ภาคเอกชนชี้สังหาฯ ปี 58 โตแบบทรงตัว ไม่เกิน 5% แนะผู้ประกอบการลงทุนระมัดระวังในทำเลเสี่ยง สินค้าเยอะ ยอดขายช้า เผยสินค้าเหลือขายทะลุ 1.65 แสนยูนิต แนะอย่าสร้างออกมามากถ้าขายไม่ดี ระบุพัทยา กระทบหนักจากนักท่องเที่ยวรัสเซียเศรษฐกิจชะลอเงินรูเบิลอ่อนค่า ด้านสถาบันการเงินแนะจับตาเศรษฐกิจโลกเปราะบาง การเงินผันผวนกระทบเศรษฐกิจไทย
วานนี้ (28 ม.ค.) 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร จัดงานสัมมนาใหญ่ ประจำปี 2558 ภายใต้หัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจ 2015” โดยมีนายวิสิทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง เป็นประธานพิธีเปิดงาน พร้อมกล่าวว่า เศรษฐกิจไทยขณะนี้เริ่มมีความแข็งแกร่งมากขึ้น โดยคาดว่าทั้งปีจะขยายตัวได้ 3.5-4% แต่ยังต้องติดตามภาวะเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด เนื่องจากปัจจัยภายนอกประเทศยังมีความไม่แน่นอนสูง
ส่วนปัจจัยที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยปีนี้จะเป็นการบริโภค การลงทุนภาครัฐ การท่องเที่ยวและการส่งออกที่จะฟื้นตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลกที่ปรับตัวดีขึ้น รวมทั้งราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกที่ปรับตัวลดลง และการเมืองที่นิ่งทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะขยายตัวได้ 5% ปัจจัยหลักมาจากนโยบายการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ การกำหนดเขตเศรษฐกิจพิเศษ การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน
อสังหาฯ ปี 58 ยังโตได้แต่ต้องระวัง
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ยังคงมีการเติบโตแบบกึ่งทรงตัว โดยคาดว่าจะเติบได้ราว 5-7% ซึ่งมีปัจจัยที่สนับสนุนการเติบโตของอสังหาฯ ปีนี้ คือ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ที่จะเป็นการเปิดหน้าดินในพื้นที่ใหม่ โดยความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีต่อเนื่อง และกำลังซื้อในประเทศที่เริ่มฟื้นตัว ในขณะที่สถาบันการเงินยังแข่งขันปล่อยสินเชื่อ นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) จะทำให้เกิดความต้องการด้านที่อยู่อาศัย เช่น คอนโดมิเนียม สำนักงาน โรงแรม เป็นต้น ทั้งนี้ ราคาน้ำมันที่ลดลงมองว่าจะส่งผลดี คือ วัสดุก่อสร้างชะลอการขึ้น หรือทำให้ปรับราคาน้อยลง อย่างไรก็ตาม ราคาขายบ้านจะไม่ลดลง เพราะต้นทุนค่าก่อสร้างมีหลายรายการ
ส่วนปัจจัยเสี่ยงต่อภาคอสังหาฯ คือ ปัญหาขาดแคลนแรงงานจะมีมากขึ้น จากการเดินหน้าลงทุนภาครัฐ และการขยายโครงการลงทุนใหม่เอกชน ทำให้ความต้องการแรงงานมีเพิ่มมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ และผังเมืองในช่วงปลายปี 2558-2559 รวมทั้งต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่สูงขึ้น จากค่าก่อสร้าง และต้นทุนที่ดิน
ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นเซ็กเตอร์ที่เติบโตต่อเนื่องมากที่สุด โดยราคาจะปรับขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี จากต้นทุนที่ดิน และค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ก่อนลงทุนผู้ประกอบการจะต้องพิจารณาซัปพลายในพื้นที่ และศึกษาคู่แข่งในทำเลนั้นๆ ด้วย ส่วนโครงการแนวราบมองว่ายังสามารถขยายได้ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดในหัวเมืองหลัก เป็นสินค้าที่ปลอดภัย ชะลอการพัฒนาได้หากมีปัจจัยอื่นมากระทบ
ส.คอนโดฯ ชี้ปี 58 คอนโดฯ โต4% บ้านแนวราบทรงตัว
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะเติบโตเพียง 2-5% มีมูลค่ารวมประมาณ 3 แสนล้านบาท หากแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม เติบโตเพียง 4% จากมูลค่า 1.4 แสนล้านบาท ในปี 57 ส่วนบ้านเดี่ยว คาดว่าจะทรงตัว มีมูลค่ารวมเท่ากับปี 57 คือ 7.5 หมื่นล้านบาท เช่นเดียวกับทาวน์เฮาส์ มีมูลค่ารวมเท่ากับปีที่ผ่านมา คือ 5.6 หมื่นล้านบาท โดยคอนโดฯราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปจะเป็นพระเอกในปีนี้ ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการจะหันมาพัฒนาสินค้าระดับกังกล่าวมากขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงกลุ่มลูกค้าที่มีปัญหาหนี้ครัวเรือน
“ส่วนตลาดต่างจังหวัดยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยในปี 56 ตลาดติดลบ 40% แต่ปีนี้คาดว่าจะติดลบลดลงเหลือ 20% ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายที่ไปลงทุนในต่างจังหวัดถอยกลับมาบางรายชะลอการก่อสร้าง บางรายคืนเงินจองลูกค้าพร้อมดอกเบี้ย เมื่อรู้ว่ายอดขายไม่ได้ตามเป้า ซึ่งถือว่าเป็นการปรับตัวที่ดี เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาอื่นตามมาในภายหลัง” นายประเสริฐ กล่าว
อย่างไรก็ดี ปีนี้จะเป็นปีแห่งการรับรู้รายได้สูงสุด จากยอดขายคอนโดฯ มากสุดในปี 2556 ประมาณ 1.9 แสนยูนิต จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ภายในปีนี้ และเชื่อว่าจะไม่มีปัญหาเรื่องของการโอน เพราะราคาขายในปัจจุบันสูงขึ้น 30% เมื่อเทียบกับในช่วง 2 ปีที่แล้ว ส่วนต่างจัวหวัด อาจจะมีปัญหาการโอน เพราะราคาขายปัจจุบันไม่ได้ปรับสูงขึ้นจากในช่วง 2 ปีที่แล้ว อีกทั้งอาคารชุดอยู่ในภาวะที่โอเวอร์ซัปพลาย
เศรษฐรัสเซียทรุดพัทยากระทบหนัก
นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปีนี้ผู้ประกอบการควรระมัดระวังในการลงทุนแม้ว่าจะยังไม่เห็นภาวะฟองสบู่ แต่จากเทรนด์การลงทุนของผู้ประกอบการหันมาเน้นห้องชุดขนาดเล็ก ทำให้จำนวนยูนิตมีมากขึ้นแม้ว่าจะพัฒนาโครงการออกมาในจำนวนเท่าเดิม ขณะที่ดีมานด์มีจำกัด
ตลาดในเมืองท่องเที่ยวโดยเฉพาะพัทยาที่ปีนี้จะต้องเหนื่อยมากในแง่ของยอดยอดขาย เพราะตลาดหลักต่างชาติคือ รัสเซีย มีปัญหาเศรษฐกิจค่าเงินรูเบิลอ่อนค่า อาจมีผู้ซื้อบางส่วนไม่รับโอนห้องชุด เพราะต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้นเท่าตัว และเป็นโอกาสของนักลงทุนในการซื้อห้องชุดราคาถูกจากลูกค้ากลุ่มนี้ ส่วนตลาดภูเก็ต ในบางพื้นที่ยังไปได้ ซึ่งขึ้นอยู่กับระดับราคา และทำเลที่ตั้ง เช่น หาดป่าตอง กะตะ กะรนเป็นต้น
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ต้องติดตามปัจจัยสถานการณ์ และภาวะโลกที่ยังมีความผันผวน เพราะมีโอกาสเกิดปัญหาที่จะมากระทบต่อเศรษฐกิจไทยโดยตรง เพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องมีระยะเวลาในการลงทุน การตัดสินใจอะไรจะต้องมั่นใจ รายเล็กต้องดูผู้ประกอบการรายใหญ่ อาจไม่ไปในทำเลเดียวกัน หรือเลือกทำเลที่มีความมั่นใจ และกลุ่มลูกค้าที่เหมาะสม ทั้งนี้ ต้องดูความพร้อมตัวเองในแง่เงินทุน และผู้รับเหมาด้วย
ลงทุนภาครัฐพระเอกหนุนเศรษฐกิจปี 58
นางทองอุไร ลิ้มปิติ รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงินธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า แนวโน้มเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มดีขึ้นต่อเนื่อง จากการอุปโภคและบริโภคที่ฟื้นตัว ภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัว แต่พระเอกของปีนี้คือ การลงทุนภาครัฐ หากเบิกจ่ายได้ตามเป้าหมายจะสร้างความเชื่อมันและการลงทุนเอกชนให้เกิดขึ้นตาม ส่วนทิศทางอัตราดอกเบี้ย ธปท.มองว่าอัตราดอกเบี้ยขณะนี้อยู่ในระดับต่ำ และส่งเสริมการเติบโตของเศรษฐกิจอยู่
ส่วนปัจจัยที่ต้องจับตามองคือ ทิศทางเศรษฐกิจโลกในปี 58 ยังเปราะบาง แม้ว่าเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา มีทิศทางขยายตัวต่อเนื่อง และประเทศส่วนใหญ่ได้รับผลบวกจากราคาน้ำมันที่ปรับลดลง แต่เศรษฐกิจกลุ่มยูโร ญี่ปุ่น และเอเชีย มีแนวโน้มชะลอตัว อีกทั้งยังมีความเสี่ยงจากปัญหาเศรษฐกิจในรัสเซีย ปัญหาการเมือง และการก่อการร้ายในยุโรปที่อาจลุกลาม ซึ่งจะส่งผลกระทบเศรษฐกิจโลก และความผันผวนของเงินทุนเคลื่อนย้ายจากการอัดฉีดเงินเข้าสู่ระบบของธนาคารกลางยุโรป และญี่ปุ่น
สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พบว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2557 ที่ผ่านมา เติบโตในระดับชะลอตัวเนื่องจากเร่งตัวมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยสถาบันการเงินยังปล่อยสินเชื่ออยู่ โดยสินเชื่อโครงการ ธนาคารพาณิชย์ยังเน้นกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ และระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการรายใหม่ ส่วนสินเชื่อผู้ซื้อบ้านรายย่อย หรือโพสต์ไฟแนนซ์ พบว่า สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อ 69% ส่วนอีก 30% ถูกปฏิเสธสินเชื่อ เนื่องจากระดับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ของสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเพิ่มขึ้นจาก 2.3% สิ้นปี 56 เป็น 2.5% ณ สิ้นกันยายน ปี 57
“เริ่มเห็นการปรับตัวของผู้ประกอบการปรับตัว โดยมีการคืนเงินจองพร้อมดอกเบี้ยเมื่อโครงการขายไม่ได้ตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ ซึ่งถือเป็นแนวโน้มที่ดีในการปรับตัวของผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเสี่ยงคือ ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวนอาจกระทบเศรษฐกิจไทยได้ รวมทั้งราคาสินค้าเกษตรที่ยังไม่ฟื้นตัวดีนัก ราคาที่ดินที่อยู่ในระดับสูง และหนี้ครัวเรือนที่ยังเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ในส่วนของผู้ประกอบการรายย่อย ควรมีการประเมินความเสี่ยงธุรกิจ เลือกทำเล และกำหนดกลุ่มลูกค้าใหม่เหมาะสม หรืออาจจะร่วมทุนกับกับผู้ประกอบการรายอื่นเพื่อกระจายความเสี่ยง” นางทองอุไร กล่าว
ผศ.ดร.อนุสรณ์ ธรรมใจ รองอธิการบดีฝ่ายวิจัยและบริการวิชาการ และคณบดีคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยรังสิต กล่าวว่า ปัจจัยภายนอกยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะความผันผวนของตลาดการเงินโลก ดอลลาร์แข็ง ยูโร และเยนอ่อน การขยายตัวของขบวนการก่อการร้าย ปัญหาเศรษฐกิจของยุโรป จะส่งผลกระทบต่อการส่งออกของไทย เนื่องจากไทยส่งออกไปยุโรปมูลค่าสูงถึง 6.7 แสนล้านบาท/ปี ส่วนวิกฤตในรัสเซีย จะส่งผลกระทบต่อตลาดท่องเที่ยวของไทยโดยเฉพาะพัทยา โดยคาดว่าชาวรัสเซียจะหายไป 1.1 ล้านคน หรือทำให้เม็ดเงินหายไป 2 หมื่นล้านบาท
เตือนบ้านเหลือขาย 1.65 แสนยูนิต แนะอย่าสร้างมาถ้าขายไม่ดี
ด้าน นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการ ธนาคารออมสิน เปิดเผยว่า สถานการณ์การซื้อขายที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมาไม่ได้ดีมากนักประมาณ 90,000 ยูนิต ลดลงมากถึง 22% จากปีก่อนหน้าอยู่ที่ 1.1 แสนยูนิต ส่งผลให้ซัปพลายเหลือขายเฉลี่ยต่อปีเพิ่มขึ้น 15% จากซัปพลายเหลือขายปกติอยู่ที่ 1.3-1.4 แสนยูนิต เพิ่มเป็น 1.65 แสนยูนิต โดยคาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 19-20 เดือนจึงจะดูดซับหมด สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการไม่ควรพัฒนาสินค้าเข้าสู่ตลาดจำนวนมากอีก หากสถานการณ์การขายยังไม่ดีขึ้น
ทั้งนี้ จากการสำรวจในปีที่ผ่านมา ทำเลที่ยังขายดี ได้แก่ บางพลัด รัชโยธิน นวมินทร์ สุขาภิบาล 2-3 อ่อนนุช ศรีนครินทร์ แต่ส่วนทำเลที่ขายช้า ได้แก่ แจ้งวัฒนะ บางซื่อ รังสิต คลอง 1-7 และยังมีซัปพลายเหลือขายจำนวนมาก ส่วนตลาดต่างจังหวัด เช่น ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต ขอนแก่น ระยอง สงขลา ที่ขยายตัวมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการก็ปรับตัวได้เร็ว ชะลอการลงทุนในตลาดดังกล่าวซึ่งถือเป็นเรื่องที่ดี เพราะคาดว่าตลาดที่กล่าวถึงปีนี้จะยังไม่ดีนัก
ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างในปีที่ผ่านมา มีมูลค่ากว่า 2.8 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นมากขึ้น 10.8% ส่วนปีนี้คาดว่าจะขยายตัวประมาณ 8.5-9.5% แต่เป็นการเติบโตในแบบชะลอตัว ส่วนสถาบันการเงินใหญ่ๆ เกือบทุกแห่งตั้งเป้าการเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัย เช่น ธ.อาคารสงเคราะห์ ตั้งเป้า 6-7% ธ.กสิกรไทย 8.5-9.5% ธ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ ธ.กรุงศรีอยุธยา ตั้งเป้าเติบโตใกล้เคียงกันที่ 10% และ ธ.กรุงเทพ 13%
“หากผู้ประกอบการต้องการสร้างความน่าเชื่อถือจากสถาบันการเงิน ควรร่วมมือกับธนาคารในการกลั่นกรอง หรือตรวจสอบคุณสมบัติเบื้องต้นของลูกค้า เพื่อไม่ให้เกิดปัญหากู้ไม่ผ่าน หรือเป็นเอ็นพีแอลน้อยที่สุด จะทำบริษัทนั้นได้รับเรตติ้งจากธนาคารเพิ่มขึ้นในการปล่อยสินเชื่อให้” นายชาติชาย กล่าว
ด้านนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลพบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2557 มีจำนวน 118,200 ยูนิต ปรับลดลงจากปี 2556 ที่มีจำนวน 130,000 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 258 โครงการ 45,100 ยูนิต คอนโดฯ 157 โครงการ 73,100 ยูนิต โดยพื้นที่ซึ่งมีบ้านจัดสรรเปิดขายมากที่สุดคือ 1.สมุทรปราการ 9,663 ยูนิต 2.บางกรวย บางใหญ่ บางบัวทอง และไทรน้อย 6,068 ยูนิต 3. ลำลูกกา คลองหลวง ธัญบุรี และหนองเสือ 5,988 ยูนิต 4.มีนบุรี หนองจอก คลองสามวา และลาดกระบัง 5,387 และ 5.บางเขน สายไหม ดอนเมือง และหลักสี่ 4,082 บ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท มี 21% ราคา 2-3 ล้านบาท 31% ราคา 3-5 ล้านบาท 25% ราคา 5-7.5 ล้านบาท 12% ราคา 7.5-10 ล้านบาท 6% และราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท มี 4%
ส่วนคอนโดฯ พื้นที่ที่เปิดขายมาที่สุดได้แก่ กรุงเทพฯ ฝั่งธนบุรี 14,527 ยูนิต นนทบุรี 9,261 ยูนิต บางซื่อ-ดุสิต 8,041 ยูนิต ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง 7,164 ยูนิต และสมุทรปราการ 4,551 ยูนิต ระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มี 17%, ราคา 1-2 ล้านบาท 36% ราคา 2-3 ล้านบาท 23% ราคา 3-5 ล้านบาท 14% ราคา 5-7.5 ล้านบาท 5% ราคา 7.5-10 ล้านบาท 2% และราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป 2%
ด้านนางศันสนีย์ ศรีศุกรี ผู้เชี่ยวชาญด้านวิเคราะห์ผังเมือง รักษาการที่ปรึกษาด้านการผังเมือง กล่าวว่า กรมโยธาธิการและผังเมือง ได้รับมอบหมายจากกระทรวงมหาดไทย ให้จัดทำผังเมืองเฉพาะเขตเศรษฐกิจพิเศษ 5 เขต อ.แม่สอด จ.ตาก อ.อรัญประเทศ จ.สระแก้ว อ.คลองใหญ่ จ.ตราด จ.มุกดาหาร และ อ.สะเดา จ.สงขลา มีกำหนดจะต้องเสร็จภายใน 2 เดือนนับจากนี้ โดยนำร่อง 2 จังหวัดแรก คือ มุกดาหาร และสงขลา โดยในเบื้องต้นจะวางกรอบเรื่องของพื้นที่อุตสาหกรรม และการเติบโตของเมือง วางควบคู่ไปกับเส้นแนวรถไฟ
ส่วนในเรื่องตำแหน่งที่ดินตั้งของนิคมอุตสาหกรรมยังไม่ได้มีการวางระบบ หลังจากรัฐบาลมองว่าราคาที่ดินขยับขึ้นไปแรงมาก ซึ่งได้มีการหารือจะนำที่ดินของหน่วยงานรัฐมาทำเป็นที่ตั้งนิคมอุตสาหกรรมได้หรือไม่ ขณะที่ส่วนที่อยู่อาศัย จะอยู่ในผังเมืองรวมของแต่ละจังหวัดอยู่แล้ว ส่วนในเรื่องของผังเมืองที่ไม่กำหนดอายุ คาดว่าจะเตรียมยื่นเสนอเข้า ครม.ภายในสิ้นเดือนนี้
“ผังเมืองหมดอายุจะไม่มีอำนาจโดยตัวกฎหมาย ดำเนินการอิสระโดยชั่วคราว แต่ก็ไม่ให้เอกชนไปทำนอกกรอบผังเมือง เพราะอาจจะมีปัญหาในอนาคต อย่างไรก็ดี อยากให้ประชาชน และผู้ประกอบการเข้าใจในการวางผังเมือง เช่น โซนมีนบุรี มีความเจริญมากขึ้นแล้ว แต่ที่ต้องแนวสีเขียวทแยง เพราะเป็นพื้นที่รับน้ำ จึงต้องพยายามรักษาไว้”
