% ธนาคารคาดการณ์ว่า อัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ที่ระดับ 0.8% ซึ่งต่ำกว่าระดับเป้าหมายที่ตั้งไว้ 1-3%
โดยอัตราเงินเฟ้อถูกปรับลดลงถึง 2 ครั้งในปีเดียวกัน โดยลดลงไปสู่ระดับต่ำที่ 1.25% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง อย่างไรก็ตาม ค่าเงินบาทได้แตะระดับ 29.91 ต่อดอลลาร์สหรัฐ ณ สิ้นปี 2562 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 6 ปี เงินบาทที่แข็งตัวเป็นพิเศษนั้นส่งผลกระทบเชิงลบอย่างชัดเจนต่อภาคการส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งทั้ง 2 ภาคนี้เป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลักของประเทศ ภาคการส่งออกถูกคาดการณ์ว่าจะลดลงไป 3.3% ในปีนี้ ซึ่งต่ำกว่าการเติบโตที่ 6.7% ในปีก่อน อย่างไรก็ตาม ยังคงมีสัญญาณดีที่แสดงให้เห็นถึงเศรษฐกิจที่จะแข็งแกร่งขึ้นในปี 2563 ภาคการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 และคาดว่าจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่การใช้จ่ายของภาครัฐอาจใช้จ่ายได้เร็วขึ้นเพราะมีการยืนยันเรื่องเงินงบประมาณเศรษฐกิจประจำปี 2563 ในไม่กี่เดือนข้างหน้า การลงทุนของภาครัฐคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 6.3% หากเทียบกับ 1.7% ในปี 2562
นายมาร์คัส กล่าวว่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 อุปทานของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 52,085 ตร.ม. รวมทั้งหมดเป็น 5,124,415 ตร.ม. อุปทานสะสมปรับเพิ่มขึ้น 1.0% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 2.2% เมื่อเทียบปีต่อปี นี่นับเป็นปริมาณการเพิ่มขึ้นครั้งยิ่งใหญ่ที่สุดของอุปทานต่อไตรมาสนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2560 มีอาคารห 1 แห่งเพิ่มเข้ามาในย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยเพิ่มพื้นที่ให้แก่อุปทานอีก 27,555 ตร.ม. และอาคารสร้างแล้วเสร็จอีกแห่งหนึ่งตั้งอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจทำให้เพิ่มพื้นที่อุปทานอีก 24,830 ตร.ม. และไม่มีย้ายออกจากอาคารเก่าในไตรมาสนี้ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาอุปทานได้เพิ่มเข้ามาในอัตรา 23,353 ตร.ม. ต่อไตรมาส
คาดว่าตลอดทั้งปีมีอุปทานเพิ่มขึ้น 108,175 ตร.ม. เพิ่มขึ้นมาอย่างเห็นได้ชัดจากปีที่แล้วซึ่งเป็นปีที่มีอุปทานเพิ่มเข้ามาน้อยเพียง 17,432 ตร.ม. แม้ว่าในปี 2561 จะมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามา 154,443 ตร.ม. แต่ก็มีการย้ายออกในสัดส่วนที่เท่ากัน ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงโดยรวมเพียงเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบกันกับในปี 2562 ตลาดมีพื้นที่เพิ่มเข้ามา 125,175 ตร.ม. และมีการย้ายออกจากอาคารเพียง 17,000 ตร.ม. การเติบโตของอุปทานในปีนี้จึงสูงกว่าอัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยต่อปีที่ 93,411 ตร.ม. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้ ในปี 2563 คาดว่าจะมีโครงการใหม่ 10 แห่งที่จะสร้างแล้วเสร็จ พื้นที่รวม 210,868 ตร.ม.เข้าสู่ตลาด โดยอาคารใหม่ 6 แห่งตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ จากปี 2563-2566 ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ คาดว่าจะเติบโตขึ้นประมาณ 1,236,069 ตร.ม. หรือมีจำนวนเฉลี่ยที่ 309,017 ตร.ม.ต่อปี (คำนวณจากส่วนที่เพิ่มเข้ามาและไม่นับส่วนที่ย้ายออก) เมื่อเปรียบเทียบกันกับช่วงปี 2558-2562 มีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาดในอัตรา 138,911 ตร.ม.ต่อปี ปัจจุบันอุปทานมีจำนวนประมาณ 5.1 ล้าน ตร.ม. และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงถึง 6.3 ล้าน ตร.ม. ภายในปี 2566 ซึ่งจะเป็นการเพิ่มเข้ามามากถึง 20%
ปริมาณอาคารที่ผู้เช่าย้ายออกมีมากขึ้นเนื่องจากการแก้ไขภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ที่เริ่มบังคับใช้ในปี 2563 ส่วนอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ การแก้ไขอัตราภาษีจะเพิ่มจาก 0.3% ไปยังจุดสูงสุดที่ 1.2% ตามมูลค่าการประเมินจากรัฐบาล ซึ่งจะเข้ามาแทนที่ภาษีครัวเรือนและภาษีที่ดินในปัจจุบัน ซึ่งอยู่ที่ 12.5% ตามมูลค่าการเช่าต่อปี ภาษีใหม่นี้จะสร้างภาระที่หนักขึ้นให้แก่อาคารที่มีคุณภาพหรือประสิทธิภาพไม่สูงนักที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ย่านไพรม์ ซึ่งอาจกลายเป็นแรงจูงใจให้เจ้าของอาคารต่างๆ ดังกล่าวปรับปรุงอาคารของพวกเขา
นายมาร์คัส กล่าวว่า การเช่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราการครอบครองเพิ่มขึ้นเป็น 71,115 ตร.ม. จากเดิม 56,504 ตร.ม. ในไตรมาสก่อน แสดงให้เห็นถึงอัตราการเติบโตต่อไตรมาสอยู่ที่ 3% ซึ่งทำให้ระดับการครอบครองสูงกว่าค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสในช่วง 10 ปีที่จำนวน 65,478 ตร.ม.เป็นครั้งแรกในปี 2562 โดยตลอดทั้งปี 2562 อัตราการครอบครองมีจำนวนอยู่ที่ 222,372 ตร.ม. ลดลงติดต่อกันเป็นปีที่ 2 จากระดับสูงสุดในปี 2560 ที่มีปริมาณต่ำกว่าค่าเฉลี่ยต่อปีจากในช่วง 10 ปีที่จำนวน 261,912 ตร.ม.
สำหรับในไตรมาสนี้ การครอบครองพื้นที่ใหม่คิดเป็นจำนวน 19% ของอุปทานทั้งหมด ซึ่งลดลงไป 17% ไตรมาสต่อไตรมาส ตัวเลขจากทั้งปีสะท้อนให้เห็นถึงการครอบครองที่ลดลงของอุปทานพื้นที่ใหม่ที่คิดเป็นส่วนเปอร์เซ็นต์ของอัตราการครอบครองรวม ซึ่งปรับลดลงไปที่ 22% จาก 37% ในปี 2561 ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาผู้เช่าต้องการที่จะเช่าอาคารที่มีคุณภาพดีขึ้นเพราะได้ประสบการณ์ที่ดีกว่า อาคารใหม่หรืออาคารตกแต่งใหม่มักจะตรงเกณฑ์ความต้องการต่างๆ และมักสามารถดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่าอาคารที่เก่ากว่า ในช่วงนี้อัตราการครอบครองที่สูงขึ้นสอดคล้องกันกับการเพิ่มขึ้นของการครอบครองพื้นที่ใหม่และพื้นที่ตกแต่งใหม่ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการด้านอาคารชนิดดังกล่าวได้กลายเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเช่าพื้นที่ ค่าเฉลี่ย 33% ของการครอบครองในปี 2558 เป็นต้นมา เป็นส่วนหนึ่งมาจากพื้นที่ใหม่และพื้นที่ตกแต่งใหม่ เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงปี 2553-2557 ที่มีเพียง 13% สำหรับการชะลอตัวลงของสภาวะเศรษฐกิจในปีนี้อาจทำให้ผู้เช่าในปัจจุบันและอนาคตต้องรอบคอบเรื่องการโยกย้ายสำนักงานหรือแผนการขยายบริษัท ส่งผลให้สัดส่วนการครอบครองลดลงในอาคารใหม่และอัตราการครอบครองโดยรวม
อย่างไรก็ตาม การดูดซับสุทธิปรับเพิ่มขึ้นเป็น 33,470 ตร.ม. จากเดิมที่ 27,324 ตร.ม.ในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ผลลัพธ์ที่ได้คือการเติบโตด้านพื้นที่ครอบครองรวมจำนวน 4,661,614 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 0.7% ไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 1.2% ปีต่อปี โดยตลอดทั้งปีการดูดซับสุทธิเชิงบวกเพิ่มพื้นที่ครอบครองรวมจำนวน 55,472 ตร.ม. ซึ่งปรับตัวขึ้นจาก -13,736 ตร.ม.ในปี 2561 ตามข้อมูลที่กล่าวไว้ช่วงต้นความต้องการด้านอุปทานใหม่ได้กลายเป็นแรงขับเคลื่อนความต้องการ ทั้งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งระหว่างการดูดซับสุทธิและการเปลี่ยนแปลงด้านอุปทานสุทธิ ซึ่งสามารถอธิบายถึงระดับการดูดซับสุทธิของปีนี้ที่ปรับตัวขึ้นเนื่องจากมีความสอดคล้องต่อการเพิ่มขึ้นของอุปทานทั้งหมดได้
จากปี 2555-2559 การดูดซับสุทธิมีจำนวนมากกว่าการเปลี่ยนแปลงด้านอุปทานสุทธิโดยมีค่าความต่างที่แคบลงเรื่อยๆ ในปี 2560 สถานการณ์เกิดขึ้นในทางกลับกันและยังคงมีแนวโน้มนี้เกิดขึ้นตลอดปี 2562 หากกล่าวอีกนัยหนึ่งคือการเพิ่มขึ้นของอุปทานสอดคล้องต่อการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ครอบครองรวมในปริมาณที่น้อยกว่า ซึ่งชี้ให้เห็นว่าแม้ว่าอุปสงค์ต่อปีจะมีค่าบวก แต่ก็ยังมีปริมาณต่ำกว่าอุปทานในปีนี้
ทั้งนี้ อัตราการครอบครองลดลงเล็กน้อยที่ 91% จากเดิม 91.2% ในไตรมาสก่อน ซึ่งลดลงไป 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 0.8% ปีต่อปี แม้จะเห็นแบบแผนการลดลงในช่วงที่ผ่านมานี้ อัตราในปัจจุบันยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยของช่วง 10 ปีที่ 89.9% อัตราการครอบครองปรับเพิ่มขึ้น 0.6% เป็น 93.6% ในไตรมาสนี้สำหรับอาคารเกรด A ในขณะที่อาคารเกรด B ยังทรงตัวอยู่ที่ 93% และอาคารเกรด C ปรับลดลงไป 1.6% อัตราการครอบครองในปัจจุบันสำหรับอาคารเกรด A และ B นั้นยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยของช่วง 10 ปีที่ 90.9% และ 91.2% ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม สำหรับอาคารเกรด C มีอัตราการครอบครองอยู่ที่ 85.9% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 87.4% จากในช่วงเดียวกันนี้ สำหรับอัตราการครอบครอง ปรับลดลงไปทั่วทั้งตลาดแต่เท่ากัน โดยอาคารเกรด B ปรับลดลงน้อยที่สุดเพียง 0.1% ปีต่อปี รองลงมาคืออาคารเกรด A ลดลงไป 1.1% และ 2.0% ในอาคารเกรด C
สำหรับอัตราการครอบครองในย่านศูนย์กลางธุรกิจไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในไตรมาสนี้ การเพิ่มขึ้นสูงสุดคือ 0.6% ไตรมาสต่อไตรมาสในพื้นที่สำนักงานบนถนนวิทยุ ในขณะที่พื้นที่ที่ลดลงมากที่สุดคือเขตอโศก-พร้อมพงษ์ อยู่ที่ 0.1% ไตรมาสต่อไตรมาส ส่วนอัตราครอบครองบนถนนวิทยุและเขตอโศก-พร้อมพงษ์เพิ่มขึ้นเป็นประจำทุกปี แต่กลับมีการปรับลดลงในเขตเพลินจิต-ชิดลม และเขตสีลม-สาทร ทางด้านพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลงกว่าพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ แม้ว่าการครอบครองพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้น 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส ในเขตพระราม 9-รัชดาภิเษก และ 0.1% ไตรมาสต่อไตรมาสในเขตบางนา ส่วนพื้นที่อื่นกลับปรับตัวลดลงเป็นประจำทุกปี
นายมาร์คัส กล่าวว่า ราคาค่าเช่าเฉลี่ยที่ปรับเพิ่มขึ้นเพียง 1 บาทเป็น 788 บาท/ตร.ม./เดือน ในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 โดยตลอดในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3.9% ต่อปี สำหรับในช่วง 5 ปีค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 4.7% ต่อปี ซึ่งชี้ให้เห็นถึงช่วงการเติบโตล่าสุดในตลาดสำนักงาน ในปีนี้ค่าเช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 2.3% ปีต่อไปเท่านั้น
หากแบ่งตามเกรดอาคาร ค่าเช่าอาคารเกรด A ปรับเพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้เป็น 1,135 บาท จากเดิมที่ 1,129 บาทในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยอาคารเกรด B ปรับลดลงเป็น 811 บาท จากเดิม 813 บาท และอาคารเกรด C ลดลงเป็น 489 บาท จากเดิมที่ 493 บาท ซึ่งต่อปีราคาค่าเช่าของอาคารเกรด A จะปรับเพิ่มขึ้น 1.1% ปีต่อปี อาคารเกรด B ปรับเพิ่มขึ้น 0.9% ในขณะที่อาคารเกรด C ปรับลดลงไป 1% อาคารเกรด C มีการเติบโตค่อนข้างน้อยหากเทียบกับอาคารเกรดอื่นๆ เมื่อพิจารณาจากค่าเช่าที่ลดลงใน 3 ไตรมาสติดต่อกันและการลดลงของอัตราการครอบครองอยู่ที่ 2% ปีต่อปี
สำหรับในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ทุกพื้นที่มีการเติบโตด้านค่าเช่าต่อไตรมาสยกเว้นในเขตเพลินจิต-ชิดลม ราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยในพื้นที่นี้ปรับลดลงไป 1.6% จากไตรมาส 3 ปี 2562 พื้นที่ทั้งหมดแสดงการเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบปีต่อปี นำโดยพื้นที่บนถนนวิทยุและเขตสีลม- สาทรที่ 6.3% และ 5.8% ตามลำดับ สำหรับพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีเพียงพื้นที่เขตพระราม 9-รัชดาภิเษกที่แสดงการเติบโตของค่าเช่าต่อไตรมาสและต่อปี โดยเพิ่มขึ้นที่ 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส และ 4.9% ปีต่อปี นักลงทุนและผู้เช่าชาวต่างชาติโดยเฉพาะจากจีนให้ความสนใจในพื้นที่นี้เป็นอย่างมาก เนื่องจากมีสถานที่และสิ่งอำนวยความสะดวก ร้านอาหาร และร้านค้าเปิดให้บริการอยู่มากมายในพื้นที่นี้ รวมถึงสถานทูตจีนที่ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกัน การเพิ่มขึ้นของโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ได้เปลี่ยนแปลงพื้นที่เขตนี้เป็นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
