…ปัจจัยสำคัญในการเลือกกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และการกำหนดโปรดักส์ในการลงทุนในวันนี้ คือ กำลังซื้อ และ ความสามารถในการก่อหนี้ของลูกค้าในตลาดเป็นหลัก เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน เพราะลูกค้าในตลาด1-3ล้านบาทในวันนี้ถูกมองว่ามีความเสี่ยงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อนั่นเอง ดังนั้น ที่อยู่อาศัยที่ถูกพัฒนาออกมา จึงมุ่งจับลูกค้าตลาดบน ซึ่งมีกำลังซื้อสูงและความสามารถในการก่อหนี้สูง ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในการถูกปฎิเสธสินเชื่อได้เป็นอย่างดี
!!!...“ความจริง”.. ที่ตรงข้ามกับ “ความรู้สึก” ของผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัย ไม่น่าเชื่อว่า การเปลี่ยนแปลงของต้นทุนที่อยู่อาศัย การปรับตัวของหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นในช่วงก่อนหน้า จะมีผลให้โปรดักส์ด้านที่อยู่อาศัยที่เกิดใหม่และเป็นกลุ่มสินค้าที่ขับเคลื่อนหลักของตลาดในปี2558 นี้จะเป็นกลุ่มที่อยูอาศัยในตลาดระดับบน ...เพราะในความรู้สึกของผู้บริโภค และความต้องการของตลาด กลับกลายเป็นว่า … มีทิศทางที่ตรงข้ามกัน อย่างพลิกหน้ามือเป็นหลังมือกันเลยทีเดียว
...หากวิเคราะห์ตามความต้องการของลูกค้า และสถานะด้านกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันแล้ว !...พูดได้เลยว่า ดีมานด์ที่ยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และเป็นดีมานด์กลุ่มใหญ่ที่สุด และเป็นดีมานด์ที่แท้จริง หรือ เรียลดีมานด์ คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-3ล้านบาท หรือ2-5 ล้านบาท ซึ่งน่าจะมีแชร์อยู่สูงถึง 80% ของตลาดรวม แต่น่าเสียดายและต้องยอมรับความจริงว่า ในกลุ่มลูกค้าตลาดนี้ มีลูกค้าที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือน และความผันผวนของรายได้ปะปนอยู่จำนวนมาก
ทั้งนี้ หากมองจากดีมานด์กลุ่มใหญ่ดังกล่าว ประกอบกับ กำลังซื้อที่ลดลง จากปัญหานี้ครัวเรือน และการปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อ ซึ่งทำให้กำลังซื้อลูกค้าในตลาดลดลงแล้ว กลุ่มที่อยู่อาศัย ที่น่าจะมีการพัฒนาออกมารองรับความต้องการตลาดในปีนี้มากที่สุดน่าจะเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-3ล้านบาท หรือไม่เกิน4-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามหลักทฤษฎีเศรษฐศาตร์ ที่มองถึงความสอดคล้องของดีมานด์ และซับพลายในตลาด
ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ทฤษฎีเศรษฐศาตร์ยังถูกต้อง และเที่ยงตรงไม่เปลี่ยนแปลง ...เพียงแต่ การเลือกพัฒนาสินค้าหรือการตัดสินใจลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้ ...ใช้ทฤษฎีเศรษฐศาตร์ เป็นส่วนหนึ่งของการวิเคราะห์และเลือกกลุ่มลูกค้า ก่อนจะพัฒนาสินค้าให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายของผู้ประกอบการ เพื่อให้บริษัทมีผลตอบแทบที่ดี
… ดังนั้น ปัจจัยสำคัญในการเลือกกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และการกำหนดโปรดักส์ในการลงทุนในวันนี้ คือ กำลังซื้อ และ ความสามารถในการก่อหนี้ของลูกค้าในตลาดเป็นหลัก เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน เพราะลูกค้าในตลาด1-3ล้านบาทในวันนี้ถูกมองว่ามีความเสี่ยงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อนั่นเอง ดังนั้น ที่อยู่อาศัยที่ถูกพัฒนาออกมา จึงมุ่งจับลูกค้าตลาดบน ซึ่งมีกำลังซื้อสูงและความสามารถในการก่อหนี้สูง ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในการถูกปฎิเสธสินเชื่อได้เป็นอย่างดี
“ปี2558 จะเป็นปีที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีความแตกต่างจากปีที่ผ่านๆมา ที่มีกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง 1-3และ2-5ล้านบาทเป็นตัวขับเคลื่อนตลาด เพราะในปีนี้กลุ่มที่อยู่อาสัยในตลาดระดับบน จะกลายมาเป็นกลุ่มสินค้าที่ขับเคลื่อนตลาดแทนสินค้าในกลุ่มกลาง-ล่าง” ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าว
ผลสำรวจตลาดปี 2558 พบว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ ส่วนใหญ่เป็นโครงการไฮเอนด์ที่จับกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-บน สังเกตุได้จากตัวเลขการลงทุนพัฒนาโครงการห้องชุดหรือการเปิดตัวคอนโดใหม่ในช่วง2เดือนแรกของปี ซึ่งพบว่ามีโครงการเปิดใหม่ เพียง2,000-3,000 ยูนิต หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าถือว่าจำนวนจำนวนยูนิตที่เปิดตัว ถือว่าติดลบสูงถึง 40% จากปีก่อนหน้าที่มีโครงการห้องชุดเปิดตัว 5,000 ยูนิต
!!!... แต่หากมองในแง่มูลค่าหรือราคาขายของห้องชุดที่เปิดใหม่ แล้วถือว่ามีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตที่สูงและแตกต่างกันอย่างมาก โดยปี57ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตของห้องชุดเปิดใหม่อยู่ที่ 2-3ล้านบาท ขณะที่โครงการห้องชุดเปิดใหม่ในปี58มีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 15-18 ล้านบาท หรือมีมูลค่าโครงการห้องชุดเปิดใหม่ในช่วง2เดือนแรกของปีสูงถึง20,000-30,000ล้านบาท จากการเปิดตัวของโครงการห้องชุดใหม่เพียง 5-6โครงการเท่านั้น
“จากจำนวนยูนิตและราคาขายเฉลี่ยของโครงการห้องชุดเปิดใหม่ใน2เดือนแรกของปีนี้ เป็นสัญญาณบ่งชี้ที่ชัดเจนว่า ปีนี้คือเป็นปีของที่อยู่อาศัยราคาแพงอย่างชัดเจน”
สำหรับปัจจัย ที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯหันมาจับตลาดไฮเอนด์ในปีนี้ เกิดจากการปรับตัวของราคาที่ดิน และปัญหาหนี้สินครัวเรือนที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับกำลังซื้อของลูกค้าที่ลดลง จึงทำให้ตลาดเปลี่ยนไป จากเดิมที่มีสินค้ากลุ่มราคา 2-3ล้านบาทเป็นตัวขับเคลื่อน แต่ในปีนี้กลุ่มสินค้าตลาดบน และกลายเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดแทน
เมื่อมองไปในตลาดที่อยู่อาสัยแนวราบ ...อย่างตลาดทาวเฮาส์และบ้านเดี่ยว เป็นที่น่าสังเกตุว่าไม่พบสัญญาของการเก็งกำไรในตลาดนี้เลย เนื่องจากตลาดแนวราบในปีนี้เป็นเรียวดีมานด์จริงๆ เพราะราคาที่ดินที่ปรับขึ้น ทำให้ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว 2-3ล้านบาทไม่สามารถทำได้แล้ว เนื่องจากต้นทุนที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในระดับดังกล่าวออกสู่ตลาดได้ ดังนั้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อในระดับ2-3ล้านบาท จึงเริ่มหันไปซื้อคอนโด ในย่านชาญเมืองแทน สังเกตจากผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ เช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นำโปรดัก5-9แสนไปเปิดตัวในย่านรังสิต พฤกษาฯนำพลัมคอนโดไปเปิดตัวในย่านชาญเมือง และราย อื่นๆ อีกหลายรายนำคอนโดระดับราคา 1-2ล้านบาท ไปเปิดขาย เพราะราคที่ดินสูงจนไม่สามารถทำทาวน์เฮาส์1ล้านบาทได้แล้ว
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาชุด กล่าวว่า นอกจากการปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็วจะส่งผลให้เกิดการเคลื่อนไหวในการลงทุนโครงการคอนโดในตลาดระดับบนมากขึ้นแล้ว ยังส่งผลต่อการลงทุนในโครงการเพื่อเช่าระยะยาวในย่าน ซีบีดี สำคัญๆให้เห็นมากขึ้น เช่น สุขุมวิทตอนต้นซึ่งราคาสูงมาก จะมีการทุบอาคารเก่าสูงกว่า10 ชั้นเพื่อนำมาพัฒนาโครงการปล่อยเช่าระยะยาว30 ปีให้เห็นมากขึ้น เพราะราคาที่ดินที่ปรับขึ้นมาที่1.4-1.5 ต่อตร.ว.ในปัจจุบันคุ้มค่ากับการลงทุนแล้ว
"เมื่อราคาปรับสูงขึ้นคุ้มค่าแก่การลงทุน ทำให้มีการทุบอาคาร สูงกว่า10ชั้นเพื่อสร้างใหม่ให้เห็นแล้ว การทุบโรงแรม เฟิร์ส โรงแรม เลคโฮเทล เพราะที่ขึ้นไปล้านกว่าบาทต่อตร.ว. แล้วคุ้มที่จะทบ จากเดิมที่ราคา7-8แสนบาทต่อตร.ว.ผลตอบแทนจากกาให้บริการโรงแรมยังคุ้ม แต่เมื่อราคาขึ้นมากที่ล้านกว่าบาททำให้ผลตอบแทนสูงกว่าการให้บริการโรงแรมจึงเกิดปรากฏการณ์ทุบอาคารสูงกว่า10ชั้นแล้วพัฒนาใหม่เกิดขึ้น"
นอกจากนี้แนวโน้ม การกลับมาขยายตัวของโครงการปล่อยเช่าระยะยาวจะกลับมาเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพเพราะที่ดินปรับขึ้นและที่ดินในเมืองที่พัฒนาขายหมดไป เชื่อว่า5ปีข้างหน้าจะมีเพิ่มมากขึ้น เช่น ที่ดินในย่านจุฬาลงกรณ์ ที่ดินของสำนักทรัพยสินส่วนพระมหากษัตริย์ กรมธนารักษ์ ที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย และที่ดินแปลงใหญ่ๆใจกลางเมือง เนื่องจากราคาที่ดินที่พุ่งไปแตะ 1.5 ล้านตาบต่อตร.ว.นั้นจะหาเม็ดเงินมาลงทุนทำได้ยาก แต่ในปัจจุบันเครื่องมือทางการเงิน เช่น กองทุนอสังหาฯ และกองรีด ที่เกิดขึ้นนั้นเดื่อต่อการลงทุนในรูปแบบปล่อยเช่าระยะยาวได้เป็นอย่างดี และในอนาคตจะเกิดการทุบตึกแถวในแนวรถไฟฟ้าสร้างคอนโดให้เห็นมากขึ้น ซึ่งทั้งหมดเกิดมาจากปัจจัยการขยับขึ้นของราคาที่ดินที่รวดเร็วมาก
จากการปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ในปีนี้การแข่งขันของผู้ประกอบการยากขึ้นหรืออาจเรียกได้ว่าจะแพ้ หรือชนะขึ้นอยู่กับการมีที่ดินสะสม เพราะการมีที่ดินสะสมจะทำให้มีความได้เปรียบด้านการแข่งขัน โดยเฉพาะการแข่งขันในตลาดคอนโด ซึ่งที่ดินที่มีศักยภาพเหมาะกับพัฒนาจะอยู่ในแนวระบบราง ซึ่งมีการปรับตัวสูง2-3 เท่าตัว รวมถึงราคาขายห้องชุดด้วย
ขณะเดียวที่ “ลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ “เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง” บริษัทที่ปรึกษาการลงทุน และบริหารการขายอสังหาฯริมทรัพย์ กล่าวว่า ทำเลที่มีความต้องการที่ ดีและคาดว่าจะเพิ่มสูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะเป็นทำเลที่เหมาะต่อการลงทุนยังคงเป็นใจกลาง กทม. ประกอบด้วย ทำเล ศาลาแดง หลังสวน-เพลินจิต และย่านสุขุมวิท 49-ทองหล่อ ซึ่งทำเลดังกล่าวจะเริ่มมีการลงทุนห้องชุดราคาแพงระดับ Luxury or super Luxury ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวระดับหรู (Luxury or super Luxury) มากขึ้น จากเดิมที่ก่อนหน้า จะเห็นว่ามีเพียงการลงทุนในโครงการห้องชุดเท่านั้น
!!!….ติดตามดูได้เลยว่า ในปีนี้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรู จะเป็นตลาดที่น่าจับตามมากที่สุด แต่เนื่องด้วยตลาดดังกล่าวเป้นตลาดที่มีกลุ่มลูกค้าจำกัด ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องพัฒนาสินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างแท้จริง และทำเลที่ตั้งโครงการเองก็ต้องเป็นทำ Super Prime Area ซึ่งคาดว่าปีนี้จะมีโครงการหรูเกิดขึ้นไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ ซึ่งมีทั้งคอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยว โดยเฉพาะโครงการระดับหรูในซอยสุขุมวิท จะมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบจากห้องชุดเป็น ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวให้เห็นมากขึ้น ซึ่งเป็นโปรดักต์ใหม่ที่ผักดันให้ราคาขายที่อยู่อาศัยในกลางเมืองก้าวไปสู่ระดับ300,000-400,000 บาทต่อตารางเมตรในปีนี้
โดยปัจจัยสำคัญที่จะทำให้เกิดโปรดักส์ดังกล่าวคือ ราคาที่ดินใน กทม.ซึ่งคาดว่าจะจะปรับตัวขึ้นเฉลี่ย 10-15% อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะพื้นที่ในเมือง และแนวรถไฟฟ้า ซึ่งจะมีทั้ง การขยายตัวของโครงการห้องชุดระดับ Luxury or super Luxury ซึ่งจะมีให้เห็นมากขึ้นเลื่อยๆ ในเขต CBD เพราะที่ดินที่มีขนาดเหมาะสมกับการพัฒนาโครงการห้องชุดหายากขึ้นเลื่อย และที่สำคัญราคาที่ดินก็ปรับตัวตามดีมานด์อย่างไม่หยุดเช่นกัน
จากผลการศึกษาของสมาคมอาคารชุดไทย และ การวิเคราะห์แนวโน้มการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ในแนวรถไฟฟ้าในพื้นที่ใจกลางเมือง หรือ CBDและโครงการห้องชุด รวมถึงทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ระดับ Luxury or super Luxury จากค่าย “เน็กซัส” สะท้อนให้เห็นได้เป็นอย่างดีว่า ตลาดการลงทุนอสังหาฯในปีนี้เน้นไปที่ตลาดหรู ราคาแพง เพื่อจับกลุ่มลูกค้าระดับบน ซึ่งยังมีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือน และเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างที่หลายคนคาดหวัง …?
ภาพตลาดอสังหาฯที่เกิดขึ้นในปีนี้ ...จึงเป็นการย้ำให้เห็นภาพความจริง ที่ตรงข้ามกับความรู้สึก และความคาดหวังของผู้บริโภคในตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งแม้จะเป็นเรียวดีมานด์ แต่เพราะเป็นเรียวดีมานด์ที่มีตำหนิ ...กลุ่มเรียวดีมานด์กลุ่มนี้จึงไม่ใช่ดีมานด์ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีที่สุดของบริษัทอสังหาฯ ในปีนี้ …!!!
