CBRE ระบุตลาดอาคารสำนักงานครึ่งปีแรกโต อัตราพื้นที่ว่างน้อยกว่า 10% ต่ำสุดในรอบ 20 ปี คาดอีก 2-3 ปี พื้นที่ว่างเหลือ 5% เผยอีคอมเมิร์ซธุรกิจดาวรุ่งใช้พื้นที่เพิ่ม 3 เท่าตัว พบพื้นที่สำนักงาน 8.4 ล้าน ตร.ม. เพิ่มขึ้น 8.6 หมื่น ตร.ม.
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหารและหัวหน้าแผนกพื้นที่ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ดำเนินธุรกิจบริการและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดสำนักงานครึ่งแรกปี 2558 ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานยังขยายตัวต่อเนื่อง โดยอัตราการใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมเพิ่มขึ้น 4.8% หรือประมาณ 100,000 ตารางเมตร เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2557
ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างนั้นอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 10% ในปี 2557 ซึ่งถือเป็นอัตราต่ำสุดในรอบ 20 ปี และในปีนี้อัตราพื้นที่ว่างยังคงไม่เปลี่ยนแปลงอยู่ที่ระดับ 9.3-9.4% โดยคาดการณ์ว่าในอีก 2-3 ปีข้างหน้าอัตราพื้นที่ว่างแตะที่ระดับ 5% สะท้อนถึงความต้องการสำนักงานที่มีความต้องการต่อเนื่อง
ปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมการขยายตัวของตลาดสำนักงานมาจากบริษัทต่างชาติที่มีสำนักงานในประเทศไทยได้ขยายการใช้พื้นสำนักงานเพิ่มขึ้น ผลจากความเชื่อมั่น หลังการเมืองมีเสถียรภาพมากขึ้น นอกจากนี้ พบว่า ธุรกิจหลายประเภท เช่น เทรดดิ้ง ไอที ประกันชีวิต ขยายการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจที่โดดเด่นมาก คือ อีคอมเมิร์ซ ซึ่งหลายบริษัทได้มีการขยายเพิ่มพื้นที่มากขึ้น 2-3 เท่าตัว และเชื่อว่าจะยังคงเติบโตต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง โดยสัญญาณที่ดีคือการที่ลูกค้าย้ายสำนักงานเนื่องมาจากการขยายตัวของธุรกิจ ไม่ใช่เพื่อลดต้นทุนเหมือนเช่นช่วงวิกฤต
อย่างไรก็ดี พบว่าซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดยังมีจำกัด จากราคาที่ดินสูงในย่านใจกลางเมืองปรับขึ้นต่อเนื่อง และการลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมจะมีผลกำไรสูงกว่าสำนักงานให้เช่ามากกว่า 3 เท่าตัว ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดมิเนียมมากกว่า และการที่มีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดน้อยมาก แสดงให้เห็นว่าแม้ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานรายไตรมาสไม่ได้เพิ่มสูงขึ้นหรือลดลง อันเนื่องมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อัตราการใช้พื้นที่จะยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น แต่อัตราการเติบโตของค่าเช่าลดลง
ขณะที่อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ เป็นอาคารเก่า มีเพียง 14% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดที่มีอายุน้อยกว่า 10 ปี จึงประเมินว่าการใช้พื้นที่สำนักงานที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตจะเกิดขึ้นในกลุ่มอาคารใหม่ เนื่องจากอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในปัจจุบันถูกเช่าเต็มแล้ว และอาคารเก่าที่อยู่ในทำเลที่ด้อยกว่าจะไม่สามารถดึงดูดผู้เช่าได้ เจ้าของอาคารสำนักงานที่สร้างมานานแล้วซึ่งตั้งอยู่ในย่านที่ค่อนข้างน่าสนใจ จำเป็นต้องปรับปรุงอาคารของตนเองเพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน
จากการสำรวจพื้นที่เช่าสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร ในช่วงครึ่งปีแรก พบว่า มีจำนวนทั้งสิ้น 8.4 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 86,000 ตารางเมตร ซึ่งมาจากอาคาร เอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ และ อาคาร ภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ โดยมีการใช้พื้นที่รวมเพิ่มขึ้น 4.8% หรือประมาณ 100,000 ตารางเมตร
ในปีนี้ คาดว่าพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่ประมาณ 156,000 ตารางเมตร เจ้าของอาคารใช้เอง 62% เปรียบเทียบกับปี 2557 ที่ผ่านมา ที่มีพื้นที่ให้ใหม่รวมประมาณ 197,000 ตารางเมตร เจ้าของอาคารใช้เอง 67% ขณะอัตราราคาค่าเช่าปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 870 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ทั้งนี้ เชื่อว่าราคาค่าเช่าจะมีอัตราปรับตัวเพิ่มขึ้น 4-10% เฉลี่ยปีต่อปี ซึ่งคาดว่าภายใน 3 ปีข้างหน้าอัตราค่าเช่าจะมีการปรับตัวขึ้นไปที่ระดับ 1,000 บาทต่อตารางเมตร
“ซัปพลายสำนักงานที่จะเกิดขึ้นในอีก 5 ปีข้างหน้ามีอยู่อย่างจำกัด โดยกลุ่มทีซีซีแลนด์ เตรียมพัฒนาพื้นที่ 3 หัวมุมถนน ได้แก่ สามย่าน, สวนลุมที่เตรียมทหารเก่าเนื้อที่ 88 ไร่, ที่ดินเทพประทานติดกับอาคารตลาดหลักทรัพย์ห่งประเทศไทยในปัจจุบัน ซึ่งตามแผนกลุ่มทีทีซี แลนด์ จะพัฒนาสำนักงานให้เช่าใน 3 ทำเลนี้ ส่วนที่อยู่ระหว่างพัฒนาในเขตซีบีดี เช่น เกษรออฟฟิตทาวน์เวอร์ 2 กำหนดสร้างเสร็จในปี 2560, สิงห์ คอมเพล็กซ์ 2561 และซุปเปอร์ทาวน์เวอร์ 2563” นายนิธิพัฒน์ กล่าว
