xs
xsm
sm
md
lg

'ไวรัสโคโรนา' ชัตดาวน์จีน! จุดจบตลาดซื้อเก็งกำไร-ลงทุนปล่อยเช่า

เผยแพร่:   ปรับปรุง:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์

การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคด้านที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนรุ่นใหม่ ซึ่งมีไลฟ์สไตล์ของการทำงานและการใช้ชีวิตอยู่ในศูนย์กลางเมือง ส่งผลให้ City Condo กลายเป็นตัวเลือกแรกๆ ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากในทำเลย่านใจกลางเมือง อุดมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิต และการทำงานของคนไทยรุ่นใหม่ในยุคปัจจุบัน


ปัจจัยด้านความสะดวกสบายในการเดินทางและการอยู่อาศัย ส่งผลให้ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมกลายเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่ถูกเลือกซื้อเพื่อการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง และการซื้อเพื่อการลงทุน เก็งกำไร รวมถึงการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า โดยเฉพาะภายหลังจากที่การท่องเที่ยวไทยขยายตัวสูง และได้รับความนิยมจากกลุ่มนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน ที่หลั่งไหลเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศอย่างต่อเนื่อง จนส่งผลให้ในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา มียอดนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยทะลุ 30 ล้านคนต่อปี

ความนิยมของการเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยจากชาวจีน ทำให้เกิดความต้องการที่พักอาศัย ทั้งแบบชั่วคราว คือ การเช่าพักอาศัยในช่วงที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย และพัฒนาไปสู่การซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่ 2 หรือบ้านพักตากอากาศ ของกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีน แนวโน้มการขยายตัวของความต้องการห้องพักอาศัยจากนักท่องเที่ยวชาวจีน ทำให้เกิดภาวะการซื้อห้องชุดเพื่อเก็งกำไรเพื่อขายต่อ หรือเรียกว่าขายใบจอง โดยเฉพาะในโครงการที่อยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยมจากนักท่องเที่ยวชาวจีน เช่น ทำเลย่านพระราม 9 รัชดาภิเษก หัวลําโพง รวมไปถึงสุขุมวิทตอนปลาย

ขณะเดียวกัน ก็เกิดกระแสของการซื้อห้องชุดเพื่อลงทุนปล่อยเช่าจากกลุ่มนักลงทุนที่มีรายได้สูงในประเทศไทย โดยกลุ่มดังกล่าวจะใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน หรือขอสินเชื่อในการซื้อเพื่อลงทุน แต่จะไม่ใช้เงินสดของตนเองในการซื้อ สถานการณ์ดังกล่าวก่อให้เกิดความกังวลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จนส่งผลให้มีการออกมาตรการควบคุมสินเชื่อ หรือมาตรการ LTV เพื่อควบคุม และป้องกันการเกิดฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจ ซึ่งจากการออกมาตรการดังกล่าว ทำให้เกิดผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศอย่างมาก แต่ผลดีก็คือ สามารถควบคุมกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนได้ในระดับหนึ่ง


อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการออกมาตรการ LTV จะช่วยควบคุมกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนได้ในระดับหนึ่ง แต่ก็ไม่ได้ส่งผลต่อการซื้อเพื่อลงทุนมากนัก เมื่อเทียบกับ ผลกระทบที่เกิดจากสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา เนื่องจากผลกระทบจากสงครามการค้าส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มซื้อเพื่อลงทุนจากจีนหายไปจากตลาดเกือบ 20%

โดยก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ออกมาเปิดเผยตัวเลขชาวต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปี 61 พบว่า มีจำนวน 13,113 หน่วย คิดเป็นมูลค่ากว่า 55,007 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นชาวจีนมากถึง 7,548 หน่วย สัดส่วน 57.6% จากผู้ซื้อชาวต่างชาติทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 29,440 หน่วย ขณะที่ตัวเลข 9 เดือนปี 2562 พบว่า มีชาวจีนถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น 5,430 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 57.6% ของผู้ซื้อต่างชาติทั้งหมดโดยมีมูลค่า 20,117 ล้านบาท จากตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นได้ว่า การหายไปของลูกค้าจีนส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดฯ อย่างหนัก

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มการหดตัวของกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน ทั้งในประเทศ และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนต่างชาติ เริ่มหดหายไปจากตลาดอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ช่วงปลายปี 2561 และเริ่มชัดเจนมากขึ้นในช่วงปี 2562 ภายหลังเกิดสงครามการค้า และการออกมาตรการ LTV โดยเฉพาะในช่วงที่สถาบันการเงินมีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2563 นี้ ปัจจัยลบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจในประเทศ ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ การคงเหลือของ Supply จำนวนมาก บวกกับมาตรการ LTV และการแข็งค่าของเงินบาท ยิ่งส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนในประเทศ และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุนจีน หดหายไปจากตลาดแทบจะทั้งหมด


ในขณะที่ไวรัสอู่ฮั่น หรือไวรัสโคโรนา คือ ปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อตลาดการซื้อเพื่อลงทุนเก็งกำไร และการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งเป็นการซื้อเพื่อพักอาศัยเองในช่วงเดินทางมาพักผ่อนในประเทศไทยหนักหนามากที่สุด นับตั้งแต่มีปัจจัยลบระดมเข้ามากระทบต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะภายหลังจากที่ประเทศจีนประกาศปิดประเทศ เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสดังกล่าว ซึ่งแน่นอนว่าส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนลดลง ถึง 1 ใน 3 ของนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยในแต่ละปี ทั้งนี้กลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนที่เดินทางมาเที่ยวในประเทศไทยต่อปีมีจำนวนประมาณ 10 ล้านคน เมื่อจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนลดลงอย่างมาก แน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดฯ เปิดใหม่ รวมไปถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับคอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่เตรียมส่งมอบลูกค้าในปี 2563 นี้ ทั้งจากกลุ่มนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าและกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อ เก็งกำไร เนื่องจากกลุ่มผู้เช่าหลัก คือ นักท่องเที่ยวชาวจีน ซึ่งอาจจะยกเลิกการรับโอนหรือชะลอการโอนออกไปหากสถานกาณณ์ยังไม่ดีขึ้น

"การหายไปของกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ จะส่งผลกระทบต่อตลาดซื้อเพื่อการลงทุนอย่างหนัก และหากสถานการณ์การระบาดของไวรัสโคโรนายังไม่สามารถควบคุมได้ จนมีผลลากยาวไปถึงในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2563 เชื่อว่า จะส่งผลต่อตลาดการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเก็งกำไร เรียกได้ว่า เกือบ 100% หรืออาจถึงขั้นสูญพันธุ์ไปจากตลาด ปัญหาเงินบาทแข็งค่ายังไม่จบก็มีปัญหาไวรัสโคโรนาเข้ามายิ่งทำให้ผู้ซื้อชาวจีนทยอยหายไปจากตลาด ทั้งนี้ ในช่วงวันตรุษจีนที่เป็นวันหยุดยาว ตลาดที่ได้รับผลกระทบมากสุดเห็นจะเป็นอสังหาฯ ประเภทโรงแรม ธุรกิจให้เช่าคอนโดฯ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่นักท่องเที่ยวชาวจีนหายไปเกือบหมด ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะได้รับผลกระทบมาก เพราะช่วงเทศกาลตรุษจีนเป็นช่วงที่ชาวจีนจะออกมาเที่ยว และจับจ่ายใช้สอยมากที่สุด แต่ในช่วงนี้ชาวจีนจะหายไปจากตลาดทั้งผู้ซื้อใหม่และผู้ที่จะโอนเนื่องจากออกจากประเทศไม่ได้หรือไม่กล้าเดินทาง"


นายสุรเชษฐ์ กล่าวว่า สำหรับผลกระทบจากไวรัสโคโรนา เริ่มมีให้เห็นแล้วในช่วงไตรมาสแรกนี้ โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ ในเมืองท่องเที่ยว ซึ่งเป็นที่นิยมของกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีน เช่น พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต โดยเฉพาะในพัทยานั้น เริ่มมีการยกเลิกการซื้อห้องชุด จากผู้ซื้อชาวจีนให้เห็นบ้างแล้ว อย่างไรก็ตาม ผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการระบาดของไวรัสโคโรนา ที่มีต่อตลาดอสังหาฯ ไทยในขณะนี้ ยังไม่สามารถคำนวณออกมาเป็นตัวเลขได้ว่ามีมูลค่ามากน้อยเท่าใด แต่ที่แน่ๆ คือ จำนวนนักท่องเที่ยวจีนแบบกรุ๊ปทัวร์หายไปแล้ว 100% คงเหลือเพียงกลุ่มนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้ามาเอง ซึ่งส่วนใหญ่จะเดินทางมาพักอาศัยอยู่ในพื้นที่ กทม. ทำให้ในเดือน ม.ค.นี้ตลาดเงียบเหงามาก และหากสถานการณ์เช่นนี้ ยืดออกไปจนถึงไตรมาสที่ 2 ก็จะทำให้ตลาดคอนโดฯ ครึ่งปีแรกหดตัวจากปีก่อนหน้าอย่างหนัก

จากสถานการณ์ตลาดและแนวโน้มที่เป็นอยู่ จำเป็นที่ในปี 2563 นี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องมีการปรับตัวอย่างมาก ซึ่งที่ผ่านมา ผู้ประกอบการแทบทุกรายได้มีการปรับแผนหันไปจับตลาดอสังหาฯ แนวราบในตลาดล่าง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์โฮมระดับราคา 2 ล้านบาท หรือบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีอนาคตมากที่สุดในภาวะตลาดขณะนี้ เนื่องจากเป็นตลาดเรียลดีมานด์ และยังเป็นตลาดที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการลดค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% ส่วนในตลาดคอนโดฯ นั้นมีผู้ประกอบการหลายรายที่ขยับลงไปจับกลุ่มตลาดล่างระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งดีเวลลอปเปอร์ที่ขยับลงไปจับตลาดดังกล่าวล้วนแต่เป็นกลุ่มที่มีประสบการณ์และเคยจับตลาดนี้มาแล้ว เช่น บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ และ บมจ.ศุภาลัย แต่อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับโครงการที่มีราคาระดับนี้จำเป็นต้องอยู่ในทำเลที่ห่างออกไปจากใจกลางเมืองออกไปค่อนข้างมาก

“แม้โครงการในตลาดล่างที่เป็นเป้าหมายหลักของดีเวลลอปเปอร์ ในปีนี้จะมีทำเลที่ตั้งอยู่ห่างออกไปจากใจกลางเมืองค่อนข้างมาก แต่เชื่อว่ายอดขายและยอดจองจะยังคงวิ่งฉิว เพราะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับดังกล่าวเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการมากที่สุด ดังนั้น ในเรื่องของยอดขายจึงไม่น่ากังวล แต่สิ่งที่น่ากังวล คือ การเข้มงวดของการพิจารณาปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งจะยิ่งเข้มงวดมากขึ้นในปีนี้ เนื่องจากทิศทางเศรษฐกิจโลกที่ยังชะลอตัว ประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศที่ได้รับผลกระทบจากไวรัส “อู่ฮั่น” ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจจนต้องมีการปรับประมาณการจีดีพีของปี 2563 ใหม่ ประกอบกับกลุ่มลูกค้าในตลาดล่างเป็นกลุ่มที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือน ซึ่งมีความเสี่ยงต่อการเกิดปัญหาหนี้เสียในอนาคต จะยิ่งส่งผลให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อในปีนี้เพิ่มสูงมากขึ้น”
กำลังโหลดความคิดเห็น...