xs
xsm
sm
md
lg

“บ้านประชารัฐ” ความหวังของคนจน โจทย์ท้าทายของภาครัฐและผู้ประกอบการ

เผยแพร่:   ปรับปรุง:   โดย: MGR Online

อธิป พีชานนท์
นโยบายแก้ไขปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย (Social Enterprice) ไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน/ครอบครัว ของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ที่ต้องการให้ผู้มีรายได้น้อยจำนวน 2.7 ล้านครัวเรือนต้องมีที่อยู่อาศัยภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี เพื่อสร้างความมั่นคงในการอยู่อาศัยแก่คนจนในเมืองที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

สำหรับกรอบการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย เบื้องต้น ผู้ซื้อต้องเป็นผู้ที่มีรายได้ทั้งประจำ และรายได้ไม่แน่นอน ไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน สามารถซื้อบ้านแถว หรือทาวน์เฮาส์ และอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม รูปแบบเช่า 30 ปี หรือ Leasehold และขายขาด หรือ Freehold สำหรับอาคารจะมีขนาดพื้นที่ไม่น้อยกว่า 22 ตารางเมตร/หน่วย ราคาขาย 5 แสนบาท สำหรับเช่า 30 ปี และ 7 แสนบาท กรณีขายขาด ส่วนทาวน์เฮาส์ พื้นที่ไม่น้อยกว่า 50 ตร.ม./หน่วย ราคาเช่า 30 ปี ราคา 8 แสนบาท/หน่วย หากขายขาดราคา 9 แสนบาท/หน่วย

ทั้งนี้ กระทรวงการคลัง ได้มอบหมายให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) เป็นผู้ศึกษาโครงการ กรมธนารักษ์ เป็นผู้จัดหาที่ดินราชพัสดุแปลงที่มีศักยภาพมาพัฒนาโครงการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ดูแลด้านสินเชื่อเพื่อพัฒนาและสินเชื่อรายย่อย ส่วนการเคหะแห่งชาติ จะเป็นผู้พัฒนาโครงการ พร้อมกันนี้ ยังได้เชิญชวนผู้ประกอบการภาคเอกชนเข้าร่วมพัฒนาโครงการอีกด้วย

ล่าสุด เมื่อวันที่ 22 ธันวาคม 2559 ที่ผ่านมา ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบให้ดำเนินโครงการประชารัฐเพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย โดยขอรับการสนับสนุนงบกลาง จำนวน 1,300 ล้านบาท ให้กองทุนหมู่บ้านและชุมชนเมืองแห่งชาติ สำหรับจัดเป็นเงินสนับสนุนให้กองทุนที่มีความพร้อมใช้เป็นเงินทุนตามโครงการ จำนวน 1,138 ล้านบาท และเป็นค่าบริหารจัดการเพื่อใช้ในการติดตาม สนับสนุนประเมินผล ประชาสัมพันธ์โครงการ ตลอดจนขับเคลื่อนการดำเนินโครงการในชุมชนต่างๆ จำนวน 162 ล้านบาท

เอกชนยันสร้างได้แต่หวั่นโอนไม่ได้เหตุลูกค้ากู้ไม่ผ่าน

ก่อนหน้านี้ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง หรือ สศค.ได้มีการประชุมหารือร่วมกันระหว่างภาครัฐ และตัวแทนจากผู้ประกอบการเอกชน และนายก และตัวแทนของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ที่ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งตัวแทนจากภาคเอกชนได้เสนอให้ภาครัฐแก้ไขหลักเกณฑ์ที่เห็นว่าเป็นอุปสรรค และเสนอปัญหาที่อาจเกิดตามมาเพื่อหาทางป้องกัน

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า โครงการดังกล่าวเป็นโครงการที่ดีเพื่อทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งผู้ประกอบการที่ต้องการช่วยเหลือสังคมสามารถดำเนินการผ่านโครงการนี้ได้เลย และหากพิจารณาจากกรอบโครงการเบื้องต้นแล้ว เชื่อว่าผู้ประกอบการสามารถก่อสร้างได้ในกรอบราคาที่รัฐบาลกำหนด แต่จะต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ ควบคุมต้นทุนให้ดีเพื่อป้องกันปัญหาการขาดทุน และเนื่องจากโครงการดังกล่าวต้องใช้งบประมาณในการก่อสร้างจำนวนมาก ดังนั้น ข้อมูล และความชัดเจนจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการวางแผน

สำหรับข้อเสนอที่ต้องการให้รัฐบาลนำไปพิจารณาแก้ไข หรือหาแนวทางป้องกัน ได้แก่ 1.เนื่องจากเป็นสัญญาเช่า ดังนั้น ที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการจะต้องอยู่ในทำเลที่ดี น่าดึงดูดใจผู้ซื้อ 2.ราคาเช่าที่ดินจะต้องไม่แพง เพื่อลดต้นทุนของเอกชนให้สามารถขายได้ในราคา 5 แสนบาทได้

3.ควรยกเว้นภาษีโรงเรือนที่ผู้ประกอบการจะต้องจ่ายเมื่อขายห้องชุด หรือบ้านได้ จำนวน 12.5% หากห้องชุดราคา 5 แสนบาท ผู้ประกอบการจะต้องจ่ายทันที 62,500 บท/ยูนิต กรณีทาวน์เฮาส์ 8 แสนบาท ผู้ประกอบการจะต้องจ่าย 1 แสนบาท/ยูนิต ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระของผู้ประกอบการอย่างมาก

นอกจากนี้ ประเด็นสำคัญที่รัฐบาลควรมีมาตรการรองรับ หรือป้องกัน คือ 4.ธนาคารที่จะมาปล่อยสินเชื่อ เนื่องจากเป็นสิทธิการเช่า 30 ปี ธนาคารโดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์จะให้วงเงินสินเชื่อสูงสุดประมาณ 40-50% ของมูลค่าบ้าน ส่วนธนาคารอาคารสงเคราะห์ ให้กู้สูงสุด 70% ของมูลค่าบ้านในกรณีที่คุณสมบัติผู้กู้ดี หรือบางธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อให้เลย ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นผู้มีรายได้น้อยคุณสมบัติผู้กู้มักต่ำกว่าผู้มีรายได้ที่สูงกว่า ดังนั้น ความเป็นไปได้ในการกู้ซื้อบ้านมีน้อยมาก แม้ว่าผู้ประกอบการจะพัฒนาคอนโดฯ หรือทาวน์เฮาส์ออกมาได้ ขายได้แต่ไม่สามารถโอนได้ก็จะเจ๊งทันที ดังนั้น รัฐบาลควรมีมาตรการด้านสินเชื่อออกมารองรับ

ประเด็นที่สำคัญอีกประการ คือ ระยะเวลาในการเช่า 30 ปี ถือว่าน้อยทำให้การขอสินเชื่อได้วงเงินกู้น้อย และความรู้สึกถึงความเป็นเจ้าของผู้ซื้อ ดังนั้น รัฐบาลควรพิจารณาเพิ่มสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 50-60 ปี หรือมากกว่านั้น

“เราไม่กลัวเรื่องการลงทุน เพราะสามารถควบคุมต้นทุนได้ แต่เรากลัวทำไปแล้วผู้ซื้อกู้ยืนขอกู้ไปแล้วไม่ผ่าน ทำไปแล้วติดปัญหาตรงนี้จะทำอย่างไร ที่ดินที่จะนำมาพัฒนาเป็นที่ดินราชพัสดุ และเป็นสัญญาเช่า 30 ปี ธอส.ปล่อยกู้สูงสุดแค่ 70% ขณะที่ธนาคารพาณิชย์อื่น ปล่อยกู้ในสัดส่วน 50% แต่ก็ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้กู้ ส่วนประเด็นการร่วมทุนนั้น ไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทร่วมทุนขึ้นมาเพื่อพัฒนา ควรเปิดให้มีการลงทุนอิสระ กล่าวคือ หากผู้ประกอบการเอกชนรายใดมองเห็นว่าที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพ และทำได้ไม่ขาดทุนก็ควรปล่อยให้เป็นดุลพินิจของเอกชนในการตัดสินใจ” นายอธิป กล่าว
ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์
ด้านนายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS ระบุว่า สนใจจะพัฒนาโครงการดังกล่าวเนื่องจากเคยสร้างบ้านบีโอไอมาแล้ว เป็นทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 6 แสนบาท อย่างไรก็ตาม จะต้องรอดูเงื่อนไข และรายละเอียดของโครงการก่อน ซึ่งในปัจจุบัน ทาวน์เฮาส์ราคา 6 แสนบาททำได้ยาก เพราะต้นทุนที่ดิน และวัสดุแพงขึ้น ปัจจุบัน ทาวน์เฮาส์ต้องมีราคา 1.5 ล้านบาท คอนโดฯ ประมาณ 1 ล้านบาท

ทั้งนี้ ต้นทุนที่ดินที่จะนำมาก่อสร้างบ้านปัจจุบัน บ้านเดี่ยวอยู่ที่ 15-25% ทาวน์เฮาส์ 15-20% และคอนโดฯ 25% หากใช้ที่ดินของรัฐมาพัฒนาจะช่วยประหยัดเงินลงทุนได้ 15-25% แต่ราคาขายก็ต้องสูงกว่า 6 แสนบาท เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท ประหยัดต้นทุน 25% ลดไป 2.5 แสนบาท ราคาขายยังอยู่ที่ 7.5-8 แสนบาท ดังนั้น รัฐบาลต้องช่วยเรื่องลดหย่อนภาษี หลักเกณฑ์จะคล้ายบีโอไอที่ให้สิทธิภาษีนิติบุคคล แต่บ้านบีโอไอยกเลิกไปแล้ว ซึ่งรัฐบาลควรนำกลับมาทบทวนใหม่ เพียงแค่ลดภาษีก็ทำให้คนซื้อบ้านถูกลง 8-10% ส่วนราคาไม่เกิน 6 แสนบาทที่รัฐกำหนดนั้น ต้องสร้างเป็นคอนโดฯ ซึ่งรัฐจะต้องอุดหนุนส่วนต่างให้ เช่น ราคา 8 แสนบาทต่อยูนิต รัฐต้องอุดหนุนให้ 2 แสนบาท เพื่อเอกชนจะตั้งราคาขาย 6 แสนบาทได้ ถ้าตามนี้บริษัทก็พร้อมจะสร้างให้ 1,000-2,000 ยูนิต

ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่นๆ แสดงความสนใจโครงการดังกล่าว แต่จะต้องรอดูเงื่อนไขของโครงการเพื่อนำมาประกอบการพิจารณาลงทุนว่าสามารถดำเนินการได้หรือไม่ ซึ่งในแง่ของกำไรคงมีไม่มาก หรือแทบไม่มี เพราะถือเป็นการพัฒนาเพื่อสังคม แต่จะต้องไม่ขาดทุน
สุรชัย ดนัยตั้งตระกูล
ธอส.รับลูกรัฐบาลหนุนปล่อยกู้ “บ้านประชารัฐ”

นายสุรชัย ดนัยตั้งตระกูล ประธานกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่า ธนาคารพร้อมสนับสนุนโครงการบ้านประชารัฐ โดย ธอส.จะสนับสนุนทางการเงินให้แก่ผู้ดำเนินโครงการ (โปรเจกต์ไฟแนนซ์) และสินเชื่อสำหรับประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย (โพสต์ไฟแนนซ์) 

ส่วนผู้ที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการบ้านประชารัฐ จะให้ทางการเคหะแห่งชาติ หรือ กคช.เป็นผู้ดำเนินการ รวมถึงการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง โดยจะพัฒนาเป็นล็อตๆ ล็อตแรกประมาณ 60,000-70,000 ยูนิต ราคาประมาณ 5-6 แสนบาท เริ่มก่อสร้างได้ในปี 2559 ใช้วงเงินประมาณ 3 หมื่นล้านบาท

ขณะนี้ รอเพียงคณะกรรมการโครงการที่มี พล.อ.ประวิตร วงษ์สุวรรณ รองนายกรัฐมนตรี เป็นประธานสรุปว่าจะใช้พื้นที่ใด และกำหนดรายละเอียดโครงการออกมา โดย กคช.และกรมธนารักษ์ เตรียมพื้นที่สำหรับโครงการบ้านประชารัฐไว้แล้ว ซึ่งมีทั้งที่ดินของ กคช. ที่ดินราชพัสดุ และที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) มาดำเนินการโครงการนี้ โดยจะนำร่องที่ดินของ ร.ฟ.ท. บริเวณหลังมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต เมื่อ ร.ฟ.ท.ให้ที่ดินมาเราจะเข้าไปเริ่มตั้งแต่กระบวนการต้นน้ำ คือ เลือกที่ดินร่วมกับ กคช. พร้อมกันนั้นก็จะรับจดทะเบียนผู้ที่ประสงค์จะเข้ามาใช้สิทธิ เนื่องจากเป็นการดำเนินการตามนโยบายของ นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ที่ต้องการให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มาทำโครงการนี้ในลักษณะเชิงสังคม (CSR) จึงให้ผู้ประกอบการเสนอมาเป็นรายโครงการ

ดังนั้น ธอส.จะทำร่วมกับ กคช.นี้จะเป็นโครงการนำร่องให้ผู้ประกอบการเห็นก่อน โดยจะต้องมีราคาไม่เกิน 600,000 บาท/ยูนิต และต้องมีขนาดพื้นที่ของห้องไม่ต่ำกว่า 30 ตารางเมตรขึ้นไป ผ่อนชำระเดือนละกว่า 3,000 บาท เพราะที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางรายเสนอว่า หากกำหนดที่ยูนิตละ 600,000 บาท ขนาดพื้นที่ห้องเพียง 22 ตารางเมตรเท่านั้น

สำหรับเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อในโครงการบ้านประชารัฐ นายฉัตรชัย ศิริไล รองกรรมการผู้จัดการธนาคาร ธอส. ระบุว่า ต้องผ่อนปรนเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยผ่อนชำระได้ คาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะต้องอยู่ในระดับต่ำ แต่ต้องสูงกว่าต้นทุนการเงินของธนาคาร โดยปัจจุบันต้นทุนการเงินของธนาคารอยู่ที่ระดับ 2% กว่าๆ อัตราดอกเบี้ยในโครงการนี้คงไม่เกิน 3% ส่วนเงื่อนไขสัดส่วนความสามารถชำระหนี้ต่อรายได้ หรือดีเอชอาร์ (DHR) อาจจะผ่อนปรนได้ถึง 50-60% จากปกติกำหนดที่ 33.33% โดยคิดเป็นการผ่อนชำระต่อเดือนเฉลี่ย 2,000 บาท ขณะที่โครงการสินเชื่อบ้านผู้มีรายได้น้อยผ่อนปรนที่ 40-50%

กคช. สนองนโยบายรัฐโชว์บ้าน “น็อกดาวน์” 5-8 แสนบาท

นายนพดล ว่องเวียงจันทร์ รองผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.)เปิดเผยว่า การเคหะแห่งชาติ ซึ่งเป็นหน่วยงานรัฐวิสาหกิจ มีพันธกิจหลักคือ พัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อย และปานกลางให้มีคุณภาพชีวิตที่ดี จึงได้มีการศึกษาพัฒนาการออกแบบที่อยู่อาศัยในรูปแบบใหม่ๆ เพื่อรองรับความต้องการของประชาชนผู้มีรายได้น้อย และปานกลาง และพบว่า บ้าน Knock Down เป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ โดยร่วมกับศูนย์บริการวิชาการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ดำเนินการศึกษาวิจัย “โครงการศึกษาการจัดทำบ้านประกอบเสร็จ หรือบ้าน Knock Down เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชน”

ทั้งนี้ การก่อสร้างแบบเดิมต้องใช้เวลา และแรงงานในการก่อสร้างจำนวนมาก ประกอบกับปัญหาขาดแคลนแรงงาน และค่าแรงที่เพิ่มขึ้น ทำให้ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น เป็นการเพิ่มภาระให้แก่ประชาชน ส่งผลให้ประชาชนบางกลุ่มไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัย ดังนั้น การเคหะแห่งชาติ จึงได้ศึกษาและพัฒนาแบบบ้าน Knock Down ซึ่งเป็นเทคโนโลยีระบบชิ้นส่วนสำเร็จรูปแบบใหม่ที่เข้ามามีบทบาทสำคัญในการก่อสร้าง โดยตัววัสดุมีราคาถูก น้ำหนักเบา สะดวกในการขนส่ง ช่วยลดระยะเวลาในการก่อสร้างลงจากเดิมเหลือประมาณ 60 วัน ลดการใช้แรงงาน และลดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ทำให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาประหยัดได้ ซึ่งราคาค่าก่อสร้างจะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 500,000-800,000 บาท ตามลักษณะแบบบ้าน

ด้าน ผศ.ดร.อรรจน์ เศรษฐบุตร หัวหน้าโครงการวิจัยฯ กล่าวว่า คณะผู้วิจัยฯ ได้ออกแบบบ้าน knock Down โดยใช้แนวคิดเรื่อง Universal design ซึ่งเป็นแนวคิดการออกแบบสภาพแวดล้อม ไปจนถึงสิ่งของเครื่องใช้ที่สามารถรองรับการใช้งานได้ทุกเพศ ทุกวัย และทุกสภาพร่างกายอย่างเท่าเทียม และสะดวกสบาย ทั้งนี้ แบบบ้านจะถูกออกแบบให้มีความปลอดภัยมากที่สุด พร้อมกันนั้น จะต้องมี Space พื้นที่ขนาดห้องที่พอเหมาะสำหรับคนทุกเพศทุกวัย รวมถึงผู้ที่นั่งวีลแชร์สามารถใช้งานได้อย่างสะดวก และยังคำนึงถึงเรื่อง Eco village พร้อมใส่อัตลักษณ์ของแต่ละภาคลงไปในแบบบ้าน โดยจะมีความโดดเด่นต่างกันไปตามพื้นถิ่น พร้อมผสานกับแนวคิดแบบ Modern เพิ่มความสวยงาม และสร้างความพึงพอใจให้แก่ผู้บริโภค

กรมธนารักษ์งัดที่ดินกว่า 1 พันไร่ผุด “บ้านประชารัฐ”

นายจักรกฤษฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า กรมธนารักษ์ได้นำเสนอแปลงที่ดินที่มีศักยภาพที่จะดำเนินโครงการบ้านประชารัฐ ให้กระทรวงการคลังพิจารณา ซึ่งมีทั้งที่ดินที่อยู่ในต่างจังหวัด และปริมณฑล รวม 76 แปลง กว่า 1 พันไร่ และที่ดินส่วนใหญ่อยู่ในทำเลใกล้แหล่งชุมชน หรือใกล้เมืองเพื่อให้เดินทางสะดวก

โดยที่ดินที่มีศักยภาพสูงสุด คือ แปลงที่อยู่ในครอบครองของกรมธนารักษ์ เขตพญาไท ย่านสามเสนใน จำนวน 3 ไร่ ราคาประเมิน 180,000 ต่อตารางวา ซึ่งเดิมเคยเป็นพื้นที่ขององค์การรับส่งสินค้าและพัสดุภัณฑ์ หรือ ร.ส.พ. ถือเป็นทำเลที่ดี และอยู่ติดกับรถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งหากมีนโยบายให้ดำเนินการจะสามารถทำได้อย่างรวดเร็ว และได้รับการตอบรับจากทั้งเอกชน และประชาชน

ส่วนที่ดินอื่นๆ ที่มีราคาประเมินค่อนข้างสูงเนื่องจากอยู่ในทำเลที่ดี ใกล้ชุมชน เช่น ที่ดินในเขตเมืองพระนครศรีอยุธยา จำนวน 15 ไร่ ราคาประเมิน 47,000 บาทต่อตารางวา ที่ดินในตัวเมืองเชียงใหม่ ถ.ช้างคลาน อีก 9 ไร่ ราคาประเมิน 30,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งคาดว่าจะได้รับความสนใจเช่นกันหากมีการนำมาดำเนินโครงการบ้านประชารัฐ

นอกจากนี้ ยังมีที่ดินที่อยู่ในการครอบครองของส่วนราชการ และรัฐวิสาหกิจอื่นๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งอาจต้องใช้เวลาในการเจรจาการขอคืนจากหน่วยงานก่อน ประมาณ 8 แปลง เช่น ที่ดินย่านบางบอน เขตบางขุนเทียน เขตหนองแขม เป็นพื้นที่บริเวณกองทัพเรือ เขตหนองจอก เขตมีนบุรี และเขตบางกอกน้อย เป็นต้น

รายนี้ “ดร.โสภณ” ค้านหัวชนฝาหวั่น

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวแสดงความไม่เห็นด้วยที่รัฐบาลจะดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย โดยให้เหตุผลว่า แนวคิดประเภท “บ้านเอื้ออาทร” สมัยรัฐบาลทักษิณ ชินวัตร จะทำ 1 ล้านหน่วย ก็ลดเหลือ 6 แสนหน่วย แต่สร้างจริงราว 3 แสนหน่วย ที่ยังขายไม่ออกก็มาก ที่ซื้อไปแล้วหลายแห่งย้ายออกไปเกินครึ่ง มีคนมาเช่าเป็นจำนวนมาก รวมทั้งพวกแรงงานต่างด้าว และคนต่างชาติอีกด้วย โดยเชื่อว่าคนจน หรือผู้มีรายได้น้อยที่ขาดแคลนที่อยู่อาศัยไม่ได้มีมากถึง 2.7 ล้านครัวเรือนตามที่กล่าวอ้าง ผู้ที่อาศัยในชุมชนแออัดไม่ใช่คนจนเสมอไป

การที่รัฐบาลจะสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกนั้นไม่มีความเป็นไปได้ทางการเงิน และจะสร้างปัญหาสังคม ในกรณีห้องชุดใจกลางเมืองบนเส้นทางรถไฟฟ้า MRT และ BTS นั้น ห้องชุดขายในราคาสูงสุดประมาณ 420,000 บาทต่อตารางเมตร และขั้นต่ำประมาณ 80,000 บาทต่อตารางเมตร หากห้องชุดหนึ่งมีขนาด 20 ตารางเมตร ก็เป็นเงินอย่างน้อย 1.6 ล้านบาท หากหักค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ฯลฯ ออก ก็จะเหลือเป็นเงินอย่างน้อย 1.1 ล้านบาท ถ้ารัฐบาลจะสร้างขายในราคา 600,000 บาท ก็เท่ากับต้องชดเชยให้หน่วยละ 500,000 บาท ถ้าสร้าง 100,000 หน่วย ก็ต้องใช้เงิน 50,000 ล้านบาท ทั้งนี้ ยังไม่รวมค่าที่ดินอีกมหาศาล

ในส่วนของตลาดเช่าพักอาศัยในปัจจุบันนั้น ในปัจจุบันในเขตใจกลางเมืองยังมีให้เช่าในราคาประมาณ 3,000 บาท การที่รัฐบาลจะสร้างห้องมาให้เช่ากันประมาณ 1,000-2,000 บาท จึงเป็นไปได้ยาก และปัจจุบันค่าเช่าบ้านก็ไม่ได้สูงเกินจริงอยู่แล้ว แม้แต่ค่าเช่าเตียงนอนชั่วคราวรายวันของคนจรจัด หรือผู้ใช้ชีวิตในที่สาธารณะ ก็ยังรวมเป็นเงินเดือนละเกือบ 1,000 บาทแล้ว

ผลร้ายที่จะตามมาจะมีคนอ้างตนเป็น “คนจน” อีกมากที่จะสวมรอยเข้ามาจับจองสิทธิในที่อยู่อาศัยประเภทนี้ นอกจากนี้ ยังเป็นการทำลายตลาดบ้านเช่ากลางเมืองที่ขณะนี้ปล่อยเช่าในราคา 1,500-3,000 บาท ซึ่งคาดว่าจะมีประมาณ 200,000 หน่วย ทำให้ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีเหล่านี้ และสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อให้สร้างอพาร์ตเมนต์เหล่านี้ก็จะประสบเคราะห์กรรมไปด้วย ทั้งนี้ ยังไม่รวมถึงผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยที่ผ่อนบ้านอยู่ อาจจะทิ้งการผ่อนชำระมาเข้าโครงการนี้ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปั่นป่วน พังทลายลงไปได้

ทั้งนี้ ทางออกที่เหมาะสมนั้น รัฐบาลควรส่งเสริมให้ซื้อมากกว่าจะสร้างใหม่ บ้านเหล่านี้ ได้แก่ บ้านของการเคหะแห่งชาติ บ้านของโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน และบ้านที่ถูกยึดในกรมบังคับคดี บริษัทบริหารสินทรัพย์ หรือสถาบันการเงินต่างๆ รวมทั้งบ้านว่าง หรือบ้านที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีใครอยู่ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 300,000 หน่วยทั่วเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล รัฐบาลจึงควรนำทรัพย์เหล่านี้มาขายใหม่ในราคาถูก แก้กฎหมายให้สามารถบังคับคดีได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเป็นประโยชน์ต่อทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้

นอกจากนี้ การคุ้มครองผู้บริโภคซื้อบ้านเช่นการบังคับให้มีการประกันเงินดาวน์ตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 เพื่อสร้างความเชื่อมั่น และมีหลักประกันต่อการซื้อบ้าน รวมทั้งการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้มีอุปทานที่ดินมากขึ้น ราคาบ้านจะได้ไม่แพง รวมทั้งการเก็บภาษีกับผู้เก็งกำไร เพื่อไม่ให้มาแย่งซื้อมาขายต่อ ทำให้ราคาสูงขึ้นเป็นการสร้างภาระแก่ประชาชนผู้มีรายได้น้อย เป็นต้น

“ดังนั้น ผมจึงขอคัดค้านการสร้างบ้านคนจนเพราะเป็นเพียงการอ้างคนจน และอ้างข้อมูลที่ไม่จริง ทั้งที่ประเทศไทยไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในระยะ 20 ปีข้างหน้านี้ การดันทุรังสร้าง รังแต่จะสร้างหนี้ สร้างปัญหาแก่ชาติ และประชาชนในการแบกรับภาษี เป็นการเกื้อหนุนประโยชน์ให้แก่ผู้รับเหมา บริษัทเหล็ก บริษัทปูนซีเมนต์ อีกทั้งยังมีโอกาสรั่วไหล ตรวจสอบได้ยาก ในขณะที่ประชาชนไม่ได้รับประโยชน์โดยตรง” ดร.โสภณ กล่าว

นโยบายแก้ไขปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย จำนวน 2.7 ล้านครัวเรือน ของนายกรัฐมนตรี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นับเป็นความพยายามที่จะแก้ปัญหาด้านที่อยู่อาศัยของประชาชนคนไทย ซึ่งถือเป็นโครงการที่ดี แต่ก็ไม่ใช้เรื่องง่ายที่จะดำเนินการได้ เพราะมีข้อจำกัดในเรื่องของราคาที่จะขายให้แก่ผู้มีรายได้น้อย และต้นทุนที่ต้องแบกรับ ดังนั้น จะต้องวางกฎเกณฑ์การดำเนินโครงการอย่างรอบครอบ และมองปัญหาอย่างรอบด้าน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหา เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร ของรัฐบาลยุคทักษิณ ชินวัตร ที่ยังเป็นปัญหาคาราคาซังอยู่ในปัจจุบัน


กำลังโหลดความคิดเห็น...