จับตาคอนโดรอบนอกเมืองราคาต่ำล้านแทนที่ทาวน์เฮาส์

กานดาฯ ชี้ตลาดแนวราบกลไกขับเคลื่อนอสังหาฯ ปี 59 จับตาคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ในพื้นที่รอบนอกของเมืองเข้าแทนที่ตลาดทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทที่หายไป หลังราคาที่ดินขยับสูง เชื่อแนวสูงปีนี้ยังหดตัวต่อ คาดตลาดรวมทั้งปีโตไม่เกิน 5% ยันมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ภาครัฐหนุนยอดโอนสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 18 ปี เผยโอนสูงถึง 1.9 แสนหน่วย แจงแผนธุรกิจปีนี้เปิดใหม่ 5 โครงการ มูลค่ารวม 3,500 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขายรวม 2,000-2,100 ล้านบาท รับรู้รายได้ 1,500 ล้านบาท

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2559 จะยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดทั้งในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑลเพิ่มมากขึ้นจากปีก่อนหน้าประมาณ 5% โดยส่วนใหญ่จะมีสัดส่วนการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนอาคารชุดคาดว่าจะชะลอตัวลง ขณะที่อัตราการขายในปีนี้คาดว่าปรับตัวดีกว่าปีก่อนหน้า แต่ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยจะลดลง เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าในช่วงปีที่ผ่านๆ มา

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ แม้ว่าจะมีอัตราการขยายตัวที่ลดลง โดยเฉพาะคอนโดในพื้นที่ใจกลางเมือง และพื้นที่ชั้นกลาง แต่ในส่วนของพื้นที่ชั้นนอก (จังหวัดปริมณฑล) ที่มีโครงข่ายคมนาคมระบบรางรองรับ จะมีอาคารชุดที่มีระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพิ่มเข้ามาทดแทนกลุ่มทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทที่หายไป เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวสูง ทำให้ไม่สามารถพัฒนาทาววน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เหมือนในอดีตได้ ทั้งนี้ ตลอดปี 2556-2558 ที่ผ่านมา ไม่มีที่อยู่อาศัยแนวราบที่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ออกสู่ตลาดเลย เป็นการสะท้อนว่าผู้ซื้อยังคงมีความเชื่อมั่นในปัจจัยทางการเมือง และปัจจัยทางเศรษฐกิจว่าจะคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้น

“ปัจจัยที่ส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยปี 2559 ประกอบด้วย ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมน่าจะฟื้นตัวเมื่อเทียบกับปี 2558 ในขณะนี้ อัตราดอกเบี้ยยังคงทรงตัวในอัตราต่ำ ซึ่งเป็นผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัย และราคาน้ำมันทรงตัวในราคาต่ำ ซึ่งจะส่งผลดีต่อการควบคุมต้นทุนของผู้ประกอบ โดยเฉพาะวัสดุพื้นฐานที่ใช้ในการพัฒนาที่ดิน เช่น ดินถม ลูกรัง หินคลุก หินที่ใช้ในการก่อสร้าง รวมถึงการขนส่งวัสดุอื่นๆ และการลงทุนด้านโครงข่ายคมนาคมของภาครัฐ จะส่งผลดีทั้งในด้านปริมาณเงินที่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ และต่อภาคอสังหาฯ โดยตรง รวมถึงกระตุ้นการลงทุนของภาคธุรกิจ และอุตสาหกรรมอื่นๆ”

สำหรับแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแนวราบในปีนี้ คาดว่าจะปรับตัวขึ้นไม่เกิน 5% ส่วนราคาอาคารชุดเขตรอบใน และกลางเมืองยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยเรื่องราคาที่ดินที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น และราคาค่าก่อสร้างอาคารชุดที่ยังทรงตัวในระดับราคาสูงจากการมีซัปพลายของผู้รับเหมาอาคารสูงจำนวนจำกัด ในขณะที่ระดับราคาอาคารชุดชานเมืองที่จะออกสู่ตลาดระดับราคาไม่ถึง 1 ล้านบาท จะออกมาทดแทนตลาดทาวน์เฮาส์เป็นการถาวร

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณา Demand การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล พบว่า ไตรมาสสุดท้ายของปี 58 ได้รับผลดีจากนโยบายรัฐบาลด้านอสังหาริมทรัพย์ คือ มาตรการทั้งด้านการลดหย่อนภาษีบ้านไม่เกิน 3 ล้าน ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2 เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ส่งผลต่อจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์เขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลอย่างมาก ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีจำนวนสูงสุดรอบ 18 ปี โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2558 มีจำนวน 196,497 หน่วย เพิ่มขึ้น 13% ที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น 17% จาก 106,644 หน่วย เป็น 124,664 หน่วย และอาคารชุดเพิ่มขึ้น 7% จาก 67,311 หน่วย เป็น 71,833 หน่วย มีผลทำให้การโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 13% จาก 173,955 หน่วย เป็น 196,497 หน่วย

นายอิสระ กล่าวว่า ในปี 59 นี้ กานดาฯ มีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 3,500 ล้านบาท เป็นโครงการแนวราบทั้งหมด ประกอบด้วย 1.โครงการไอลีฟ รังสิต คลอง 4 ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวผสมบ้านแฝด ระดับราคา 2.5-5 ล้านบาท จำนวน 400 ยูนิตเศษ มูลค่าประมาณ 1,300 ล้านบาท 2.โครงการไอลีฟแสมดำ บ้านแฝดผสมทาวน์โฮม จำนวน 400 ยูนิตเศษ มูลค่ารวม 1,100 ล้านบาท 3.โครงการไอลีฟทาวน์ ลำลูกกา คลอง 6 ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จำนวน 307 ยูนิต มูลค่ารวม 560 ล้านบาท 4.โครงการ ไอลีฟบิสส์พระราม 2 โครงการอาคารพาณิชย์ 33 ยูนิต ระดับราคา 4 ล้านบาท มูลค่า 140 ล้านบาท และ 5.โครงการเดอะเฟิร์สโฮม ลำลูก คลอง 6 ทาวนเฮาส์ จำนวน 200 ยูนิตเศษ มูลค่าประมาณ 560 ล้านบาท

โดยในปีนี้กานดาฯ จะไม่เน้นการเติบโตทางด้านยอดขายมากนัก แต่จะพยายามเพิ่มอัตรากำไรให้สูงขึ้น โดยจะเน้นในเรื่องการลดอัตราการการถูกปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้า โดยมีเป้าว่าจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อให้ต่ำกว่า 15% เนื่องจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อทำให้บริษัทเสียโอกาสในการขาย โดยในปี 59 บริษัทตั้งเป้าว่ายอดขายจะเท่ากับปี 58 คือ มียอดขายที่ 2,000-2,100 ล้านบาท และมียอดโอนใกล้เคียงกับปีนี้ คือ 1,550 ล้านบาท โตจากปี 58 ประมาณ 5% โดยในช่วง 2 เดือนแรกของปีมียอดขายแล้ว 400 ล้านบาท

“นอกจากนี้ ในระหว่างวันที่ 10-13 มีนาคม กานดา ได้จัดแคมเปญส่งเสริมการขาย ดับเบิ้ลโบนัสส่งท้ายมาตรการรัฐรับงานมหกรรมฯ ครั้งที่ 34 โดยนำโครงการพร้อมอยู่ 8 โครงการ 6 ทำเล จัดโปรโมชัน 34x2 แปลงพิเศษ ดับเบิ้ลโบนัส ส่งท้ายมาตรการรัฐ ได้แก่ ขั้นที่ 1 ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน ขั้นที่ 2 ส่วนลด สูงสุด 1,500,000 บาท พร้อมเฟอร์นิเจอร์ กานดากรุ๊ป ได้นำ Kanda concept มาพัฒนาโครงการ การออกบูทครั้งนี้ มีดังนี้ (1) โครงการ สยามเนเชอรัลโฮม พระราม 2 กม.17.5 (2) ไอลีฟ พาร์ค พระราม 2 กม.14 (3) ไอลีฟ ทาวน์ พระราม 2 กม.14 (4) ไอลีฟ ทาวน์ พระราม 2 กม.18 (5) ไอลีฟ ทาวน์ ประชาอุทิศ 90 (6) ไอลีฟ ทาวน์ ล าลูกกาคลอง 3 (7) ไอลีฟ พาร์คล าลูกกาคลอง 4 และ (8) ไอลีฟ ทาวน์ 2 ภูเก็ต-อนุสาวรีย์”

นายอิสระ กล่าวถึงแนวคิดโครงการบ้านประชารัฐว่า เป็นความคิดที่ดี ซึ่งเป็นโครงการที่ทาง กคช.ทำอยู่ก่อนหน้านี้ ในแง่ของเอกชนจะเข้าไปต้องดูเรื่องของราคาเป็นหลัก ในความคิด คือ แนวราบการจะทำเป็นไปได้ยาก ซึ่งตลาดแนวสูงยังพอทำได้อยู่ แต่ต้องดูเรื่องของทำเล และที่ดินด้วย

ส่วนแนวทางการจอยต์เวนเจอร์ในตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ มองว่าจะไม่หวือหวาเท่าที่ควรเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งต้องมาถึงกระบวนแนวคิดในการ JV ทั้งการบริหาร การสื่อสารโดยธรรมชาติแล้วธุรกิจอสังหาฯ ไม่ต้องใช้เม็ดเงินลงทุนจำนวนมาก ไม่ต้องใช้โนฮาวน์ที่เข้าถึงได้ยาก จริงๆ แล้ว การที่ JV ตัวแปรหลักๆ คือ ใครจะได้อะไรต่างหาก หรือการบริหารความเสี่ยงของแต่ละบริษัทนั้นเอง