นักวิชาการเชื่อมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาครัฐหนุนจีดีพีปี 58 โต 2.7% พร้อมดันปี 59 โต 3.5% เตือนดึงการบริโภคในอนาคตมาใช้ อาจฉุดเศรษฐกิจในอีกปีครึ่งข้างหน้าชะลอตัว ขณะที่ สศค.ชี้มาตรการอสังหาฯ ช่วยตลาดดูดซับดีขึ้นเหลือ 17 เดือน
เมื่อวันที่ 27 ต.ค.ที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จัดงานสัมนาทิศทางที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดย ดร.เบญจรงค์ สวรรณคีรี ผู้อำนวยการศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า นับจากรัฐบาลมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในด้านต่างๆ ซึ่งเริ่มส่งผลต่อเศรษฐกิจ ทำให้เศรษฐกิจไทยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีปรับตัวดีขึ้น และคาดว่าจีดีพีในปีนี้จะอยู่ที่ 2.7% จากเดิมที่คาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ 2.5% และคาดว่าจะส่งผลต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี 2559 และจะมีผลทำให้จีดีพีในปีหน้าสามารถขยายตัวได้ 3.5% โดยมีปัจจัยหนุนจากการลงทุนภาครัฐ และเอกชน การท่องเที่ยว
ส่วนการลงทุนภาครัฐโครงการโครงสร้างพื้นฐาน นับจากปี 2558-2565 มูลค่าลงทุนกว่า 1.8 ล้านล้านบาท จะส่งผลบวกต่อการลงทุนเอกชนในปี 2559 เป็นต้นไป และจะผลักดันการเติบโตของภาคก่อสร้าง อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ขณะที่ทิศทางอัตราดอกเบี้ยขณะนี้ถือว่าอยู่ในจุดต่ำสุดของทิศทางดอกเบี้ยขาลงแล้ว แต่อย่างไรก็ดี คาดว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะยังคงระดับที่ 1.5% ไปถึงสิ้นไตรมาส 3 ปีหน้าก่อนจะเข้าสู่แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นในไตรมาส 4 ปีหน้าเป็นต้นไป
อย่างไรก็ดี การกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการให้สินเชื่อ และครัวเรือนมีข้อดี และข้อเสีย ข้อดี คือ มีผลต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจทันที แต่ข้อเสีย คือ เมื่อเข้าสู่ปีที่ 2 จะเริ่มเห็นแนวโน้มที่สวนทางกัน เนื่องจากการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยผ่านการให้สินเชื่อเป็นการนำเงินอนาคตมาใช้จะส่งผลให้การบริโภคทรุดตัวหลังจากมาตรการผ่านพ้นไปได้ประมาณ 1.5-2 ปี ซึ่งประเทศไทยมีประสบการณ์ตรงโดยผ่านมาตรการรถคันแรก เมื่อปี 2554 ซึ่งส่งผลต่อเศรษฐกิจไทยในปี 2555 ขยายตัวได้ถึง 6.8% และหลังจากนั้นเศรษฐกิจไทยก็ชะลอตัวต่อเนื่อง 2 ปีติดต่อกัน ดังนั้น สิ่งที่ต้องควรระวังหลังจากนี้ไป 1 ปีครึ่ง การบริโภคในประเทศจะมาจากทางใดซึ่งภาครัฐจะต้องวางกรอบการเบิกจ่ายเงินภาครัฐผ่านโครงการลงทุนต่างๆ จะต้องออกมา เพื่อที่จะมาเติมช่องทางเศรษฐกิจที่อาจจะเกิดขึ้นจากการบริโภคในหมวดอสังหาริมทรัพย์ที่ภาครัฐได้มีมาตรการกระตุ้นในปัจจุบัน
อย่างไรก็ดี ภาวะเศรษฐกิจในปีหน้ายังมีปัจจัยเสี่ยงจากรายได้เกษตรกรที่อยู่ในระดับต่ำ ปัญหาภัยแล้ง และหนี้สินครัวเรือนอยู่ในระดับสูง รวมถึงการส่งออกที่คาดว่าจะขยายตัวเล็กน้อย 2% จากปีนี้ที่ติดลบ 5% เนื่องจากเศรษฐกิจโลกฟื้นตัวอย่างเปราะบาง และมีความเสี่ยงจากอุปสรรคต่างๆ เช่น ปัญหาการทำประมงผิดกฎหมาย (ไอยูยู) สถานการณ์การค้ามนุษย์ (ทีไอพี) และความตกลงหุ้นส่วนยุทธศาสตร์เศรษฐกิจเอเชีย-แปซิฟิก หรือทีพีพี
นายวโรทัย โกศลพิสิษฐ์กุล รองผู้อำนวยการ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กล่าวว่า ปัจจัยหนี้ครัวเรือนที่สูงยังส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออยู่บ้าง โดยเฉพาะการก่อหนี้ใหม่สำหรับการซื้ออสังหาฯ ที่อาจทำได้ยากขึ้น แต่อย่างไรก็ดี ยังมีปัจจัยบวกจากดอกเบี้ยระดับต่ำที่ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ โดยเฉพาะเมื่อรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกมา ทำให้การดูดซับของตลาดดีขึ้นจากเดิมที่ต้องใช้เวลา 21 เดือนจากช่วงต้นปี ลดเหลือเพียง 17 เดือนในปัจจุบัน ซึ่งถือว่าดีขึ้น ส่วนปัจจัยภายนอกที่มีผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ได้แก่ การปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ มีผล 1 ม.ค.59 ที่ทำให้ราคาประเมินเพิ่ม 25% ทั่วประเทศ และภาษีการรับมรดกที่คาดว่าอาจมีผลบังคับใช้ ก.พ.59 ที่การรับมรดกส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีตามกฎหมายใหม่
นอกจากนี้ สศค.กำลังศึกษาการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (มอร์เกจ อินชัวรันส์) และสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (รีเวิร์ส มอร์เกจ) ที่ผู้สูงอายุที่มีบ้านสามารถนำบ้านมาเป็นหลักประกันสินเชื่อ ทำให้มีหลักประกันด้านรายได้เมื่อเสียชีวิต จะนำบ้านไปจำหน่ายทอดตลาด ถ้ามีเงินเหลือจากการขายบ้านจะตกทอดไปยังบุตรหลาน แต่ถ้าไม่พอบุตรหลานต้องรับภาระไป ซึ่งจะเสนอให้กระทรวงการคลังนำไปพิจารณาบังคับใช้ในอนาคตต่อไป
ด้าน นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอสังหาริทรัพย์ไทยและกรรมการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงการบริหารความเปลี่ยนแปลง และการปรับตัวทางการตลาดของผู้ประกอบการว่า ในภาวะที่ผู้บริโภคกำลังซื้อลด เกิดความไม่มั่นใจทำให้ไม่ซื้อบ้าน ดังนั้น ผู้ประกอบการควรออกโปรโมชันมากระตุ้นใหัผู้บริโภคเกิดความต้องการซื้อ แม้ว่าในปัจจุบันรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ และให้เร่งโอนบ้านแล้วก็ตาม ซึ่งผู้ประกอบการควรออกโปรโมชันมาช่วยเสริมด้วย
ส่วนปัญหาการขอสินเชื่อซื้อบ้านยากขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นกระทบต่อยอดขายของบริษัท ดังนั้น ผู้ประกอบการควรมีมาตรการมาช่วยลูกค้าให้สามารถซื้อบ้านได้ หรือป้องกันการปฏิเสธสินเชื่อ เช่น การตรวจสอบคุณสมบัติของลูกค้าเบื้องต้น การเตรียมความพร้อมก่อนกู้ให้แก่ลูกค้า ดูแล หรือคอยตรวจสอบในช่วงที่ผ่อนดาวน์ว่ามีการจ่ายอย่างสม่ำเสมอ และตรงเวลาหรือไม่ หากพบความผิดปกติควรเข้าให้คำปรึกษา หรือแนะนำให้ซื้อยูนิตที่ถูกลง
นอกจากนี้ ยังมีภาวะอุปทานส่วนเกินโดยเฉพาะในภูเก็ต ที่คาดว่าจะใช้เวลาไม่น้อยกว่า 2 ปีในการดูดซับ รวมถึงพัทยา ที่ซัปพลายโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมล้นตลาด และคาดว่าจะใช้เวลามากกว่าที่ภูเก็ตในการดูดซับ ซึ่งผู้ประกอบการไม่ควรเติมสินค้าใหม่เข้าไป
ด้าน นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า คอนโดฯ ต้องอยู่ระบบราง แต่เชื่อว่าการพัฒนาแนวราบก็ไม่ได้แตกต่างกัน ส่วนจังหวัดเศรษฐกิจพิเศษจะเกิดขึ้นช้าหรือเร็ว จังหวัดใหญ่ๆ ก็หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ตอนนี้บางจังหวัดยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงแต่อย่างใด เช่น จ.ภูเก็ต ที่ตนได้ไปลงทุนพัฒนาแนวสูง และแนวราบก่อนหน้านี้ แต่จากการที่สภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ตนจึงได้ปรับแผนการพัฒนาที่ จ.ภูเก็ต จากเดิมที่มีแผนจะพัฒนาคอนโดฯ สูง 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร รวมเกือบ 300 ยูนิต ราคา1.8-2.5 ล้านบาท ซึ่งผ่านการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เป็นที่เรียบร้อยแล้ว แต่ด้วยซัปพลายที่ค่อนข้างมาก ส่งผลให้ดีมานด์ชะลอตัวตาม ประกอบกับในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ตนได้ซื้อที่ดินแปลงใหม่ติดกับแปลงเดิมอีก 2 ไร่ ในราคาถูกกว่าที่เดิมที่เคยซื้อไว้ถึง 60% จึงได้ชะลอการพัฒนาคอนโดฯ ดังกล่าวไว้ก่อน เพื่อรอจังหวะเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว หากจะมีการพัฒนาใหม่คงต้องมีการขอ EIA ใหม่อีกรอบ ขณะเดียวกัน ก็ปรับแผนด้วยการไปรุกแนวราบแบรนด์ “ILIVE” (ไอลีฟ) อย่างต่อเนื่อง ซึ่งผลตอบรับดีพอสมควร
“ปีนี้เป็นปีแรกที่อสังหาฯ ใน กทม.-ปริมณฑล และต่างจังหวัด แยกกันอย่างชัดเจน โดยอสังหาฯ ใน กทม.-ปริมณฑล ยอดการเปิดตัวโครงการไม่มาก แต่ยอดขายยังดีอยู่ และมียอดโอนกรรมสิทธิ์รวมเพิ่มขึ้นประมาณ 6% ต่างจากเมื่อ 5 ปีที่ผ่านมา โครงการแนวราบ มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 60% เพราะไปดูดซับบ้านมือสองด้วย ส่วนคอนโดฯ มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 40% แต่ปีนี้แนวราบมียอดโอนกรรมสิทธิ์ 64% คอนโดฯ 36% แสดงว่าแนวราบยังมีความต้องการอยู่ แต่หาทำเลได้ยาก”
