ซีบีอาร์อี เผย 3 ทศวรรษตลาดคอนโดฯ ไทยพัฒนาไกล จากปี 31 คอนโดฯ ใจกลางกรุงเทพฯ มีเพียง 2,600 ยูนิต ปัจจุบัน 1.4 แสนยูนิตทั่วกรุงเทพฯ คอนโดฯ รวม 6.3 แสนยูนิต คอนโดฯ หรูสุดราคา 3.5 บาทต่อ ตร.ม. ปัจจุบันพุ่งสูงถึง 7 แสนบาทต่อ ตร.ม. ขณะที่คอนโดฯมือ 2 ยังไม่เป็นที่นิยม
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด เผยถึงตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 30 ปีที่ผ่านมาว่า นับตั้งแต่ปี 2531 นับตั้งแต่เข้ามาร่วมงานกับซีบีอาร์อี ซึ่งขณะนั้นใช้ชื่อว่า ริชาร์ด เอลลิส พบว่า คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ มีเพียง 2,600 ยูนิตเท่านั้น ขณะที่ปัจจุบันมีถึง 1.4 แสนยูนิต และทั่วกรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมรวมทั้งสิ้น 6.3 แสนยูนิต
ในปี 2531 คอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จมีราคาขายอยู่ที่ราว 2-2.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร โดยผู้ซื้อจะได้เพียงห้องเปล่า ไม่มีผนัง พื้น หรือฝ้าเพดาน พื้นที่ครัวที่ไม่มีการติดตั้งอุปกรณ์ใดๆ พื้นที่ห้องน้ำที่ตกแต่งแบบมาตรฐาน ไม่มีเครื่องปรับอากาศ หลอดไฟ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ผู้พัฒนาโครงการเตรียมไว้ให้ แต่ในปัจจุบัน คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เสนอขายแบบรวมตกแต่งบางส่วน ซึ่งรวมไปถึงเครื่องปรับอากาศ, ครัวพร้อมอุปกรณ์, พื้น, ฝ้า, ไฟ และห้องน้ำ โดยผู้ซื้อเพียงแค่ซื้อเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวเพิ่มเท่านั้น
ด้านราคาคอนโดมิเนียมใหม่นั้น ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 1,000 เปอร์เซ็นต์ โดยคอนโดมิเนียมใหม่หลายแห่งที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ มีราคาสูงกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่ในช่วงต้นยุค 2530 คอนโดมิเนียมที่ราคาแพงที่สุด คือ สมคิด การ์เด้นส์ ซึ่งตั้งอยู่หลังเซ็นทรัล ชิดลม มีราคาขายราว 3.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร แต่ในปัจจุบัน คอนโดมิเนียมที่ราคาแพงที่สุด คือ 98 ไวร์เลส ที่แสนสิริซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการกล่าวว่ามีห้องชุดที่สามารถขายไปได้ในราคาสูงกว่า 7 แสนบาทต่อตารางเมตร
พระราชบัญญัติอาคารชุดซึ่งอนุญาตให้มีการขายกรรมสิทธิ์ถาวรของห้องชุดในคอนโดมิเนียมเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2522 โดยในช่วง 5 ปีแรกนั้น มีโครงการเกิดขึ้นไม่มากนัก
ในช่วงต้น และกลางยุค 2530 คือ ยุค “เอเชียไทเกอร์” ของไทย มีคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นมากกว่า 9 หมื่นยูนิตในกรุงเทพฯ ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเก็งกำไรเกิดขึ้นมากมาย มีการขายต่อใบจอง/สัญญาราวกับการซื้อขายหุ้นโดยแทบจะไม่ได้คำนึงถึงเรื่องการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ เนื่องจากไม่ได้คำนึงถึงกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อใช้อยู่จริง
ผลที่ตามมาก็คือ บางโครงการที่เกิดขึ้นในช่วงเวลานั้นไม่เน้นคุณภาพ ภาวะฟองสบู่ที่เกิดจากการเก็งกำไรเริ่มต้นในปี 2537 และภาวะฟองสบู่แตกในปี 2540 ช่วงวิกฤตทางการเงินทั่วเอเชีย ตลาดหยุดชะงัก การก่อสร้างหยุดลงกลางคัน และไม่มีการเปิดขาย ราคาคอนโดมิเนียมไม่ได้ตกลงในทันที เนื่องจากขั้นตอนตามกฎหมายในการยึดอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างยืดเยื้อ จนกระทั่งในช่วงปี 2543-2545 ที่ยูนิตเหลือขายเริ่มถูกระบายออกไป และโครงการต่างๆ ที่การก่อสร้างถูกระงับไปเริ่มกลับมาก่อสร้างอีกครั้งจนแล้วเสร็จ ระหว่างนี้ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่จนกระทั่งปี 2546
นับจากนั้น ความต้องการซื้อจึงเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะในย่านรอบนอกใจกลางเมือง หรือมิดทาวน์ ซึ่งเกิดจากการที่กลุ่มคนรุ่นใหม่ย้ายออกจากบ้านก่อนแต่งงาน และมีกำลังซื้อมากพอที่จะซื้อที่พักอาศัยเป็นของตัวเอง การเปลี่ยนแปลงทางสังคม และรายได้ที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอนในย่านมิดทาวน์มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว
นอกจากนี้ กลุ่มคนไทยที่มีรายได้สูงยังเริ่มให้ความนิยมพักอาศัยในคอนโดมิเนียม เหตุผลหลักมาจากการที่กรุงเทพฯ ได้กลายเป็นเมืองที่ความเจริญตั้งอยู่บริเวณศูนย์กลาง ไม่ว่าจะเป็นสำนักงานชั้นดี, ศูนย์การค้า, ร้านอาหาร และโรงพยาบาลชั้นนำ ล้วนตั้งอยู่ใจกลางเมือง ระบบขนส่งมวลชนเองก็อยู่ในใจกลางเมือง ซึ่งสามารถเห็นภาพได้ชัดขึ้นในปัจจุบัน และโครงการคอนโดมิเนียมมากมายเกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าทั้งในย่านใจกลางเมือง ย่านมิดทาวน์ และรอบนอก
โดยภาพรวม ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเติบโตมาตลอดระยะเวลา 15 ปี โดยมีการชะลอตัวช่วงสั้นๆ ในปี 2551 ที่เกิดวิกฤตการเงินทั่วโลก
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีสิ่งหนึ่งที่แตกต่างจากตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองอื่นทั่วโลกนั้น คือ การขายต่อคอนโดมิเนียมมือสองยังมีไม่มากนัก คนไทยส่วนใหญ่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมใหม่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่เปิดขายก่อน หรือหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ มีผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรส่วนหนึ่งที่ตั้งใจจะขายต่อยูนิตของตนเองก่อนการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ แต่การขายต่อคอนโดมิเนียมหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จยังถือว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ ส่วนต่างของราคาคอนโดมิเนียมใหม่และคอนโดมิเนียมเก่าเริ่มมีมากขึ้นเรื่อยๆ มีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่มีอายุเกิน 5 ปีแล้ว แต่ยังมีราคาที่ใกล้เคียงกับโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน ในสิงคโปร์ เจ้าของยูนิตในคอนโดมิเนียมเก่าบางแห่งตกลงร่วมกันที่จะขายยูนิตทั้งหมดในอาคารเพื่อพัฒนาโครงการขึ้นมาใหม่ โดยที่ราคาที่ดินในปัจจุบันนั้นสูงกว่าราคายูนิตทั้งหมดรวมกัน แต่เหตุการณ์เช่นนี้ยังไม่เคยเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกฎหมายที่เกี่ยวกับอาคารชุดของไทยระบุว่า เจ้าของร่วมทั้งหมดต้องเห็นชอบทั้ง 100 เปอร์เซ็นต์ในการขายคอนโดมิเนียมทั้งโครงการ
“ตลอด 30 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมมีการพัฒนาขึ้นอย่างมากทั้งในเรื่องการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ และคุณภาพการก่อสร้าง เพราะผู้พัฒนาโครงการให้ความสำคัญกับความต้องการของผู้อยู่อาศัย จากนี้ไป ตลาดจะแปรเปลี่ยนไปตามสภาวะเศรษฐกิจ และเราอาจได้เห็นว่า คอนโดมิเนียมเก่าได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะผู้ซื้อเริ่มมองเห็นถึงประโยชน์ของการนำคอนโดมิเนียมเก่ามาปรับปรุงใหม่ แต่อย่างไรก็ตาม ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมใหม่ก็จะยังคงมีอยู่เฉกเช่นเดียวกับในเมืองอื่นๆ ในโลก” นางสาวอลิวัสสา กล่าว
