เราลองมาดูกันว่า “ข้อดีและข้อเสียการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” กับโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งเกิดขึ้นตาม “ประกาศคณะปฏิวัติ” ฉบับลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 กับโครงการจัดสรรที่ดินแห่งหนึ่งที่พัฒนาแล้วเสร็จตั้งแต่พ .ศ. 540
โดย “ข้อแตกต่าง” ของกฎหมายจัดสรรที่ดินจำนวน 2 ฉบับ ได้แก่ “ประกาศคณะปฏิวัติ” ฉบับที่ 286 กับ “พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543” แนวทาง หรือขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งมีแนวทางดำเนินการ 2 ประเภท ได้แก่ ดำเนินการตามปกติตามมาตรา 44 และ 45 และ “ไม่ปกติ” ได้แก่ การอาศัยมาตรา 70 ตาม “บทเฉพาะกาล” ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการเองโดยไม่ต้องพึ่งหา “ผู้จัดสรรที่ดิน” หรือเจ้าของโครงการ
นอกจากนั้น โครงการจัดสรรที่ดินซึ่งจดทะเบียนจัดตั้ง และไม่จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มีข้อแตกต่างกันอย่างไร ปัญหาและอุปสรรคของการบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และกรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีความประสงค์ขอจดทะเบียนยกเลิก “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถดำเนินการได้อย่างไร
ผมขอสรุป “ประเด็น” ข้างต้นให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดิน และท่านผู้อ่านที่สนใจได้ทราบโดยสังเขป ดังนี้
1 ข้อแตกต่างระหว่าง “ประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286” และ “พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543” โดยเฉพาะหมวดว่าด้วย “การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” มีข้อแตกต่างกันอย่างไร
ประกาศคณะปฏิวัติ บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้จัดให้มีขึ้นแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตลอดไปรวมถึงการจัดให้มี “สถาบันการเงิน” ทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ก่อนการประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เมื่อเดือนกรกฎาคม 2543 หากผู้จัดสรรที่ดินไม่ประสงค์จะบำรุงรักษา หรือดูแลสาธารณูปโภคภายในโครงการสามารถจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้โดยมีองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น หรือสำนักงานเขตพื้นที่เป็นผู้ดูแลรับผิดชอบ
แต่เมื่อภาครัฐ “กรมที่ดิน” ประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แทนประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดิน หรือเจ้าของโครงการสามารถพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการหรือที่จัดให้มีขึ้นจำเป็นต้อง “ดำเนินการ” ตามลำดับก่อนหลัง ดังต่อไปนี้
1. ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ขึ้นมารับโอนที่ดินหรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการต่อจากผู้จัดสรรที่ดินโดยมีระยะเวลาดำเนินการเรื่องดังกล่าวไม่น้อยกว่า 180 วัน
2. ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำแผนงานขออนุมัติดำเนินการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการเสนอให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรพิจารณา หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎมายอื่น” เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการแจ้งของผู้จัดสรรที่ดิน
3. ให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนที่ดิน หรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้เป็น “สาธารณประโยชน์” หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรปฏิเสธ หรือคัดค้านแผนงานขออนุมัติดำเนินการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินเสนอต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
2. แนวทาง หรือขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
กรณีดำเนินการตาม “ปกติ” ได้แก่ ผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งการโอนที่ดินหรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีหน้าที่จัดประชุมขอมติจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” รับข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เลือกตั้งตัวแทนในฐานะ “คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร” ตามจำนวนข้อบังคับกำหนด และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน”
ขั้นตอนสุดท้าย เมื่อครบระยะเวลาประกาศ 30 วัน ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมีหนังสือนัดจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการกับผู้จัดสรรที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมรับมอบค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคมาใช้บริหารจัดการสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะภายในโครงการต่อไป
กรณีดำเนินการ “ไม่ปกติ” กล่าวคือ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการซึ่งได้รับอนุญาตตาม “ประกาศคณะปฏิวัติ” ฉบับที่ 286 เมื่อพบว่าผู้จัดสรรที่ดิน “ไม่ใส่ใจ” หรือ “ละทิ้ง” การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจนทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับความเดือดร้อน เสียหาย
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถอาศัย “คำสั่งศาล” หรือ “คำพิพากษาศาล” มาบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะให้ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้
3.ข้อแตกต่างระหว่างโครงการจดทะเบียน และไม่จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เรื่องซึ่งสามารถพบเห็น “ได้ชัด” ได้แก่ ความปลอดภัย และไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ความสะอาด และความสกปรกของพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ ความเป็นระเบียบและไม่เป็นระเบียบของพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งปลูกสร้างของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มูลค่าการให้เช่า หรือขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง “เพิ่มขึ้น” และ “ลดลง” สภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยภายในชุมชน การระบาดของยาเสพติด และแหล่งมั่วสุมของมิจฉาชีพ และผู้ประกอบอาชีพไม่สุจริต เป็นต้น
การจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถเป็นเกราะป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับสังคมในชุมชนได้ในระดับหนึ่งแต่ไม่ทั้งหมด ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับความเข้มแข็ง ความเอาใจใส่ และความสามัคคีของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
4.ปัญหาและอุปสรรคการบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
“เรื่องสำคัญ” ได้แก่ ความเข้มงวด และการเอาจริงเอาจังของ “คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “ผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ในการบังคับใช้กฎ กติกา และข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “บางราย” ไม่ยอมชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะตามที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บ หรือใช้สิ่งปลูกสร้างเป็นแหล่งบันเทิงใน “ยามวิกาล” หรือปฏิบัติตนในลักษณะ “มือไม่พายแต่เอาเท้าราน้ำ” เป็นต้น
การจัดการกับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ละเมิด หรือไม่ปฏิบัติตนให้อยู่ในกฎ กติกา และข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถ “ตักเตือน” และ “กำหนดบทลงโทษ” ได้ตามข้อบังคับและกฎหมาย
5.การจดทะเบียนยกเลิก “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
ก่อนที่ผมจะอธิบายขั้นตอนการจดทะเบียน “ยกเลิก” นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎกระทรวงว่าด้วย การขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิก “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” พ.ศ.2545 ออกตามความพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
ในระหว่างการบรรยาย มีสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสอบถามว่า ถ้าโครงการจัดสรรที่ดินของตนไม่ประสงค์จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แต่จะขอดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น หรือองค์การบริหารส่วนตำบล หรือ อบต. เข้ามาดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการ “สามารถกระทำได้หรือไม่ ?”
“คำตอบ” ได้แก่ ไม่สามารถกระทำได้เพราะขัดต่อมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ถึงแม้ว่าผู้แทนขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่นแจ้งว่ามี “งบประมาณเพียงพอ” ในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการก็ตาม
กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ประสงค์จัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ขึ้นมาจำเป็นต้องให้ผู้จัดสรรที่ดิน ดำเนินการตามมาตรา 44 (1) - (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพียงอย่างเดียว
“เส้นทางลัด” ของการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ จำเป็นต้องพูดคุยกับผู้จัดสรรที่ดิน หรือเจ้าของโครงการ หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโดยตรง
“เส้นทางอ้อม” ได้แก่ การจดทะเบียน “ยกเลิก” นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” อีกทั้งมี “อุปสรรคสำคัญ” ได้แก่ มติของที่ประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องมีคะแนนเสียงเป็น “เอกฉันท์” และได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดที่จะไม่อนุมัติแผนงานดำเนินการจัดตั้ง “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วย
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 08-9814-2297, 08-9487-3686
โดย “ข้อแตกต่าง” ของกฎหมายจัดสรรที่ดินจำนวน 2 ฉบับ ได้แก่ “ประกาศคณะปฏิวัติ” ฉบับที่ 286 กับ “พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543” แนวทาง หรือขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งมีแนวทางดำเนินการ 2 ประเภท ได้แก่ ดำเนินการตามปกติตามมาตรา 44 และ 45 และ “ไม่ปกติ” ได้แก่ การอาศัยมาตรา 70 ตาม “บทเฉพาะกาล” ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการเองโดยไม่ต้องพึ่งหา “ผู้จัดสรรที่ดิน” หรือเจ้าของโครงการ
นอกจากนั้น โครงการจัดสรรที่ดินซึ่งจดทะเบียนจัดตั้ง และไม่จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” มีข้อแตกต่างกันอย่างไร ปัญหาและอุปสรรคของการบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และกรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีความประสงค์ขอจดทะเบียนยกเลิก “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถดำเนินการได้อย่างไร
ผมขอสรุป “ประเด็น” ข้างต้นให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดิน และท่านผู้อ่านที่สนใจได้ทราบโดยสังเขป ดังนี้
1 ข้อแตกต่างระหว่าง “ประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286” และ “พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543” โดยเฉพาะหมวดว่าด้วย “การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค” มีข้อแตกต่างกันอย่างไร
ประกาศคณะปฏิวัติ บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้จัดให้มีขึ้นแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตลอดไปรวมถึงการจัดให้มี “สถาบันการเงิน” ทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไว้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ก่อนการประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เมื่อเดือนกรกฎาคม 2543 หากผู้จัดสรรที่ดินไม่ประสงค์จะบำรุงรักษา หรือดูแลสาธารณูปโภคภายในโครงการสามารถจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้โดยมีองค์การปกครองส่วนท้องถิ่น หรือสำนักงานเขตพื้นที่เป็นผู้ดูแลรับผิดชอบ
แต่เมื่อภาครัฐ “กรมที่ดิน” ประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 แทนประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดิน หรือเจ้าของโครงการสามารถพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการหรือที่จัดให้มีขึ้นจำเป็นต้อง “ดำเนินการ” ตามลำดับก่อนหลัง ดังต่อไปนี้
1. ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ขึ้นมารับโอนที่ดินหรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการต่อจากผู้จัดสรรที่ดินโดยมีระยะเวลาดำเนินการเรื่องดังกล่าวไม่น้อยกว่า 180 วัน
2. ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำแผนงานขออนุมัติดำเนินการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการเสนอให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรพิจารณา หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎมายอื่น” เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการแจ้งของผู้จัดสรรที่ดิน
3. ให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนที่ดิน หรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้เป็น “สาธารณประโยชน์” หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรปฏิเสธ หรือคัดค้านแผนงานขออนุมัติดำเนินการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ผู้จัดสรรที่ดินเสนอต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
2. แนวทาง หรือขั้นตอนการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
กรณีดำเนินการตาม “ปกติ” ได้แก่ ผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้งการโอนที่ดินหรือทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีหน้าที่จัดประชุมขอมติจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” รับข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เลือกตั้งตัวแทนในฐานะ “คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร” ตามจำนวนข้อบังคับกำหนด และแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน”
ขั้นตอนสุดท้าย เมื่อครบระยะเวลาประกาศ 30 วัน ให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรมีหนังสือนัดจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะตามแผนผังโครงการกับผู้จัดสรรที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน พร้อมรับมอบค่าค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคมาใช้บริหารจัดการสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะภายในโครงการต่อไป
กรณีดำเนินการ “ไม่ปกติ” กล่าวคือ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการซึ่งได้รับอนุญาตตาม “ประกาศคณะปฏิวัติ” ฉบับที่ 286 เมื่อพบว่าผู้จัดสรรที่ดิน “ไม่ใส่ใจ” หรือ “ละทิ้ง” การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจนทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับความเดือดร้อน เสียหาย
ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถรวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถอาศัย “คำสั่งศาล” หรือ “คำพิพากษาศาล” มาบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะให้ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้
3.ข้อแตกต่างระหว่างโครงการจดทะเบียน และไม่จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เรื่องซึ่งสามารถพบเห็น “ได้ชัด” ได้แก่ ความปลอดภัย และไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ความสะอาด และความสกปรกของพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ ความเป็นระเบียบและไม่เป็นระเบียบของพื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งปลูกสร้างของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร มูลค่าการให้เช่า หรือขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง “เพิ่มขึ้น” และ “ลดลง” สภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยภายในชุมชน การระบาดของยาเสพติด และแหล่งมั่วสุมของมิจฉาชีพ และผู้ประกอบอาชีพไม่สุจริต เป็นต้น
การจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถเป็นเกราะป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับสังคมในชุมชนได้ในระดับหนึ่งแต่ไม่ทั้งหมด ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับความเข้มแข็ง ความเอาใจใส่ และความสามัคคีของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร และผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
4.ปัญหาและอุปสรรคการบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
“เรื่องสำคัญ” ได้แก่ ความเข้มงวด และการเอาจริงเอาจังของ “คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “ผู้จัดการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ในการบังคับใช้กฎ กติกา และข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร “บางราย” ไม่ยอมชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะตามที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บ หรือใช้สิ่งปลูกสร้างเป็นแหล่งบันเทิงใน “ยามวิกาล” หรือปฏิบัติตนในลักษณะ “มือไม่พายแต่เอาเท้าราน้ำ” เป็นต้น
การจัดการกับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ละเมิด หรือไม่ปฏิบัติตนให้อยู่ในกฎ กติกา และข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถ “ตักเตือน” และ “กำหนดบทลงโทษ” ได้ตามข้อบังคับและกฎหมาย
5.การจดทะเบียนยกเลิก “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
ก่อนที่ผมจะอธิบายขั้นตอนการจดทะเบียน “ยกเลิก” นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎกระทรวงว่าด้วย การขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิก “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” พ.ศ.2545 ออกตามความพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
ในระหว่างการบรรยาย มีสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสอบถามว่า ถ้าโครงการจัดสรรที่ดินของตนไม่ประสงค์จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แต่จะขอดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น หรือองค์การบริหารส่วนตำบล หรือ อบต. เข้ามาดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการ “สามารถกระทำได้หรือไม่ ?”
“คำตอบ” ได้แก่ ไม่สามารถกระทำได้เพราะขัดต่อมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ถึงแม้ว่าผู้แทนขององค์การปกครองส่วนท้องถิ่นแจ้งว่ามี “งบประมาณเพียงพอ” ในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการก็ตาม
กรณีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ประสงค์จัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ขึ้นมาจำเป็นต้องให้ผู้จัดสรรที่ดิน ดำเนินการตามมาตรา 44 (1) - (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพียงอย่างเดียว
“เส้นทางลัด” ของการจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ จำเป็นต้องพูดคุยกับผู้จัดสรรที่ดิน หรือเจ้าของโครงการ หรือผู้รับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโดยตรง
“เส้นทางอ้อม” ได้แก่ การจดทะเบียน “ยกเลิก” นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” อีกทั้งมี “อุปสรรคสำคัญ” ได้แก่ มติของที่ประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องมีคะแนนเสียงเป็น “เอกฉันท์” และได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดที่จะไม่อนุมัติแผนงานดำเนินการจัดตั้ง “นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น” ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วย
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 08-9814-2297, 08-9487-3686
