จับตาคอนโดฯ ครึ่งปีหลัง โครงการไฮเอนด์มาแรง รับปั่นราคาที่ดินใจกลางเมือง

ตลาดคอนโดฯ แนวโน้มเติบโตดีจากเศรษฐกิจโต ลงทุนภาครัฐ ตลาดไฮเอนด์มาแรงกำลังซื้อยังมี ขณะที่ตลาดกลาง-ล่างเหนื่อยต่อลูกค้าติดกับหนี้ครัวเรือน คาดครึ่งปีหลังผู้ประกอบการแห่เปิดโครงการใหม่ ส่วนราคาที่ดินกลางเมืองแพงชนเพดาน คาดทรงตัวอีก 2-3 ปี แนะลงทุนระมัดระวังอัตราการขายช้า ต้องวางแผนรองรับ

นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ยังมีทิศทางการเติบโตที่ดี แม้ว่าจะมีปัจจัยภายนอกประเทศจากความขัดแย้งของอเมริกาและจีน ซึ่งไทยอาจได้รับผลกระทบทางอ้อม แต่ถือว่ามีผลกระทบที่น้อยมาก แต่อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไทยยังมีอัตราการเติบโตที่ดี จีดีพีปรับขึ้น 4% การลงทุนโครงข่ายคมนาคม โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าในหลายเส้นทาง การเปิดประมูลรถไฟฟ้าความเร็วสูง การลงทุนอินฟาสตรักเจอร์ซึ่งล้วนทำให้อสังหาริมทรัพย์เติบโตตามทั้งสิ้น

ในส่วนของกำลังซื้อยังโตไม่สูงมากนัก เนื่องจากกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่างยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือนในระดับสูง กำลังซื้อเพิ่มขึ้นไม่ได้มาก แต่ในส่วนของตลาดไฮเอนด์ขึ้นไปยังมีทิศทางการเติบโตที่ดี ซึ่งเห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น และแม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการระดับไฮเอนด์จำนวนมาก แต่ก็ยังไม่ทำให้สินค้าในระดับนี้เกิดโอเวอร์ซัปพลาย เนื่องจากแต่ละโครงการที่เปิดมามีจำนวนยูนิตไม่มาก และทำให้เชื่อว่าตลาดไฮเอนด์ยังสามารถเติบโตได้อีกมาก

คาดตลาดไฮเอนด์ปี 61 โต 15%

ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2561 ยังคงมีอัตราการเติบโตที่ดีตามภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะตลาดระดับบน เนื่องจากกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูง ขณะที่ตลาดระดับล่างจะยังไม่เติบโตเท่าที่ควร เนื่องจากลูกค้าระดับนี้ยังติดปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง โดยปีนี้คาดว่าตลาดระดับดังกล่าวจะเติบโตไม่น้อยกว่า 15% จากมูลค่าตลาดรวมคอนโดฯ ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปในปี 2560 มูลค่า 62,000 ล้านบาท หรือจำนวน 6,000 ยูนิต ขณะที่มูลค่ารวมตลาดคอนโดฯ ปี 2560 มีจำนวน 246,000 ล้านบาท หรือจำนวน 61,700 ยูนิต

“คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป เชื่อว่าจะมีการเติบโตขึ้นมาก จากการที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างพุ่งเป้ามาที่ตลาดนี้ แต่ยังเชื่อว่าจะไม่เกิดโอเวอร์ซัปพลายในตลาดนี้อย่างแน่นอน เพราะแต่ละโครงการมีจำนวนยูนิตที่ไม่มากนัก และบางโครงการยังขายให้แก่ลูกค้าชาวต่างชาติ”นายประเสริฐ กล่าว

 

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561 คาดว่าจะมีการเติบโตใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น จีดีพีโตแตะระดับ 4% มา 2 ไตรมาส แต่ผู้บริโภคยังไม่รับรู้ได้ว่าเศรษฐกิจโต เพราะเงินในกระเป๋ายังเท่าเดิม เนื่องจากราคาสินค้าอุปโภคบริโภคก็ได้ปรับขึ้นตามทำให้ค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้นตาม

อัตราการขายช้าแนะวางแผนตลาดรองรับ

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะยังมีการเติบโต แต่จะโตแบบค่อยเป็นค่อยไปไม่หวือหวา การขายของผู้ประกอบการจะขายได้แต่ไม่เร็ว ใช้เวลาในการขายนานขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ยังเห็นผู้ประกอบการเร่งเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น และจะมากกว่านี้ในช่วงครึ่งปีหลัง แม้รู้ว่าจะต้องใช้ระยะเวลาในการขายนานขึ้นก็ตาม ซึ่งผู้ประกอบการเองรู้ดี และได้วางแผนไว้ล่วงหน้าแล้ว เช่น เพิ่มช่องทางการขายและการทำแคมเปญการตลาดใหม่ๆ รวมถึงกลุ่มลูกค้าใหม่โดยเฉพาะชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา กลุ่มลูกค้าชาวจีนเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยจำนวนมากขึ้น หลายบริษัทมีเอเยนต์เป็นชาวจีน บางโครงการโควตาชาวต่างชาติขายหมดก่อนโควตาคนไทย

ที่ดินแพงชนเพดานคาดทรงตัว 2-3 ปี

นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า ส่วนที่ดินที่นำมาพัฒนานั้น ปัจจุบันถือว่าราคาสูงติดเพดาน การซื้อขายล่าสุดที่ตารางวาละ 3 แสนบาท สูงสุดเป็นประวัติการณ์ โดยที่ดินระดับราคา 3 แสนบาท/ตร.ว.จะต้องพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อขายเท่านั้น และต้องขายราคาไม่ต่ำกว่า 4.5-5 แสนบาท/ตร.ม.จึงจะคุ้มต่อการลงทุน แต่การพัฒนาคอนโดฯ ในระดับราคาดังกล่าวก็ไม่ได้ขายง่ายๆ กลุ่มลูกค้ามีจำกัด ดังนั้น จึงเชื่อว่าผู้ประกอบการจะไม่ซื้อที่ดินที่ราคาสูงเกินไป และหันไปลงทุนในทำเลอื่นแทน หากเห็นว่าที่ดินแปลงนั้นพัฒนาออกมาแล้วจะทำให้ต้องขายห้องชุดในราคาที่สูงจนลูกค้าเป้าหมายไม่สามารถซื้อได้ และปัจจุบันราคาที่ดินในเมืองและในหลายทำเลถือว่าสูงชนเพดานแล้ว และจะทรงตัวในระดับนี้ไปอีกสักระยะ หรือกินเวลา 2-3 ปี เนื่องจากผู้ประกอบการซื้อที่ดินล่วงหน้า หรือจนกว่าภาวะเศรษฐกิจจะกลับมาโตแบบก้าวกระโดด เมื่อถึงตอนนั้นผู้ประกอบการจะเริ่มกล้าซื้อที่ดินแพงๆ มาพัฒนา

“ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันแม้ว่าจะมีการเติบโต แต่ก็ไม่ได้หวือหวา การขายช้า บางตลาดถือว่ามีซัปพลายมากไป ดังนั้น ผู้ประกอบการควรมีความระมัดระวังในการลงทุน ต้องมั่นใจว่ามีความต้องการในทำเลนั้นๆ ในส่วนของผู้ซื้อถือว่าเป็นโอกาสที่ดีมาก หากมีเงินต้องรีบซื้อเพราะไม่ว่าจะอย่างไรราคาอสังหาฯ ก็จะแพงขึ้นไปเรื่อยๆ ตามราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น อีกอย่างช่วงนี้มีสินค้าในตลาดจำนวนมาก ถ้าพร้อมให้รีบซื้อ” นายสุรเชษฐ กล่าว

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวว่า ราคาที่ดินทำเลในเมืองปรับตัวขึ้นสูงมาก โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ปรับขึ้นราว 30-40% บางทำเลปรับขึ้นกว่า 50% ส่งผลให้ต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้นเป็น 50% ของต้นทุนการพัฒนาโครงการคอนโดฯ จากเดิมอยู่ที่ประมาณ 25-30% ซึ่งการปรับขึ้นดังกล่าวจะส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าต้นทุนค่าก่อสร้างจะไม่ได้ปรับขึ้นมากนักก็ตาม

ตลาดคนจีนมาแรง

ด้าน นางอุษณา มหากิจศิริ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เดอะเนสท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2561 มีแนวโน้มเติบโตดีกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากภาครัฐมีการลงทุนโครงการสาธารณูปโภคต่อเนื่อง ผู้บริโภคมีความเชื่อมั่น และเริ่มกลับมาสนใจซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ประกอบกับ ปัจจุบันชาวต่างชาติสนใจเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จีน สิงคโปร์ และฮ่องกง ทำให้คอนโดมิเนียมในทำเลกรุงเทพฯ ชั้นใน และเขตรอบกรุงเทพฯ ชั้นในที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าเป็นทำเลที่มาแรง มีอุปทานใหม่เกิดขึ้นมาก เชื่อว่าการแข่งขันก็เข้มข้นด้วยจำนวนโครงการใหม่ที่จะทยอยเปิดตัว สำหรับลูกค้าของเดอะเนสท์ ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองในสัดส่วนที่มากกว่า 50% จากยอดขายปัจจุบัน และอีก 50% ซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็นการลงทุนในระยะยาว โดยมีสัดส่วนลูกค้าคนไทยและต่างชาติ คิดเป็น 70 : 30 และลูกค้าต่างชาติส่วนใหญ่เป็นชาวจีน และฮ่องกง

LPN ชี้อีก 5 ปี ตลาดปล่อยเช่าจะมาแรง

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) กล่าวให้ความเห็นถึงตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคตว่า ด้วยสภาพตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มปรับราคาขึ้นและแพงขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) จะเป็นของกลุ่มคนมีฐานะคนรวยที่มีกำลังซื้อในที่อยู่ในกลางเมือง โดยคาดว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า ตลาดปล่อยเช่าจะมีการเติบโตและมีมากขึ้น จะเป็นลักษณะการเซ้งสิทธิที่อยู่อาศัย เนื่่องจากราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น

"เรื่องของบ้านเรา ปัญหาคือ เรื่องคมนาคม ตรงนี้เป็นจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเป็นเป้าหลักที่ลูกค้าจะพิจารณาในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย โดยคนรุ่นใหม่จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทัศนคติคนเปลี่ยน เดิมทัศนคติคนจะไม่ซื้่อคอนโดมิเนียม แต่ปัจจุบันการจราจรติดขัด ทำให้มีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียม" นายโอภาส กล่าวและว่า

สำหรับบริษัทแอล.พี.เอ็น.ฯ จะมีการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องต่อสภาพตลาดและธุรกิจของบริษัทฯ โดยหากตลาดเช่าเติบโต ทางแอล.พี.เอ็น.ฯ จะต้องมีการกระจายความเสี่ยงออกไปทั้งตลาดขาย เช่า และเพิ่มพอร์ตโครงการลักชัวรีมากขึ้น อย่างเช่น โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 เฟส 3 ที่บริษัทได้ปรับรูปแบบมาปล่อยเช่าทั้งหมด ซึ่งมีจำนวน 3,000 ยูนิต ค่าเช่าเดือนละ 5,500 บาท ซึ่งเป็นอัตราที่เหมาะสม และสอดคล้องไปกับลูกค้าที่อยู่ในโครงการทาวน์ชิปปล่อยเช่าอยู่