นับถอยหลังอีก 51 วัน ประเทศไทยจะมีการใช้กฎหมายฉบับใหม่เป็นครั้งแรก นั่นก็คือ "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2563 (รับปีใหม่เลย) ซึ่งก่อนหน้านี้ หลายฝ่ายไม่ว่าจะเป็นประชาชน นิติบุคคลทั่วประเทศไทย ต่างมีความวิตกกังวลต่อสาระของกฎหมายฉบับดังกล่าวพอสมควร เพราะว่าต้องเสียภาษีตาม "มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งคิดตามราคาประเมินราชการ อีกทั้งยังเป็นภาษีที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ที่ดินทุกแปลงที่อยู่ในประเทศต้องเสียภาษีตัวนี้ แต่ก็อาจจะมีที่ดินของบางหน่วยงานที่ได้รับการยกเว้น หรือว่ามีที่ดินที่ได้รับการลดหย่อนไม่ได้เสียภาษีนี้แบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย
แต่เมื่อมีการประกาศพระราชบัญญัติภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างออกมาจริงๆ เมื่อวันที่ 12 มี.ค.62 จากนั้นก็มีการประกาศกฎกระทรวง ประกาศกระทรวงการคลัง ระเบียบกระทรวงมหาดไทย รวมไปถึงประกาศกระทรวงมหาดไทยต่างๆ ตามมา ในเรื่องของข้อยกเว้นและการลดหย่อนสำหรับที่ดินในหลายๆ ประเภท ซึ่งมีส่วนให้แรงกดดันหรือความกังวลเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของประชาชนทั่วไปนั้นลดลงแบบชัดเจน เนื่องจากประชาชนทั่วไปที่มีบ้านอยู่อาศัยของตนเอง (บ้านหลังหลัก) ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาทนั้นไม่ต้องเสียภาษีนี้ ยกเว้นถ้าเป็นบ้านหลังอื่น ไม่เกิน 50 ล้านบาท คิดอัตราที่ 0.02% จนไปถึง 100 ล้านบาทขึ้นไป คิดที่ 0.1%
เกษตรกรที่มีที่ดินเพื่อการเกษตร มูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาทก็ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน แต่ส่วนที่เกินจะคิดตามอัตราที่มีประกาศไว้ เช่น มูลค่าที่ดินเพื่อการเกษตร 70 ล้านบาท 50 ล้านบาทแรกไม่ต้องเสียภาษี แต่ส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท จะอยู่ในอัตรา 0.01% เป็นตัวเลขที่ไม่มาก และไม่สร้างภาระให้แก่ภาคการเกษตรหรือเจ้าของที่ดิน
เท่ากับว่าประชาชนส่วนใหญ่ของประเทศ "ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" มีเพียงบริษัทขนาดใหญ่หรือเจ้าของกิจการขนาดใหญ่ที่มีโครงการเพื่อการพาณิชยกรรม รวมไปถึงคนที่มีที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ (หรือที่ดินรกร้าง) ที่อาจจะต้องกังวลในเรื่องภาษีนี้
ส่วนที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีการทำประโยชน์นั้น มีอัตราการจัดเก็บภาษีที่เป็นแบบขั้นบันได โดยในปีที่ 1-3 เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าตามอัตราที่ระบุไว้ ซึ่งผันแปรกับมูลค่าที่ดิน แต่ถ้าผ่านไป 3 ปีแล้ว ยังไม่มีการพัฒนาบนที่ดินหรือมีกิจกรรมใดๆ ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดิน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่สูงขึ้น 0.3% จากอัตราภาษีที่เสียอยู่แล้ว
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงเปรียบเสมือนตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนแปลงบนที่ดินได้ในระดับหนึ่ง แต่อาจจะไม่มากนัก เพราะเจ้าของที่ดินอาจจะยอมจ่ายภาษีนี้ไปก่อนในช่วงแรกๆ เพราะต้องการรอให้ราคาที่ดินของตนเองปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากรอเส้นทางรถไฟฟ้า โครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลและเอกชน เป็นต้น เพราะสุดท้ายเมื่อพวกเขาประกาศขายที่ดินออกไปก็รวมรายจ่ายทั้งหมดเข้าไปในราคาที่ดินที่ประกาศขายแน่นอน ที่ดินอีกประเภทที่อาจจะได้รับผลกระทบในส่วนนี้คือ ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ที่อาจจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่มากกว่าภาษีโรงเรือน ที่พวกเขาเคยเสียอยู่แต่ในช่วงแรกๆ ก็ยังคงมีข้อยกเว้นอยู่เช่นกัน
ทั้งนี้ การประกาศใช้กฎหมายดังกล่าว ยังจะช่วยให้ท้องถิ่นสามารถจัดเก็บภาษีได้เพิ่มมากขึ้น จากปัจจุบันได้เพียง 11% ที่เหลือเป็นงบประมาณที่รัฐบาลจัดสรรลงไปให้ ซึ่งตามข้อมูลของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ระบุว่า ที่ดิน 36 ล้านแปลง ที่มีโฉนด มีตัวเลขที่จัดเก็บได้เฉลี่ย 900 ล้านบาทต่อปี นี่เป็นสภาพปัญหาและผลลัพธ์ที่สะท้อนการจัดเก็บภาษีจากภาษีโรงเรือน ส่วนภาษีโรงเรือนของผู้ประกอบการทั่วประเทศ รวมเขตการค้าต่างๆ แล้ว ต่อปีมีรายได้เข้ารัฐ 29,000 ล้านบาท รวมทั้ง 2 ประเภท ยังไม่ถึง 30,000 ล้านบาท
"คำถาม รายได้จะพอเป็นค่าใช้จ่ายการบำรุงท้องถิ่นหรือไม่ อันนี้คือข้อบกพร่องของระบบภาษี ขณะเดียวกัน ยังมีข้อลดหย่อนอีกจำนวนมาก แต่ด้วยความเจริญ ก็ทำให้มีคนที่ได้ประโยชน์ ก็ยังได้ประโยชน์ แต่เราไม่ปรับให้สอดคล้องต่อสภาวะเศรษฐกิจเลย เช่น ลาดพร้าว รังสิต บางกะปิ มีความเจริญไปมาก ดังนั้น การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเก็บบนฐานมูลค่าของทรัพย์สิน กระตุ้นการใช้ประโยชน์บนที่ดิน ลดเรื่องการใช้ดุลพินิจให้มากที่สุด ทำให้ท้องถิ่นมีรายได้เพียงพอต่อการใช้จ่ายในอนาคต" นายชุมพล สุวรรษกิจบริหาร ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านนโยบายภาษี สำนักนโยบายภาษี สศค.กล่าว
แจงไขข้อข้องใจ เสียภาษีที่ดินฯ
นายชุมพล กล่าวว่า ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น จะเก็บบน 2 สิ่ง คือ ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง (อาคาร โรงเรือน ตึก ห้องชุด แพ ที่มนุษย์ใช้อยู่อาศัยหรือหาประโยชน์) ส่วนที่เป็นมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ทางกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังจะเป็นผู้ประกาศในราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อปิดช่องว่างการใช้ดุลพินิจ ซึ่ง 36 ล้านแปลงมีการประเมินทุนทรัพย์ที่เป็นแบบมาตรฐานที่กรมธนารักษ์กำหนดให้ เช่น บ้านไม้ บ้านปูน มีการจำแนกนิยามในการเสียภาษี มีการกำหนดราคากลางไว้ มีการถอดแบบในการก่อสร้างไว้เป็นค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร (ตร.ม.) จะได้มูลค่าของทรัพย์สินของเรา ส่วนห้องชุดก็ใช้ราคาประเมินของห้องชุด เป็นต้น
สำหรับผู้เสียภาษีนั้น ในทางกฎหมายระบุไว้ คนที่เป็นเจ้าของที่ดิน เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง และเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และหากใครมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินหลังวันที่ 1 ม.ค.63 นั่นคือผู้เสียภาษี หรือหากที่ดินไม่สามารถหาเจ้าของได้ ทางกฎหมายให้ดูว่า ที่ดินแปลงนั้นอยู่บนที่ดินของใครก็เป็นผู้เสียภาษี ทั้งนี้ หากใครเป็นเจ้าของสิ่งใดก็เป็นผู้มีหน้าที่ชำระภาษี เช่น นิติบุคคลเช่าที่ดิน ทางเจ้าของที่ดินจะต้องเสียภาษี ส่วนนิติบุคคลก็รับในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง ในกรณีที่ใครบุกรุกหรือครอบครองทรัพย์ของรัฐนั้นก็ต้องเสียภาษีเช่นกัน แต่จะไม่สามารถให้เกิดสิทธิในที่ดินแปลงที่บุกรุกได้เลย เพราะเป็นการครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต
ทั้งนี้ ในเรื่องของที่อยู่อาศัยนั้น ทางกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย จะต้องไปหารือว่าอะไรคือที่อยู่อาศัย แต่ในหลักแล้วที่อยู่อาศัยหมายถึง บ้านหลังหลัก จะได้การยกเว้นมูลค่าบนฐานภาษีไว้ 50 ล้านบาท พิสูจน์จากมีชื่อในโฉนด มีชื่อในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 ม.ค.62 และมีการใช้สิทธิในบ้าน จะได้รับการยกเว้นตามกฎหมาย (ไม่ใช่มูลค่าบ้านที่ประชาชนซื้อมาแต่เป็นมูลค่าทรัพย์สิน) ส่วนที่เกินกว่านี้จะถูกไปคำนวณภาษี และบ้านหลังอื่นซึ่งอาจจะไว้ตากอากาศ หรือปล่อยเช่า เป็นการสะสม หรือเป็นการสร้างความมั่งคั่งก็ต้องเสียภาษี
หรือในกรณีที่ไม่สามารถมีบ้านได้ แต่ต้องไปเช่าที่ดินกรมธนารักษ์ หรือของเอกชนมาเพื่ออยู่อาศัยนั้น ก็ต้องเสียภาษีบนสิ่งปลูกสร้าง แต่ในกฎหมายได้ให้ยกเว้นมูลค่าที่ไม่เกิน 10 ล้านบาท แต่หากมีการสร้างบ้านเกินกว่า 1,400 ตร.ม. จะเป็นพื้นที่เกินกว่าราคา 10 ล้านบาท (ราคาประเมินทุนทรัพย์ต่อ ตร.ม. 7,500-7,800 บาท หาร 10 ล้านบาท จะต้องสร้างที่อยู่อาศัยกว่า 1,400 ตร.ม.) ผู้เช่าถึงจะเสียภาษี อย่างไรก็ตาม บ้านและที่ดินที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทในเมืองมีประมาณ 10,000 หลังคาเรือน เนื่องจากบ้านเหล่านี้อยู่ในแหล่งที่มีความเจริญสูง ตัวบ้านอาจจะไม่ใหญ่ แต่อยู่ในพื้นที่ที่ราคาประเมินสูง เช่น ราคาประเมินวาละ 1 ล้านบาท เป็นต้น ก็จะได้รับสิทธิ์ เช่นกัน
นอกจากนี้ รัฐยังมีมาตรการดูแลผลกระทบให้แก่ประชาชน ซึ่งจะมีครอบคลุมทั้งที่อยู่อาศัย ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการพักอาศัยและนิคมอุตฯ ลดหย่อน 3 ปี ตั้งแต่ยื่นขออนุญาต ส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างเสร็จและยังไม่ขายก่อนกำหนดบังคับใช้ก่อน 13 มี.ค.62 ตามกฎหมายอาคารชุด ตามกฎหมายนิคมฯ ตามกฎหมายจัดสรรให้ลดหย่อนได้ 90% ไม่เกิน 2 ปี (63-64) นับจากวันที่กฎหมายยังไม่บังคับใช้ หรือทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงิน ลดหย่อน 5 ปีนับตั้งแต่วันที่ได้กรรมสิทธิ์ ส่วนทรัพย์สินส่วนกลาง ที่ดินสาธารณูปโภคในแปลงจัดสรร ในนิคมอุตฯ จะได้รับการผ่อนปรน เนื่องจากมีกฎหมายรองรับอยู่แล้ว
เพาะปลูกแค่ไหนได้สิทธิแค่นั้น
นายชุมพล อธิบายว่า ในส่วนของการบริหารที่ดินของตนเองไม่ว่าจะเป็นพื้นที่รกร้าง หรือพื้นที่เกษตรกรรมนั้น ทางกระทรวงได้มีการเอาคำนิยมการลงทะเบียนเกษตรกรมาประกอบในการกำหนดเรื่องการดูแลและการจัดเก็บภาษี ทั้งนี้ หากแปลงที่เพาะปลูกมีพื้นที่อื่นๆ เช่น บ่อน้ำ ที่ดินอื่นๆ ก็ให้คิดเป็นพื้นที่ต่อเนื่องได้ ความหมายคือ หากทำเกษตรกรรมแค่ไหน ก็ได้สิทธิเท่านั้น เช่น สมมติมี 1 ไร่ แต่ปลูกแค่ 20 ตารางวา ก็ได้สิทธิแค่ 20 ตารางวา และหากเราจะปลูกมะม่วง (ไม่ยืนต้น) 20 ต้นต่อไร่ ถ้าปลูกเว้นระยะเต็มพื้นที่ ก็เข้าข่าย แต่ถ้าปลุกมะม่วงกระจุกตัว ก็ได้แค่พื้นที่ปลูกเท่านั้น
"ที่ดินรกร้างหรือเกษตรกรรม ถ้าเราให้ทำประโยชน์ในเชิงเกษตรกรรมนั้น ก็ให้ถือว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ซึ่งถ้าเป็นบุคคลธรรมดา ก็ได้ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก เราดูจากการสภาพการใช้จริง แต่การจะขับไล่เกษตรกรนั้น ต้องตามรอบเก็บเกี่ยว"
นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า สำหรับในกรณีที่มีทรัพย์สินจำนวนมาก ก็ควรพิจารณาว่าจะให้ทายาทคนไหน โดยเลือกทรัพย์ที่มีราคาสูงสุด แต่ถ้าบุตรยังไม่บรรลุนิติภาวะและมีชื่อในโฉนดนั้น ก็ถือว่ามีสิทธิในบ้านหลังหลัก
ทำมิกซ์ยูส ก็คิดภาษีแต่ละรูปแบบ
นายชุมพล กล่าวว่า ปัจจุบันการทำประโยชน์บนที่ดินมีความหลากหลาย (มิกซ์ยูส) เช่น มีที่ดิน 20 ไร่ มีทั้งที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นบ้านหลังหลัก และมีพื้นที่อื่นๆ ทำสวน ก็ให้คิดเป็นพื้นที่ต่อเนื่่อง ไม่ใช่ปล่อยเป็นพื้นที่รกร้าง หรือถ้ามีการทำกิจการบนแปลงเดียวกัน ทั้งที่อยู่อาศัย ร้านค้า เกษตรกรรม ก็ต้องดูว่าเข้าเงื่อนไขอะไรบ้าง
อสังหาฯ หาช่อง พัฒนา 'บ้านหลังใหญ่' รับยกเว้นภาษี
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การจะบอกว่าไม่มีผลกระทบเลยก็คงไม่ใช่ทั้งหมด แต่มีแนวโน้มต่อผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคตได้ เช่น กลุ่มที่มีทรัพย์สินจำนวนมาก โดยเฉพาะเจ้าของที่มีทรัพย์สินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวนมาก จะพยายามลดภาระด้านภาษี โดยลดจำนวนปริมาณการถือครองลง หรือการจำหน่ายทรัพย์สินเหล่านี้ออกไป ซึ่งแน่นอนการขายทรัพย์สินที่อยู่อาศัย ก็จะทำให้ตลาดบ้านมือสองมีขนาดใหญ่มากขึ้น เป็นทางเลือกใหัแก่ประชาชนในบางกลุ่มที่กำลังมองหา เนื่องจากราคาบ้านใหม่มีราคาแพงขึ้นอย่างมาก ขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จะเริ่มตอบโจทย์การอยู่อาศัยในครอบครัวขนาดใหญ่ พัฒนาบ้านหลังขนาดใหญ่ออกสู่ตลาด เพื่อให้สอดคล้องต่อการยกเว้นภาษี “บ้านหลังหลัก” และแม้จะเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม แต่ก็เป็นภาพที่จะเห็นมากขึ้น
เบาใจ ราคาประเมินทุนทรัพย์รอบใหม่ใช้ปี 64
น.ส.วิลาวัลย์ วีระกุล รองอธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินที่ใช้ในปัจจุบัน เป็นรอบบัญชี 2559-2562 ซึ่งในวันที่ 22 พ.ย.นี้ ทางกรมฯ จะมีการประกาศใช้ พ.ร.บ.ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ แต่กระบวนการของการประเมินกฎหมายใหม่ไม่ได้เป็นไปตามกฎหมายเดิม ซึ่งอยู่ในระหว่างการออกกฎหมายลูก ทำให้ต้องเลื่อนประกาศออกไปใช้ในปี 2564 แต่เมื่อกฎหมายใหม่บังคับใช้แล้ว จังหวัดต่างๆ สามารถกำหนดราคาประเมินได้ผ่านการประเมินราคาด้วยคอมพิวเตอร์ ซึ่งจะเป็นมาตรฐานเดียวกัน ทำให้ลดระยะเวลาได้เร็วขึ้น แต่สามารถใช้ระบบบัญชีเดิมไปได้ก่อน 1 ปี อนึ่ง ราคาประเมินฉบับใหม่ได้มีการปรับขึ้นโดยเฉลี่ยทั่วประเทศ 7-8%
