หุ้นอสังหาฯ โค้งแรกปี 2563 ภาพรวมได้ปัจจัยบวกระยะสั้นจากการผ่อนมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติช่วยกระตุ้น หนุนด้วยผลดำเนินงานไตรมาสสุดท้ายปีก่อนที่โดดเด่นและจากฐานที่ต่ำในปีก่อนทำให้ราคาหุ้นยังมี Upside เมื่อบวกกับอัตราปันผลระดับสูงจึงน่าสนใจลงทุน
หลังจากปีที่ผ่านมาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ถูกหลายปัจจัยกดดัน จนทำให้ผลประกอบการในหลายบริษัทไม่เติบโตเท่าที่ควร และส่งผลให้ราคาหุ้นปรับตัวลดลง แต่สำหรับปี 2563 หลายฝ่ายเชื่อว่าหุ้นกลุ่มอสังหาฯ จะเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นจากจุดต่ำสุดในปีก่อน อีกทั้งจะได้ประโยชน์จากการผ่อนคลายมาตรการต่างๆ ของภาครัฐ ทำให้ผลประกอบการและราคาหุ้นในปีนี้มีความน่าสนใจมากขึ้น
ล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนผันมาตรการ LTV เพิ่มเติม โดยการกู้บ้านหลังแรกไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้ 100% ของราคาบ้าน แต่สามารถกู้เพิ่มเติมในสัญญาเดียวกันเพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือการตกแต่งบ้านต่อเนื่องได้อีก 10% ของราคาบ้าน สำหรับบ้านหลังราคาเกิน 10 ล้านบาท ลดเงินดาวน์จาก 20% เหลือ 10%
ส่วนสินเชื่อบ้านสัญญาที่ 2 บ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ลดเวลาการผ่อนบ้านสัญญาที่ 1 วางเงินดาวน์ 10% หากผ่อนสัญญาที่ 1 ไปแล้ว 2 ปี และวางเงินดาวน์ 20% หากผ่อนบ้านสัญญาที่ 1 ยังไม่ถึง 2 ปี จากเดิมที่กำหนดไว้ว่าต้องผ่อนสัญญาที่ 1 เป็นเวลา 3 ปี
ขณะที่การซื้อบ้านสัญญาที่ 3 ยังต้องมีการวางเงินดาวน์ 30% ซึ่งการปรับ LTV ยังคงเป้าหมายผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ การป้องกันการเก็งกำไรเพื่อไม่ให้เกิดฟองสบู่ และกำกับดูแลสถาบันการเงินไม่ให้มีการปล่อยกู้มีเงินทอน หรือปล่อยกู้มากกว่าราคาบ้าน โดยมาตรการมีผลตั้งแต่วันที่ 20 ม.ค. 2563 เป็นต้นไป
** โดยในช่วง 11 เดือนแรก ปี 2562 สัญญาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ขยายตัว 10.8% โดยสินเชื่อบ้านแนวราบขยายตัว 17.8% บ้านสัญญาที่ 1 เติบโต 5.6% แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ แต่สินเชื่อคอนโดมิเนียมขยายตัวติดลบ 31.6% เนื่องจากที่ผ่านมามีการเก็งกำไร ทำให้คอนโดมิเนียมปรับตัวลง แต่ถือว่าเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยจริงมากขึ้น
สถานการณ์ดังกล่าว ถือเป็นข่าวดีสำหรับหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เพราะผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ต่างเชื่อว่าจะส่งผลดีให้ภาพรวมตลาดกลับมาดีขึ้น ต่อเนื่องมาจากมาตรการปรับลดค่าใช้จ่ายในการโอนและค่าจดจำนอง ทำให้เชื่อว่าภาพรวมของกลุ่มได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และมีทิศทางที่ดีขึ้น ขณะเดียวกันยังทำให้หลายบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) มีมุมมองเป็นบวกต่อหุ้นกลุ่มอสังหาฯ มากกว่าปีที่ผ่านมา
ไม่เพียงเท่านี้ ช่วงที่ผ่านมาราคาหุ้นอสังหาฯ เริ่มฟื้นตัว ส่วนหนึ่งมาจากภาพรวมดัชนีตลาดหุ้นไทยปรับตัวขึ้น จากรับผลดีสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีนมีการลงนามข้อตกลงการค้าเกิดขึ้น ซึ่งหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาฯ นั้นเป็นหุ้น High Beta ดังนั้น เมื่อดัชนีตลาดหุ้นไทยปรับตัวขึ้น หุ้นกลุ่มดังกล่าวจะปรับตัวดีขึ้นกว่าดัชนีตลาดหุ้นไทยด้วยเช่นกัน
ที่ผ่านมาราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับตัวลดลงมามากแล้วจากมาตรการ LTV ซึ่งการผ่อนคลายมาตรการดังกล่าว รวมถึงเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กระทรวงการคลังระบุ การเก็บภาษีที่อยู่อาศัย แม้มีการปล่อยเช่าจะจัดเก็บในอัตรา 0.02% หรือล้านละ 200 บาท นั้นถือเป็นปัจจัยหนุนแก่อุตสาหกรรม
แต่การฟื้นตัวที่เกิดขึ้นในครั้งนี้อาจเป็นเพียงแค่การปรับตัวในระยะสั้นเท่านั้น เพราะปัจจัยที่สำคัญยังเป็นเรื่องของภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ซึ่งจะส่งผลต่อกำลังซื้อและความมั่นใจของผู้บริโภค แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 แต่ยังเป็นปัจจัยที่สามารถชะลอการบริโภคออกไปได้
ขณะที่ประเด็น การผ่อนปรนมาตรการ LTV ยังเป็นสิ่งที่ต้องจับตาดูในรายละเอียดที่จะเกิดขึ้นเพิ่มเติม เพราะ ธปท.น่าจะผ่อนปรนแค่บางส่วนจนกว่าภาวะเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างแท้จริง ขณะเดียวกัน ต้องติดตามการประกาศแผนธุรกิจของแต่ละบริษัทที่จะรายงานออกมาในช่วงต้นปี ซึ่งจะเป็นสัญญาณที่ช่วยบ่งบอกให้รู้ได้ว่าแนวโน้มตลาดจะเป็นอย่างไร เช่น โครงการที่จะเปิดใหม่ จำนวนสต๊อก หรือทิศทางการโอนกรรมสิทธิ์
จากเหตุผลเหล่านี้ทำให้ประเมินว่ารายได้รวมของหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ ปี 2563 จะเติบโตได้ราว 6% เนื่องมาจากฐานที่ต่ำลงในปีนี้ แต่ขณะเดียวกัน คาดว่ากำไรสุทธิของหุ้นในกลุ่มนี้จะลดลงราว 1% โดยจะถูกกดดันจากการแข่งขันด้านราคาที่มีแนวโน้มรุนแรงขึ้น เพราะ ณ ปัจจุบันสต๊อกของผู้พัฒนาโครงการแต่ละรายยังมีค่อนข้างสูง และเป็นตัวกดดันอัตรากำไรของบริษัท
ก่อนหน้านี้ บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ประเมินกลุ่มอสังหาฯ ในปี 2563 ว่ายังมีปัจจัยลบ และขาดปัจจัยกระตุ้นที่มีนัยสำคัญ ทำให้อุตสาหกรรมยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2562 โดยปัจจัยลบที่สำคัญคือ 1. ภาวะอุปทานล้นเกินโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์มาพัฒนาแนวราบ ทำให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น 2. มาตรการ LTV การวางดาวน์กับสถาบันการเงินสูงขึ้น ทำให้ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัวลง 3. พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง เพราะจะมีภาระภาษีเพิ่มขึ้น หากมีบ้านหลังที่สองเป็นต้นไป ขณะที่ 4. หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวลง 5. มีความเสี่ยงจากยอดขายรอโอน (Backlog) ลดลงจากการถูกยกเลิก ทำให้รายได้พลาดเป้า และ 6. การนำโครงการที่ถูกยกเลิก มาขายใหม่ (Resale) หรือระบายสต๊อก จะกดดันให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลงกว่าระดับปกติ
จากปัจจัยดังกล่าว จึงให้น้ำหนักลงทุนเพียงปานกลาง (Neutral) แม้ว่าการเติบโตของกำไรสุทธิปี 2562-2563 จะไม่ดีนัก แต่หุ้นในกลุ่มนี้ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง เฉลี่ยราว 7% ต่อปี และราคาหุ้นซื้อขายที่ P/E ต่ำมากแล้วที่ 7.8 เท่า จากค่าเฉลี่ย P/E 3 ปีย้อนหลังที่ 9.5 เท่า โดยที่ผ่านมาในบางครั้งหุ้นในกลุ่มนี้อาจจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นระยะสั้น จากราคาหุ้นลดลงมาก ปันผลสูง นอกจากนี้ กลุ่มอสังหาฯ ยังมีปัจจัยกดดันจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยลดลง และมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ แต่คาดว่าจะไม่ยั่งยืน ตามแนวโน้มธุรกิจที่ยังไม่สดใส จึงมีมุมมองเชิงบวกระยะสั้นต่อประมาณการรายได้ในงวดไตรมาส 4/62-ไตรมาส 1/63 เท่านั้น
ล่าสุด บล.หยวนต้าให้ความเห็นถึงเรื่องดังกล่าวว่า ปี 2563 ยังคงเป็นปีที่ลำบากสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แต่คาดฟื้นตัวขึ้นเล็กน้อยราว 5% จากฐานที่ต่ำในปี 2562 โดยยังมีปัจจัยลบกดดันการเติบโตของกลุ่ม เช่น ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์ เศรษฐกิจที่ชะลอการเติบโต และเงินบาทที่แข็งค่า จำกัดกำลังซื้อของลูกค้าชาวต่างชาติ
ทั้งนี้ แม้การผ่อน LTV จะเกิดขึ้นแล้ว แต่คาดจะส่งผลบวกเพียงเล็กน้อย โดยหุ้นที่จะได้รับผลประโยชน์มากที่สุดคือ SPALI และ AP ซึ่งมีโครงการที่แล้วเสร็จพร้อมโอนจำนวนมาก และมีการกระจายตัวของสินค้าในหลายช่วงระดับราคา พร้อมดูดซับอุปสงค์ที่เกิดใหม่จากการผ่อนมาตรการ LTV
บมจ.ศุภาลัย (SPALI)
บล.กรุงศรี : SPALI แนะนำซื้อ 19.60 บาท สามารถทยอยสะสมและเก็งกำไรจากข่าวแบงก์ชาติผ่อนคลายเกณฑ์คุมสินเชื่อ LTV ซึ่งส่งผลบวกต่อผู้ประกอบการที่เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง โดยเฉพาะ SPALI ขณะเดียวกันบริษัทยังจ่ายปันผลสม่ำเสมอ โดยคาดว่าเงินปันผลที่จะจ่ายครึ่งปีหลังอยู่ที่ประมาณ 0.48 บาท หรือให้อัตราเงินปันผล (Dividend Yield) ประมาณ 2.5% (ทั้งปีคาดจ่าย 0.88 ให้ Dividend yield ประมาณ 5%)
บล.หยวนต้า : ยก SPALI ให้เป็น Top Pick จาก 1) มี Inventory พร้อมโอนเป็นจำนวนมาก พร้อมรับอุปสงค์ใหม่เมื่อ ธปท.ผ่อนปรน LTV 2) มี Backlog รอรับรู้เป็นรายได้ในปี 2563 จำนวนมาก 3) คาด Dividend yield ครึ่งหลังของปี 2562 ที่ 2.8% จะช่วยจำกัด Downside risk โดยในกรณี ธปท.ผ่อนปรนมาตรการ LTV คาดว่า SPALI จะได้รับผลบวกมากที่สุด เนื่องจากมี Inventory พร้อมโอนจำนวนมากในหลายช่วงระดับราคา และมี Backlog โครงการแนวสูงที่คาดจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2563 เป็นระดับต้นๆ ของกลุ่ม แนะนำ “ซื้อ” SPALI ราคาเหมาะสม 20.30 บาท โดยมีปัจจัยหนุนคือเงินปันผล คาด Dividend Yield ครึ่งหลังปี 2562 ที่ระดับ 2.8%
บล.เคทีบี (ประเทศไทย) : ให้น้ำหนักการลงทุนเป็น “Neutral” หุ้น top pick ได้แก่ SPALI ราคาซื้อ 20.00 บาท จากแนวโน้มกำไรปี 2563 ที่จะเติบโตได้ดีกว่ากลุ่ม และคาดว่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นภาครัฐมากสุด
บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP)
บล.เออีซี : แนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AP ด้วยเหตุผล 1) มี Backlog ในมือกว่า 5.74 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นจากโครงการที่ AP พัฒนาเอง 1.41 หมื่นล้านบาท และจากโครงการที่เป็นสัญญาร่วมทุน (JV) กับบริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป 4.34 หมื่นล้านบาท สามารถทยอยรับรู้รายได้ถึงปี 2566
2) ช่วงไตรมาส 4/62 คาดกำไรปกติโต 27.7% จากช่วงเดียวกันปีก่อน หลังมีโครงการคอนโด JV สร้างเสร็จใหม่เริ่มโอน 2 โครงการ และปี 2563 คาดกำไรปกติโต 6.4% ที่ระดับ 3.44 พันล้านบาท จากโครงการแนวราบที่เลื่อนโอนและโครงการคอนโด JV ที่ทยอยโอน 3) ปี 2563 บริษัทลดการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ลงและเน้นโครงการแนวราบ ทำให้ยังคงรักษาสัดส่วนรายได้ที่มาจากโครงการแนวราบราว 70-80% ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในภาวะตลาดอสังหาฯที่ชะลอตัวได้เป็นอย่างดี
4) มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง คาดสิ้นปี 2562 AP มี Net IBD/E ที่ระดับ 0.85x หลังช่วงไตรมาส 4/62 มีโครงการ JV ทยอยโอน บวกกับ บริษัทซื้อที่ดินน้อยลงและคาดปี 2563 มี Net IBD/E ที่ระดับ 0.83x จากโครงการใหม่ๆ ที่เริ่มโอน และ 5) คาดปี 2563 มีเงินปันผลที่ 0.37 บาท/หุ้น คิดเป็น Div. Yield 4.91% อีกทั้งยังมี Upside 15.3% จากราคาเป้าหมายปี 2563 ที่ 8.65 บาท
บล.กสิกรไทย : ปรับลดคำแนะนำ AP ลงเป็น "ถือ" หลังจากราคาหุ้นที่พุ่งสูงขึ้น 15% ในช่วงเดือนก่อนได้จำกัด upside ที่มีต่อราคาเป้าหมาย 7.50 บาท ขณะเดียวกัน แม้เป้าหมายธุรกิจปี 2563 จะสมเหตุสมผลท่ามกลางภาพรวมที่ซบเซาเช่นนี้ แต่ก็สะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตที่ค่อนข้างจำกัด นอกจากนี้ ในปี 2563 AP จะเน้นไปที่กลุ่มแนวราบ ขณะที่กลุ่มคอนโดฯ ใหม่จะหนักไปทางช่วงครึ่งปีแรกมากกว่า
บล.บัวหลวง : เลือกให้ AP เป็นหุ้น top pick ของกลุ่มฯ เพราะปัจจุบันซื้อขายถูกมาก P/E เพียง 6.8 เท่า (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 7.3 เท่า) รวมถึง AP ยังเป็นผู้นำการเติบโตของกลุ่ม โดยในปี 2563 คาดกำไรสุทธิจะเติบโต 18% จากปีก่อน เพราะส่วนแบ่งกำไรโครงการ JV ซึ่งจะโต 58% เป็น 1 พันล้านบาท โดยคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนจะเพิ่มขึ้นเป็น 2.1 หมื่นล้านบาทในปีนี้ จาก 1 หมื่นล้านบาทในปีที่ผ่านมา และการโอนฯ นั้นกระจายตัวอย่างดีตั้งแต่ไตรมาส 1-4/63 ดังนั้นแนะนำ "ซื้อ" เป้าหมาย 9.40 บาท
บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI)
บล.กสิกรไทย : คาดว่า ORI จะรายงานยอดขายปี 2562 ที่ 2.92 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันปีก่อน สูงกว่าเป้าหมายที่กำหนดไว้เมื่อต้นปีที่ 2.8 หมื่นล้านบาท โดยโครงการใหม่ที่เปิดตัวไปส่วนใหญ่ทั้งแนวราบและคอนโดฯ มีการตอบรับที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะแบรนด์ใหม่อย่างดิ ออริจิ้น ซึ่งเป็นส่วนที่ช่วยขับเคลื่อนผลการดำเนินงาน ทำให้คงคำแนะนำ "ซื้อ" ด้วยราคาเป้าหมายเดิมที่ 10.80 บาท
บล.เคทีบี (ประเทศไทย) : หุ้น ORI แนะนำซื้อ ให้ราคาเป้าหมายที่ 8.50 บาทต่อหุ้น จาก Valuation ที่ถูกสุดในกลุ่ม โดย P/E 2563 ที่ 6.1 เท่า ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 7.1 เท่า และคาดว่าจะได้ผลบวกมากสุดจาก ธปท.มีการผ่อนเกณฑ์ LTV
บล.เอเชีย เวลท์ : “เพิ่มน้ำหนัก” เข้าลงทุนในหุ้น ORI คาดไตรมาส 4/62 กำไรสุทธิจะสูงสุดของปี จากการโอนโครงการที่แล้วเสร็จ เช่น Knights Bridge Prime สาทร จำนวน 2.5 พันล้านบาท นอกจากนี้ ORI มีสต๊อกโครงการพร้อมโอนกว่า 1 หมื่นล้านบาท (โดย 40% ของสต๊อกเป็นโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ส่วนยอด Presales ในปี 2562 ทะลุเป้าที่ตั้งไว้ 2.8 หมื่นล้านบาท หลังจากช่วง 9 เดือนแรกทำได้ 2.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งในไตรมาส 4/62 มีการเปิดอีก 8 โครงการ มูลค่า 1.1 หมื่นล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นไตรมาสที่มีการเปิดตัวสูงสุดของปี
ขณะที่ปี 2563 คาดผลงานจะเติบโตต่อเนื่อง เริ่มจากไตรมาส 1/63 บริษัทเตรียมเปิดดำเนินงานโรงแรม 2 แห่ง ซึ่งจะช่วยหนุน Recurring Income ให้สูงขึ้น โดยที่ผ่านมา ORI เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจทั้งจากการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองจาก 3.0% เหลือ 0.02% และ “บ้านดีมีดาวน์” ซึ่งเงินดาวน์ในรูป Cash Back ให้รายละ 50,000 บาท จำนวน 100,000 รายแรกที่ลงทะเบียนภายใน 11 ธ.ค. 62-31 มี.ค.6 3 ดังนั้นแนะนำ “ซื้อ” เป้าหมาย 10 บาท
