LPN วางยุทธศาสตร์ปี 2563 เป็นปีแห่งการเพิ่มประสิทธิภาพ ทั้งการทำกำไร เร่งระบายคอนโดฯ สร้างเสร็จ 10,000 ลบ. ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ให้ได้กว่า 50% ของมูลค่า ขยายฐานรายได้จากภาคธุรกิจบริการ ดันสัดส่วนให้เติบโต 10% ของรายได้รวม เพิ่มสภาพคล่องทางการเงินสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน กด D/E ไม่เกิน 1:1 เท่า เปิดแผนพัฒนาโครงการ ชู "กลยุทธ์เข้าซอย" รับราคาขายคอนโดฯ กับกำลังซื้อ เซอร์ไพรส์หันทำคอนโดฯ ต่ำกว่า 1 ล้านบาท พร้อมเพิ่มพอร์ตแนวราบ
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เผยว่า ตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 เผชิญต่อภาวะชะลอตัวจากสภาพเศรษฐกิจและมาตรการกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งผลให้กำลังซื้อลดลงจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น และมาตรการเรื่องการกำหนดสัดส่วนภาระหนี้ (DSR) ที่ ธปท.จะประกาศใช้ในปีนี้ ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยประมาณการว่า ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จะติดลบประมาณ 3% เมื่อเทียบกับปี 62 ตามทิศทางของเศรษฐกิจที่คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตที่ 2.5-3% ในปี 2563
สำหรับทิศทางธุรกิจของ LPN ในปีนี้ มุ่งเน้นการเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน โดยให้ความสำคัญใน 3 ประเด็นหลัก คือ การเพิ่มประสิทธิภาพในการทำกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มีอยู่ให้สามารถสร้างรายได้เพิ่มขึ้น เช่น การนำเอาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จมาปล่อยเช่า เพื่อสร้างรายได้จากทรัพย์สินที่มีอยู่ รวมทั้งการเร่งการขายและโอนโครงการที่สร้างเสร็จที่มีมูลค่าประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือมีจำนวนประมาณ 3,300 หน่วย โดยประมาณการว่า จะเร่งระบายสินค้าในกลุ่มนี้ได้ไม่น้อยกว่า 50% ของมูลค่าที่มีอยู่ หรือประมาณ 5,000 ล้านบาท ที่เหลือจะเน้นไปเรื่องการปล่อยเช่า
การขยายฐานรายได้ประจำ จากธุรกิจบริการ ทั้งการบริหารจัดการอาคาร การก่อสร้าง งานที่ปรึกษา วิจัยและพัฒนา ผ่านบริษัทในเครืออย่างบริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด บริษัท ลุมพินี โปรเจค มาเนจเมนท์ เซอร์วิส จำกัด และบริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด โดยการขยายฐานลูกค้าจากธุรกิจบริการทั้งในส่วนของการบริหารอาคารโครงการ และงานบริการด้านวิศวกรรมจากที่ให้บริการเฉพาะในส่วนของ LPN ไปสู่ตลาดภายนอกเพื่อขยายฐานรายได้ของธุรกิจในกลุ่มนี้ โดยตั้งเป้ารายได้ในส่วนนี้เติบโตไม่น้อยกว่า 20% ในปี 2563 เทียบกับปี 2562 โดยปัจจุบัน ตลาดการบริหารจัดการอาคาร ทั้งอาคารชุดพักอาศัยและสำนักงานมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 44,000 ล้านบาทในปี 2562 และมีอัตราการเติบโตไม่น้อยกว่า 10% ต่อปี
เรื่องของการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน บริหารสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) ไม่เกิน 1:1 เพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินให้แก่บริษัท พร้อมบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินให้มีประสิทธิภาพ โดยมีต้นทุนดอกเบี้ยอยู่ในสัดส่วนที่ต่ำกว่าร้อยละ 3 ลดลงจากร้อยละ 4 เป็นผลมาจากการจัดเครดิตเรตติ้งของบริษัทที่อยู่ที่ A- โดยทริส เรทติ้ง ซึ่งสะท้อนถึงฐานะทางการเงินที่มีความมั่นคง
เปิด 'กลยุทธ์เข้าซอย' ทำราคาคอนโดฯ สู้คู่แข่งขัน
นอกจากนี้ ในแผนลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ในปีนี้ วางงบซื้อที่ดิน 4,000 ล้านบาท เน้นกลยุทธ์ในการซื้อที่ดินที่เรียกว่า “กลยุทธ์เข้าซอย” กล่าวคือ เลือกซื้อที่ดินที่อยู่ในซอยแต่ไม่ไกลจากถนนใหญ่หรือแนวรถไฟฟ้ามากนัก เพื่อให้ต้นทุนในการซื้อที่ดินในการพัฒนาโครงการมีระดับราคาที่ไม่สูงเกินไป และสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในตลาดและตอบโจทย์กำลังซื้อและความต้องการของลูกค้าที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบัน ซึ่งในบางทำเลที่อยู่ในซอย ที่ดินบางแปลงราคาจะถูกกว่า 50% เมื่อเทียบกับที่ดินติดถนน โดยในปี 2563 บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 10 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 12,000-13,000 ล้านบาท แบ่งเป็นส่วนของแนวราบ 4 โครงการ มูลค่าประมาณ 5,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่าประมาณ 7,000-8,000 ล้านบาท
"ปีนี้เราให้ความสำคัญกับโครงการในแนวราบที่ยังมีกำลังซื้อสูง โดยตั้งเป้ายอดขายแนวราบเติบโตไม่น้อยกว่า 20 เปอร์เซ็นต์ โดยมีแผนเปิดตัว “บ้านแฝด” ราคาเริ่มต้น 5 ล้านบาท ตอบโจทย์คนเมือง โดยในครึ่งปีแรกเปิดตัวโครงการแนวราบทั้งหมด ได้แก่ ทำเลในเมืองทองธานี ทำเลสุขุมวิท 113 ทำเลลาดกระบัง และพหลโยธิน 4/1"
สำหรับตลาดคอนโดฯ จะเน้นการออกแบบให้มีฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า เน้นกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท ที่ยังมีกำลังซื้ออยู่ในตลาด และคาดว่าหลัง ธปท.ผ่อนคลาย LTV ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทให้มียอดขายเติบโตกว่าปีที่ผ่านมา
ทั้ง 6 โครงการคอนโดฯ ที่จะเปิดใหม่ ได้แก่ โครงการบริเวณเตาปูน อินเตอร์เชนจ์ ราคาขายเฉลี่ย 90,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) โซนจรัญสนิทวงศ์ 65 ราคาขายเฉลี่ย 70,000 บาทต่อ ตร.ม. ถนนนราธิวาส อยู่ในระหว่างรอการอนุมัติเรื่องรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) คาดปีนี้จะได้รับอนุมัติ ราคาขายเฉลี่ย 130,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็นโครงการมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียมกับสำนักงาน โซนแจ้งวัฒนะ 17 ราคาขายเฉลี่ยไม่เกิน 70,000 บาทต่อ ตร.ม. และเป็นครั้งแรกในปีนี้ที่ LPN จะมีการเปิดโครงการคอนโดฯ โลว์ไรส์ บนเนื้อที่ 8 ไร่ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ย่านเอกชัย แบ่งเป็น 2 เฟส พัฒนารวม 2,000 ยูนิต โดยเฟสแรกราคาต่ำกว่ายูนิตละ 1 ล้านบาท และเฟส 2 ราคายูนิตละ 1 ล้านต้น เน้นกลุ่มที่เริ่มต้นการทำงาน เป็นต้น
ในส่วนของเป้าหมายผลการดำเนินงานในปีนี้ วางยอดขายไว้ที่ 10,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30% จากในปี 2562 มียอดขายประมาณ 7,000 ล้านบาท ขณะที่รายได้คาดว่าจะใกล้เคียงกับปี 62 โดยจะมียอดรับรู้รายได้จากมูลค่ายอดขายรอโอนที่มีอยู่กว่า 7,000 ล้านบาทเข้ามาเกือบทั้งหมด อีกทั้งบริษัทยังตั้งเป้ารายได้จากค่าเช่าในปีนี้ไว้ที่ 200-300 ล้านบาท และรายได้จากธุรกิจบริหารจัดการคอนโดมิเนียม 700 ล้านบาท ซึ่งทั้ง 2 ส่วนถือเป็นรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 10% ของรายได้รวมปี 2563
"เรื่องการเพิ่มสัดส่วนรายได้ประจำใน 2-3 ปีข้างหน้าจะให้อยู่ระดับ 20-30 เปอร์เซ็นต์ อันนี้เป็นเป้าที่เราจะทำ แต่ในปัจจุบัน รายได้จากค่าบริการที่เราทำได้สามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายภายในองค์กร โดยเรายังมีแผนจะรุกไปบริหารโครงการภายนอกให้ได้ 150 โครงการ จากปัจจุบันมีประมาณ 30 โครงการ"
ออกหุ้นกู้ล็อกต้นทุน 1,000 ลบ.
นายโอภาส กล่าวว่า บริษัทเตรียมออกหุ้นกู้ชุดใหม่ในช่วงกลางปีนี้มูลค่า 1,000 ล้านบาท อายุ 3 ปี เพื่อนำมาเสริมสภาพคล่องรองรับโอกาสการลงทุนของบริษัท ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินลดลงเหลือ 2% จากปีก่อนที่ 3% เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยจะต่ำกว่าเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยสถาบันการเงิน ปัจจุบันบริษัทมีหนี้สิน 7,000 ล้านบาท เป็นส่วนเงินกู้จากสถาบันการเงินประมาณ 4,000 ล้านบาท และจากการออกหุ้นระดมทุนผ่านหุ้นกู้อีก 3,000 ล้านบาท
