แบงก์เข้มปล่อยกู้ซ้ำอสังหาฯ ทรุด

การเมืองยืดเยื้อ เศรษฐกิจหดตัว หนี้ครัวเรือนพุ่ง ฉุดกำลังซื้อผู้บริโภค ล่าสุด แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทั้งรายย่อย โครงการ ซ้ำเติมลูกค้า ธุรกิจอสังหาฯ ทรุดอีกรอบ เผยหลายๆ แบงก์เริ่มชะลอปล่อยกู้ลูกค้าขอสินเชื่อวงเงิน 3-5 แสนบาทแล้ว ขณะบางแบงก์เข้มถึงขั้นเบรกปล่อยกู้ลูกค้าขอกู้วงเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 แสนบาท ด้านสินเชื่อโปรเจกต์คอนโดฯ ตจว.ถูกคุมเข้มงวดมากที่สุด ส่งผลผู้ประกอบการสภาพคล่องต่ำต้องชะลอแผนขึ้นโครงการใหม่ ด้าน BAM รุกกระตุ้นขายทรัพย์ต่อเนื่องทั้งปี จัดประมูล “ทรัพย์คุณภาพ ทำเลทอง” ครั้งแรกของปี 2557 จำนวน 25 รายการ มูลค่า 1,983.78 ล้านบาท 25 มี.ค.นี้

ผลกระทบจากปัญหาการเมืองที่ยืดเยื้อ และภาพเศษรฐกิจที่กำลังหดตัวลง ส่งผลกระทบต่อการลงทุนในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหนักในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ โดยที่ผ่านมา บริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่หลายๆ ราย ทั้งบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด มหาชน และบริษัทขนาดใหญ่ รวมถึงขนาดกลาง และเล็กอีกจำนวนมากมีการปรับแผนชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม เพื่อรอดูสถานการณ์การเมือง และตลาดในช่วงไตรมาสที่ 2 และ 3 ของปีนี้ ก่อนที่จะมีการปรับแผนการลงทุนใหม่อีกครั้ง

ล่าสุด เป็นที่น่าจับตาว่านอกจากผู้ประกอบการอสังหาฯ จะมีการชะลอการพัฒนาโครงการออกไปแล้ว ในส่วนของสถาบันการเงินเองก็มีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น โดยมีสถาบันการเงินหลายแห่งที่เริ่มชะลอปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้ารายย่อย ที่ขออนุมัติเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในระดับ 300,000-500,000 บาทแล้ว นอกจากนี้ บางสถาบันการเงินยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อถึงขั้นไม่อนุมัติวงเงินกู้สำหรับลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 700,000 บาทแล้วด้วย

ทั้งนี้ สาเหตุที่สถาบันการเงินเข้มงวดด้านสินเชื่อจนมีการชะลอปล่อยสินเชื่อในระดับ 300,000-500,000 บาทนั้น สืบเนื่องมากจากกลุ่มลูกค้าระดับนี้เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความเสี่ยงในการเกิดหนี้เสียมากขึ้น หลังจากที่สภาพหนี้ครัวเรือนต่อหัวของประชากรไทยปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งมีผลต่อความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้าที่มีรายได้ในกลุ่มดังกล่าว

นายสมพร มูลศรีแก้ว รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (BAM) กล่าวว่า ความเข้มงวดของการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงนี้ ส่งผลให้ห้องชุดระดับราคา 300,000-500,000 บาท ที่ BAM นำมาจักกิจกรรมทางการตลาดในแคมเปญ “คอนโดฯ มหาชนครั้งที่ 2” ทำตลาดยากขึ้น ในขณะที่ทรัพย์มือ 2 ที่มีราคาสูงขึ้นไปได้รับผลกระทบจากการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อไม่มากนัก

“แม้ว่าแบงก์จะเข้มปล่อยสินเชื่อระดับ 3-5 แสนบาท แต่ลูกค้าที่ต้องการซื้อทรัพย์ที่เป็นห้องชุดขนาดเล็กระดับราคา 3-5 แสนบาทในแคมเปญคอนโดฯ มหาชน ของ BAM ยังสามารถซื้อทรัพย์ได้ไม่ยาก หากถูกสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ เพราะ BAM มีโครงการเช่าซื้อระยะยาว 10 ปีไว้รองรับลูกค้าที่มีปัญหาดังกล่าว”

นอกจากการเข้มงวดสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยแล้ว ในส่วนของสินเชื่อโครงการของผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลาง และเล็กเองก็ได้รับรับผลกระทบไปด้วย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ในต่างจังหวัดที่มีสภาพคล่องต่ำ ถือว่าเป็นกลุ่มผู้ได้รับผลกระทบอย่างมาก เนื่องจากในการซื้อที่ดินรอพัฒนาโครงการใหม่นั้นไม่ามารถดำเนินการได้ในทันที แต่ต้องรอเงินหมุนเวียนจากการขายโครงการเดิม เพื่อนำไปซื้อที่ดิน และลงทุนพัฒนาโครงการใหม่

“สินเชื่อโครงการที่มีการเข้มงวดในพื้นทีต่างจังหวัดมากๆ คือ โครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมราคาไม่เกินล้าน ซึ่งแบงก์ไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อให้ เพราะที่ผ่านมา เริ่มมีโครงการคอนโดฯ ล้นตลาดแล้วในบางจังหวัด เช่น จังหวัดเชียงใหม่ และขอนแกน ทั้งนี้ การเข้มปล่อยสินเชื่อของแบงก์นี้ส่งผลกระทบต่อการขายที่ดินเปล่าของ BAM บ้างแต่ไม่มากนัก”

ทั้งนี้ ปัญหาการเข้มงวดด้านสินเชื่อรายย่อยทำให้ในช่วงที่ผ่านมา การระบายสินค้าของผู้ประกอบการ รวมไปถึงสถาบันการเงินเองที่ต้องการระบายสินทรัพย์รอการขาย (NPA) และหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ทำได้ยากขึ้น ทำให้สถาบันการเงินหลายๆ แห่งเริ่มปรับแนวทางการระบายหนี้ NPL และ NPA โดยหันมาขายหนี้ดังกล่าวแบบล็อตใหญ่เพิ่มมากขึ้นจากเดิมที่ในช่วงปลายปีจะเน้นการบริหารหนี้ส่วนนี้ด้วยตัวเอง

นายสมพร กล่าวว่า สำหรับการบริหารงานของ BAM ในปีนี้ยังคงเน้นนโยบายเชิงรุกในการกระตุ้นยอดขายทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยมีแผนจัดกิจกรรมประมูลทรัพย์คุณภาพ ทำเลทอง 2 ครั้ง โดยครั้งที่ 1 จะจัดขึ้นในวันที่ 25 มี.ค.นี้ ให้แก่นักลงทุน และผู้ที่สนใจได้เลือกซื้อ หลังจากในปี 56 ได้จัดประมูลทรัพย์ไปแล้ว 3 ครั้ง ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี โดยประมูลทรัพย์ได้รวม 10 รายการ รวมมูลค่าทั้งสิ้น 1,663.67 ล้านบาท

สำหรับการจัดประมูลทรัพย์ครั้งแรกของปี ได้รวบรวมทรัพย์คุณภาพทำเลทองทั่วประเทศ จำนวน 25 รายการ คิดเป็นมูลค่าราคาเริ่มต้นประมูล จำนวน 1,983.78 ล้านบาท ประกอบด้วย ที่ดินเปล่า ที่ดินเปล่าพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และที่ดินรอการพัฒนา รวม 19 รายการ รวมราคาเริ่มต้น 1,435.76 ล้านบาท ศูนย์สัมมนาและที่ดินเปล่า 1 ราคาเริ่มต้น 260 ล้านบาท โรงแรม ราคาเริ่มต้น 170 ล้านบาท อาคารสำนักงาน รวม 3 รายการ รวมราคาเริ่มต้น 73.02 ล้านบาท และอพาร์ตเมนต์ 1 รายการ ราคาเริ่มต้น 45 ล้านบาท

ในส่วนของทรัพย์เด่นๆ ที่คัดมาจัดประมูลในครั้งนี้ เช่น ศูนย์สัมมนาและที่ดินเปล่า โครงการ Deval Resort And Sport Club เนื้อที่ 225-3-75.9 ไร่ ถ.รังสิต-นครนายก ราคาเริ่มต้น 260 ล้านบาท โรงแรม เนื้อที่ 1-2-25 ไร่ ซ.ลาดพร้าว 112 ราคาเริ่มต้น 170 ล้านบาท ที่ดินเปล่า เนื้อที่ 118-0-81 ไร่ ถ.บางนา-ตราด ราคาเริ่มต้น 425 ล้านบาท ฯลฯ

นายศักดิ์ ศรีสนั่น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ BAM ได้ให้ความเห็นถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ในปี 2557 มีทิศทางชะลอตัวลง ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยทางด้านการเมือง และถ้าสถานการณ์ดังกล่าวไม่ยืดเยื้อก็จะส่งผลให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้ภายในปีนี้ ทั้งนี้ มีปัจจัยบวกที่จะช่วยสนับสนุนให้ธุรกิจเกิดการเติบโต ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ ทำให้ภาระหนี้ไม่สูงมาก รวมไปถึงการลดภาษีบุคคลธรรมดาจะช่วยทำให้คนมีกำลังซื้อได้มากยิ่งขึ้น