ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีความสำคัญสำหรับระบบเศรษฐกิจ ทั้งนี้ หลายๆ ครั้ง วิกฤตเศรษฐกิจของประเทศมักจะมีจุดเริ่มต้นจากอสังหาริมทรัพย์แทบทั้งสิ้น ภาครัฐมีการเก็บรวบรวมข้อมูลตัวเลขต่างๆ ที่มีความเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้เป็นส่วนประกอบในการตัดสินใจลงทุน และใช้เพื่อติดตามสภาวะเศรษฐกิจระดับประเทศสืบเนื่องมาถึงปัจจุบัน
ทั้งนี้ ทีมวิจัย TerraBKK ได้วิเคราะห์ถึงปัจจัยที่เป็นตัวชีวัดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งพบว่า ปัจจัยที่เป็นดัชนีชี้วัดภาวะตลาดอสังหาฯ มีทั้งสิ้น 14 ตัว โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก คือ 1.ตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจ (Economic Indicator) 2.ตัวชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ (Property Indicator) สำหรับตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจ เป็นตัวดัชนีชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมที่จะส่งผลต่อกำลังซื้อ และธุรกิจที่จะเกิดขึ้นในปัจจุบัน และอนาคต โดยดัชนีเหล่านี้อาจจะไม่ส่งผลต่อตัวธุรกิจทันที แต่จะเริ่มเห็นผลชัดเจนมากขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ขณะที่ตัวชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ เป็นดัชนีที่ได้เก็บรวบรวมจากตัวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเป็นผลที่ปรากฏออกมาให้เห็นว่า ในขณะนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลตอบรับกับภาพรวมเศรษฐกิจอย่างไร
สำหรับตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจ (Economic Indicator) มีทั้งสิ้น 4 ตัวประกอบด้วย
1.ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศเป็นดัชนีที่ชี้ถึงรายได้ของคนภายในประเทศว่า โดยรวมแล้วในปีนั้นๆ รายได้ของคนในประเทศเพิ่มขึ้นหรือลดลง หรือการจ้างงานในปีนั้นเพิ่ม หรือลดลงอย่างไร ถ้า GDP สูงขึ้น แสดงว่า เราผลิตของออกมาขายได้มากกว่าปีที่แล้ว ความมั่งคั่งของคนในชาติก็น่าจะมากขึ้นกว่าปีที่แล้วด้วย
2.อัตราการว่างงาน (Unemployment Rate) อัตราการว่างงานเป็นดัชนีตัวหนึ่งที่สำคัญเพื่อจะบอกถึงสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้นว่าดีหรือไม่ดี ถ้าอัตราการว่างงานสูงแสดงว่า สภาวะเศรษฐกิจช่วงนั้นไม่ค่อยดี ทำให้มีการปลดพนักงานออกมาก ทำให้ประชาชนไม่มีรายได้ เศรษฐกิจก็จะไม่เติบโต ไม่เกิดการจับจ่ายใช้สอย ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ซบเซาลงไป
3.หนี้ครัวเรือน (Household Debt) หนี้ครัวเรือนเป็นภาระทางการเงินของภาคครัวเรือนอันเกิดจากการก่อหนี้โดยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินต่างๆ โดยสินเชื่อกับอสังหาฯ เป็นของคู่กัน ประเภทของการก่อหนี้นั้นส่วนใหญ่เป็นการก่อหนี้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มากที่สุดประมาณ 32% ของสัดส่วนหนี้ครัวเรือนทั้งหมด
คุณทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ตำแหน่ง CEO บริษัทพฤกษาเรียลเอสเตท กล่าวว่า “แนวโน้มหนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้น จะทำให้สภาพคล่องในระบบการเงินตึงตัว ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อน้อยลง เนื่องจากคุณภาพผู้กู้ลดลง” ทำให้เห็นถึงความสำคัญของหนี้ครัวเรือนที่จะสงผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ประกอบการมากขึ้น ถ้าธนาคารปล่อยสินเชื่อน้อยลงทำให้ส่งผลต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงด้วย
4.ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (Consumer Confidence Index) ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเป็นดัชนีรายเดือนที่ได้จากการสอบถามความรู้สึกของผู้บริโภคที่มีต่อภาวะเศรษฐกิจที่เกิดขึ้น ในปัจจุบัน และคาดการณ์อนาคตในช่วง 3-6 เดือนข้างหน้า ในเรื่องภาวะเศรษฐกิจทั่วไป การใช้จ่ายรายได้ โอกาสหางานทำ และการใช้จ่ายเพื่อซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค จะสังเกตุเห็นถึงหลายๆ ครั้งว่า ในหน้าหนังสือพิมพ์พูดถึงดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคหลายครั้ง ดัชนีความเชื่อมั่นเป็นปัจจัยที่สำคัญเพื่อดูว่าประชาชนภายในประเทศมีความพร้อมที่จะจับจ่ายใช้สอยแล้วหรือยัง ตัวเลขนี้ยิ่งมากยิ่งดี
ส่วนตัวชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ (Property Indicator) มีทั้งสิ้น 10 ตัว ประกอบด้วย
1.ดัชนีคาดการณ์ภาวะธุรกิจ (Business Expectation Index) ดัชนีคาดการณ์ภาวะธุรกิจเป็นดัชนีที่นำมาใช้เป็นข้อมูลทดสอบทิศทางจุดวกกลับของดัชนีวัฏจักรเศรษฐกิจ เพื่อให้เห็นถึงจุดสูงสุดและต่ำสุดของเศรษฐกิจมากขึ้น
2.จำนวนการทำธุรกรรมที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and building Transaction Nationwide) เป็นธุรกรรมเกี่ยวกับการ ซื้อ ขาย โอน อสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมสูงตัวเลขการทำธุรกรรมซื้อขายก็จะสูงตามไปด้วย
3.การขอใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร (Land Development Licences Nationwide) เป็นตัวชี้วัดผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ว่าสถานการณ์ในขณะนั้น ผู้ประกอบการพร้อมที่จะเปิดโครงการใหม่ หรือชะลอโครงการเอาไว้ ถ้าหากตัวเลขปรับตัวเพิ่มขึ้นหลังจากลดลงมาเป็นเวลานานแสดงว่า เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวของเศรษฐกิจทำให้ผู้ประกอบการหันกลับมาลงทุน
4.จำนวนการจดทะเบียนคอนโดมิเนียม (Condominium Registration Nationwide) เป็นตัวเลขจำนวนหน่วย (Unit) การจดทะเบียนคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ สามารถนำตัวเลขนี้ไว้สำหรับคาดการณ์ปริมาณคอนโดมิเนียมที่มีอยู่เดิมกับโครงการใหม่รวมกันเพื่อดูคอนโดมิเนียมเหลือขายได้
5.การขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน (Land Subdivision Permits) ยิ่งตัวเลขขอใบอนุญาตการจัดสรรเพิ่มมากขึ้นแสดงว่า อสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาคึกคักมากขึ้น
6.จำนวนที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (New Housing in Bangkok Metropolis and Vicinity) เป็นตัวเลขที่บอกถึงอสังหาริมทรัพย์หน่วยใหม่ๆ ที่เข้าตลาด (New Supply) สามารถนำมาเป็นตัวเลขที่ช่วยในการตัดสินใจว่า จะขึ้นโครงการใหม่ๆ ได้หรือไม่ หรือว่าเกิดอุปทานลดตลาดหรือไม่ สามารถดูควบคู่กับอัตราการดูดซับ และการเข้าอยู่ได้
7.ดัชนีราคาขายที่อยู่อาศัย (House Price Index) เป็นตัวบอกการเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัยว่า มีการเปลี่ยนแปลงของราคาเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาเป็นอย่างไร และสามารถนำดัชนีราคาที่อยู่อาศัยรายทำเลมาเปรียบเทียบ เพื่อดูการเปลี่ยนแปลงของราคาว่าทำเลไหนได้รับความนิยมมากกว่า
8.ยอดขายที่อยู่อาศัย (Housing Sales) จะเป็นตัวแสดงถึงกระแสตอบรับของการขายที่อยู่อาศัยเวลานั้นว่า กระแสตอบรับนั้นเป็นอย่างไร
9.อัตราการเข้าอยู่ (Occupancy Rate) เป็นการนำจำนวนห้องที่มีเข้าอยู่ทั้งหมดหารด้วยจำนวนห้องทั้งหมด ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ตัวเลขนี้ เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน อสังหาริมทรัพย์ประเภทเช่า จะบอกถึงศักยภาพของตลาดในขณะนั้นว่า มีความสามารถขนาดไหน และยังน่าลงทุนอยู่หรือไม่ ทำเลไหนมีผู้เช่ามาก-น้อย โดยปกติแล้วอัตราการเข้าอยู่จะอยู่ที่ประมาณ 75-90% ถึงจะอยู่ในเกณฑ์ดี แต่สำหรับโรงแรมจะมีเรื่องของฤดูกาลเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย อาจจะใช้ปรับลดตามสภาพเศรษฐกิจในขณะนั้น
10.อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) จะใช้กับโครงการที่สร้างมาเพื่อขาย โดยคิดจากจำนวนหน่วยที่ขายได้หารด้วยจำนวนหน่วยทั้งหมดในโครงการ ยิ่งมีค่ามากแสดงว่า โครงการนั้นเปิดมาแล้วได้รับความนิยมมากด้วย และสามารถคาดการณ์ได้ว่า ยอดขายทั้งโครงการน่าจะออกมาดีและยังบอกถึง “อุปสงค์” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลย่านนั้นอยู่
ที่มา:www.TerraBKK.com
