การเลือกลงทุนกองอสังหาริมทรัพย์ กองรีท และกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน

โดย สมิทธ์ พนมยงค์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ไทยพาณิชย์ จำกัด

ช่วงสองสามเดือนที่ผ่านมาผมได้รับเชิญจากหลายสถาบันไปพูดเรื่องการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ กองรีท และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน จึงอยากจะรวบรวมข้อคิด คำถาม คำตอบ มาฝากท่านผู้อ่านที่อาจจะไม่มีโอกาสได้ไปฟังกันนะครับ

ประการแรกเลยที่ผู้ลงทุนต้องรู้และเข้าใจ คือ คำว่าผลตอบแทน หรือ Yield จริงๆ แล้วตัวนี้ไม่สามารถใช้วัดกันตรงๆ ได้ ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาฯ นั้น หมายถึงเงินที่จ่ายออกมาในแต่ละปี โดยกองทุนที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจะแตกต่างจากกองทุนสิทธิการเช่า ถ้ากองทุนนั้นมีสินทรัพย์ที่เป็นสิทธิการเช่า (Leasehold) หรือพูดภาษาชาวบ้านก็คือเซ้งมา ผลตอบแทนที่เราได้รับนั้นก็อาจจะมีเงินต้นของเราทยอยคืนมาบางส่วนด้วย ไม่ได้เป็นดอกผลทั้งหมดแต่เพียงอย่างเดียว

ยกตัวอย่างเช่น กองทุนอสังหาริมทรัพย์ 2 กองทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน ทำเลใกล้เคียงกัน ขนาดกองทุนใกล้เคียงกัน โดยกองหนึ่งเป็นกองทุนสิทธิการเช่า 30 ปี ให้ผลตอบแทน 7% แต่อีกกองหนึ่งเป็นเจ้าของสินทรัพย์โดยสมบูรณ์ (Freehold) ให้ผลตอบแทนเพียง 5% ถ้าดูเผินๆ กองที่ให้ผลตอบแทน7% จะดูดีกว่า แต่จริงๆ แล้วเราควรต้องดูที่ผลตอบแทนสุทธิ (net yield) ด้วย โดยอาจจะคำนวณด้วยวิธีง่ายๆ คือ

**กองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า 30 ปี สิทธินั้นก็จะหมดไปเมื่อหมดสัญญา ซึ่งก็จะเท่ากับเงินต้น 100 บาทของเราจะต้องถูกทยอยคืนมาทุกปี ปีละ 3.33% (มาจาก 100 บาท หารด้วยจำนวนปี 30 ปี) โดยการหาผลตอบแทนสุทธิต้องเอาค่านี้ไปลบออกจากผลตอบแทนที่ทางกองทุนประกาศ ซึ่งตามตัวอย่างนี้ก็จะเหลือเพียง 7% - 3.33% = 3.67% แต่ถ้าเปรียบเทียบกับอีกกองหนึ่งซึ่งกองทุนเป็นเจ้าของสินทรัพย์โดยสมบูรณ์ ผลตอบแทนสุทธิก็เท่ากับ 5% ไม่ต้องหักอะไรเพิ่ม และเจ้าของสินทรัพย์ยังสามารถเอาทรัพย์สินไปขายถ้าเลิกกองทุนก็ได้เงินลงทุนของเราคืนมา (สมมติว่าราคาใกล้เคียงเดิมตอนเริ่มลงทุน) ในตัวอย่างนี้ก็จะเห็นว่ากอง Freehold ในตัวอย่างนี้ดีกว่า แม้ว่าตัวเลขผลตอบแทนที่ประกาศ 5% จะต่ำกว่าอีกกองที่ 7% ก็ตาม**

นอกจากผลตอบแทนสุทธิแล้ว ประการที่สอง นักลงทุนก็ต้องรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นสิ่งก่อสร้างประเภทใด ทำเลอยู่ที่ไหน เป็นค้าปลีก ห้างสรรพสินค้า โรงงาน โกดังคลังสินค้า อาคารสำนักงาน หรือโรงแรม เพราะธุรกิจแต่ละประเภทมีที่มาและการกระจุกตัวของรายได้ต่างกัน ซึ่งก็หมายถึงความเสี่ยงที่ต่างกันด้วย ตัวอย่างเช่น ธุรกิจโรงแรมตามสถานที่ตากอากาศก็มีรายได้ขึ้นอยู่ตามฤดู วันหยุด ภูมิอากาศ (หรือที่ชาวบ้านเรียกกัน Low Season / High Season) ธุรกิจโรงงาน โกดังคลังสินค้า ก็มีลูกค้าที่เหนียวแน่น ย้ายไปที่อื่นยาก แต่ถ้าย้ายออกก็หาผู้เช่าใหม่ก็จะยากเช่นเดียวกัน ธุรกิจอาคารสำนักงานก็ต้องดูว่าอยู่พื้นที่ไหน ทำเลอยู่ย่านธุรกิจกลางเมืองหรือไม่ มีการกระจุกหรือกระจายตัวของผู้เช่าเป็นอย่างไร

ทีนี้ในบางกรณี กองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกองทุนโครงสร้างพื้นฐานนั้นมีผู้เช่าน้อยรายหรือเพียงรายเดียว ถ้าเราจะลงทุนเราก็ต้องเข้าใจความมั่นคงทางการเงิน หรือเครดิตเรตติ้งของผู้เช่าด้วย เพราะรายได้ค่าเช่าของเรานั้นมาจากผู้เช่าเพียงรายเดียวหรือน้อยราย หากผู้เช่ามีปัญหาทางการเงิน กองทุนก็จะพลอยขาดรายได้ไปด้วย การหาผู้เช่าใหม่มาแทนก็จะลำบาก เพราะเป็นการเช่าเหมาไปเกือบทั้งหมด บางกองทุนที่ผมเห็นในตลาด ค่าเช่าที่รับจากผู้เช่ารายเดียวของกองทุนนั้นเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้เช่าเองเป็นสัดส่วนที่สูงมาก อันนี้ก็มีความเสี่ยงมาก เพราะหากผู้เช่าเกิดยอดขายไม่ดีก็ไม่มีส่วนเผื่อเหลือเผื่อขาดมาจ่ายกองทุนเลย

ปัจจัยที่สำคัญประการที่สามก็คือ เรื่องอัตราดอกเบี้ย เพราะเป็นตัวแปรทางเลือกของนักลงทุน เมื่อสมัยที่ดอกเบี้ยและผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลยังอยู่ในระดับที่สูงพอควร ความสนใจในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ กองรีท ก็มีไม่มาก เมื่อดอกเบี้ยลดต่ำลง นักลงทุนก็เริ่มมองหาผลตอบแทนที่ดีกว่า และหลายท่านก็เลือกมาลงทุนกับกองอสังหาริมทรัพย์ กองรีท และกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน กันมากขึ้น แต่ดอกเบี้ยมีลงก็มีขึ้น หากดอกเบี้ยกลับเป็นขาขึ้นความสนใจในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ กองรีท และกองทุนโครงสร้างพื้นฐานก็อาจแผ่วลงได้เช่นกัน

ประการสุดท้ายที่สำคัญที่สุด คือ คนบริหารจัดการทรัพย์สินนั้น ส่วนใหญ่ในบ้านเรามักเป็นเจ้าของเดิมของสินทรัพย์ก่อนที่จะขายเข้ากองทุน ผู้บริหารนี้สำคัญที่สุดเพราะเป็นคนที่สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สิน ถ้าได้บริษัทที่บริหารดี มีชื่อเสียง ซื่อสัตย์ นักลงทุนก็สบายใจได้ เพราะพวกเขาจะพยายามสุดความสามารถที่จะทำให้ทรัพย์สินนั้นอยู่ในสภาพที่ดี มีผู้เช่า สร้างรายได้ หากได้คนที่บริหารไม่ดี ทรัพย์สินมีสภาพทรุดโทรม ไม่มีคนเช่า กองทุนก็จะขาดรายได้ไปด้วย แถมซ้ำร้ายบางรายก็อาจใช้เงื่อนไขในสัญญามาเอาเปรียบนักลงทุนรายย่อยอีกด้วย

เพราะฉะนั้นสิ่งที่ผมต้องการบอกกับนักลงทุน คือ กองอสังหาริมทรัพย์ กองรีท กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน ที่ให้ผลตอบแทนดีก็มีเยอะ แต่บางกองทุนก็อาจมีปัญหา มีความเสี่ยง ท่านต้องศึกษาและทำความเข้าใจประเด็นหลักๆ ที่ผมได้ชี้แนะไปข้างต้นก่อนลงทุนนะครับ การลงทุนแม้มีความเสี่ยงแต่หากเรารู้จักศึกษาและบริหารจัดการมันแล้ว เราก็สามารถหาผลตอบแทนที่ดีได้ครับ