ส.บ้านจัดสรร ระบุตลาดอสังหาฯ ปี 59 ทรุดหนัก คาดทั้งปีติดลบกว่า 10% เตรียมยื่นหนังสือรัฐบาล วอนแก้ปัญหาแบงก์เข้มปล่อยกู้ ปลดล็อกแบล็กลิสต์เครดิตบูโร ไม่รีบช่วยอาจติดลบถึง 20% มูลค่าตลาดสูญนับแสนล้านบาท ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอีกกว่า 2 แสนล้านบาท ปี 60 ดีสุดแค่ทรงตัวเหตุมีปัจจัยบวกเพียงลงทุนภาครัฐ ดอกเบี้ยต่ำ
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า สมาคมฯ เตรียมยื่นหนังสือถึงหน่วยงานภาครัฐเพื่อให้ช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเร่งด่วน หลังจากตลาดมีแนวโน้มปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องกว่า 10% ซึ่งหากไม่มีมาตรการ หรือปัจจัยบวกที่มาช่วยฉุดภาคอสังหาฯ ก็จะทรุดหนักลงไปมาก และสิ่งที่น่ากังวลมาก คือ ตลาดติดลบแตะระดับ 20% และหากปล่อยให้ตลาดเป็นเช่นนี้นานกว่า 1 ไตรมาส หรือนานกว่า 3 เดือน จะส่งผลกระทบในวงกว้าง และจะฉุดธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องให้ทรุดตาม
ปัจจุบัน มูลค่าตลาดอสังหาฯ อยู่ที่ประมาณ 5 แสนล้านบาท และยังมีต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอีกกว่า 2.5 เท่า หากตลาดติดลบ 20% มูลค่าตลาดอสังหาฯ จะหายไป 1 แสนล้านบาท และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องมูลค่าตลาดก็จะหายไปอีกกว่า 3 แสนล้านบาท และย่อมส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจอย่างแน่นอน
“ตอนนี้เราเหมือนก้อนหินที่กลิ้งมาอยู่บนขอบบ่อที่พื้นลาดเอียง ถ้ารัฐบาลไม่โยนเชือกมาให้ หรือมาดึงขึ้น เราก็มีแต่จะกลิ้งลงน้ำลึกลงไปเรื่อยๆ จนจมน้ำ” นายอธิป กล่าว
สำหรับปัญหาที่เตรียมจะเสนอให้รัฐบาลช่วยเหลือได้แก่ 1.การผ่อนปรนความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ซึ่งแม้ธนาคารจะระบุว่า ใช้เกณฑ์มาตรฐานเดิมในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ แต่ในทางปฏิบัติ คุณสมบัติที่เคยขอสินเชื่อผ่านในช่วงที่ผ่านมา ใช้ไม่ได้ในปัจจุบัน อาทิ การให้วงเงินสินเชื่อต่อรายได้ต่อเดือนลดลง เช่นจากเดิมเคยให้ 50-60 เท่าของรายได้คงเหลือต่อเดือน ปรับลงมาเหลือเพียง 30-40 เท่า ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นกว่า 50% จากเดิม 25-30%
นอกจากเข้มงวดสินเชื่อรายย่อยแล้ว ธนาคารยังเข้มงวดสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการอีกด้วย ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็ก ที่ต้องพึ่งเงินทุนจากสินเชื่อไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ได้ ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์สามารถระทุนจากตลาดทุนได้
2.การปลดล็อกบัญชีดำ หรือ แบล็กลิสต์ในเครดิตบูโร ในส่วนของผู้ที่ชำระหนี้หมดแล้ว และยังถูกขึ้นบัญชีดำไว้อีก 3 ปี โดยจะขอให้ลดระยะเวลาการขึ้นบัญชีดำไว้เพียง 1 ปีหลังจากชำระหนี้หมด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นหนี้บัตรเครดิต และรถยนต์ ปัจจุบันมีอยู่กว่า 1 แสนราย หากมีการปลดล็อกให้ผู้ที่ถูกขึ้นบัญชีดำเหล่านี้ก็จะทำให้กลุ่มนี้สามารถกลับมาซื้อบ้านได้ นอกจาก 2 ประเด็นปัญหาดังกล่าวแล้ว ยังมีปัญหา และอุปสรรค์ในด้านอื่นๆ ที่ต้องการให้รัฐบาลเข้ามาช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาฯ โดยคาดว่าจะยื่นหนังสือให้เร็วที่สุดภายในปีนี้
“ปัญหาสินเชื่อเป็นปัจจัยที่น่ากังวล เพราะถ้าสถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งจะส่งผลให้ลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น ก็จะยิ่งทำให้ตลาดหยุดชะงัก เพียงขอให้การปล่อยสินเชื่อมีความยืดหยุ่นมาอยู่ในระดับปกติ จากในอดีตที่คุณสมบัติของลูกค้าแบบนี้เคยกู้ผ่านในระดับเดิม ซึ่งไม่ควรเข้มงวดมากกว่าเดิม หากขายได้ โอนไม่ได้ ก็ไม่มีประโยชน์อะไร ต้องย้อนนำกลับมาขายใหม่ สต๊อกเดิมก็อยู่ไม่ไปไหน” อธิป กล่าว
สำหรับภาพรวมธุรกิจในปี 60 คาดว่าจะดีที่สุดแค่ทรงตัวถึง -10% เนื่องจากมีปัจจัยบวกเพียงไม่กี่ปัจจัย ได้แก่ การลงทุนภาครัฐ และต้องลงทุนจริง ไม่ใช้เพียงแค่โครงการ เพราะที่ผ่านมา ยังไม่มีการลงทุนเท่าใดนัก ซึ่งเอกชนต่างรอให้รัฐบาลลงทุนโครงการต่างๆ อย่างจริงจัง เพื่อให้มีเม็ดเงินอัดฉีดเข้ามาในระบบเศรษฐกิจ และเกิดการจ้างงาน นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยบวกในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับต่ำ
อย่างไรก็ตาม ในปี 60 ยังต้องจับตาภาคการส่งออกจะไปในทิศทางที่ดีขึ้น หรือแย่ลง ซึ่งต้องดูผลจากนโยบายหลังจากที่นายโดนัลด์ ทรัมป์ เข้ารับตำแหน่งประธานาธิบดีสหรัฐ และผลของอังกฤษถอนตัวจากสมาชิกสหภาพยุโรป หรือ Brexit จะส่งผลกระทบอะไรอีกบ้าง ซึ่งที่ผ่านมา ได้ส่งผลให้เงินยูโรอ่อนค่าลง
“หลายบริษัทต่างตั้งความหวังกับปีหน้าว่า ตลาดจะดีขึ้น แต่ต้องยอมรับว่า ปัจจัยพื้นฐานปัจจุบันไม่ได้มีอะไรดีขึ้นกว่าเดิม แม้ดอกเบี้ยแนวโน้มคงไม่มีการปรับขึ้น แต่เชื่อว่าก็ไม่ลดลง เพราะหากมีการลดดอกเบี้ยลงไปอีก อาจทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ ถึงแม้ว่าดอกเบี้ยจะเอื้อต่อผู้ซื้อบ้าน แต่ถ้าการขอสินเชื่อไม่ง่าย ถูกปฏิเสธเยอะ ก็ไม่มีประโยชน์อะไร” นายอธิป กล่าว
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้ คาดจะติดลบมากว่า 10% หลังจากไตรมาส 4 ตลาดค่อนข้าง “นิ่ง” จากเดิมจะเป็นไตรมาสที่มีการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก แต่เมื่อสถานการณ์ไม่เอื้อต่อการลงทุน ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลื่อนการเปิดโครงการออกไปปีหน้า ขณะที่โครงการเก่าพบว่า ยอดขายก็ชะลอตัว ทำให้ปีนี้ผู้ประกอบการได้รับผลกระทบทั้ง 2 ด้าน ทั้งยอดขาย และยอดโอนกรรมสิทธิ์
นอกจากนี้ การชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียม ยังเป็นปัจจัยที่ฉุดธุรกิจอสังหาฯ ให้หดตัวลงมาก เนื่องจากคอนโดฯ มีส่วนแบ่งตลาดถึง 70% นอกจากนี้ คอนโดฯ ยังมีกลุ่มผู้ซื้อเป็นนักลงทุน และเกร็งกำไร 30-40% หากภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ลูกค้ากลุ่มนี้ก็จะหยุดซื้อ ขณะที่กลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมีจำนวน 60-70% แต่ไม่จำเป็นต้องรีบซื้อสามารถรอได้ ทำให้เมื่อใดที่เศรษฐกิจชะลอตัว หรือมีปัจจัยลบตลาดคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบก่อนที่อยู่อาศัยประเภทอื่นเสมอ แตกต่างจากแนวราบเป็นลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์)
อย่างไรก็ตาม การที่ตลาดอสังหาฯ โดยรวมที่ชะลอตัว ตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ตั้งแต่ภาคการเกษตรที่ราคาพืชผลทางการเกษตรตกต่ำ ทำให้เกษตรกรมีรายได้น้อย การลงทุนในภูมิภาคชะลอตัว เศรษฐกิจโลกชะลอตัวส่งออกไม่ดี ขณะที่เศรษฐกิจต้องพึ่งพาการส่งออก 70% ทำให้ได้รับผลกระทบไปด้วย ส่วนบรรยากาศความเศร้าโศกของคนไทยนั้น อาจจะทำให้การซื้อขายชะลอตัวบ้าง แต่เชื่อว่าเมื่อคนไทยปรับตัวได้ ทุกอย่างจะกลับเข้าสู่สภาวะปกติภายในไตรมาสแรกปีหน้า ซึ่งบริษัทอสังหาฯ จะต้องมีความระมัดระวังในการลงทุนให้มาก บริษัทใดที่ไม่มีสภาพคล่อง จึงไม่เสี่ยงลงทุนในภาวะไม่แน่นอน ส่วนบริษัทที่มีความพร้อมทางด้านการเงิน ก็ต้องเลือกลงทุนจะเปิดมากไม่ได้
จากภาวะดังกล่าวจะส่งผลต่อยอดขายของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ อย่างแน่นอน โดยคาดว่ามากกว่า 70% จะทำยอดขายได้ต่ำกว่าเป้าหมาย เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ดีมาตั้งแต่ต้นปี ซึ่งมาตรการของภาครัฐที่ออกมาช่วยกระตุ้นตลาดในช่วงไตรมาส 1 เป็นแค่ช่วงสั้น และส่วนใหญ่เป็นการระบายสต๊อกสินค้าเก่า แต่ไม่ได้ช่วยยอดขายใหม่มาก นอกจากนี้ ในแง่ของรายได้เอง ก็เชื่อว่าบริษัทส่วนใหญ่จะพลาดเป้าหมายเช่นเดียวกัน เพราะปัญหาลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน (Reject) ที่ยังสูงบางบริษัท อัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงเกิน 50% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่เคยมีมาก่อน
