กูรูอสังหาฯแนะผู้ประกอบการอสังหาฯปรับตัวรับมือยุคขาลง ลดค่าใช่จ่าย บริหารแคสโฟร์ ปรับปรุงองค์กร บริหารสะต๊อก บริหารกระแสเงินสด ระบุวิกฤตปี 40 เป็นเหมือนเครื่องเตือนใจให้ต้องระมัดระวัง
ปี 2562 ที่ผ่านมานับเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีปัจจัยลบหลายปัจจัยทั้งปัจจัยภายในและปัจจัยภายนอก แม้ว่าจะยังมีความต้องการบ้านอย่างต่อเนื่อง แต่ความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจ รายได้ในอนาคต หนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินยังเป็นปัญหาตามหลอกหลอนภาคธุรกิจอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง และคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อในปี 2563 นี้
นายอนันต์ อัศวโภคิน อดีตประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ไม่ได้เลวร้ายมากนัก หลายตลาดโอเวอร์ซัพพลาย โดยเฉพาะตลาดระดับบนชะลอตัวมากไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมซึ่งชะลอตัวไปเยอะมาก ส่วนตลาดกลางยังพอไปได้ ส่วนตลาดล่างก็ไม่ได้แย่มากนัก ในปี 2563 หนี้ครัวเรือนของไทยยังอยู่ในระดับสูง แต่ความต้องการบ้านยังคงมีอย่างต่อเนื่องหากผู้ประกอบการพัฒนาสินค้าตรงกับความต้องการก็จะยังสามารถขายได้อยู่
“ตลาดจะว่าไม่ดีก็ไม่เพราะคอนโดฯของเราในบางทำเลก็ยังขายได้ซึ่งเมื่อเดือนที่ผ่านมาเปิดขายคอนโดในย่านพระราม 3 ก็ยังขายได้ บ้านจัดสรรแถวบางนาก็ยังขายได้ แต่ในต่างจังหวัดบางจังหวัดต้องยอมรับว่าขายไม่ดี ตนที่ทำมานานก็จะรู้ว่าควรทำอะไรและไม่ควรทำอะไร”นายอนันต์กล่าว
ข้อดีอสังหาฯขาลง ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้างไม่ขึ้น
อย่างไรก็ตามในภาวะที่ธุรกิจชะลอตัวยังมีข้อดี คือ ราคาที่ดินไม่ขยับขึ้น บางทำเลปรับลงเล็กน้อยและในปีนี้ต่อเนื่องไปจนถึงปีหน้าราคาที่ดินจะยังคงไม่ปรับขึ้น นอกจากนี้สภาพคล่องในตลาดยังมีสูงมาก ส่วนอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันต่ำมากในช่วง 3 ปีแรกเพียง 3% กว่าๆเท่านั้น ขณะที่ราคาค่าก่อสร้างยังไม่ปรับขึ้นราคาหรือขึ้นน้อยมาก รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่ปรับขึ้นเช่นเดียวกัน แต่ยังมีปัญหาแรงงานขาดแคลน
“ช่วงนี้ถือเป็นโอกาสที่ดีของคนซื้อเพราะราคาไม่แพง เพราะราคาบ้านไม่แพง แถมผู้ประกอบการยังจัดแคมเปญพิเศษทั้งลดราคา ให้ของแถมเยอะกว่าปกติโดยเฉพาะในตลาดที่ชะลอตัวมาก การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯถือเป็นเรื่องปกติตามวัฎจักร สิ่งสำคัญสำหรับ ผู้ประกอบการต้องรู้ว่าจะปรับตัวอย่างไรจะพลิกเกมอย่างไรและต้องหันมาพัฒนาและขายสินค้าที่ตรงกับความต้องการของตลาด”นายอนันต์กล่าว
ส่วนแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 63 แม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังคงชะลอตัว แต่ก็มีทิศทางปรับตัวดีขึ้น เพราะผ่านช่วงที่ต่ำสุดมาแล้วในปี 2562 หากเปรียบภาวะตลาดในช่วงนี้เหมือนช่วง 5 โมงเย็น ที่ผ่านช่วงเที่ยงมาแล้วรอเวลาพระอาทิตย์ขึ้น ซึ่งเชื่อว่าอีกประมาณ 2 ปีตลาดน่าจะค่อยๆดีขึ้นเพราะแทบจะไม่มีสินค้าใหม่สต๊อกที่ค้างอยู่ในตลาดก็น่าจะค่อยๆหมดไป
สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาวะที่ตลาดชะลอตัว ผู้ประกอบการจะต้องไม่หยุดเรียนรู้ เพราะธุรกิจมีปัญหา ยิ่งต้องหาวิธีแก้ไขที่เหมาะสม จากประสบการณ์ไม่ควรฝืนตลาดขาลง ด้วยการเล่นโปรโมชั่น ลดลงราคาลงมามาก การฝืนตลาดไม่ได้ช่วยอะไร เพราะตลาดอสังหาฯเปรียบเหมือนคลื่นลูกใหญ่เวลาขายดีก็ขายดีหมด เวลาตลาดชะลอตัวก็ชะลอกันเกือบหมดเช่นกัน ผู้ประกอบการควรหันมาปรับปรุงประสิทธิภาพภายในบริษัทเทรนด์พนักงานภายในบริษัท เพราะการทำบ้านจัดสรรและคอนโดฯ เป็นธุรกิจที่ยุ่งยากมากเกี่ยวข้องกับเอกสารมากมาย
ลดค่าใช้จ่ายรักษากำไร
นายอนันต์ กล่าวต่อว่าสำหรับปัจจัยภายนอก สถานการณ์ต่างๆที่เกิดขึ้นในปัจจุบันยอมรับว่าเป็นเรื่องน่าตกใจ แต่จากประสบการณ์คือ อย่าไปดูปัจจัยภายนอกมาก เพราะเมื่อดูปัจจัยภายนอกมาก ก็จะคิดมากจนแก้ปัญหาผิดๆ ดังนั้นจึงต้องมองปัญหาภายในดูบริษัทตนเองว่ามีจุดแข็งจุดอ่อนยังไง ต้องแก้ไขตรงไหน ซึ่งสิ่งสำคัญของธุรกิจอสังหาฯคือการหาทางลดต้นทุนจากการดำเนินงาน โดยปกติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีต้นทุนจากการดำเนินงานไม่เกิน 15% หากต้นทุนการดำเนินงานสูงกว่านี้ควรจะรีบหาทางลดค่าใช้จ่าย ซึ่งการลดค่าใช้จ่ายมีผลมากในภาวะเศรษฐกิจไม่ดี แม้ว่ายอดขายลดลงแต่หากสามารถลดค่าใช้จ่ายลงได้ ก็จะยังทำให้กำไรไม่ตก
นอกจากนี้การตั้งราคาขายให้เหมาะสมกับภาวะตลาดก็เป็นเรื่องสำคัญ ผู้ประกอบการอยากจะขายเยอะๆ ก็ตั้งราคาขายผิดๆทำให้กำไรต่ำ
สำหรับพนักงานต้องมีการเรียนรู้ กล้าทำผิดแล้วต้องไม่ว่ากัน แต่นำมาปรับปรุงแก้ไขพร้อมทั้งแชร์ประสบการณ์ความผิดพลาดว่าควรจะป้องกันอย่างไรเพื่อไม่ให้ผิดพลาดอีก ซึ่งแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ไม่ชอบประเภทเก่งคนเดียว แต่ทุกคนต้องเก่งเหมือนกัน เพราะธุรกิจอสังหาฯเกี่ยวพันกับหลายหน่วยงาน หลายภาคส่วน การประสานงาน เอกสารต่างๆ ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญทั้งนั้น พนักงานจะต้องมีความเชี่ยวชาญ
วิกฤตปี 40 เครื่องเตือนใจให้ระวัง
“สิ่งสำคัญอีกประการคืออย่าไปดูบริษัทอื่นๆหรือบริษัทขนาดใหญ่เค้าทำมาก อย่าไปเปรียบเทียบกับเค้ามาก เพราะขนาดธุรกิจหรือความถนัดของแต่ละบริษัทไม่เหมือนกัน ต้องดูว่าภาวะการเงินของเราไปได้ถึงไหน ลงทุนได้ขนาดไหน หากลงทุนเกินตัว เมื่อขายไม่ได้ถึงจุดหนึ่งการเงินก็ต้องช็อต เชื่อว่าปัญหานี้จะค่อยๆเกิดขึ้นให้เห็น ในช่วงวิกฤตปี 40 ผู้ประกอบการตายด้วยปืนคือนัดเดียวตายทันที แต่ช่วงนี้จะตายด้วยมีดเลือดค่อยๆไหล จะตายก็ไม่ตาย ไปได้เรื่อยๆ และหากย้อนเวลาไปได้ก็ยังยากให้วิกฤตปี 40 เกิดขึ้นเพราะเป็นเหมือนนาฬิกาปลุก เป็นเครื่องเตือนใจให้มีความระมัดระวังเพื่อไม่ให้วิกฤตเกิดขึ้นอีก ทำให้แข็งแกร่งขึ้น ไม่ประมาทและเก่งขึ้น ”นายอนันต์กล่าว
นายอนันต์ กล่าวต่อว่า แม้ว่าภาวะตลาดในปัจจุบันจะชะลอมาก แต่เชื่อว่าจะไม่มีปัญหามากเพราะธนาคารไม่ต้องการให้เกิดหนี้เสียหรือ NPL หากผู้ประกอบการรายใดมีปัญหาด้านการเงินหรือรู้ล่วงหน้าว่าอีก 3-6 เดือนจะไม่มีเงินมาคืนควรรีบเจรจาหรือแจ้งให้ธนาคารทราบก่อนเพื่อหาทางแก้ปัญหาร่วมกัน เนื่องจากต้นทุนของธนาคารปัจจุบันต่ำมาก สภาพคล่องในตลาดเหลือเยอะมาก ธนาคารมีเงินเหลือเยอะมากแต่ไม่กล้าปล่อยสินเชื่อ เศรษฐกิจไม่ดี แต่ดอกเบี้ยต่ำ
“เป็นภาวะที่ประเมินยากว่าจะหาทางออกอย่างไร ปัจจัยทุกอย่างมันบวกหมด ไม่ว่าจะสภาพสภาพคล่องเหลือเยอะ ดอกเบี้ยก็ต่ำ รัฐบาลก็ให้เยอะผ่านมาตรการต่างๆ ราคาบ้านก็ถูก ทุกอย่างล้วนเป็นปัจจัยบวกหมด แต่ก็ยังขายยาก ซึ่งเชือว่าสิ่งสำคัญคือความเชื่อมั่น หากผู้บริโภคเกิดความเชื่อมั่นและคิดว่าตลาดมันไม่ได้แย่อย่างที่คิด ก็จะกล้าซื้อบ้าน” นายอนันต์กล่าว
นอกจากนี้การที่รัฐบาลออกมาตรการต่างๆออกมาในช่วงนี้เหมือนการให้ยาแก้ปวดหัวกับคนป่วยโรคมะเร็ง ทุกอย่างช้าเกินไป นอกจากนี้กลับปรับขึ้นภาษีอีกหลายรายการ ถือเป็นการซ้ำเติมตลาดในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ซึ่งอาจทำให้เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยได้ ทางที่ดีผู้ประกอบการควรช่วยตัวเองในการขายสินค้า เพราะทุกครั้งที่รัฐบาลออกมาตรการต่างมา จะมีการประกาศล่วงหน้า ประชาชนชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอรับประโยชน์จากมาตรการทำให้ตลาดเกิดภาวะชะงักงัน หากรัฐบาลต้องการออกมาตรการอะไรออกมาก็ควรที่จะเร่งการบังคับใช้ให้เร็วเพื่อไม่ให้เกิดสุญญากาศ
ปรับปรุงภายในองค์กร
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด กล่าวว่า การพูดถึงกลยุทธ์รับมืออสังหาฯขาลงในช่วงนี้ถือว่าช้าไปแล้วเพราะการวางกลยุทธ์และการเรียมตัวรับมือภาวะชะลอตัวจะต้องใช้เวลานาน ซึ่งการดำเนินธุรกิจจะต้องวางแผนล่วงหน้าในระยะยาวอยู่แล้ว ภาวะชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ มีผลในด้านจิตวิยาอย่างมาก แต่ไม่ใช่เรื่องน่ากลัว ซึ่งในความเป็นจริงแล้วยังมีบางตลาดที่ไม่ได้รับผลกระทบยังสามารถขายและเติบโตได้
“เราผ่านภาวะชะลอตัวแบนี้มาหลายครั้ง ซึ่งครั้งนี้ก็เป็นอีกครั้งหนึ่งเท่านั้น เราไม่ควรกังวลมากจนเกินไป มาองปัจจัยภายนอกมากจนลือดูปัจจัยภายใน เราควรปรับปรุงภายในองค์กรของเราให้ดีซึ่งเป็นเรื่องสำคัญและต้องใช้เวลา แต่จำเป็นต้องทำ” นายมีศักดิ์ กล่าว
ในภาวะที่ตลาดชะลอตัวทำให้เราไม่สามารถอยู่นิ่งได้ เพราะการทำงานแบบเดิม การพัฒนาแบบเดิมๆจะไม่สามารถขายได้ ต้องมีอะไรใหม่นวัตกรรมใหม่เพื่อกระตุ้นความสนใจผู้บริโภคให้มาซื้อสินค้า และต้องกระตุ้นพนักงานเพื่อให้มีความกระตือลือล้นในการทำงานมากขึ้น
สัมมากรเดินหน้าลงทุนรอตลาดฟื้น
นายณพน เจนธรรมนุกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2562 ถือเป็นปีที่มีอุปสรรคเยอะมาก ซึ่งสัมมากรพัฒนาโครงการแนวราบเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งถือเป็นเรื่องโชคดีเนื่องจากตลาดแนวราบได้รับผลกระทบน้อยที่สุด ซึ่งในภาวะที่ตลาดไม่ดีการบริหารจัดการกระแสเงินสดก็ถือเป็นสิ่งสำคัญ ดังนั้นบริษัทจึงเพิ่มการลงทุนที่สร้างรายได้ประจำหรือรายได้ระยะยาว อาทิ คอมมูนิตี้มอลล์ ตลาดนัด เป็นต้น นอกจากนี้การลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยจะได้ขยายการลงทุนออกไปในทำเลอื่นๆเพื่อกระจายความเสี่ยงและหาลูกค้าเพิ่ม
อย่างไรก็ดี ในภาวะที่ตลาดไม่ดี ยังมีข้อดีคือราคาที่ดินถูกและเจรจาง่าย นอกจากนี้การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯถือเป็นการลงทุนที่ใช้ระยะเวลามากกว่าการลงทุนประเภทอื่นๆ กว่าจะได้ขาย ดังนั้นบริษัทจึงส่วนกระแสตลาดด้วยการซื้อที่ดินพัฒนาเพื่อรองรับการขายในปีถัดไปที่ตลาดมีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้น นอกจากนี้การที่บริษัทมีขนาดไม่ใหญ่มาก รวมถึงการพัฒนาโครงการที่ไม่ใหญ่มากจึงทำให้ไม่มีความกังวล
บริหารสต๊อกให้เหมาะสม
นายวัฒนพล ผลชีวิน ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า เนื่องจากบริษัทมีขนาดไม่ใหญ่มาก การวางแผนเพื่อรับมือตลาดช่วงขาลง ได้แก่ 1. เน้นการลงทุนในทำเลที่ถนัด ไม่เปลี่ยนทำเล และมีความต้องการของลูกค้าจริง 2.พัฒนาโครงการที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก เน้นเฉพาะแนวราบชะลอการลงทุนคอนโดมิเนียม 3.พัฒนารูปแบบบ้านให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก ระดับราคา 3-4 ล้านบาทเป็นราคาที่ลูกค้าในช่วงนี้รับได้ 4.ต้องดูแลลูกค้าให้ดี โดยเฉพาะการตรวจสอบเครดิต สถานะการเงินเบื้องต้น ว่าจะขอสินเชื่อผ่านหรือไม่ ก่อนที่จะทำสัญญา เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง 5.การบริหารสต๊อกให้มีขนาดที่เหมาะสม ควบคุมการก่อสร้างให้ดี และ6.การบริหารกระแสเงินสด อย่าให้ติด ซึ่งโชคดีที่ในภาวะตลาดขาลงอัตราดอกเบี้ยต่ำ
“ในอดีตเราทำงานง่ายเกินไป แต่ในปัจจุบันทำให้เรารู้ว่าจะต้องปรับตัวอย่างไร ต้องระวังอะไรบ้าง ที่สำคัญทำให้เราศึกษาหาความรู้เพิ่มเติมเพื่อให้รู้เท่าทันและแก้ไขปัญหา มีการเตรียมตัวมากขึ้น ในภาวะที่ชะลอตัวทำให้เราหาจุดบกพร่องของบริษัทว่าเราไม่พร้อมอะไรบ้างและหาแนวทางป้องกัน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเช่นในช่วงวิกฤตปี 40”นายวัฒนพล กล่าว
กระตุ้นขวัญกำลังใจบริหารทีมงาน
นายบดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า ปี 2563 จะเป็นอีกปีที่ตลาดไม่ได้หวือหวา แต่ยังพอไปได้ ในปีที่ผ่านมาต้องยอมรับว่าโครงการคอนโดฯระดับบนได้รับผลกระทบมาก ตลาดชะลอตัวมาก ส่วนแนวราบยังพอไปได้ระดับราคา 4-5 ล้านบาท คอนโดฯ ราคา 70,000-80,000 บาท/ตารางเมตร
สำหรับแผนลงทุนในปีนี้จะต้องศึกษาตลาดให้รอบครอบ สำรวจความต้องการให้ดี โดยในปีนี้บริษัทลงทุน 4 โครงการเป็นบ้านแนวราบ 3 โครงการ และคอนโดฯ 1 โครงการซึ่งจะเป็นโครงการร่วมทุน แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจไม่ดีก็ยังมีผู้ร่วมทุนถือว่าเป็นสิ่งที่ดี แต่ผู้ร่วมทุนจะมีคำถามมากขึ้น การตัดสินใจช้า ตรวจแบบมากขึ้น
“หน้าใหม่ในวงการอสังหาฯอย่างผมไม่ได้เก่งเท่าคนที่อยู่มานาน นานมาก แต่สิ่งสำคัญในภาวะวิกฤตเราต้องบริหารทีมงานให้ได้ ทำอย่างไรให้พนักงานได้เห็นถึงความตั้งใจ เห็นเป้าหมายที่เราจะเดินไปข้างหน้า และสื่อให้พนักงานได้เห็นว่าจะเกิดอะไรขึ้นบ้างในปีนี้และไม่ควรจะกลัวมากนัก ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดีเราจะบอกพนักงานว่าจะทำอะไรในปีหน้า เพื่อนำพาองค์กรให้ก้าวไปข้างหน้าได้” นายบดินทร์ธร กล่าว
นอกจากนี้บริษัทยังให้ความสำคัญต่อกระแสเงินสด ซึ่งโครงการแนวราบจะสามารถสร้างกระแสเงินสดให้แก่บริษัทได้ แต่คอนโดฯเป็นตัวสร้างกำไร เพราะแนวราบใช้เวลา 6-7 เดือนได้โอนขณะที่คอนโดฯใช้เวลานานกว่านั้น ดังนั้นเราจะบริหารอย่างไรให้ไปรอด ต้องเจรจากับสถาบันการเงินมากขึ้น ขอวงเงินเพิ่มช่วยกระแสเงินสด โครงการที่คิดว่าจะไม่ได้ขายดีก็ชะลอออกไป แต่ภาวะเช่นนี้ยังมีข้อดีคือค่าก่อสร้างไม่ได้ขึ้น ค่าถมดินลดลงกว่า 20-30% เพื่อให้ได้งาน
