แบงก์เข้มอสังหาฯ โซนนนทบุรี หวั่น “ผังเมืองใหม่” กระทบ จับตา “ขายทิ้งที่ดินพ่วงใบก่อสร้าง”

นายก ส.นนทุบรี ประเมินร่างผังเมืองรวมนนทบุรี จะกระทบต่อเศรษฐกิจ และสังคม ปิดโอกาสคนมีที่อยู่อาศัย แบงก์เข้มดีเวลลอปเปอร์ในโซนนนทบุรี ปรับแผนให้สอดคล้องกับผังใหม่ หวั่นก่อผลกระทบในอนาคต เผยผู้ประกอบการเริ่มเร่ขายที่ดินพ่วงใบอนุญาติก่อสร้างเพื่อรับประโยชน์ ด้าน “อธิป” แนะการบริหารที่ดินในอีอีซี หวั่นเก็งกำไรดันราคาที่ดินพุ่ง กระทบนักลงทุน

“จังหวัดนนทบุรี” ถือเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพและถูกกำหนดให้สามารถรองรับที่อยู่อาศัยจากการขยายตัวของกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยจังหวัดนนทบุรี ได้รับการลงทุนจากผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นจำนวนมาก ทั้งการเปิดบริการของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ในระดับอาเซียน “เซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต” การเปิด “อิเกีย บางใหญ่” สโตร์ใหญ่ที่สุดในอาเซียน ยังไม่นับรวมโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมเริ่มเพิ่มจำนวนมากขึ้นในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-เตาปูน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งจะว่าไปแล้ว ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดนนทบุรี ก็ได้รับผลกระทบจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพียงแค่เรื่องการเชื่อมต่อสถานีสุดท้าย แต่หลังจากรัฐบาลได้สั่งการให้เร่งดำเนินการเชื่อมต่อ ก็ทำให้ตลาดรวมอสังหาฯ กลับมาคึกคักอีกครั้ง การเดินทางของประชาชนมีความคล่องตัว และสะดวกสบายมากขึ้น

ล่าสุด จ.นนทบุรี กำลังเข้าสู่บริบทของการปรับปรุงผังเมืองรวมนนทบุรี ครั้งล่าสุดซึ่งเป็นการปรับปรุงครั้งที่ 2 เนื่องจากมีข้อกำหนด และกฎเกณฑ์ต่างๆ ที่เข้มงวดมากยิ่งขึ้น เพื่อเป็นการสร้างมาตรฐานใหม่ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัด โดยร่างผังเมืองรวมนนทบุรีอยู่ในระหว่างการพิจารณาคำร้อง หลังจากการปิดประกาศ 90 วัน ให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่นี้ ยื่นคำร้องจนถึงวันที่ 16 มกราคมที่ผ่านมา โดยมีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกว่า 1,000 ราย มายื่นคำร้องรวม 70 คำร้อง หลังจากพิจารณาคำร้องเสร็จแล้วจะเสนอคณะที่ปรึกษาผังเมือรวมจังหวัด อย่างไรก็ตาม มีการคาดการณ์ว่า การประกาศใช้ผังเมืองรวมนนทบุรี น่าจะไปดำเนินการได้อย่างเร็วภายในต้นปี หรือกลางปี 62

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า หากมีการบังคับใช้ในปีหน้า ย่อมจะไม่เป็นผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศ และไม่เป็นการส่งเสริมให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัย ในราคาที่เหมาะสมกับความสามารถ โดยสิ่งที่จะตาม คือ ด้วยกฎเกณฑ์ที่เข้ม จะทำให้การพัฒนาโครงการทำได้ด้วยความยากลำบาก ราคาที่อยู่อาศัยจะมีระดับที่สูง เนื่องจากข้อจำกัดของที่ดิน หรือแม้แต่การจะก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม จะมีข้อกำหนดในร่างผังเมืองฉบับนี้ FAR ที่ลดลง ทำให้ไม่คุ้มค่าในการพัฒนาโครงการ ซึ่งผู้ประกอบการที่มีแลนด์แบงก์อยู่ ก็อาจจะเร่งขออนุญาติก่อสร้าง เพื่อป้องกันปัญหา

“ผลที่ตามมาไม่ใช่แค่ผู้ประกอบการ ช่วง 6-7 เดือนที่ผ่านมา สถาบันการเงินมีความกังวล และเข้มงวดในการอนุมัติโครงการในโซนจังหวัดนนทบุรี โดยโครงการใด ที่เคยเสนอแผนมาแล้ว ก็ให้ไปทบทวน และปรับรายละเอียดให้สอดคล้องกับกฎเกณฑ์ของทางผังเมืองนนทบุรีใหม่เลย ส่งผลกระทบต่อโอกาส และความไม่คุ้มค่าในการลงทุนขอโครงการนั้น นั้นหมายความว่า การพัฒนาโครงการจะมีราคาแพงขึ้น ย่อมทำให้ผู้ซื้อระดับกลาง และล่าง จะไม่มีโอกาสหาซื้อคอนโดฯ ระดับราคาล้านกว่าๆ ได้อีก เช่นเดียวกับโครงการทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว ไม่เกิน 4 ล้านบาท จะพัฒนาได้ยากขึ้น และหายออกไปจากตลาด อย่างไรก็ตาม เริ่มเห็นเจ้าของที่ดิน หรือผู้ประกอบการที่เตรียมพัฒนาโครงการ และได้รับใบอนุญาติในการก่อสร้างในแปลงนั้นแล้ว เริ่มนำแปลงดังกล่าวมาขายออกไปพร้อมกับใบอนุญาติ เนื่องจากจังหวะไม่เหมาะสมในการพัฒนา เช่นเดียวกับตน มีที่ดินบริเวณแยกติวานนท์ เนื้อที่ 3 ไร่ ออกขาย”

นายเลิศมงคล กล่าวต่อว่า ในช่วงที่ผ่านมา ทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้เสนอเรื่องไปยังรองนายกรัฐมนตรี ให้พิจารณาเรื่องผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่จะมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจและต่อสังคม แต่ขณะนี้ยังไม่มีความคืบหน้า

“ที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรี เป็นจังหวัดเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่จังหวัดเพื่อินเวสเตอร์ การจะมองหาโอกาสในการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ ยิวด์ที่ได้อาจจะไม่มาก โดยคอนโดฯ ในนนทบุรี ปล่อยเช่าประมาณ 7,000 บาทต่อเดือน หรือ 300 บาทต่อตารางเมตร ถ้าได้ 4-5% ก็โอเคแล้ว ต่างกับในเมืองที่ ยิวด์ดี 8-12%”

ห่วงราคาที่ดินอีอีซี กระทบการลงทุน

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวให้ความเห็นต่อการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ของไทย เป็นเรื่องที่ดี แต่รัฐบาลควรมีมาตรการป้องกันเรื่องอุปสรรคในการลงทุน เนื่องจากความคาดหวังต่อการเติบโตจากนโยบายเกี่ยวกับอีอีซี ได้ทำให้เกิดการลงทุนซื้อที่ดินเป็นจำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจจะไม่เป็นผลดีต่อนักลงทุนเวลาที่เข้ามาจริง เพราะจะลำบากในเรื่องของต้นทุนที่แพง

“ตนคิดว่าน่าจะมีการปรับค่าธรรมเนียมการโอนให้สูงกว่าค่าธรรมเนียมปกติ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน ทำให้ชะลอความคิดในการเก็งกำไรที่ดิน ถ้าไม่สกัดเลย ในระยะข้างหน้าที่ดินแพงมาก”.