เอกชนระบุอสังหาฯ ช่วง “ขาลง” ยาวถึงปี 59 จากสารพัดปัจจัยลบ หวังรัฐเร่งออกมาตรการช่วยกระตุ้นตลาด แนวโน้มผู้ประกอบการขนสินค้าสร้างเสร็จดัมป์ราคาขายหวังระบายสต๊อก แนะโจทย์ใหญ่ผู้ประกอบการ “ตั้งราคาขายตรงความต้องการ เหมาะสมทำเล” เผยทำเลเสี่ยงโอเวอร์ซัปพลายรถไฟฟ้าสายสีม่วง-สุขุมวิทตอนปลาย
เว็บไซต์พร็อพทูมอร์โรว์ (www.prop2morrow.com) ในเครือบริษัท ทูมอร์โรว์ กรุ๊ป จำกัด จัดเสวนาเรื่อง “เจาะลึกศักยภาพและความเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพจตุรทิศ” โดยนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากกระแสข่าวที่รัฐบาลเตรียมออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ หากมีมาตรการจริงถือว่าเป็นเรื่องดี และเชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้พอสมควร แต่ไม่สามารถระบุได้ว่าจะช่วยให้เติบโตมากน้อยเพียงใด ซึ่งรัฐบาลที่ผ่านๆ มาเคยนำมาตรการด้านภาษีอสังหาฯ มาใช้กระตุ้นตลาด 2-3 ครั้ง และได้ผลทุกครั้ง ทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตได้ราว 20-30% อย่างไรก็ตาม ในช่วงกลางเดือนตุลาคม 3 สมาคมอสังหาฯ เตรียมจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ซึ่งภายในงานผู้ประกอบการ และสถาบันการเงินต่างออกโปรโมชันแรงๆ มากระตุ้นกำลังซื้อ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นตลาดได้เป็นอย่างดี
ส่วนภาพรวมอสังหาริทรัพย์โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ช่วง 4 เดือนสุดท้ายของปีนี้คาดว่าจะมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่ประมาณ 20,000 ยูนิต ขณะที่ในช่วง 8 เดือนที่ผ่านมา มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่แล้วประมาณ 42,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม คาดว่าทั้งปีจะมีจำนวนยูนิตเปิดใหม่รวม 65,000 ยูนิต ลดลงจากปี 2557 ที่ผ่านมา เนื่องจากผู้ประกอบการมีการชะลอ หรือเลื่อนเปิดตัวโครงการไปเปิดในปี 2559
ส่วนการที่รัฐบาลอนุมัติโครงการส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ในช่วงต้นมีพื้นที่แนวก่อสร้างล้ำเข้าไปในพื้นที่ราชการจึงไม่สามารถพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ แต่จะเริ่มเห็นการพัฒนาโครงการได้ช่วงอำเภอลำลูกกาเป็นต้นไป แต่ในบริเวณดังกล่าวผู้บริโภคนิยมที่อยู่อาศัยแนวราบ แต่ยังสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมโลว์ไรซ์ได้
ในส่วนของราคาที่ดินทำเลลำลูกกา-คูคต คาดว่าจะมีปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า เนื่องจากจะมีรถไฟฟ้าผ่านถึง 2 สาย ได้แก่ สายสีเขียว และสายสีแดง ปัจจุบัน มีจำนวนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวประมาณ 10 โครงการ รวมกว่า 20,000-30,000 ยูนิต ราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท ทั้งนี้ คาดว่าเมื่อโครงการรถไฟฟ้าสร้างแล้วเสร็จแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมจะปรับขึ้นไม่มากนัก
“ในทำเลลำลูกกา-คูคต ผู้บริโภคยังนิยมโครงการบ้านแนวราบมากกว่า แต่หากมีโครงการรถไฟฟ้าแล้วอาจมีคอนโดฯ โลว์ไรซ์เกิดขึ้นได้บ้าง แต่จะต้องมีราคาผ่อนต่อเดือนไม่เกิน 5,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่ใกล้เคียงกับค่าเช่า หอพัก อพาร์ตเมนทต์ จึงจะสามารถขายได้” นายสัมมา กล่าว
ฟันธงอสังหาฯ “ขาลง” ลากยาวถึงปี 59
ด้านนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 จะอยู่ในช่วงวงจร “ขาลง” ต่อเนื่องจากปีนี้ หลังจากที่ตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา เพราะยังมีปัจจัยลบรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจในประเทศ หนี้ครัวเรือน ปัญหาเงินทุนไหลออก รวมถึงวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปยังมีปัญหาอยู่ และเศรษฐกิจจีนเริ่มชะลอตัว
ในส่วนของซัปพลายคอนโดฯ หากพิจารณาในพภาพรวมแล้วยังไม่โอเวอร์ซัปพลาย แต่จะมีภาวะโอเวอร์ซัปพลายในบางทำเลเท่านั้นที่ผู้ประกอบการมีการแข่งกันพัฒนาออกมาสู่ตลาดมากเกินความต้องการ ซึ่งในปีหน้าบริษัทยังคงโฟกัสการลงทุนในกรุงเทพฯ ส่วนตลาดต่างจังหวัดมีซัปพลายเหลือขายค่อนข้างมาก ในขณะที่ดีมานด์ยังมีจำนวนน้อย
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังชะลอตัว แต่การขยายตัวของประชากรที่มีอย่างต่อเนื่องทุกๆ ปี จะเป็นแรงผลักทำให้ผู้ประกอบการเร่งพัฒนาเปิดโครงการใหม่เพื่อรองรับการเติบโตประชากร และตลาดในอนาคต ขณะที่ราคาอสังหาฯ ยังมีแนวโน้มสูงขึ้นทุกปี การถือครอง หรือการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ เป็นสิ่งที่ดีที่สุด
ส่วนนโยบายการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐนั้นต้องการให้รัฐบาลเร่งผลักดันมาตรการดังกล่าวออกมาใช้ให้เป็นรูปธรรม และรวดเร็วที่สุด เนื่องจากจะส่งผลดีโดยรวมทั้งกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และผู้บริโภค ขณะเดียวกัน ก็มั่นใจว่าจะกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ให้เติบโตไปได้ในทิศทางที่ดีขึ้น แต่การกระตุ้นจะได้ผลมากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับระยะเวลาของมาตรการว่าจะออกมาในระยะสั้น หรือระยะยาว
แนวโน้มผู้ประกอบการดัมป์ราคาหวังระบายสต๊อก
น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้ชะลอตัว โครงการเปิดใหม่ลดลง และจะเห็นผู้ประกอบการยอมลดกำไรนำโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ และมียูนิตเหลือขายมาดัมป์ราคาขาย หรือการจัดโปรโมชันต่างๆ แตกต่างกันไปแล้วแต่บริษัท และประเมินว่าปี 2559 ยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปีนี้ ถือว่าเป็นภาวะปกติของตลาดที่มีการเติบโตสูงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มโอเวอร์ซัปพลายในบางพื้นที่ โดยเฉพาะส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบางซื่อ-บางใหญ่ อ่อนนุช-แบริ่ง แต่เชื่อว่าจะไม่เกิดฟองสบู่ต่อตลาดอสังหาฯ เช่นในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 และจะมีกลุ่มนักลงทุนเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาฯ มากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนระยะยาว ในทำเลใจกลางเมือง และรอบเมือง เนื่องจากตลาดหุ้นค่อนข้างมีความผันผวน
อย่างไรก็ตาม โจทย์ใหญ่ของการพัฒนาอสังหาฯ ในปี 59 คือ ราคาต้องขายให้ตรงต่อความต้องการของลูกค้า เหมาะสมต่อทำเล การขายจะไปได้ดี แต่สิ่งที่อันตรายคือ การตั้งราคาขายสูงในทำเลที่ไม่ดีเพราะจะส่งผลกระทบต่อการขาย ซึ่งหากผู้ประกอบการมีสายป่านยาวก็สามารถถือได้ยาว รอขายในวันที่ราคาเหมาะกับโลเกชันก็จะอยู่ได้ แต่หากสายป่านสั้นอาจจะมีผลกระทบต่อบริษัทได้
“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันมีโอเวอร์ซัปพลายบางทำเล เนื่องจากมีดีมานด์ และซัปพลายไม่สมดุลกัน รวมถึงราคาขายค่อนข้างสูงตามราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้น แต่กำลังซื้อผู้บริโภควิ่งตามไม่ทัน ซึ่งหากมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกมา จะเป็นการกระตุ้นบรรยากาศของตลาดโดยรวม เป็นการแอ็กทีฟตลาด ทำให้คนกล้าที่จะตัดสินใจซื้อมากขึ้น ทั้งกลุ่มสินค้าพร้อมอยู่ และรีเซล ทั้งนี้ ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อด้วย” น.ส.อลิวัสสา กล่าว
น.ส.อลิวัสสา กล่าวต่อว่า ทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ ได้แก่ จุตจักร-พหลโยธิน, รัชดาภิเษก-พระราม 9, ฝั่งธนบุรี และบางนา-ตราดตอนต้นที่จะมีแบงก์คอก มอลล์ ซึ่งจะดึงคนเข้ามาใช้พื้นที่จำนวนมาก เพราะเป็นทำเลใกล้เมือง เป็นแหล่งงาน และจากการสำรวจทำเลที่ต้องการซื้อคอนโดฯ ของกลุ่มคนทำงานในเมืองพบว่า อันดับ 1 ย่านสุขุมวิท รองลงมาเป็นย่านรัชดา-พระราม 9 และพหลโยธิน
