เจแอลแอล วิเคราะห์หลังเปิด AEC แรงขับเคลื่อนให้อสังหาฯ ในภูมิภาคอาเซียนมีแนวโน้มขยายตัว ชี้กลุ่มชนชั้นกลางจะเป็นฐานใหญ่ ขณะที่กรุงเทพฯ ปัจจัยการเมืองที่มีเสถียรภาพมากขึ้น ช่วยให้กิจกรรมการเช่าในตลาดอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้ากลับมาคึกคักมากขึ้น
ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC จะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในปี 2558 ซึ่งการที่ AEC มีประชากรรวมกันมากถึงกว่า 600 ล้านคน และมีเศรษฐกิจขนาดใหญ่ ได้ทำให้เกิดโอกาสมากมาย ทั้งในด้านการค้ากับภูมิภาคอื่น และภายในภูมิภาคเดียวกันเอง การท่องเที่ยว การขยายตัวของภาคบริการด้านการเงินและการประกันภัย รวมไปจนถึงความต้องการที่เพิ่มขึ้นในภาคลอจิสติกส์ เอื้อให้เกิดการขยายฐานกลุ่มชนชั้นกลาง และการเติบโตตัวของเมือง ประกอบกับการที่หลายประเทศในอาเซียนมีข้อได้เปรียบในแง่ของการมีต้นทุนแรงงานต่ำ ซึ่งทั้งหมดนี้จะส่งผลให้ความต้องการสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ของประเทศในอาเซียนขยายตัวเพิ่มขึ้น ตามรายงายที่มีชื่อว่า ‘The Emerging Powerhouse of Southeast Asia : What does it mean for Real Estate Investors?’ ซึ่งบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) เตรียมเผยแพร่ในโอกาสการประชุม World Economic Forum East Asia ที่มีขึ้นระหว่างวันที่ 19-21 เมษายนนี้ ที่กรุงจาการ์ตา ของอินโดนีเซีย
รายงานฉบับดังกล่าวจากเจแอลแอล จะวิเคราะห์ว่า การขยายฐานกลุ่มชนชั้นกลาง การเติบโตตัวของเมือง และข้อได้เปรียบในแง่ของการมีต้นทุนแรงงานต่ำ จะส่งผลให้ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศในอาเซียนอย่างไร
นอกเหนือจากจีน บริษัทหลายบริษัทได้เลือกใช้หลายประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะเวียดนาม พม่า และไทย เป็นฐานการผลิต หรือฐานประกอบธุรกิจที่มีต้นทุนต่ำ
เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จะมีประชากรเพิ่มขึ้น 18 ล้านคนต่อปี จะทำให้มีการโยกย้ายของประชากรจากชนบทเข้าสู่เมืองมากขึ้น ซึ่งคาดว่าภายในปี 2563 การขยายตัวของเมืองของประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จะมีอัตราสูงกว่า 50% จากที่ปัจจุบันอยู่ที่ 47%
ภายในปี 2563 คาดว่า กลุ่มชนชั้นกลางในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จะมีจำนวนเพิ่มขึ้นอีก 70 ล้านคน
แนวโน้มต่างๆ ดังกล่าว คาดว่าจะมีผลทำให้ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัว โดยเฉพาะศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ อาคารสำนักงานในกรุงมะนิลา ของฟิลิปปินส์ ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในภาคลอจิสติกส์ในกรุงจาการ์ตา ของอินโดนีเซีย
การบริโภคภายในประเทศของอินโดนีเซีย กำลังมีการขยายตัว สอดรับต่อเศรษฐกิจที่ขยายตัวสูง การขยายตัวของเมือง และกำลังการซื้อที่เพิ่มสูงขึ้นของประชากร ในส่วนของภาคอุตสาหกรรม/การกระจายสินค้า พบว่า มีนักลงทุนทั้งใน และต่างประเทศให้ความสนใจซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในชานเมืองของจาการ์ตา ซึ่งกำลังมีค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น และมีโอกาสการทำกำไรจากราคาซื้อขายที่กำลังขยับสูงขึ้น
มะนิลา ของฟิลิปปินส์ มีสถานภาพโดดเด่นของการเป็นศูนย์กลางของธุรกิจรับงานเอาต์ซอร์ส และมีบริษัทในธุรกิจเอาต์ซอร์สขยาย หรือเปิดสำนักงานเพิ่มต่อเนื่อง ส่งผลดีต่อตลาดอาคารสำนักงานของมะนิลา
ที่กรุงเทพฯ สถานการณ์ทางการเมืองที่มีเสถียรภาพมากขึ้นหลังการปฏิวัติในเดือนพฤษภาคม 2557 ช่วยให้กิจกรรมการเช่าในตลาดอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้ากลับมาคึกคักมากขึ้น ซึ่งในส่วนของธุรกิจศูนย์การค้ามีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง จากการมีฐานที่กว้างของกลุ่มชนชั้นกลางซึ่งมีกำลังการซื้อสูง
การที่เศรษฐกิจของประเทศส่วนใหญ่ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ค่อนข้างมีเสถียรภาพ และได้รับแรงหนุนจากเศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัวของสหรัฐฯ คาดว่าจะเป็นประโยชน์ต่อตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าของสิงคโปร์ ที่กำลังจะมีอาคารใหม่ๆ สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากในช่วงปี 2559-2560 เนื่องจากการเติบโตทางเศรษฐกิจของอาเซียนจะกระตุ้นให้มีบริษัทระหว่างประเทศเข้ามาเปิดดำเนินธุรกิจในภูมิภาคนี้มากขึ้น และมีแนวโน้มใช้สิงคโปร์เป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาค
“ตลาดอาคารสำนักงานมีความคึกคักมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องของภูมิภาคได้ดึงดูดให้มีบริษัทระหว่างประเทศเข้ามาเปิดสำนักงานในสิงคโปร์เพิ่มขึ้น ส่งผลให้มีการสร้างอาคารสำนักงานเพิ่มค่อนข้างมาก และขณะเดียวกัน มีนักลงทุนให้ความสนใจสูงในการหาโอกาสลงทุนซื้ออาคารสำนักงานคุณภาพดี” นายคริส ฟอสสิค กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ภาคพื้นเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ กล่าว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของพม่า กำลังได้รับอานิสงส์จากการลงทุน และการท่องเที่ยวที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ดี แม้จะมีนักลงทุนสถาบันจำนวนหนึ่งที่สนใจลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีนักลงทุนอีกจำนวนมากที่ไม่พร้อมรับความเสี่ยงจากปัจจัยทางการเมือง และความไม่ชัดเจนของโครงสร้างกฎหมายการถือครองที่ดินโดยต่างชาติ
ดร.ฉั่ว หยาง เหลียง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย เจแอลแอล ภาคพื้นเอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า “นักลงทุนที่ต้องการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกส่วนใหญ่จะพบว่า เป็นเรื่องที่ยากมาก เนื่องจากมีอสังหาริมทรัพย์คุณภาพดีเสนอขายในตลาดน้อยมาก แต่ยังสามารถลงทุนด้วยวิธีการอื่นได้ ดังจะเห็นได้จากการมีนักลงทุนต่างชาติที่ยังสามารถหาผลประโยชน์จากการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้าในภูมิภาคนี้ได้ด้วยการร่วมลงทุนหรือการซื้อหุ้นของบริษัทผู้พัฒนาโครงการ”
“จะเห็นได้ว่ามีปัจจัยหลายปัจจัยที่จะเอื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้เติบโตต่อไปได้ แม้บางประเทศจะยังคงมีปัญหาในเรื่องของความโปร่งใส และปัจจัยเสี่ยงด้านกฎหมาย และการเมือง แต่ปัญหาดังกล่าวเริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และปัจจัยเสี่ยงบางประการอาจลดลงได้” นายคริส ฟอสสิค กล่าว
