!!!...จากภาวะเศรษฐกิจโลก และในประเทศไทยที่ยังผันผวนอย่างต่อเนื่อง ทำให้ยังมีผู้บริโภคอีกจำนวนมากที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย ...ยังคงจับๆ จ้องๆ ว่าจะตัดสินใจซื้อบ้านในเวลานี้ดีหรือไม่... แม้ว่าจะมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐเข้ามาเป็นตัวเร่งการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยแล้วก็ตาม แต่มาตรการดังกล่าวสำหรับผู้บริโภคแล้วก็เป็นเพียงเครื่องมือกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ของภาครัฐเท่านั้น ...ทำให้ยังมีกลุ่มผู้บริโภคบางกลุ่มยังคงรอสัญญาณที่ชัดเจน หรือแนวโน้มในปี 59 ก่อนตัดสินใจซื้ออีกครั้งหนึ่ง
...ข้อสงสัย และการรั้งรอของผู้บริโภคบางส่วน ทำให้หนังสือพิพม์ “ผู้จัดการรายวัน360” ในฐานะสื่อที่นำเสนอข้อมูลข่าวสาร และมุมมองของผู้ประกอบการในแวดวงอสังหาฯ ต่อผู้บริโภค ได้พูดคุยถึงมุมมองต่อสถานกาณ์ตลาดอสังหาฯ ปัจจุบัน และแนวโน้มตลาดในปี 2559 ของ “อิสระ บุญยัง” กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ถาม : สถานการณ์โดยสรุปของตลาดอสังหาฯ ปี 58 จนถึงปัจจุบันมีทิศทางอย่างไร..?
“อิสระ” สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 58 ในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ของปีนี้ยังคงได้รับผลกระทบจากทางเศรษฐกิจทั้งภายใน และภายนอกประเทศ ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในเขต กทม. และปริมณฑลลดลง 5% โดยอาคารชุดลดลง 10% จาก 66,230 หน่วย ในปี 57 เหลือ 59,285 หน่วย ในปี 58 (ม.ค.-พ.ย.) ขณะที่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 3% จาก 42,459 หน่วย ในปี 57 เป็น 43,625 หน่วย ในปีนี้ (ม.ค.-พ.ย.)
โดยที่อยู่อาศัยในภูมิภาคยังคงชะลอตัวต่อเนื่องเช่นเดียวกัน จากปริมาณซัปพลายที่ยังคงมีอยู่มากในปี 55-57 โดยเฉพาะอาคารชุดในจังหวัดใหญ่ๆ ทุกภูมิภาคการชะลอตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งในเขต กทม. และปริมณฑล และจังหวัดใหญ่ในภูมิภาค ซึ่งถือเป็นการปรับตัวที่ดีของผู้ประกอบการตามภาวะเศรษฐกิจที่ชลอตัว
ถาม : ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปีนี้จะมีทิศทางอย่างไร..?
ตอบ : หากพิจารณาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขต กทม. และปริมณฑล จะพบว่า จำนวนการโอนฯ เพิ่มขึ้น 4% (ม.ค.-ต.ค.) โดยที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น 8% จาก 84,219 หน่วย ในปี 57 เป็น 91,080 หน่วย ในปี 58 และอาคารชุดลดลง 2% จาก 55,007 ในปี 57 เป็น 53,164 ในปี 58 ซึ่งสะท้อนว่าผู้ซื้อยังมีความมั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจในอนาคต
ทั้งนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงสวนทางต่อการโอนกรรมสิทธิ์ที่มากขึ้นสะท้อนว่า Stock ในโครงการของผู้ประกอบการจะลดลง และหากจะพิจารณามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ช่วง ม.ค.-ก.ย.58 จะพบว่า มูลค่าการโอนลดลง 19,600 ล้านบาท สะท้อนว่าการโอนในปี 58 เป็นการโอนที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่าปี 57 และจากการที่รัฐบาลมีมาตรการในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ โดยมีทั้งมาตรการเรื่องการลดหย่อนภาษี สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ มาตรการในการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจำนองลงจาก 1% เหลือ 0.01% ทำให้คาดการณ์ได้ว่า การโอนในปี 58 เพิ่มขึ้น 6-8% เมื่อเทียบกับปี 57
ถาม : แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 59 จะเป็นอย่างไร...?
ตอบ : ในปีหน้าตลาดน่าจะฟื้นตัวต่อจากปีนี้ เพราะมีปัจจัยที่ส่งผลดีต่อตลาดเข้ามา เช่น 1.เศรษฐกิจโดยรวมน่าจะฟื้นตัวเมื่อเทียบกับปี 58 ในขณะนี้อัตราดอกเบี้ยยังทรงตัวในอัตราต่ำ ซึ่งเป็นผลดีต่อตลาด 2.ราคาน้ำมันทรงตัวในราคาต่ำ ซึ่งจะส่งผลดีต่อการควบคุมต้นทุนของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะวัสดุพื้นฐานที่ใช้ในการพัฒนาที่ดิน เช่น ดินถม ลูกรัง หินคลุก หินที่ใช้ในการก่อสร้าง รวมถึงการขนส่งวัสดุอื่นๆ 3.การลงทุนด้านโครงข่ายคมนาคมของภาครัฐ จะส่งผลดีทั้งในด้านปริมาณเงินที่เข้าสู่ระบบ และเป็นผลดีต่อภาคอสังหาฯ โดยตรง รวมถึงกระตุ้นการลงทุนของภาคธุรกิจ และอุตสาหกรรมอื่นๆ ด้วย
ถาม : ในปี 59 จะมีปัจจัยลบ หรือปัจจัยอะไรที่ส่งผลกระทบต่อตลาดบ้าง..?
ตอบ : ปัจจัยลบ หรือปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดในปีหน้ามีอยู่ 3 ตัวหลักๆ คือ 1.อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะเศรษฐกิจภาคการเกษตร ซึ่งเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าที่อาจจะยังไม่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน จะมีผลทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาคฟื้นตัวได้ช้า ยกเว้นจังหวัดที่ได้รับผลดีจากการเติบโตของภาคการท่องเที่ยว และจังหวัดที่มีความชัดเจนเรื่องโครงข่ายคมนาคมในจังหวัดภูมิภาคที่จะมีการฟื้นตัวของภาคที่อยู่อาศัยในปี 59 2.ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จะมีผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการในระดับราคาที่เหมาะสมต่อความสามารถของผู้ซื้อ 3.ปัจจัยเรื่องการขาดแคลนแรงงาน จะมีผลกระทบจากปริมาณการก่อสร้างของภาครัฐที่มากขึ้นในปี 59-60 และจะมีผลทำให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาการรูปแบบวิธีการก่อสร้างให้ใช้แรงงานลดลง
ถาม : จากปัจจัยลบ และปัจจัยบวกข้างต้นจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปี 59 มีทิศทางอย่างไร ..?
ตอบ : หากพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น 1.มองในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์มาตรการของรัฐในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการอสังหาฯ จะส่งผลดีต่อการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ซึ่งจะทำให้การโอนฯ ในไตรมาส 1 ไตรมาส 2 ปี 59 เติบโตไม่น้อยกว่า 10% ขณะที่โดยรวมทั้งปีก็เชื่อว่าจะมีการเติบโตไม่น้อยกว่า 5%
2.มองในเรื่องการเปิดตัวโครงการใหม่ ประเมินว่า แม้จะมีปัจจัยบวกด้านโครงข่ายคมนาคมที่กระจายตัวออกไปอย่างชัดเจนในปี 59 แต่ผู้ประกอบการยังคงมีความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด และคาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดของโครงการจัดสรร และอาคารชุดน่าจะเพิ่มขึ้นไม่เกิน 7%
3.มองในเรื่องระดับราคา (Price) ปี 59 แม้จะเป็นปีที่ต้นทุนด้านการก่อสร้างปรับตัวไม่สูงมากนัก แต่ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็วจะยังคงเป็นแรงกดดันให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น 3-5% ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคระดับราคาจะไม่ปรับตัวสูงขึ้น เพราะปริมาณ (Supply) คงในตลาดค่อนข้างมาก โดยสรุปเชื่อว่าผู้ประกอบการยังคงมีความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะอาคารชุด และผู้ประกอบการจำนวนมากจะหันมาเปิดตัวโครงการจัดสรรมากขึ้นในปีหน้า
ถาม : ในภาวะตลาดหดตัวนานกว่า 3 ไตรมาสของปี 58 “กานดา” ได้รับผลกระทบอย่างไรบ้าง และมีการปรับตัวอย่างไร..?
ตอบ : การหดตัวของตลาดในปีนี้ “กานดา” แทบไม่ได้รับผลกระทบเลย เพราะกลุ่มสินค้าที่พัฒนาขายเป็นกลุ่มบ้านแนวราบระดับราคา 1 ล้านบาทปลายๆ แต่ไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มบ้านที่มีการขยายตัวที่ดี ต่างจากโครงการอาคารชุด
อย่างไรก็ตาม แม้ว่า กานดาฯ จะไม่ได้รับผลกระทบจากการหดตัวของตลาด แต่ กานดาฯ ก็มีการปรับตัวในหลายๆ เรื่องเพื่อรับมือต่อตลาดในอนาคต เช่น การปรับระบบควบคุมการก่อสร้างบ้าน ตามปริมาณการซื้อขาย และการโอนที่แท้จริง ซึ่งเกิดจากการประมาณการยอดขาย ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่แท้จริง เพื่อนำมาคำนวณปริมาณการก่อสร้างให้สอดคล้องต่อการโอนที่แท้จริง ซึ่งมีผลต่อการบริหารกระแสเงินสดของบริษัท
ผลที่ได้คือ ช่วยให้หนี้สินจากการลงทุนลดลง โดยปัจจุบันบริษัทมีหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 0.5 เท่าเท่านั้น จากเดิมที่มีหนี้สินต่อทุนอยู่ในระดับ 0.75 นอกจากนี้ ยังช่วยลดดอกเบี้ยรายจ่ายจากการกู้ยืมสถาบันการเงินลง เพราะไม่มีการก่อสร้างมากกว่าจำนวนการขายบ้าน ซึ่งในการปรับตัวด้านการบริหารงานก่อสร้างนั้นเป็นการปรับตัวต่อเนื่องจากปี 57
ถาม : แล้วในปี 59 นี้ กานดาฯ มีการปรับตัวใหม่ๆ ในด้านใดอีกบ้าง..?
ตอบ : ในปีนี้ กานดาฯ จะยังคงเน้นการปรับตัวด้านงานก่อสร้างให้เข้มข้นมากขึ้น แต่จะต่างไปจากปีที่ผ่านมา โดยในปี 58 นั้น กานดาฯ มีการปรับตัวในระบบบริหารงานก่อสร้างโดยรวมของบริษัท แต่ในปี 59 จะลงลึกถึงระดับโครงการเพื่อให้สอดคล้องต่อนโยบายการควบคุมต้นทุน โดยได้กำหนดให้หน่วยงานทุกฝ่าย ทุกแผนก ในทุกๆ โครงการต้องตั้งงบในการเบิกจ่าย ทั้งต่อโครงการ ต่อเดือน และต่อปี โดยทุกๆ โครงการจะต้องตั้งงบเบิกจ่าย 5 ด้าน คือ 1.งบประมาณด้านการขาย 2.งบการตลาด โฆษณาประชาสัมพันธ์ 3.งบการก่อสร้าง 4.งบบริการหลังการขาย และ 5.งบการใช้จ่ายสำนักงาน ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นการควบคุมต้นทุน และจะช่วยให้ในปี 59 บริษัทจะมีกำไรสูงขึ้นจากปีที่ผ่านมา แม้ว่าอัตรายอดขายลดลง หรือเท่ากับปี 58 ก็ตาม
ถาม : ในปี 59 นี้ กานดาฯ มีแผนการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อย่างไรบ้าง...?
ตอบ : ในปี 59 นี้ กานดาฯ มีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการ เป็นโครงการแนวราบทั้งหมด ประกอบด้วย 1.โครงการไอลีฟ รังสิต คลอง 4 ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวผสมบ้านแฝด ระดับราคา 2.5-5 ล้านบาท จำนวน 400 ยูนิตเศษ มูลค่าประมาณ 1,300 ล้านบาท 2.โครงการไอลีฟแสมดำ บ้านแฝดผสมทาวน์โฮม จำนวน 400 ยูนิตเศษ มูลค่ารวม 1,100 ล้านบาท 3.โครงการไอลีฟทาวน์ ลำลูกกา คลอง 6 ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จำนวน 307 ยูนิต มูลค่ารวม 560 ล้านบาท 4.โครงการ ไอลีฟบิสส์พระราม 2 โครงการอาคารพาณิชย์ 33 ยูนิต ระดับราคา 4 ล้านบาท มูลค่า 140 ล้านบาท และโครงการเดอะเฟิร์สโฮม ลำลูก คลอง 6 ทาวนเฮาส์จำนวน 200 ยูนิตเศษ มูลค่าประมาณ 560 ล้านบาท
ถาม : ในปี 59 กานดาฯ ประมาณการรายได้ และยอดขายอย่างไรบ้าง..?
ตอบ : ในปี 59 นี้ บริษัทไม่ได้หวังว่ายอดขายจะเติบโตมากมายนัก แต่จะพยายามเพิ่มอัตรากำไรให้สูงขึ้น โดยจะเน้นในเรื่องการลดอัตราการการถูกปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้า โดยมีเป้าว่าจะมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อให้ต่ำกว่า 15% เนื่องจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อทำให้บริษัทเสียโอกาสในการขาย โดยในปี 59 บริษัทตั้งเป้าว่า ยอดขายจะเท่ากับปี 58 คือ มียอดขายที่ 1,800 ล้านบาท และมียอดโอนใกล้เคียงกับปีนี้คือ 1,550 ล้านบาท โตจากปี 58 ประมาณ 5%
ส่วนผลการดำเนินงานของปี 58 ณ 11 เดือน บริษัทมียอดขายแล้ว 1,700 ล้านบาท ซึ่งเกินกว่าเป้าไปกว่า 20% หรือมียอดขาย และมียอดโอนอยู่ที่ 1,400 ล้านบาท จากเป้า 1,500 ล้านบาท หรือมีค่าเฉลี่ยการโอนต่อเดือนที่ 190 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าประมาณการเล็กน้อย เพราะลูกค้ามีการชะลอการโอนในช่วงต้นเดือน ต.ค. เพื่อรอมาตรการด้านภาษีจากภาครัฐ
