xs
xsm
sm
md
lg

บ้านสร้างเองไม่ง้อแบงก์ ขนเงินออมสร้างบ้าน

เผยแพร่:   ปรับปรุง:   โดย: ผู้จัดการออนไลน์

การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 2562 และยังคงมีทิศทางต่อเนื่องในปี 2563 ภายหลังจากได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบรอบด้าน โดยเฉพาะผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ขณะเดียวกัน แนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ส่งผลต่อตลาดส่งออก การท่องเที่ยว รวมถึงการลงทุนในอุตสาหกรรมต่างๆ ทำให้หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าในปี 2563 นี้ ภาพรวมของธุรกิจในทุกอุตสาหกรรมจะยังคงชะลอตัวต่อจากปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะตลาดอสังหาฯ และอุตสาหกรรมก่อสร้าง ซึ่งถูกคาดการณ์ว่าจะทรุดตัวลงอย่างหนักในปีนี้ โดยในส่วนของอุตสาหกรรมก่อสร้างนั้น เชื่อว่ายังมีงานของภาครัฐ ซึ่งเป็นโครงการเมกะโปรเจกต์ขนาดใหญ่เข้ามาต่อเนื่อง แต่ในส่วนของโครงการภาคเอกชนจะมีจำนวนลดลงอย่างมาก ทำให้ตลาดอุตสาหกรรมก่อสร้างถูกคาดการณ์ว่า จะมีอัตราการหดตัวตามตลาดอสังหาฯ


จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยในแวดวงของการก่อสร้าง และอสังหาฯ ต่างถูกคาดการณ์ไปในทิศทางเดียวกันว่า ธุรกิจที่มีความเกี่ยวเนื่องกับตลาดอสังหาฯ และธุรกิจก่อสร้างจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของทั้ง 2 ตลาดไปด้วย อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ความเป็นจริงในตลาดได้สะท้อนออกมาให้เห็นแล้วว่า ตลาดรับสร้างบ้าน หรือตลาดบ้านสร้างเอง ซึ่งหลายท่านเข้าใจว่า เป็นหนึ่งในเซกเมนต์ของตลาดอสังหาฯ กลับมีทิศทางที่แตกต่างจากตลาดอสังหาฯ โดยสิ้นเชิง เพราะแม้ว่าธุรกิจอสังหาฯ และธุรกิจรับสร้างบ้านจะเป็นธุรกิจที่พัฒนาที่อยู่อาศัยด้วยกันทั้งคู่ แต่ความต่างของธุรกิจนี้ คือ ธุรกิจอสังหาฯ คือการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนที่ดินจัดสรร พร้อมสาธารณูปโภค ซึ่งเอกชนดำเนินการอย่างครบวงจร

ขณะที่ธุรกิจรับสร้างบ้าน คือ การก่อสร้างบ้านบนที่ดินของผู้บริโภค โดยบริษัทรับสร้างบ้านจะทำหน้าที่ขออนุญาตก่อสร้างพร้อมแบบแปลน และบริหารจัดการงานก่อสร้างทั้งหมดตามสัญญาที่ตกลงร่วมกับผู้บริโภค ซึ่งลูกค้าบริษัทรับสร้างบ้านนั้น แบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ กลุ่มที่ใช้เงินออมในการสร้างบ้าน และกลุ่มที่ใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในการสร้างบ้าน และโดยมากแล้ว ลูกค้าบริษัทรับสร้างบ้านนั้นจะใช้เงินออมของตนเองในการสร้างบ้าน ทำให้ปัญหาภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวไม่กระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคมากเท่ากับการซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียมหรือโครงการจัดสรร ซึ่งพัฒนาโดยผู้ประกอบการอสังหาฯ

ส่วนกลุ่มผู้บริโภคที่ใช้สินเชื่อในการก่อสร้างบ้านถือว่ามีจำนวนน้อย แต่มีข้อได้เปรียบจากการขอสินเชื่อในวงเงินที่ต่ำ ขณะเดียวกัน ก็มีสินทรัพย์ประเภทที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ทำให้โอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อมีต่ำกว่ากลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรหรือโครงการคอนโดมิเนียม ดังนั้น ในช่วงที่ผ่านมา สถาบันการเงินต่างๆจึงเริ่มให้ความสนใจตลาดรับสร้างบ้านและทยอยในการเพิ่มสัดส่วนให้สินเชื่อในตลาดดังกล่าว


อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากที่รัฐบาลมีการประกาศมาตรการ LTV ส่งผลให้สถาบันการเงินตื่นตัวและเป็นกังวลเกี่ยวกับปัญหาหนี้เสีย หรือ NPL กลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้สถาบันการเงินเริ่มเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ ซึ่งแน่นอนว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ และบ้านจัดสรรคือกลุ่มแรกที่ได้รับผลกระทบจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ในขณะที่กลุ่มผู้บริโภคที่สร้างบ้านเอง ดูเหมือนว่าจะไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ แต่ความกังวลของสถาบันการเงินที่เพิ่มมากขึ้นจากแนวโน้มการออกมาตรการ LTV รวมไปถึงกระแสข่าวแนวคิดการออกมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR limit) ส่งผลให้เกิดความกังวลต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยเพิ่มมากขึ้น จนทำให้สถาบันการเงินหลายแห่งเริ่มเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มบ้านสร้างเองมากยิ่งขึ้น โดยมีสถาบันการเงินบางแห่งมีนโยบายชะลอการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มตลาดบ้านสร้างเอง จนส่งผลกระทบต่อตลาดรับสร้างบ้านหลังบังคับใช้ LTV

แหล่งข่าวจากบริษัทรับสร้างบ้าน เปิดเผยว่า การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าในตลาดรับสร้างบ้าน โดยเฉพาะในตลาดระดับล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบค่อนข้างรุนแรง จากปัญหาดังกล่าว ส่งผลให้ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านมีการปรับตัวขยับขึ้นไปจับกลุ่มลูกค้าตลาดกลางบนเพิ่มมากขึ้น ขณะที่บริษัทรับสร้างบ้านที่จับกลุ่มตลาดล่างมาโดยตลอด บางรายที่ไม่สามารถปรับตัวได้ต้องมีการปิดตัว และยุติการดำเนินธุรกิจไป

จากแนวโน้มธุรกิจรับสร้างบ้านในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2562 ส่งผลให้หลายฝ่ายกังวลว่า ในปีที่ผ่านมา ตลาดรับสร้างบ้านจะมีอัตราการหดตัวสูงและจะรุนแรงมากยิ่งขึ้นในปี 2563 ขณะที่ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านกังวลถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้น สถานการณ์ตลาดรับสร้างบ้านกลับเริ่มฟื้นและขยายตัวได้ในช่วงปลายปี 2562

สิทธิพร สุวรรณสุต
นายสิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน กล่าวว่า ในช่วงต้นปีผู้ประกอบการรับสร้างบ้านมีความกังวลเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอย่างมาก เนื่องจากการชะลอการตัดสินใจก่อสร้างบ้านในกลุ่มลูกค้า สะท้อนทิศทางตลาดในปี 2562 ค่อนข้างชัดเจน แต่ในช่วงปลายปีดีมานด์กลับพื้นตัว มีการขยายตัวให้เห็นอย่างชัดเจน ซึ่งจากข้อมูลกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ พบว่า ในช่วงต้นปี 2562 กลุ่มผู้บริโภคมีความกังวลใจเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจและระมัดระวังในการเลือกใช้บริการสร้างบ้านกับผู้ประกอบการมากกว่าปกติ ส่งผลให้ระยะเวลาในการตัดสินใจยืดออกไป เนื่องจากลูกค้ามีการศึกษาข้อมูลของผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน และใช้ระยะเวลาในการพิจารณาเลือกสรรผู้ให้บริการเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากต้องการความเชื่อมั่น ทำให้ผู้ประกอบการที่มีประวัติ และแบรนด์ที่น่าเชื่อถือได้รับการพิจารณาเลือกใช้บริการ

ขณะที่ในช่วงต้นปี 2563 นี้ ดีมานที่เข้าสู่ตลาดรับสร้างบ้านยังเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มขยายตัวดีขึ้นจากปีก่อน อย่างไรก็ตาม แม้ว่าดีมานด์ในตลาดจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านก็ยังคงมีความระมัดระวังค่อนข้างสูงในการทำตลาด เนื่องจากปัจจัยลบรอบด้านยังคงมีอยู่ต่อเนื่องจากปี 2562 โดยในปีนี้มีปัจจัยบวกให้เห็นเพียง 3 ปัจจัย คือ ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงไม่มีการปรับตัวขึ้น และการเดินหน้าบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และการผ่อนปรนมาตรการ LTV ซึ่งน่าจะมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยให้มีความเข้มงวดลดลงได้บ้าง

โดยในส่วนของต้นทุนก่อสร้างนั้นแน่นอนว่าส่งผลดีต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ในปีนี้ ส่งผลให้ผู้บริโภคที่มีที่ดิน แต่ยังไม่ได้ก่อสร้างบ้านเริ่มพิจารณา หรือมีแผนในการก่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองมากขึ้น และยังมีแนวโน้มการตัดสินใจเร็วขึ้นกว่าช่วงที่ผ่านมา จากปัจจัยบวกทั้ง 2 ตัวดังกล่าว เชื่อว่าจะส่งผลดีต่อตลาดรับสร้างบ้านในปี 2563 ให้มีการขยายตัวและเติบโตสวนทางกับตลาดอสังหาฯ ที่แม้ว่าจะมีการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนองให้เหลือ 0.01% แถมยังมีมาตรการคืนเงินดาวน์ให้แก่ผู้บริโภคที่ซื้อบ้าน ภายในโครงการบ้านดีมีดาว และล่าสุด ยังได้รับอานิสงส์จากการผ่อนปรนมาตรการ LTV จากรัฐบาล แต่ทิศทางตลาดก็ยังไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัวและกลับมาขยายตัวได้ในปีนี้

พิษิษฐ์ เจียราภิรมย์
นายพิสิษฐ์ เจียราภิรมย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แซมพ์ บิลเดอร์ จำกัด กล่าวว่า ธุรกิจรับสร้างบ้านในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการขยายตัวที่ดี ซึ่งสวนทางกับตลาดอสังหาฯ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าบ้านสร้างเองส่วนใหญ่ใช้เงินออมในการก่อสร้างบ้านกว่า 65% ส่วนที่เหลืออีก 35% เป็นกลุ่มลูกค้าที่ใช้สินเชื่อจากสถาบันการเงินในการก่อสร้าง ประกอบกับบ้านสร้างเองตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของลูกค้าได้มากกว่าโครงการจัดสรร ขณะเดียวกัน ลูกค้ายังสามารถมีส่วนร่วมในการออกแบบบ้านได้ตามความต้องการ ทำให้ปัจจัยด้านเศรษฐกิจชะลอตัวไม่กระทบต่อตลาดรับสร้างบ้านมากนัก ทั้งนี้ แนวโน้มตลาดรับสร้างบ้านในปี 2563 นี้คาดการณ์ว่าตลาดรวมจะมีมูลค่าประมาณ 13,000-13,500 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อนหน้าประมาณ 5-7% โดยกลุ่มระดับราคา 3-10 ล้านบาทเป็นกลุ่มบ้านที่มีความต้องการสร้างมากที่สุด

"ผมเชื่อว่าธุรกิจรับสร้างบ้านยังคงเติบโตได้ต่อเนื่องแม้ในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจโลกและความผันผวนของเศรษฐกิจไทย โอกาสของรับสร้างบ้านที่เห็นได้ชัดเจนคือ การขยายตัวของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานคมนาคม ในทางกลับกัน ต้นทุนแรงงานที่สูงขึ้นก็เป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจ"

พิศาล ธรรมวิเศษ
ด้านนายพิศาล ธรรมวิเศษ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด ภายใต้แบรนด์ศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์ กล่าวว่า สถานการณ์ทางเศรษฐกิจปี 2562 ที่มีการชะลอตัว รวมถึงปัญหาจากภัยธรรมชาติโดยเฉพาะปัญหาเรื่องน้ำท่วม ได้ส่งผลให้ภาพรวมของเศรษฐกิจขยายตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ และส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับสร้างบ้านอย่างเลี่ยงไม่ได้ ถึงแม้ภาครัฐออกมาตรการลดภาระเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งในส่วนลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอน แต่มาตรการดังกล่าวก็ยังไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจให้ขยายตัวได้มากนัก เพราะเป็นแค่มาตรการในระยะสั้นๆ เท่านั้น ทั้งนี้ บรรดาผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านต่างก็ต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอด แม้จะต้องเผชิญต่อปัจจัยลบหลายด้านก็ตาม อย่างไรก็ตาม เชื่อว่ากำลังซื้อผู้บริโภคยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการสร้างบ้านกับบริษัทรับสร้างบ้านมืออาชีพที่มีความน่าเชื่อถือ และสามารถให้บริการได้ครอบคลุมทุกพื้นที่ ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัด

“สำหรับในปี 2562 ที่ผ่านมา แม้จะต้องเผชิญต่อปัจจัยลบหลายด้าน แต่พีดีเฮ้าส์เองก็สามารถทำยอดขายได้เติบโตสวนทางเศรษฐกิจ จากการปรับกลยุทธ์และวางแผนรองรับไว้หลายด้าน เช่น การลดค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ การเปิดตัวแบบบ้านใหม่ๆ ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ทำให้มียอดขายเพิ่มขึ้น การพัฒนาวัสดุก่อสร้างหรือสินค้าเฮาส์แบรนด์ช่วยลดต้นทุนค่าก่อสร้าง รวมถึงการจัดโปรโมชันในทุกไตรมาส กระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจสร้างบ้านเร็วขึ้น ที่กล่าวมาทำให้ในปีที่ผ่านมา บริษัทฯ สามารถทำยอดขายรวมทุกสาขาได้ใกล้เคียงเป้าที่ตั้งไว้ หรือประมาณ 1,000 ล้านบาทเศษ” นายพิศาล กล่าว

อย่างไรก็ตาม ในปี 2563 นี้ถือเป็นปีที่มีความท้าทายอย่างมากอีกปีหนึ่ง ด้วยเพราะสถานการณ์ต่างๆ ไม่เอื้ออำนวย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเศรษฐกิจที่น่ากังวลและยังมองไม่เห็นปัจจัยบวก ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ แนวโน้มเศรษฐกิจที่เริ่มมองเห็นวิกฤตจากราคาพืชผลเกษตรตกต่ำ ปัญหาภัยแล้งที่คาดว่าจะส่งผลในวงกว้างขึ้นทำให้เกษตรกรมีรายได้ลดลงและมีหนี้สินเพิ่ม การหมุนเวียนของเศรษฐกิจระดับล่างฝืดเคือง ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อภาคธุรกิจเอกชน รวมไปถึงปัญหาความมั่นคงทางการเมือง ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าตลาดรับสร้างบ้านในปีหนูทองนี้ คงมีแนวโน้มเป็นไปในทิศทางเดียวกับภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ ดังนั้น ในส่วนของบริษัทฯ จึงต้องวางกลยุทธ์การตลาดเพื่อเร่งกระตุ้นยอดขายในช่วงต้นปีให้ได้มากที่สุดก่อน รวมทั้งเพื่อรับมือกับการแข่งขันที่เชื่อว่าจะรุนแรงมากที่สุด
กำลังโหลดความคิดเห็น...