จับตาอสังหาฯ “หัวหิน” แนวโน้มฟื้นตัวหลังเอกชนแห่ลงทุนโครงการขนาดใหญ่

จับตาอสังหาฯ “หัวหิน” แนวโน้มฟื้นตัวหลังเอกชนแห่ลงทุนสิ่งอำนวยความสะดวก ด้าน เฟอร์เฟค เร่งโอน “เบลล่า คอสต้า หัวหิน” หลังสร้างแล้วเสร็จยอมรับยอดขายช้า ชี้ตามภาวะตลาดเตรียมอัดแคมเปญใหญ่กระตุ้นยอดขาย ห่วงหมดมาตรการรัฐกำลังซื้อวูบเหตุดึงกำลังซื้อล่วงหน้า

อสังหาริมทรัพย์เมืองหัวหิน ปราณบุรี จ.ประจวบคีรีขันธ์ นับเป็นเมืองตากอากาศที่น่าจับตามอง เนื่องจากเป็นเมืองเดียวที่ยังพอมีการเติบโตได้ เมื่อเทียบกับหัวเมืองท่องเที่ยวอื่น หรือหัวเมืองหลักในต่างจังหวัดที่ตลาดชะลอตัว หัวหิน นับว่ามีอัตราการขายที่อยู่อาศัยได้อย่างต่อเนื่อง แม้จะไม่เท่ากับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ที่ตลาดอสังหาฯ มีการเติบโตขึ้นอย่างมาก ส่วนหนึ่งมากจากการชะลอเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการทำให้ซัปพลายในตลาดถูกดูดซับออกไป

นอกจากนี้ การที่นักลงทุนหลายรายต่างเข้าไปลงทุนพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ห้างสรรพสินค้า ส่วนสนุก โรงแรม ฯลฯ ซึ่งในเร็วๆ นี้โครงการขนาดใหญ่ “BLUPORT, Hua Hin Resort Mall” ของกลุ่มเดอะมอลล์ และกลุ่มตระกูล “ลิปตพัลลภ” จะก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2559 ทำให้เป็นจุดดึงดูดนักท่องเที่ยวได้เป็นอย่างดี

ด้านนายวงศกร ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF กล่าวว่า กำลังซื้อที่อยู่อาศัยของหัวหินยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แม้จะไม่ดีเท่าช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาก็ตาม เนื่องจากกลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯ ในหัวหินจะเป็นกลุ่มคนไทยเป็นส่วนใหญ่ และเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง นอกจากนี้ การมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ จนความเจริญใกล้เคียงกับกรุงเทพฯ เพียงแต่หัวหินมีทะเล วิว บรรยากาศดีกว่ามาก ทำให้หัวหินเป็นเมืองที่น่าสนใจอีกเมือง

ส่วนความคืบหน้าโครงการ “เบลล่า คอสต้า หัวหิน”ตั้งอยู่บนพื้นที่ 11 ไร่ เป็นคอนโดโลว์ไรซ์ สูง 4 ชั้น จำนวน 4 อาคาร และสูง 7 ชั้น 2 อาคาร ราคาเริ่มต้น 4-9 ล้านบาท จำนวน 323 ยูนิต รวมมูลค่า 1,799 ล้านบาท ปัจจุบันก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมส่งมอบ โดยมียอดขายแล้ว 35% โดยเริ่มโอนกรรมสิทธิ์เมื่อกลางเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าคนไทย และมีต่างชาติเพียง 10% เท่านั้น คาดว่าจะสามารถปิดการขายได้ทั้งหมดในปลายปี 2560 ยอดขายดังกล่าวถือว่าช้ากว่าการขายคอนโดในกรุงเทพฯ แต่เป็นความต้องการที่แท้จริงเนื่องจากกำลังซื้อที่หัวหินซื้อเพื่ออยู่จริง และเพื่อต้องการเป็นบ้านตากอากาศหลังที่ 2

อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นการกระตุ้นยอดขายบริษัทจึงได้จัดแคมเปญพิเศษสำหรับลูกค้าที่ซื้อโครงการในช่วงเดือน เม.ย.นี้ ด้วยราคาพิเศษเริ่มต้นที่ 3.59-7.50 ล้านบาท พร้อมมอบ “Move in Package” ฟรีเงินทำสัญญาสูงสุด 6 แสนบาท ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ค่ากองทุน ค่าส่วนกลาง 1 ปี มูลค่าสูงสุด 2 แสนบาท

“ยอมรับว่ายอดขายช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ เพราะสภาวะเศรษฐกิจโลกยังไม่ดีขึ้น ส่งผลให้นักท่องเที่ยวยุโรปลดลง ซึ่งเป็นกลุ่มซื้อหลัก แม้ได้นักท่องเที่ยวจีนมาแทน แต่แค่มาท่องเที่ยวเท่านั้น ไม่ซื้ออสังหาฯ ส่วนดีมานด์คนไทยก็ชะลอการซื้อเช่นกัน ทำให้ยอดขายช้ากว่าที่คาดการณ์ อย่างไรก็ตาม คาดว่าตลาดจะมีแนวโน้มดีขึ้นหลังเอกชนลงทุนสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย โดยเฉพาะในช่วงปลายปี โครงการบลูพอร์ต จะเปิดให้บริการจะช่วยดึงดูดนักท่องเที่ยวได้อย่างมาก ส่วนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวบริษัทยังมีความสนใจ แต่ทั้งนี้ต้องดูโอกาส และความเหมาะสม ซึ่งปัจจุบันมีที่ดินที่เขาใหญ่ยังไม่ได้พัฒนา คงต้องดูภาวะตลาดก่อน” นายวงศกร กล่าว

ด้านน.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดหัวหินในปีนี้เป็นปีที่น่าจับตามอง เนื่องจากโครงการศูนย์การค้าของเดอะมอลล์ จะก่อสร้างแล้วเสร็จ รวมถึงโครงการมหาสมุทรที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงปลายปี ซึ่งล้วนเป็นสินค้าที่เข้ามารองรับตลาดบน และถือว่าเป็นการเปลี่ยนยุคของหัวหินที่จะกลายเป็นทำเลใหม่ของการพัฒนาสินค้า ซึ่งตลาดหัวหินมีดีมานด์ตลาดเพราะอยู่ใกล้ทะเล มีสิ่งอำนวยความสะดวกเกิดขึ้นจำนวนมาก อาจทำให้เกิดตลาดคอนโดฯ อีกรูปแบบหนึ่งออกมา ซึ่งเป็นสิ่งที่น่าจับตามอง เป็นการเปิดมุมมองใหม่ๆ ให้แก่ตลาดหัวหิน ส่งผลให้เกิดสินค้าใหม่ๆ ในอนาคต ทำให้หัวหินจะไม่ใช่แค่เมืองตากอากาศ แต่เป็นเมืองของการใช้ชีวิตหลังเกษียณ

นายวงศกร กล่าวต่อว่า สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไตรมาส 2 คาดว่าตลาดจะชะลอตัวลงอย่างน้อย 20-30% จากการที่กำลังซื้อในอนาคตถูกดึงให้มาซื้อในช่วงต้นปีเพื่อรับสิทธิประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่จะหมดอายุลงในวันที่ 28 เมษายนที่จะถึงนี้ ขณะที่ปัญหาต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจ การส่งออก ยังไม่ได้รับการแก้ไข แต่กลับมีปัจจัยลบใหม่เพิ่มเข้ามา คือ ปัญหาภัยแล้ง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาคเกษตร เมื่อภาคเกษตรซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคหลักได้รับผลกระทบยิ่งซ้ำเติมปัญหาเดิมที่มีอยู่ อย่างไรก็ดี คาดหวังปัญหาภัยแล้งจะหมดลงในเร็วๆ นี้เมื่อเข้าสู่ฤดูฝน

ส่วนภาพรวมอสังหาฯ ทั้งปี 2559 คาดว่าจะสามารถเติบโตได้ราว 5% จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐที่ออกมาอย่างต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนของภาครัฐที่เป็นความหวังว่าจะช่วยเติมเม็ดเงินสู่ระบบเศรษฐกิจก็เชื่อว่าจะไม่ทันในปีนี้ เนื่องจากหลายโครงการอยู่ในขั้นตอนการออกแบบ การเปิดประมูล การจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ซึ่งต้องใช้ระยะเวลานานกว่าจะได้ก่อสร้าง

ขณะที่ไตรมาส 1 ปีนี้ภาพรวมตลาดอสังหาฯมีการเติบโตที่ดี เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปีที่แล้ว และถือว่าดีกว่าไตรมาส 4 ของปี 2558 ทั้งในส่วนของตลาดแนวราบ และคอนโดมิเนียม พบว่า ลูกค้ามีการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น อันเป็นผลมาจากมาตรการรัฐที่ออกมากระตุ้นอสังหาฯ ทำให้ผู้บริโภครีบเร่งในการซื้อ และโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันในช่วงมาตรการรัฐที่จะสิ้นสุด

ทั้งนี้ เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาการชะลอตัวของกำลังซื้อที่อาจจะเกิดขึ้น ทำให้บริษัทได้เตรียมแผนทำการตลาดทุกรูปแบบเพื่อกระตุ้นกำลังซื้ออีกรอบหนึ่ง ทั้งการออกแคมเปญแรงขึ้น การจัดอีเวนต์ อย่างไรก็ดี บริษัทมั่นใจว่ายอดขายในไตรมาส 1 จะเป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ 3,500 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณ 30% หลังปัจจุบันทำยอดขายได้กว่า 3 ,000 ล้านบาท ส่วนในไตรมาส 2 บริษัทยังตั้งเป้ายอดขาย 3,500-4,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทยังมั่นใจว่ายอดขายทั้งปีนี้จะยังเป็นไปตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ 16,000 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่ยอดขายจะเข้ามามากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากบริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังเป็นส่วนมาก โดยวางแผนเปิดอีก 16 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 22,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ 12 โครงการ มูลค่าโครงการ 16,800 ล้านบาท และโครงการคอนโดมิเนียม 4 โครงการ มูลค่าโครงการ 5,200 ล้านบาท จากแผนเปิดโครงการทั้งหมดในปีนี้ 17 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 24,000 ล้านบาท โดยในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา มีการเปิดโครงการไปแล้ว 1 โครงการ คือไอ คอนโด ศาลายา มูลค่า 2 ,000 ล้านบาท ส่วนรายได้ในปีนี้คาดว่าจะสามารถทำได้ตามเป้าหมายวางเอาไว้ที่ 20,000 ล้านบาท โดยรายได้ส่วนหนึ่งมาจากยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ที่จะโอนได้ในปีนี้ 4,200 ล้านบาท จาก Backlog ณ สิ้นกุมภาพันธ์ 6,000 ล้านบาท

สำหรับโครงการบ้านประชารัฐราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนั้น ปัจจุบันบริษัทมีสินค้าที่จะนำเข้าร่วมโครงการเพียงโครงการเดียว คือ โครงการไอ คอนโด งามวงศ์วาน จำนวน 40 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 1.4 ล้านบาท มูลค่า 60-70 ล้านบาท รวมทั้งการเปิดโครงการแนวราบที่สามารถรับรู้รายได้ในครึ่งปีหลังได้บางส่วน