คลังหนุนยกระดับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เป็น "ศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ" หวังผลักดันให้เป็น indicator ชี้วัดตลาดอสังหาฯ ไทย ด้านศูนย์ข้อมูลฯ เร่งศึกษาแผนดำเนินงาน คาดแล้วเสร็จภายในปี 64
เมื่อกระทรวงการคลังมีแนวคิดที่จะยกระดับและบทบาทของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ให้เป็น “ศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ” ให้เป็นหน่วยงานในการนำเสนอข้อมูลและบทวิเคราะห์ต่างๆ เพื่อสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องของสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้ภาคเอกชน นักลงทุนในทุกระดับได้รับรู้ข้อมูลอย่างเท่าเทียม เพื่อประโยชน์ในการวางแผนการลงทุนได้ ภาคประชาชนเข้าใจสถานการณ์ที่แท้จริง ไม่ถูกทำให้เข้าใจผิดพลาดและมีข่าวสารที่น่าเชื่อถือ
นายปริญญา พัฒนภักดี ประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ.) กล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เป็นหน่วยงานที่จัดตั้งขึ้นมาตั้งแต่ปี 2547 ซึ่งเห็นว่าในช่วงปี 2539-2542 เกิดปัญหาวิกฤตทางเศรษฐกิจและความตกต่ำอย่างรุนแรงของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะประเทศไทยขาดระบบข้อมูลที่อยู่อาศัยและข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้น และเพื่อเป็นการป้องกันมิให้เกิดวิกฤตหรือลดความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาลักษณะเดียวกันในอนาคต จึงได้จัดตั้ง “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” ขึ้น
ปัจจุบัน ศขอ. มีอายุครบ 15 ปี และย่างเข้าสู่ปีที่ 16 โดยในช่วง 12 ปีแรก ศขอ.มุ่งในเรื่องการรวบรวมและสร้างฐานข้อมูลทั้งด้านสถิติและการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัย เพื่อใช้รายงานสถานการณ์ในแต่ละด้าน และในช่วง 3 ปีหลังคือ ปี 2560-2562 ศขอ. ได้มุ่งเน้นการพัฒนาด้านการวิเคราะห์อย่างบูรณาการจากชุดข้อมูลต่างๆ และได้พัฒนาแบบจำลองเพื่อการคาดการณ์ทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัย
“ต้องการยกระดับและบทบาทของ ศขอ. ให้เป็น “ศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ” ซึ่งการที่จะมีบทบาทการเป็น “แห่งชาติ” นั้น ศขอ. จะทำให้เกิดความจำเป็นต้องพัฒนาเพิ่มเติมในด้านการสร้างความเชื่อมโยงข้อมูลให้เป็น “บิ๊กดาต้า” ซึ่งจะเป็นข้อมูลที่สามารถนำมาใช้วิเคราะห์ได้หลากหลายมิติ และต้องทำหน้าที่เป็นหน่วยงานที่เป็น Benefits Center โดยต้องเอื้อประโยชน์ต่อทุกหน่วยงาน และประชาชนทั่วไปให้ได้รับประโยชน์จากข้อมูลและการวิเคราะห์ของ ศขอ.” นายปริญญา กล่าว
นายปริญญา กล่าวต่อว่า การสร้างรายได้ไม่ใช่สิ่งสำคัญเท่ากับการทำให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องเห็นถึงความสำคัญของข้อมูลที่ ศขอ. พัฒนาขึ้นมา ซึ่งถือว่าเป็นการแสดงถึงคุณภาพของหน่วยงาน เพราะการมีผู้ใช้บริการข้อมูลเป็นจำนวนมากก็จะเป็นเครื่องชี้วัดคุณภาพของข้อมูลและระดับการยอมรับจากหน่วยงานต่างๆ ว่ามีมากหรือน้อยเพียงใด และสิ่งนี้จะเป็น indicator สำคัญในการแสดงถึงการเป็น “ศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ” ได้อย่างเป็นรูปธรรม
ทั้งนี้ ข้อมูลที่พัฒนาต้องพร้อมใช้งานและเป็นที่ต้องการของหน่วยงานต่างๆ เช่น สภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย ธนาคารแห่งประเทศไทย หน่วยงานอื่นๆ และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายคือการให้หน่วยงานที่กล่าวมานี้เข้ามาใช้ข้อมูลของ ศขอ.เป็นหลักในการดำเนินงานของหน่วยงานแต่ละแห่ง และสามารถนำเสนอข้อมูลและงานวิเคราะห์ที่เป็นประโยชน์ต่อหน่วยงานได้แบบ Beyond Expectation หรือเหนือความคาดหวัง อีกด้วย
สำหรับบทบาทของ “ศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ” เพื่อสร้างความยั่งยืนให้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์ ศขอ.ต้องมีกระบวนการทำงานที่ Pro-active และ Beyond Expectation พร้อมที่จะสนับสนุนข้อมูลใน 3 ระดับ ประกอบด้วย ระดับการวางแผนและการตัดสินใจเชิงนโยบาย โดย ศขอ. จะต้องนำเสนอข้อมูลที่เป็นประโยชน์สำหรับใช้ในการวางแผนและการตัดสินใจในเชิงนโยบาย สนับสนุนและส่งเสริมให้คนไทยทุกคนได้มีที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและยั่งยืน สนับสนุนการออกมาตรการและนโยบายทางการเงินและการคลังในการสนับสนุนและส่งเสริมให้เกิดการสร้างที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องต่อความต้องการของประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะบ้านผู้มีรายได้น้อย และสนับสนุนให้เกิดการกระตุ้นกำลังซื้อของประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในทุกระดับ ซึ่งจะเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์และภาพรวมของประเทศให้มีการขยายตัวได้อย่างเหมาะสม
ในระดับภาคอสังหาริมทรัพย์ ศขอ.จะต้องนำเสนอข้อมูลที่เป็นประโยชน์ให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายเล็ก รายกลาง รายใหญ่ อย่างเท่าเทียม เพื่อประโยชน์ในการวางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม และไม่เกิดการลงทุนที่ผิดพลาดจนภาวะ Over-supply ซึ่งหมายความว่า ผู้ประกอบการทุกกลุ่มจะต้องรับทราบข้อมูล เช่น สถานการณ์การตลาด การก่อสร้าง และการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งในระดับภาพรวมและระดับย่าน เพื่อจะได้ใช้ตัดสินใจที่จะลงทุน
ส่วนระดับสังคมและสาธารณะ ศขอ. จะต้องนำเสนอข้อมูลและบทวิเคราะห์ต่างๆ เพื่อสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องของสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนเข้าใจในสถานการณ์ที่แท้จริง และไม่ถูกทำให้เกิดความเข้าใจผิดจากข้อมูลและข่าวสารที่ไม่มีความน่าเชื่อถือ และทำให้เกิดความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์จะมีความมั่นคงและยั่งยืน
ในช่วงที่ผ่านมา ศขอ. ได้นำข้อมูลที่ได้จัดทำขึ้นใช้เพื่อสนับสนุนใน 3 ระดับอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นจากที่มาตรการต่างๆ ของรัฐบาลที่ได้ออกมาตรการในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2562 และให้ผลลัพธ์ที่ดีขึ้น ดังเช่นยอดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 สามารถปรับตัวจากการขยายตัวติดลบถึง -8.4% กลับมาเป็นบวกถึง +2.7% และในปี 2561 ที่ ศขอ. ได้นำเสนอข้อมูลสู่สังคมและสาธารณชน รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดความเข้าใจที่ถูกต้องว่ายังไม่มีสถานการณ์ของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในขณะนั้นแต่อย่างใด และทิศทางในปี 2562 ก็จะไม่มีภาวะฟองสบู่เช่นกัน
สำหรับปี 2563 นี้ ศขอ. จะยังทำหน้าที่ในการให้ข้อมูลทั้ง 3 ระดับ คือ ระดับนโยบายภาคอสังหาริมทรัพย์และสังคมอย่างต่อเนื่อง และการให้ข้อมูลและผลการวิเคราะห์จะตรงกับความต้องการของผู้ใช้ข้อมูลยิ่งขึ้น ในฐานะประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ขอเรียนยืนยันว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะเป็นหน่วยงานกลางสำคัญหลักด้านข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ และจะช่วยสร้างความมั่นคง และยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องส่วนอื่นต่อไป
“ได้มอบหมายให้ ศขอ. ไปทำการศึกษาแนวทางในการยกระดับเป็นศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ ว่าจะต้องมีขั้นตอนอะไรบ้าง ต้องวางระบบในการจัดเก็บข้อมูล เจ้าหน้าที่ ตลอดจนงบประมาณในการดำเนินงาน แล้วนำมาเสนอคณะกรรมการเพื่อพิจารณาต่อไป ที่ผ่านมา ศขอ.เป็นเหมือน indicator ของภาคอสังหาริมทรัพย์ ช่วงก่อนหน้านี้จำนวนซัปพลายในตลาดมีอยู่จำนวนมาก เมื่อศูนย์ข้อมูลออกมาเตือนผู้ประกอบการก็ชะลอการลงทุน รัฐบาลออกมาตรการมาช่วยระบายสต๊อก ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยก็ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดความสมดุลระหว่างดีมานด์และซัปพลาย” นายปริญญา กล่าว
ศขอ.รับลูกเร่งศึกษาแนวทางยกระดับองค์กร
ด้าน นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ.) ยกระดับเป็น “ศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ” จะต้องทำมากกว่าการเก็บรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเหมือนที่ผ่านมา แต่ต้องมีการจัดเก็บแบบบิกดาต้า การวิเคราะห์แบบวิทยาศาสตร์ข้อมูล ซึ่งข้อมูลที่ใช้จะเป็นข้อมูลที่เกี่ยวพันกับหน่วยงานอื่นๆ ซึ่งจะต้องจัดทำออกมาให้เป็นดาต้ากลางของประเทศให้ได้ ซึ่งทุกคนที่ต้องการใช้ข้อมูลจะต้องมาเอาจากศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ จะเกิดกิจกรรมใหม่ๆ เกิดขึ้น ต้องมีการพัฒนาไปสู่ความเป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และเชื่อมโยงกับหน่วยงาน องค์กรต่างๆ
ขณะนี้ศูนย์ข้อมูลอยู่ระหว่างการจัดทำแผนการดำเนินงานเพื่อยกระดับเป็นศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ โดย ศขอ.เตรียมเสนอแผนต่อที่ประชุมคณะกรรมการศูนย์ข้อมูลสัญจรในช่วงเดือนมิถุนายนนี้ เพื่อพิจารณาและให้ความเห็น พร้อมมอบหลักการ หลังจากนั้น ศขอ.จะกลับมาดำเนินการทำงบประมาณและนำเสนอบอร์ดอีกครั้งในช่วงเดือนกันยายน และคาดว่าจะดำเนินการแล้วเสร็จได้ในปี 64
ทั้งนี้ การจัดตั้งศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ จะต้องมีกฎหมายการจัดตั้งรองรับและเป็นข้อบังคับให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องมารองรับ เชื่อว่าจะทำให้หน่วยงานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องจะส่งข้อมูลให้เพื่อนำข้อมูลต่างๆ มาจัดเก็บและทำการวิเคราะห์เพื่อให้เกิดประโยชน์ในระดับประเทศ เช่นเดียวกับบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) ที่มีข้อกำหนดให้สถาบันการเงินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องส่งข้อมูลให้ หากไม่ส่งข้อมูลให้ถือว่ามีความผิด อย่างไรก็ตาม กฎหมายการจัดตั้งมีหลายระดับ เมื่อมีกฎหมายออกมารองรับการเรียกข้อมูลจากหน่วยงานอื่น หรือการประสานงานจะง่ายขึ้น ต่างจากปัจจุบันที่ไม่สามารถเรียกข้อมูลจากหน่วยงานอื่นได้ทำได้เพียงขอความร่วมมือหรือประสานงาน หากข้อมูลที่ได้มาครบถ้วน ครอบคลุม
นอกจากนี้ ในส่วนของเจ้าหน้าที่ในการทำงานเมื่อยกระดับเป็นศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ จะต้องเพิ่มในส่วนของเจ้าหน้าที่บางส่วนที่ไม่เพียงพอ เช่น เจ้าหน้าที่วิเคราะห์ข้อมูลเนื่องจากฐานข้อมูลใหญ่ขึ้น ทักษะในการวิเคราะห์ต้องพัฒนามากขึ้น เพิ่มเจ้าหน้าที่ไอที ซึ่งปัจจุบัน ศขอ.ได้จับมือกับคณะวิศวกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในการวิเคราะห์และออกแบบโปรแกรมให้
ส่วนค่าใช้จ่ายของ ศขอ.ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 80 ล้านบาทต่อปี ซึ่งหากยกระดับองค์กรแล้วจะต้องมีค่าใช้จ่ายเท่าใดนั้นขณะนี้ยังไม่สามารถระบุได้แน่ชัดเนื่องจากต้องมีความชัดเจนของสโคปงาน ขอบข่ายความรับผิดชอบ โครงสร้างองค์กรใหม่ จึงจะสามารถระบุจำนวนพนักงาน เจ้าหน้าที่ และค่าใช้จ่ายต่างๆ ได้
“ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นหน่วยงานที่อิสระ มีความน่าเชื่อถือ ไม่ถูกครอบงำจากหน่วยงานใดๆ เพื่อให้ข้อมูลที่ออกมามีความน่าเชื่อถือ และสามารถสะท้อนภาวะตลาดที่แท้จริงได้ และข้อมูลที่ได้ต้องทันสถานการณ์ สามารถเตือนผู้ประกอบการ รัฐบาล ผู้บริโภคหรือหน่วยอื่นๆ ให้สามารถประเมินสถานการณ์และปรับตัวได้ทัน” นายวิชัย กล่าว
ยกระดับศูนย์อสังหาฯ แห่งชาติไม่ใช่เรื่องง่าย
การยกระดับศูนย์ข้อมูลให้เป็นองค์กรอิสระ เป็นองค์กรแห่งชาติ 1.ย่อมทำให้เกิดความน่าเชื่อถือ เป็นองค์กรที่เป็นกลาง ไม่ถูกครอบงำจากหน่วยงานต้นสังกัด ซึ่งที่ผ่านมา ศขอ.ขึ้นตรงกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. ทำให้บางหน่วยงานหรือแม้แต่เอกชนไม่กล้าที่จะให้ความร่วมมือหรือส่งข้อมูลให้เพราะเกรงว่าข้อมูลจะรั่วไหล ธอส.อาจนำข้อมูลไปใช้เอื้อประโยชน์แก่ธนาคาร
2.การขึ้นตรงหรืออยู่ภายใต้สังกัดของ ธอส. ทำให้ถูกควบคุมด้วย พ.ร.บ.ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งมีข้อห้าม ข้อจำกัดในการดำเนินการอื่นๆ ที่นอกเหนือไปจาก พ.ร.บ. ธอส.กำหนดไว้ หากดำเนินการนอกเหนือออกไปจะต้องขออนุญาตคณะกรรมการของ ธอส. หากเป็นองค์กรใหม่มีกฎหมายรองรับเป็นของตนเองจะสามารถขยายขอบเขตของการทำงาน รวมถึงความร่วมมือกับพันธมิตรในการพัฒนาขีดความสามารถ
ส่วนข้อดีของการอยู่ภายใต้ ธอส. คือ ไม่ต้องจัดสรรงบประมาณ ธอส.จะเป็นผู้จัดสรรงบประมาณในการดำเนินการให้ แต่หากช่วงไหนผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ไม่ให้การสนับสนุนจัดสรรงบประมาณน้อยก็ถือเป็นความโชคร้าย
อย่างไรก็ตาม การยกระดับ ศขอ.ให้เป็น “ศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ” ไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะมีความพยายามในการยกระดับ ศขอ.ให้เป็นองค์กรอิสระมาระยะหนึ่งแล้ว แต่ก็ยังไม่คืบหน้า ส่วนหนึ่งมาจากการเปลี่ยนรัฐบาลบ่อยครั้ง การดำเนินการจึงหยุดชะงักทำให้ไม่มีความคืบหน้า
โครงสร้างองค์กรจะเป็นอย่างไร องค์กรในปัจจุบันรองรับได้หรือไม่ หรือต้องเพิ่มจำนวนเจ้าหน้าที่มากน้อยเพียงใด ที่ผ่านมา เจ้าหน้าที่ของ ศขอ.เป็นเพียงลูกจ้างชั่วคราวของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ทำให้ไม่มีความมั่นคงในการทำงาน งบประมาณในการดำเนินงาน การจัดสรรงบประมาณจะมาจากไหน ซึ่งก่อนหน้านี้ได้มีการเสนอให้จัดสรรเงินจากค่าโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละปี เพียง 1% มาเป็นค่าใช้จ่ายของ ศขอ. แต่ปัจจุบันไม่สามารถนำมาใช้ได้แล้ว ดังนั้น เงินทุนของศูนย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติจึงต้องมาจากเงินงบประมาณ
