เมื่อ 30 ปีที่แล้วที่ซีบีอาร์อีเพิ่งเริ่มก่อตั้งสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ปริมาณพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังมีไม่ถึง 1 ล้านตารางเมตร และค่าเช่าอยู่ที่ 250 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในช่วงเวลานั้น กรุงเทพฯ ยังไม่มีอาคารสำนักงานเกรดเอ โดยอาคารที่มีคุณภาพดีที่สุด คือ สาธรธานี สินธร ทาวเวอร์ 1 และอัมรินทร์ ทาวเวอร์
30 ปีต่อมา พื้นที่สำนักงานมีทั้งสิ้นเกือบ 9 ล้านตารางเมตร และอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ ในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ ซีบีดี มีค่าเช่าโดยเฉลี่ยต่ำกว่า 1,000 บาทเพียงเล็กน้อย โดยอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าสูงสุดสามอันดับแรก ได้แก่ เกษร ทาวเวอร์ ปาร์ค เวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์
สำหรับ อาคารสำนักงานเกรดเอแห่งแรกในกรุงเทพฯ คือ ดีทแฮล์ม ทาวเวอร์ส บนถนนวิทยุ ซึ่งสร้างเสร็จเมื่อปี 2535 ปัจจุบันใช้ชื่อว่า จีพีเอฟ วิทยุ ทาวเวอร์ส สามารถปล่อยเช่าได้ในราคาสูงกว่า 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อาคารนี้ถือเป็นอาคารแรกที่มีระบบปรับปริมาณลม (Variable Air Volume) ซึ่งเป็นระบบปรับอากาศที่ช่วยให้ทุกพื้นที่ในแต่ละชั้นมีอุณหภูมิคงที่
ต่อมา วิกฤตการณ์การเงินปี 2540 ได้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ การที่สถาบันการเงินต่างๆ ปิดตัว และลดจำนวนพนักงานลง ส่งผลให้ปี 2541 มีการใช้พื้นที่สำนักงานลดลงเกือบ 300,000 ตารางเมตร และอัตราพื้นที่ว่างสูงขึ้นจนเกือบถึง 40% ส่งผลให้ค่าเช่าในอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ลดลงครึ่งหนึ่งเมื่อมีการต่อสัญญาเช่า มีเพียงปี 2547 ปีเดียวเท่านั้น ที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ สามารถกลับขึ้นไปอยู่ในระดับเดียวกับที่เคยทำได้ในปี 2537
นอกจากนี้ ยังมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเกิดขึ้นในด้านการออกแบบ และการเลือกใช้วัสดุของอาคารสำนักงาน ผู้ประกอบการไทยรับฟังความต้องการของผู้เช่าทั้งในเรื่องการจัดเตรียมพื้นที่ภายในแบบไร้เสา (Column-free) พื้นที่ในแต่ละชั้นที่มีรูปทรงมาตรฐาน ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดานมากกว่า 2.8 เมตร มีจำนวนลิฟต์โดยสารที่เพียงพอ และระบบปรับอากาศที่มีประสิทธิภาพ อาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดีที่สุดในกรุงเทพฯ อย่างเกษร ทาวเวอร์ ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ มีคุณสมบัติไม่ต่างจากอาคารสำนักงานชั้นนำอื่นๆ ในต่างประเทศ
โดยพื้นที่ราว 80% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ นั้น เป็นพื้นที่ในอาคารที่มีเจ้าของเดียว และไม่มีการพัฒนาอาคารสำนักงานที่มีเจ้าของร่วม หรือออฟฟิศคอนโดมิเนียม มาเป็นเวลามากกว่า 20 ปีแล้ว เนื่องจากผู้เช่านิยมอาคารที่มีเจ้าของเดียวมากกว่า เพราะมีการบริหารจัดการที่ดีกว่า และการเจรจาต่อรองกับเจ้าของรายเดียวนั้นง่ายกว่า หากต้องการขยายพื้นที่ในอาคารเดิม
การใช้พื้นที่สำนักงานของผู้เช่าได้เปลี่ยนไปมากเช่นกัน หัวหน้างานส่วนใหญ่ไม่ได้มีห้องทำงานส่วนตัวอีกต่อไป และการวางผังสำนักงานได้ถูกเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่แบบเปิด และยืดหยุ่นได้
บางบริษัทได้ออกแบบสถานที่ทำงานให้เป็นพื้นที่ที่สามารถทำกิจกรรมได้หลากหลาย (Activity-based Workspace) โดยพนักงานจะไม่มีโต๊ะประจำของตนเอง ซึ่งจะทำให้จุคนได้มากขึ้น ส่งผลให้ต้องมีระบบปรับอากาศ และลิฟต์ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
“ปัจจุบัน ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานต้องการบริการที่หลากหลายมากขึ้นจากเจ้าของพื้นที่ และไม่ต้องการจ่ายค่าเช่าเพียงเพื่อให้ได้พื้นที่เปล่าเท่านั้น” นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ ผู้อำนวยการแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี กล่าว และว่า ผู้เช่าต้องการให้ผู้พัฒนาเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพดีขึ้น ผู้เช่าต้องการที่จะปรับอุณหภูมิ และปรับระดับแสงสว่างสำหรับพื้นที่ในแต่ละจุดได้เอง รวมทั้งยังต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารที่มากกว่าร้านกาแฟ และร้านสะดวกซื้อ นอกจากนี้ ผู้เช่าบางรายต้องการพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นภายในอาคาร เช่น สำนักงานสำเร็จรูป (Serviced Office) และโคเวิร์กกิง สเปซ
เมื่อ 30 ปีที่แล้ว สิ่งที่ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานต้องการ คือ คุณสมบัติพื้นฐานอย่างการมีระบบหัวกระจายน้ำสำหรับดับเพลิง แต่ปัจจุบัน ความต้องการมีความซับซ้อน และจำเป็นต้องอาศัยวัสดุที่มีคุณสมบัติสูงขึ้น และมีความหลากหลาย บริษัทข้ามชาติและบริษัทไทยขนาดใหญ่หลายแห่งให้ความสำคัญในเรื่องการพัฒนาอย่างยั่งยืน และมองหาอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการรับรองตามมาตรฐาน LEED
อาคารสำนักงานรุ่นใหม่ในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในระหว่างการออกแบบและการก่อสร้างจะเริ่มต้นตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป อาคารเหล่านี้จะต้องรองรับความต้องการของผู้เช่าที่ซับซ้อนมากขึ้น มีรายละเอียดมากขึ้น รวมถึงการให้บริการภายในอาคารที่หลากหลายมากขึ้นด้วย ผู้เช่าต้องการได้รับการบริการจากฝ่ายบริหารอาคารที่มีมาตรฐานที่สูงขึ้นทั้งในด้านการบำรุงรักษา ขั้นตอนการรักษาความปลอดภัย และการบริการลูกค้า
ทำเลเป็นปัจจัยที่สำคัญเสมอ แต่เมื่อระบบรถไฟฟ้าบีทีเอส แล้วเสร็จในปี 2542 สิ่งที่ผู้เช่าให้ความสำคัญก็ได้เปลี่ยนไป “ทุกวันนี้ผู้เช่าเกือบทุกรายที่เป็นลูกค้าของซีบีอาร์อี ต่างต้องการอยู่ใกล้รถไฟฟ้า โดยเฉพาะการมีทางเดินที่เชื่อมต่อโดยตรงกับสถานีรถไฟฟ้า” นางสาวรุ่งรัตน์ กล่าวเพิ่มเติม ขณะที่ค่าเช่าเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่ผู้เช่าให้ความสำคัญเมื่อมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ ตามด้วยทำเลที่ตั้ง โดยพิจารณาว่าใกล้ซีบีดี และสถานีรถไฟฟ้ามากแค่ไหน
ปัจจุบัน การเลือกอาคารสำนักงานไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของทำเลที่ตั้ง และค่าเช่าอีกต่อไป การหาพนักงานที่ดีที่สุดเป็นเรื่องท้าทาย และการมีสถานที่ทำงานที่ดึงดูดพนักงานทั้งด้านทำเล คุณภาพของอาคาร และการออกแบบสถานที่ทำงานนั้น เป็นจุดเด่นที่สำคัญที่จะช่วยดึงดูดให้พนักงานที่มีความสามารถอยากเข้ามาร่วมงานด้วย ซึ่งหมายความว่า คุณภาพการการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ สิ่งอำนวยสะดวก และการบริการในอาคาร มีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ
30 ปีต่อมา พื้นที่สำนักงานมีทั้งสิ้นเกือบ 9 ล้านตารางเมตร และอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ ในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ ซีบีดี มีค่าเช่าโดยเฉลี่ยต่ำกว่า 1,000 บาทเพียงเล็กน้อย โดยอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าสูงสุดสามอันดับแรก ได้แก่ เกษร ทาวเวอร์ ปาร์ค เวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์
สำหรับ อาคารสำนักงานเกรดเอแห่งแรกในกรุงเทพฯ คือ ดีทแฮล์ม ทาวเวอร์ส บนถนนวิทยุ ซึ่งสร้างเสร็จเมื่อปี 2535 ปัจจุบันใช้ชื่อว่า จีพีเอฟ วิทยุ ทาวเวอร์ส สามารถปล่อยเช่าได้ในราคาสูงกว่า 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อาคารนี้ถือเป็นอาคารแรกที่มีระบบปรับปริมาณลม (Variable Air Volume) ซึ่งเป็นระบบปรับอากาศที่ช่วยให้ทุกพื้นที่ในแต่ละชั้นมีอุณหภูมิคงที่
ต่อมา วิกฤตการณ์การเงินปี 2540 ได้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ การที่สถาบันการเงินต่างๆ ปิดตัว และลดจำนวนพนักงานลง ส่งผลให้ปี 2541 มีการใช้พื้นที่สำนักงานลดลงเกือบ 300,000 ตารางเมตร และอัตราพื้นที่ว่างสูงขึ้นจนเกือบถึง 40% ส่งผลให้ค่าเช่าในอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ลดลงครึ่งหนึ่งเมื่อมีการต่อสัญญาเช่า มีเพียงปี 2547 ปีเดียวเท่านั้น ที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ สามารถกลับขึ้นไปอยู่ในระดับเดียวกับที่เคยทำได้ในปี 2537
นอกจากนี้ ยังมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเกิดขึ้นในด้านการออกแบบ และการเลือกใช้วัสดุของอาคารสำนักงาน ผู้ประกอบการไทยรับฟังความต้องการของผู้เช่าทั้งในเรื่องการจัดเตรียมพื้นที่ภายในแบบไร้เสา (Column-free) พื้นที่ในแต่ละชั้นที่มีรูปทรงมาตรฐาน ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดานมากกว่า 2.8 เมตร มีจำนวนลิฟต์โดยสารที่เพียงพอ และระบบปรับอากาศที่มีประสิทธิภาพ อาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดีที่สุดในกรุงเทพฯ อย่างเกษร ทาวเวอร์ ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ มีคุณสมบัติไม่ต่างจากอาคารสำนักงานชั้นนำอื่นๆ ในต่างประเทศ
โดยพื้นที่ราว 80% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ นั้น เป็นพื้นที่ในอาคารที่มีเจ้าของเดียว และไม่มีการพัฒนาอาคารสำนักงานที่มีเจ้าของร่วม หรือออฟฟิศคอนโดมิเนียม มาเป็นเวลามากกว่า 20 ปีแล้ว เนื่องจากผู้เช่านิยมอาคารที่มีเจ้าของเดียวมากกว่า เพราะมีการบริหารจัดการที่ดีกว่า และการเจรจาต่อรองกับเจ้าของรายเดียวนั้นง่ายกว่า หากต้องการขยายพื้นที่ในอาคารเดิม
การใช้พื้นที่สำนักงานของผู้เช่าได้เปลี่ยนไปมากเช่นกัน หัวหน้างานส่วนใหญ่ไม่ได้มีห้องทำงานส่วนตัวอีกต่อไป และการวางผังสำนักงานได้ถูกเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่แบบเปิด และยืดหยุ่นได้
บางบริษัทได้ออกแบบสถานที่ทำงานให้เป็นพื้นที่ที่สามารถทำกิจกรรมได้หลากหลาย (Activity-based Workspace) โดยพนักงานจะไม่มีโต๊ะประจำของตนเอง ซึ่งจะทำให้จุคนได้มากขึ้น ส่งผลให้ต้องมีระบบปรับอากาศ และลิฟต์ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
“ปัจจุบัน ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานต้องการบริการที่หลากหลายมากขึ้นจากเจ้าของพื้นที่ และไม่ต้องการจ่ายค่าเช่าเพียงเพื่อให้ได้พื้นที่เปล่าเท่านั้น” นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ ผู้อำนวยการแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี กล่าว และว่า ผู้เช่าต้องการให้ผู้พัฒนาเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพดีขึ้น ผู้เช่าต้องการที่จะปรับอุณหภูมิ และปรับระดับแสงสว่างสำหรับพื้นที่ในแต่ละจุดได้เอง รวมทั้งยังต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารที่มากกว่าร้านกาแฟ และร้านสะดวกซื้อ นอกจากนี้ ผู้เช่าบางรายต้องการพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นภายในอาคาร เช่น สำนักงานสำเร็จรูป (Serviced Office) และโคเวิร์กกิง สเปซ
เมื่อ 30 ปีที่แล้ว สิ่งที่ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานต้องการ คือ คุณสมบัติพื้นฐานอย่างการมีระบบหัวกระจายน้ำสำหรับดับเพลิง แต่ปัจจุบัน ความต้องการมีความซับซ้อน และจำเป็นต้องอาศัยวัสดุที่มีคุณสมบัติสูงขึ้น และมีความหลากหลาย บริษัทข้ามชาติและบริษัทไทยขนาดใหญ่หลายแห่งให้ความสำคัญในเรื่องการพัฒนาอย่างยั่งยืน และมองหาอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการรับรองตามมาตรฐาน LEED
อาคารสำนักงานรุ่นใหม่ในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในระหว่างการออกแบบและการก่อสร้างจะเริ่มต้นตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป อาคารเหล่านี้จะต้องรองรับความต้องการของผู้เช่าที่ซับซ้อนมากขึ้น มีรายละเอียดมากขึ้น รวมถึงการให้บริการภายในอาคารที่หลากหลายมากขึ้นด้วย ผู้เช่าต้องการได้รับการบริการจากฝ่ายบริหารอาคารที่มีมาตรฐานที่สูงขึ้นทั้งในด้านการบำรุงรักษา ขั้นตอนการรักษาความปลอดภัย และการบริการลูกค้า
ทำเลเป็นปัจจัยที่สำคัญเสมอ แต่เมื่อระบบรถไฟฟ้าบีทีเอส แล้วเสร็จในปี 2542 สิ่งที่ผู้เช่าให้ความสำคัญก็ได้เปลี่ยนไป “ทุกวันนี้ผู้เช่าเกือบทุกรายที่เป็นลูกค้าของซีบีอาร์อี ต่างต้องการอยู่ใกล้รถไฟฟ้า โดยเฉพาะการมีทางเดินที่เชื่อมต่อโดยตรงกับสถานีรถไฟฟ้า” นางสาวรุ่งรัตน์ กล่าวเพิ่มเติม ขณะที่ค่าเช่าเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่ผู้เช่าให้ความสำคัญเมื่อมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ ตามด้วยทำเลที่ตั้ง โดยพิจารณาว่าใกล้ซีบีดี และสถานีรถไฟฟ้ามากแค่ไหน
ปัจจุบัน การเลือกอาคารสำนักงานไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของทำเลที่ตั้ง และค่าเช่าอีกต่อไป การหาพนักงานที่ดีที่สุดเป็นเรื่องท้าทาย และการมีสถานที่ทำงานที่ดึงดูดพนักงานทั้งด้านทำเล คุณภาพของอาคาร และการออกแบบสถานที่ทำงานนั้น เป็นจุดเด่นที่สำคัญที่จะช่วยดึงดูดให้พนักงานที่มีความสามารถอยากเข้ามาร่วมงานด้วย ซึ่งหมายความว่า คุณภาพการการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ สิ่งอำนวยสะดวก และการบริการในอาคาร มีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ
