เคล็ด (ไม่) ลับการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

ตามที่ผมได้เรียนท่านผู้อ่านหรือแฟนคอลัมน์ว่า เมื่อผมนำเสนอบทความ 10 คัมภีร์แนะนำวิธีเลือกซื้อ “บ้านจัดสรร” ให้ท่านผู้อ่านทราบแล้ว จะนำบทความ “เคล็ด (ไม่) ลับการจดทะเบียนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มาบอกกล่าวเล่าให้ท่านผู้อ่านทราบเป็นตอนต่อไป

ผมต้องเรียนให้ท่านผู้อ่านทราบก่อนว่า ภายหลังการประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ของภาครัฐ “กรมที่ดิน” และบังคับใช้ “กฎกระทรวง” ว่าด้วยการขอจดทะเบียน การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 เป็นแนวปฏิบัติการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

ผมและทีมงานมีโอกาสสัมผัสงานทั้งที่ปรึกษา การจดทะเบียนและการบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และต่างจังหวัด ในนาม “บีจีเอ กรุ๊ป” รวมแล้วกว่า 200 โครงการ จึงพบเห็น “ปัญหาหรืออุปสรรค” ในงานจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มาอย่างหลากหลายพอสมควร

กว่า 15 ปีที่ผมคลุกคลีอยู่กับภารกิจที่ปรึกษา งานจดทะเบียนและบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ทำให้ได้รับประสบการณ์หลากหลาย จึงมีความคิดเห็นว่าควรนำประสบการณ์ที่ได้รับ ซึ่ง “ตกผลึก” แล้วในระดับหนึ่งมาประมวลบอกกล่าวเล่าให้ท่านผู้อ่าน และผู้ที่เกี่ยวข้องทราบ เพื่อใช้เป็นแนวทางปฏิบัติการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรประสบความสำเร็จต่อไป

อย่างไรก็ตาม ก่อนที่ผมจะนำเคล็ดลับ หรือเทคนิคการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ให้สำเร็จสมดังเจตนารมณ์ของทั้งผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมาบอกกล่าวให้ท่านผู้อ่านทราบ

ขอถือโอกาสบอกกล่าวให้ท่านผู้อ่านทราบว่า การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มีบุคคลซึ่งเกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนอยู่ 2 ฝ่ายด้วยกัน ได้แก่ ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดิน และฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

งานจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จะประสบความสำเร็จได้โดยง่ายเมื่อบุคคลทั้ง 2 ฝ่ายสามารถพูดคุยกันรู้เรื่อง มีข้อยุติ และเป็นที่พออกพอใจด้วยกันทั้ง 2 ฝ่าย

พูดหรือกล่าวกันง่ายๆ คือ วิน วิน (ได้ประโยชน์) ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย

วินฝ่ายแรก ได้แก่ ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ประกอบการโครงการสามารถพ้นหน้าที่ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดทำขึ้น หรือจัดให้มีตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตและการโฆษณาผ่านสื่อต่างๆ จึงทำให้มีผู้ซื้อตัดสินใจซื้อที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับผู้ขายหรือผู้จัดสรรที่ดิน

เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถรวมตัวจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” พร้อมรับโอนที่ดิน หรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และรับมอบค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จำนวน 7 เปอร์เซ็นต์จากผู้จัดสรรที่ดิน

แสดงว่าผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดินสามารถพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ หรือตามที่จัดให้มีขึ้นโดยชอบตามมาตรา 44 (1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ได้อย่าง 100 เปอร์เซ็นต์

วินฝ่ายที่สอง ได้แก่ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งเต็มอกเต็มใจ และมีความภาคภูมิใจที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยินดี และตกลงรับโอนที่ดิน หรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ขายจัดทำขึ้นตามแผนผังโครงการมาบำรุงรักษาด้วยกันเอง โดยจัดให้มีตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ในฐานะ “คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร” เป็นฝ่ายทำหน้าที่กำกับ ควบคุม ดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่างๆ ให้อยู่ในสภาพที่ดี เป็นหน้าเป็นตาแก่ผู้มาเยี่ยมเยือนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

วินอีกฝ่ายที่มีส่วนเกี่ยวข้อง ได้แก่ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดในฐานะหน่วยงานภาครัฐซึ่งกำกับงานทั้งในส่วนการจดทะเบียน การสั่งไม่จดทะเบียน และการเป็น “คนกลาง” แก้ไขปัญหาพิพาทระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกับผู้จัดสรรที่ดิน

ต่างไม่ต้องเสียเวลา ปวดเศียรเวียนเกล้า คอยเป็นธุระไกล่เกลี่ยปัญหาพิพาทระหว่างทั้ง 2 ฝ่าย

การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถสำเร็จได้โดยง่าย เพียงผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต่างปฏิบัติหน้าที่ของแต่ละฝ่ายอย่างตรงไปตรงมาไม่มี หรือปราศจากเจตนาที่ไม่บริสุทธิ์

หรือต่อให้กฎหมาย หรือพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดคะแนนเสียงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมากกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของจำนวนที่ดินจัดสรรแปลงย่อยทั้งหมดก็ตาม

การจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ก็สามารถประสบความสำเร็จได้โดยง่าย

ถามกับผู้เขียนว่า จากประสบการณ์ในการทำงานด้านดังกล่าวมากว่า 15 ปี กับผลงานการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จำนวนกว่า 200 โครงการของผมและทีมงานว่าผู้จัดสรรที่ดินมีความประสงค์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ซึ่งตนสร้าง หรือพัฒนาที่ดินมากับมือ หรือจดทะเบียนโอนทรัพย์สินประเภทสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ร้อยละ 99.99 ตอบว่าประสงค์ให้โครงการของตนจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เพราะได้ประโยชน์ทั้งภาพลักษณ์ ชื่อเสียงในการพัฒนาที่ดินสร้างโครงการถัดไปในอนาคต

อาจมีผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดินจำนวนน้อยที่ไม่ประสงค์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แต่ประสงค์ให้สาธารณูปโภคภายในโครงการเป็นสาธารณประโยชน์ เพียงหรือหวังเพื่อผลประโยชน์ทางธุรกิจของตนเท่านั้น

เมื่อฝ่ายผู้ขายหรือผู้จัดสรรที่ดินมีความตั้งใจ และประสงค์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการของตนจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 วัตถุประสงค์เพื่อโอนที่ดิน หรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันดูแลบำรุงรักษาต่อไปแทนผู้จัดสรรที่ดิน

ผู้เขียนให้ “คำแนะนำ” ต่อผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาต ควรปฏิบัติตน ดังต่อไปนี้

1.สำรวจตรวจสอบระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะส่วนกลางทั้งหมดภายในโครงการมีรายการใดสมควรปรับปรุงซ่อมแซมแก้ไขให้อยู่ในสภาพที่ดี และพร้อมใช้งานได้ตามปกติ พร้อมกำหนดแผนการซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภคต่างๆ ให้อยู่ในสภาพที่ดี สามารถใช้งานได้ตามปกติทันที

2.แจกแจงรายละเอียดเกี่ยวกับบัญชีรายรับและรายจ่ายจากการใช้จ่ายค่าบริการสาธารณะของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งชำระให้ผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดินล่วงหน้าเมื่อคราวจดทะเบียนรับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับผู้ขายที่ดินจัดสรร ณ สำนักงานที่ดินพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่

ค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมบำรุงรักษา หรือปรับปรุงสาธารณูปโภคไม่สามารถนำมาลงบัญชีเป็นค่าใช้จ่ายการให้บริการสาธารณะแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพราะกฎหมายให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายฝ่ายผู้ขายหรือผู้จัดสรรที่ดินเป็นผู้รับผิดชอบ ผู้ขายไม่สามารถผลักภาระค่าใช้จ่ายดังกล่าวไปให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

สำหรับที่ดินจัดสรร หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างสำหรับแปลงที่ผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดิน ยังไม่สามารถจำหน่าย หรือขายให้บุคคลภายนอก ซึ่งที่ดินแปลงดังกล่าวยังอยู่ในนามของบริษัทผู้จัดสรรที่ดิน

ผู้เขียนแนะนำให้ผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดินชำระค่าบริการสาธารณะเฉกเช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามจำนวนเงินที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามปกติ

เพราะผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนใหญ่มักอ้างเสมอว่าเมื่อผู้ขายยังอยู่ระหว่างการขายที่ดินจัดสรรหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ขายก็ยังจำเป็นต้องใช้ถนนส่วนกลาง ไฟฟ้าส่องสว่าง และบริการรักษาความปลอดภัย และความสะอาดเช่นเดียวกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

หากผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดินไม่ยอมชำระค่าบริการสาธารณะกับแปลงที่ดินซึ่งยังไม่สามารถจำหน่ายขายให้แก่ผู้ซื้อ อาจกลายเป็น “ปัญหา” หรือ “ข้อพิพาท” ในอนาคต

ผู้เขียนมี “เคล็ดลับ” ที่ประสงค์แนะนำผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดินทราบอีกเรื่อง ได้แก่ การจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอาจประสบความสำเร็จโดยเร็วกว่าที่กำหนดแผนงานไว้ในคราวแรก ได้แก่ ผู้ขายหรือผู้จัดสรรที่ดินคืนเงินค่าบริการสาธารณะของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่รับมาทั้งหมดในคราวจดทะเบียนโอน-รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงสาธารณูปโภคระหว่างกัน ณ สำนักงานที่ดินพื้นที่ฯ

และการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเกิดความประทับใจแก่ผู้ขายหรือผู้จัดสรรที่ดิน ได้แก่ การโอน หรือมอบทรัพย์สินซึ่งไม่ใช่ “ทรัพย์ส่วนกลาง” แต่เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล หรือทรัพย์ส่วนบุคคล โดยผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์มอบหรือโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะยิ่งทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเกิดความรู้สึกที่ดี และมีความเป็นห่วงทรัพย์สินของตน ซึ่งจะทำให้กระบวนการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสำเร็จและเกิดภาพลักษณ์ที่ดีต่อผู้ขายไปพร้อมกันด้วย

อย่างไรก็ตาม ผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดินควรวางแผนจัดสัมมนาให้ความรู้ ความเข้าใจ ด้าน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 โดยอาศัยการเรียนเชิญวิทยากรจากหน่วยงานภาครัฐ “กรมที่ดิน” หรือองค์กรเอกชนจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องเข้ามาบรรยายเพื่อให้สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ทราบ และเห็นความสำคัญตลอดจนบทบาทอำนาจหน้าที่และส่งผลกระทบต่อบุตรหลานของสมาชิกในอนาคตอย่างไร เมื่อโครงการไม่สามารถจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และทรัพย์สินประเภทสาธารณูปโภคภายในโครงการอาจกลายเป็นสาธารณประโยชน์จะเกิดผลดีผลเสียต่อสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอย่างไร

ผู้เขียน “แนะนำ” งานข้างต้นให้ผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการทั้งหมดอย่าเว้นแม้แต่ เรื่องใด เรื่องหนึ่ง

ส่วนแผนงานดำเนินการประชาสัมพันธ์ในงานดำเนินการข้างต้น ผู้เขียนแนะนำให้ดำเนินการประชาสัมพันธ์ให้สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับทราบทันทีเมื่อมีความพร้อมทั้งการติดประกาศภายในโครงการ และการส่งหนังสือชี้แจงสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

คราวนี้มาดูงานดำเนินการของฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกันบ้างว่าจะต้องดำเนินการอย่างไรเมื่อฝ่ายผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

การบอกกล่าวดังกล่าว ผู้ขาย หรือผู้จัดสรรที่ดินจำเป็นต้องทำเป็นหนังสือส่งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบทุกราย โดยส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังภูมิลำเนาของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประกาศการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ในบริเวณที่ดินจัดสรรพร้อมการประกาศโฆษณาการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ในหนังสือพิมพ์ท้องถิ่นซึ่งแพร่หลายในพื้นที่เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 3 วัน

ประกาศการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของผู้จัดสรรที่ดินต้องมีลายมือชื่อของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนอย่างน้อย 5 รายกำกับไว้ในเอกสารบัญชีที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจะโอนหรือมอบให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

การแจ้งพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดินด้วยการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44 (1) กำหนดระยะเวลาดำเนินการเรื่องดังกล่าวไว้ไม่น้อยกว่า 180 วัน หรืออาจมากกว่า 180 วัน ก็ได้

ความซึ่งปรากฏในหนังสือขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ผู้จัดสรรที่ดินส่วนใหญ่มักกำหนดระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ ระยะเวลาดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ของฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เป็นเวลา 180 วัน

อย่างไรก็ตาม เมื่อผู้จัดสรรที่ดินเปิดเวทีสัมมนาชี้แจงข้อดี ข้อเสีย อำนาจหน้าที่และความจำเป็นต่อการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับทราบ

ผู้เขียน “แนะนำ” ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ หรืออาศัยเวทีการสัมมนาเรื่องดังกล่าวรับสมัครผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในแต่ละซอยขึ้นมาจำนวนหนึ่งทำหน้าที่ “คณะทำงาน” ประสานงานกับฝ่ายผู้จัดสรรที่ดิน และดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

“คณะทำงาน” ชุดที่ได้รับการเลือกตั้งจากที่ประชุมสัมมนา หรือการประชุมภายในของสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้ที่ประชุมกำหนด “อำนาจหน้าที่” ของคณะทำงานชุดดังกล่าวเพื่อทำหน้าที่ตรวจสอบการซ่อมแซมปรับปรุงสาธารณูปโภค งานการเงิน (ค่าบริการสาธารณะ) งานรับมอบสาธารณูปโภคกับ ผู้จัดสรรที่ดิน งานประชาสัมพันธ์รณรงค์การใช้สิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในการลงมติจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

เมื่อคณะทำงานได้ปฏิบัติหน้าที่ด้านดังกล่าวข้างต้นในระดับหนึ่ง และเห็นสมควรเรียกหรือเชิญประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อขอมติที่ประชุมจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

คณะทำงานชุดดังกล่าวมีหน้าที่ส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่ให้สมาชิก พร้อมแนบเอกสารหลักฐานต่างๆ เช่น หนังสือมอบฉันทะ (ร่าง) ข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือใบสมัครคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ฯลฯ เป็นต้น ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับต่อไป

ก่อนการประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร คณะทำงานควรสำรวจแบบสอบถามความคิดเห็นและข้อเสนอแนะ ตลอดจนการเข้าพบหรือสอบถามสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายว่าสามารถเข้าร่วมประชุมด้วยตนเอง หรือมอบฉันทะให้บุคคลอื่นเข้าประชุมแทน หรือไม่สามารถเข้าร่วมประชุมด้วยสาเหตุใด

“คณะทำงาน” จำเป็นต้องทราบจำนวนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรว่ามีจำนวนเท่าใดก่อนวันนัดประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

เมื่อถึงวันประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ที่ประชุมมีระเบียบวาระการประชุมที่สำคัญ อยู่ 4 เรื่อง หรือระเบียบวาระ ได้แก่ การแต่งตั้ง “ประธานในที่ประชุม” การขอมติจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การรับ (ร่าง) ข้อบังคับ และการแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา

คะแนนเสียงในการลงมติตามระเบียบวาระการประชุมดังกล่าวข้างต้น จำเป็นต้องได้รับคะแนนเสียงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือผู้รับมอบฉันทะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด จึงจะเป็นการดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยชอบตามกฎหมาย

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศคำขอการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามที่ผู้ขอได้ดำเนินการไว้ครบระยะเวลา 30 วัน และไม่ปรากฏว่ามีผู้ได้เสียคัดค้าน หรือโต้แย้งการขอจดทะเบียน จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

เจ้าพนักงานที่ดินจะอนุมัติ “หนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” (แบบ จ.ส.ก.๑๐) ให้แก่ผู้ขอเป็นหลักฐาน

ประธานกรรมการโดยความเห็นชอบของที่ประชุมคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจะเป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในการจดทะเบียนรับโอนที่ดิน หรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคกับผู้จัดสรรที่ดินพร้อมรับมอบโฉนดที่ดินแปลงสาธารณูปโภคจากพนักงานเจ้าหน้าที่ และค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จำนวน 7 เปอร์เซ็นต์กับผู้จัดสรรที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่โครงการหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตั้งอยู่

อย่างไรก็ตาม ผู้เขียนนำเสนอเคล็ด (ไม่) ลับการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร าให้ท่านผู้อ่านทราบแล้ว แต่เชื่อว่าผู้อ่านบางท่านอาจมี “คำถาม” อยู่ในใจ เช่น กรณีผู้จัดสรรที่ดินแบ่ง หรือพัฒนาที่ดินออกเป็นหลายเฟส และแล้วเสร็จไม่พร้อมกัน หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามประกาศคณะปฎิวัติ ฉบับที่ 286 สามารถจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่ หรือกรณีมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมากกว่าหนึ่งแห่ง และประสงค์จดทะเบียนควบเป็นนิติบุคคลเดียว หรือจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และได้รับหนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจากพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” แล้ว แต่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ยินยอมจดทะเบียนโอนทรัพย์สิน หรือที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือมีกรณีอื่นๆ

ผู้เขียนฝากให้ท่านเขียนคำถามผ่านกองบรรณาธิการ หรือส่งคำถามถึงผู้เขียนโดยตรง ผู้เขียนจะนำประเด็นที่สอบถามมาบอกกล่าวให้ท่าน และผู้อ่านทราบในโอกาสต่อไป

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 08-9814-2297, 08-9487-3686