โจนส์แลงฯ เชื่อภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ประโยชน์ระยะยาว

โจนส์แลงฯ คาดประกาศใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งก่อสร้าง กระทบผู้ถือครองที่ดินว่างเปล่าวงกว้าง เชื่อระยะสั้นจะมีที่ดินเปล่าออกสู่ตลาดเพิ่มขึ้น ระบุผู้ถือครองบางส่วนอาจขายที่ดินในราคาที่ลดลง เหตุผู้ถือครองมีภาระการเสียภาษีเพิ่ม ด้านสินทรัพย์ NPL สถาบันการเงินยังได้รับการผ่อนผันใช้ภาษีอัตราต่ำ 0.05% นาน 5 ปี ระบุผู้พัฒนาอสังหาฯ บางรายอาจปรับราคาขายขึ้นสะท้อนต้นทุนที่จริง

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (เจแอลแอล) กล่าวว่า มติ ครม.ที่เห็นชอบต่อกรอบการออกพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่แม้จะมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมากที่ยังไม่มีความชัดเจนในร่างโครงสร้างภาษีที่มีการเผยแพร่ออกมาในเบื้องต้น แต่โดยรวมคาดว่า เมื่อมีการประกาศใช้จะมีผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่จะได้รับผลกระทบระยะสั้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และต้องใช้เวลาระยะหนึ่งในการปรับตัว อย่างไรก็ดี นโยบายภาษีใหม่นี้เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น และจะเป็นประโยชน์ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในระยะยาว

ทั้งนี้ การประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ จะสร้างภาระทางการเงินให้แก่ผู้ครอบครองอสังหาฯ ที่เข้าข่ายต้องเสียภาษี ดังนั้น เท่ากับเป็นการบังคับให้เจ้าของต้องเข้าใช้ประโยชน์ในที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินเปล่าเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีอัตราสูง หรือพยายามทำให้อสังหาฯ ที่ถือครองสามารถสร้างรายได้ให้ได้อย่างน้อยมากพอที่จะทดแทนภาษีที่จะต้องจ่าย ในขณะที่เจ้าของบางรายอาจจำเป็นต้องปล่อยขายอสังหาฯ เนื่องจากไม่มีความสามารถในการจ่ายภาษีได้

“มีคนจำนวนไม่น้อยที่เป็นเศรษฐีที่ดิน แต่ไม่ได้มีฐานะร่ำรวย ดังนั้น จึงอาจไม่สามารถแบกรับการจ่ายภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างใหม่ได้ โดยเฉพาะถ้าเป็นอสังหาฯ ที่มีมูลค่าสูงแต่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เพราะฉะนั้น จึงคาดว่าคนกลุ่มนี้อาจจำเป็นต้องปล่อยขายอสังหาฯ ที่ถือครองอยู่ออกไป ขณะที่ธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าของอสังหาฯ จำนวนมากคาดว่าจะได้รับแรงกดดันจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจนต้องเร่งการขายอสังหาฯ ที่ได้จากการยึดจากลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้”

นางสุพินท์ กล่าวว่า แม้ภาษีที่มีการเสนอให้จัดเก็บสำหรับกรณีที่เป็นสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) ของสถาบันการเงินจะได้รับการผ่อนผันให้ใช้ภาษีอัตราต่ำ 0.05% เป็นเวลา 5 ปี แต่ในความเป็นจริง ธนาคาร และสถาบันการเงินมี NPA จำนวนไม่น้อยที่เป็นอสังหาฯ ที่มีมูลค่าสูง ดังนั้น คาดว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะสร้างภาระให้แก่ธนาคารได้ไม่น้อยเช่นกัน ซึ่งในกรณีดังกล่าว คาดว่าเจ้าของอสังหาฯ ที่มีความจำเป็นต้องปล่อยขายอสังหาฯ เพื่อเลี่ยงภาระที่จะเกิดจากภาษีใหม่ จะมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในเรื่องราคา ซึ่งหมายรวมถึงการยอมลดราคาเสนอขายลงเพื่อเร่งการขาย

อย่างไรก็ดี สำหรับเจ้าของอสังหาฯ ที่มีทุนหนาบางรายอาจไม่ลดราคาขายลง และยอมที่จะจ่ายภาษี แต่อาจปรับราคาขายขึ้นเพื่อสะท้อนต้นทุนภาษีที่ต้องจ่ายไป ซึ่งกลยุทธ์นี้อาจใช้ได้ผล กรณีที่อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เป็นสินทรัพย์ที่ดี และตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่งมีผู้สนใจซื้อจำนวนมาก

สำหรับค่าเช่าโดยรวมสำหรับอสังหาฯ อาจปรับสูงขึ้น ยังไม่มีความชัดเจนว่า สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สามารถสร้างรายได้ เจ้าของจะต้องจ่ายภาษีสูงขึ้น หรือลดลง เมื่อเทียบกับภาษีโรงเรือนปัจจุบันที่มีการเรียกเก็บในอัตรา 12.5% ของรายได้ที่ได้จากการปล่อยเช่าอสังหาฯ ทั้งนี้ ทรัพย์ดังกล่าวน่าจะสร้างรายได้ปีละเท่าใดหากปล่อยเช่า

แต่ไม่ว่าจะกรณีใด หากต้องจ่ายภาษีสูงขึ้น แน่นอนว่าเจ้าของจะผลักภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นไปให้แก่ผู้เช่า ไม่ว่าจะโดยทางตรง หรือทางอ้อม ซึ่งหมายความว่า ค่าเช่าโดยรวม (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทุกประเภทจะปรับเพิ่มสูงขึ้น แต่ถึงกระนั้น สัดส่วนภาระภาษีที่จะถูกผลักไปให้ผู้เช่าอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท

นอกเหนือจากการเพิ่มแหล่งรายได้ให้แก่ทางการเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการพัฒนาท้องที่ เชื่อว่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่จะช่วยกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะกรณีของที่ดินรกร้างที่ถูกปล่อยทิ้งโดยเปล่าประโยชน์ ซึ่งเข้าข่ายที่เจ้าของต้องเสียภาษีในอัตราสูงสุด

นอกจากนี้ คาดว่าภาษีใหม่จะมีส่วนช่วยอย่างมากในการลดการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรด้วย “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ จะเพิ่มความเสี่ยงมากขึ้นให้แก่ผู้ที่คิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็บไว้รอโอกาสขาย เพื่อทำกำไรเมื่อราคาขยับขึ้นในอนาคต เนื่องจากภาษีใหม่นี้จะเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะหากอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีการใช้ประโยชน์ หรือไม่ก่อให้เกิดรายได้” นางสุพินท์ อธิบาย

ในส่วนของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะไม่ซื้อที่ดินเพื่อสะสมไว้ แต่จะซื้อที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการได้ทันที ซึ่งนโยบายภาษีใหม่นี้จะทำให้แนวโน้มนี้ขยายตัวเพิ่มมากยิ่งขึ้นไปอีก

“โดยภาพรวม หากมีการศึกษาทบทวนรายละเอียดหลักเกณฑ์ และกฎระเบียบเกี่ยวกับการเรียกเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ให้รอบคอบ และบังคับใช้อย่างมีประสิทธิภาพ เชื่อว่านโยบายใหม่ด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นผลดีกับประเทศไทย และภาคอสังหาริมทรัพย์ต่อไปในระยะยาว”