ไทย-จีน จัดทัพรุกธุรกิจอสังหาฯ

ทุนจีนได้เข้ามามีบทบาทในภาคอสังหาฯ ไทยมากขึ้น นับตั้งแต่ปี 2013 เป็นต้นมา ด้วยการเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย จัดตั้งบริษัทร่วมทุนใหม่เฉลี่ยสูงถึงปีละ 83 บริษัท โดยมีมูลค่าโครงการเปิดใหม่ในแต่ละปีไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท และโครงการส่วนใหญ่ได้สร้างความแปลกใหม่ให้แก่วงการอสังหาฯ ไทย ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างที่รวดเร็ว รูปแบบโครงการที่แปลกใหม่ หรือแนวทางการจับตลาดลูกค้าชาวจีนที่น่าสนใจ ทำให้หลายโครงการสามารถประสบความสำเร็จได้เป็นอย่างดี อีไอซี แนะนักพัฒนาอสังหาฯ ไทย ผนึกกำลังกับทุนจีนที่เคยมีประสบการณ์ในตลาดอสังหาฯ เพื่อสร้างโอกาสในการขยายธุรกิจ และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง และการควบรวมที่มากขึ้น

จีนรุกหนักอสังหาฯ ทั่วโลก มูลค่าการลงทุนเติบโตสูงถึง 82% ต่อปี ท่ามกลางความผันผวนของราคาอสังหาฯ ในหลายเมืองใหญ่ของจีน ทั้งในอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน หรือโรงแรม จากอุปทานที่เพิ่มขึ้นมาก ในขณะที่อุปสงค์มีจำกัด ส่งผลให้ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยปรับตัวลดลง ทำให้ทุนจีนส่วนหนึ่งไม่ว่าจะเป็นกองทุนขนาดใหญ่ บริษัทประกัน นักลงทุนรายบุคคล หรือแม้กระทั่งนักพัฒนาอสังหาฯ จีนเอง เริ่มที่จะมองหาช่องทางการลงทุนใหม่เพื่อกระจายความเสี่ยง และรับผลตอบแทนที่สูงขึ้นด้วยการออกไปลงทุนในต่างประเทศ ประกอบกับรัฐบาลจีนมีนโยบายสนับสนุนให้ภาคเอกชนไปลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนในอสังหาฯ ทั่วโลกจากจีน ทั้งในอสังหาฯ ที่สร้างเสร็จแล้ว และการพัฒนาโครงการใหม่เติบโตจาก 1.7 แสนล้านบาท ในปี 2012 เป็น 1 ล้านล้านบาท ในปี 2015 หรือเติบโตเฉลี่ย 82% ต่อปี

สัดส่วนที่จีนเข้ามาลงทุนอสังหาฯ ในไทยมีเพียง 0.2% และภาพการลงทุนส่วนใหญ่แตกต่างจากการลงทุนในประเทศที่พัฒนาแล้ว ภาพรวมการรุกอสังหาฯ ต่างประเทศของทุนจีนส่วนใหญ่จะเป็นการเข้าไปลงทุนในอสังหาฯ ที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมให้เช่า เช่น อาคารสำนักงาน (42%) โรงแรม (18%) และศูนย์การค้า (8%) โดยประเทศที่จีนเข้าไปลงทุนมากที่สุด ในปี 2015 คือ สหรัฐฯ ออสเตรเลีย และสหราชอาณาจักร (อ้างอิงข้อมูลจาก Knight Frank, 2015) ขณะที่ในไทย ซึ่งเป็นประเทศที่อยู่ใกล้กับจีน มีจำนวนนักท่องเที่ยวจีนสูงถึง 8 ล้านคน และเป็นประเทศที่ภาคอสังหาฯ มีสภาพคล่อง และมีเสถียรภาพกลับมีมูลค่าการลงทุนจากจีนในปี 2015 เพียง 1.3 พันล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 0.2% เท่านั้น อีกทั้งภาพการเข้ามาลงทุนในไทยส่วนใหญ่ค่อนข้างที่จะแตกต่างจากการลงทุนในประเทศที่พัฒนาแล้วข้างต้น กล่าวคือ จะเป็นการเข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการใหม่ และเป็นอสังหาฯ เพื่อขายมากกว่า

แม้มูลค่าการลงทุนในไทยจะยังน้อย แต่อัตราการเติบโตสูงมาก โดยจะเห็นได้จากมูลค่าการลงทุนจากจีน จำนวน 1.3 พันล้านบาท ในปี 2015 ข้างต้นนี้ มีการเติบโตมาจาก 177 ล้านบาท ในปี 2011 หรือคิดเป็นอัตราการเติบโตที่สูงถึง 65% ต่อปี ซึ่งสอดคล้องต่อจำนวนบริษัทร่วมทุนไทย-จีน (จีนถือหุ้นมากกว่า 20%) จดทะเบียนใหม่ในธุรกิจอสังหาฯ ที่เติบโตขึ้น จากประมาณ 17 บริษัทต่อปี ในช่วงปี 2007-2009 มาเป็น 26 บริษัทต่อปี ในช่วงปี 2010-2012 และเพิ่มขึ้นเป็น 83 บริษัทต่อปี ในช่วงปี 2013-2015 โดยกว่า 54% เป็นบริษัทเพื่อซื้อหรือขายอสังหาฯ 31% เป็นบริษัทเพื่อเช่าหรือให้เช่าอสังหาฯ และอีก15% เป็นบริษัทนายหน้า หรือให้บริการเกี่ยวกับอสังหาฯ อื่นๆ ทั้งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงกระแสความนิยมในอสังหาฯ ไทยที่เพิ่มขึ้นมากในทุกประเภทจากนักลงทุน และผู้ประกอบการจีน

เน้นลงทุนในเมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก โดยทำเลที่บริษัทร่วมทุนไทย-จีน นิยมลงทุนมากที่สุด คือ กรุงเทพฯ (40%) ชลบุรี (20%) เชียงใหม่ (10%) ภูเก็ต (9%) และสุราษฎร์ธานี (7%) ซึ่งเน้นหนักไปที่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแบบห้องชุด เนื่องจากลงทุนง่าย คืนทุนเร็ว และสามารถขายขาดให้แก่นักลงทุนต่างชาติได้ โดยเฉพาะนักลงทุนจากจีนที่นับวันยิ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้น จากทั้งการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน หรือเพื่อเป็นสถานที่พักตากอากาศ

นับจากปี 2015 เปิดตัวแล้วไม่ต่ำกว่า 2 หมื่นล้านบาท โดยกระจายไปในหลายเมืองหลัก และหลายประเภทโครงการ เช่น โครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ รวมมากกว่า 5.4 พันล้านบาท โครงการห้องชุด “The C Infinity” ที่ระยอง มูลค่า 2 พันล้านบาท โครงการมิกซ์ยูส “BABA Beach” ที่พังงา มูลค่า 3.2 พันล้านบาท โครงการ “The Terminal Phuket” ที่ภูเก็ต มูลค่า 7.8 พันล้านบาท เป็นต้น ซึ่งมูลค่าโครงการทั้งหมดนี้สูงกว่าตัวเลข FDI จำนวน 1.3 พันล้านบาทข้างต้นมาก สะท้อนให้เห็นว่าการเข้ามาลงทุนส่วนใหญ่เป็นการใส่เงินเข้ามาในทุนจดทะเบียนเริ่มต้น แต่กู้เงินจากสถาบันการเงินภายในประเทศเพื่อก่อสร้างโครงการ อย่างไรก็ดี หากเทียบกับมูลค่าตลาดอสังหาฯ ทั้งหมดของไทยอาจจะคิดเป็นสัดส่วนที่ยังไม่มากนัก แต่ด้วยแรงจูงใจ และความนิยมที่เพิ่มขึ้น อีไอซี จึงเชื่อมั่นว่ามูลค่า และสัดส่วนทุนจีนในภาคอสังหาฯ ไทยจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

เป็นพาร์ตเนอร์มากกว่าเป็นคู่แข่ง เนื่องด้วยข้อบังคับของกฎหมายที่ห้ามต่างชาติถือครองที่ดินเกินกว่า 49% และขั้นตอนการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ที่แตกต่างกันในแต่ละประเทศ ทำให้การเข้ามาลงทุนเกือบทั้งหมด 98% เป็นการเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย ด้วยการถือหุ้นน้อยกว่า 49% อันก่อให้เกิดการเรียนรู้ระหว่างกันและเป็นการเสริมจุดเด่น-ปิดจุดด้อยของบริษัท โดยผู้ประกอบการจีนสามารถเรียนรู้ขั้นตอนการทำธุรกิจ และความต้องการของลูกค้าชาวไทย ขณะที่ผู้ประกอบการไทยก็สามารถที่จะเรียนรู้จากผู้ประกอบการจีนได้หลายด้าน เช่น 1.ด้านการบริหารการก่อสร้าง ที่ส่วนใหญ่สามารถทำได้ดีไม่แพ้นักพัฒนาอสังหาฯ ไทยรายใหญ่ โดยจะเห็นตัวอย่างได้จากการก่อสร้างอาคารห้องชุดขนาดใหญ่สูง 32 ชั้น ในกรุงเทพฯ เมื่อปี 2014 โดยบริษัทร่วมทุนไทย-จีน ที่สามารถสร้างได้เร็วที่สุดในประเทศ เพียง 1 ปี ด้วยการนำเข้าสินค้า pre-cast ส่วนใหญ่มาจากจีน ทำให้สามารถลดต้นทุนการบริหารจัดการไปได้มาก 2.ช่องทางการเข้าถึงเทคโนโลยีการก่อสร้างที่มากกว่า เพราะจีนมีบริษัทที่ผลิตเครื่องจักรที่ทันสมัย และราคาไม่แพงจำนวนมาก และ 3.การเข้าถึงกลุ่มลูกค้าชาวจีนที่ดีกว่า เพราะรู้ถึงความต้องการ และช่องทางการขาย โดยอีไอซี มองว่า กลุ่มลูกค้าจีนนี้เป็นตลาดที่มีศักยภาพสูง จากจำนวนประชากรที่มากถึง 2 พันล้านคน

อีไอซี แนะนักพัฒนาอสังหาฯ ไทยร่วมทุนกับผู้ประกอบการ และนักลงทุนจีนที่เคยมีประสบการณ์ในตลาดอสังหาฯ เพื่อเพิ่มโอกาสในการพัฒนาความสามารถในด้านการบริหาร และการเข้าถึงเทคโนโลยีการก่อสร้าง อีกทั้งเพิ่มช่องทางในการเข้าถึงลูกค้าชาวจีน ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ ไทยที่นับวันยิ่งมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น