“พลัส พร็อพเพอร์ตี้” ระบุลงทุนซื้อคอนโดมิเนียม หวังขายต่อทำกำไร ต้องทำใจถือยาวกว่า 3 ปีถึงขายออก ขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก ให้ผลตอบแทนสูงถึง 9% จับตาอสังหาฯ อโศก-พร้อมพงษ์ ทำเลฮอตเผยคอนโดฯ เปิดใหม่ราคาปรับขึ้นปีละ 9-10% เผยภาพรวมอสังหาฯ ชะลอต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจ
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2559 ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมยังชะลอตัวต่อเนื่อง จากภาวะทางเศรษฐกิจ และหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งยังไม่เห็นปัจจัยที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจให้มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด จึงคาดว่าภาวะเศรษฐกิจในช่วง 1-3 ปีนี้จะยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง
จากการที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในปัจจุบัน ส่งผลให้ทางเลือกของการลงทุนค่อนข้างจำกัด โดยผลตอบแทนจากการลงทุนพันธบัตรรัฐบาลอยู่ที่ 2% ขณะที่การลงทุนในตลาดหุ้นค่อนข้างผันผวน แต่สิ่งที่ให้ผลตอบแทนนักลงทุนที่ดีที่สุด ถ้าไม่นับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ก็คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเภทค้าปลีก ที่ปัจจุบันให้ผลตอบแทน 9% ส่วนการลงทุนคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ แม้ว่าจะให้ผลตอบแทนสูง แต่สภาพคล่องในการขายไม่เท่ากับกองทุน
ส่วนการลงทุนในห้องชุดคอนโดมิเนียมเพื่อขายต่อทำกำไร จะต้องถือยาวเฉลี่ยไม่น้อยกว่า 3 ปี จึงจะสามารถขายต่อได้ หมดยุคขายทำกำไรระยะสั้น หรือขายใบจองไปนานแล้ว อย่างไรก็ตาม นักลงทุนส่วนใหญ่รับรู้ว่า การขายต่อทำกำไรในตลาดอสังหาฯ ทำได้ยากในภาวะเศรษฐกิจไม่ดี
นายภูมิภักดิ์ กล่าวต่อว่า ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา คอนโดฯ ใจกลางเมืองใน 3 ทำเล อโศก-พร้อมพงษ์, ทองหล่อ และราชดำริ ถือเป็นทำเลยอดนิยม ซึ่งมียอดขายดีที่สุด แม้ว่าอัตราการขายลดลง แบ่งเป็น ซื้ออยู่จริงกว่า 30% ซื้อลงทุนเพื่อขายต่อกว่า 30% และซื้อลงทุนเพื่อการปล่อยเช่ากว่า 30%
จากการสำรวจยังพบว่า โซนอโศก-พร้อมพงษ์ ตั้งแต่ปี 2555 มีคอนโดเปิดขาย 18 โครงการ รวม 5,556 ยูนิต มูลค่ารวม 71,799 ล้านบาท คิดเป็น 50% ของมูลค่าเฉลี่ยโครงการคอนโดเปิดใหม่แต่ละปี ขณะที่ปี 2559 ซัปพลายใหม่เพิ่มขึ้น 1,044 ยูนิต คิดเป็น 19% จากปี 2558 ส่งผลให้มีซัปพลายรวม 5,417 ยูนิต มียอดขายเฉลี่ยสูง 77% เพราะเป็นทำเล ทั้งนี้ คาดจะมีซัปพลายใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2559 ถึงไตรมาส 2 ปี 2560 เพียง 558 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนไม่มาก เนื่องจากที่ดินหายาก และราคาปรับสูงขึ้นมาก
ปัจจุบัน ราคาที่ดินในทำเลอโศก-พร้อมพงษ์ อยู่ที่ 1.5-2 ล้านบาทต่อ ตร.วา ในส่วนของระดับราคาขายต่ำสุดในขณะนี้อยู่ที่ 1.6 แสนบาทต่อ ตร.ม. และราคาขายสูงสุด 3.4 แสนบาทต่อ ตร.ม. โดยเฉลี่ยราคาคอนโดเปิดใหม่ปรับขึ้นปีละ 9-10% หรือในช่วง 3 ปีปรับขึ้นมา 20-30% อย่างไรก็ตาม คาดว่าในปี 2560 ราคาขายปรับขึ้นไปที่ 2.6 แสนบาทต่อ ตร.ม.
สำหรับในปีนี้จะมีโครงการที่เริ่มโอนในทำเลอโศก-พร้อมพงษ์ ทั้งหมด 3 โครงการ รวม 1,056 ยูนิต มูลค่ารวมทั้งสิ้น 8,600 ล้านบาท ส่วนโครงการที่จะเริ่มทยอยเสร็จในปี 2560-2562 หรือในอีก 3 ปีข้างหน้า ซึ่งจะมีจำนวนยูนิตรวมที่ 4,500 ยูนิต และมีมูลค่าโครงการรวมประมาณ 63,199 ล้านบาท ขณะที่ระดับราคาขายเชื่อว่า จะมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 9-10% ซึ่งโครงการที่จะพร้อมโอนในปีนี้จะมีราคาถูกกว่าโครงการใหม่ถึง 30%
นายภูมิภักดิ์ กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมา พบว่า โครงการเดอะ เทอร์ตี้ไนน์ เป็นโครงการที่มีการรีเซลมากที่สุดถึง 100% ซึ่งตั้งแต่เปิดการขายมาช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ด้วยราคา 170,000 บาท/ตารางเมตร จำนวน 178 ยูนิต แต่ปัจจุบัน ราคาปรับตัวสูงขึ้นมาถึง 290,000 บาท/ตารางเมตร แต่บางยูนิตสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ถึง 1-4 รอบ เป็นการบ่งบอกถึงศักยภาพของโครงการ โดยส่วนใหญ่ที่ซื้อขายห้องชุดรีเซลจะเป็นคนไทยถึง 95% ในขณะที่ชาวต่างชาติที่ซื้อเพื่อการลงทุนจะชอบซื้อห้องชุดจากโครงการที่เปิดตัวใหม่มากกว่า แต่ถ้าหากต้องการอยู่อาศัยจริงก็ต้องซื้อห้องชุดที่รีเซล ส่วนโครงการเอดจ์ สุขุมวิท 23 มีราคาขายอยู่ที่ 200,000 บาทต้นๆ/ตารางเมตร ซึ่งมีราคาที่ถูกกว่าโครงการอื่นๆ ในย่านใกล้เคียงกันถึง 10-20% ปัจจุบันมียอดรีเซลถึง 40%
