ถ้าไม่อยากให้อาคารชุดเป็น..“สลัมลอยฟ้า”

ท่านผู้อ่านเคยสังเกตหรือไม่ครับว่า เมื่อท่านขับรถ หรือเดินเข้าไปในโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมบางแห่งจะเห็นได้ถึง “ความแตกต่าง” ไม่ว่าจะเป็นความเป็นระเบียบหรือไม่เป็นระเบียบของการใช้พื้นที่ส่วนกลาง หรือพื้นที่ส่วนบุคคล ความสะอาดทั่วไป รวมถึงความเข้มงวดในการเข้าหรือออกจากพื้นที่โครงการหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม

สังเกตดูมักพบว่าโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรืออาคารชุดแห่งใดมีความเข้มงวดในการเข้า-ออกพื้นที่โครงการมักพบว่า พื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่ส่วนบุคคลจะดูเป็นระเบียบเรียบร้อย สบายหู สบายตา

แต่ในทางตรงกันข้าม เมื่อเดินทางเข้าไปในโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมบางแห่ง เริ่มตั้งแต่ประตูหลักทางเข้า-ออกโครงการ พนักงานรักษาความปลอดภัยขาดความเข้มงวดในการตรวจตรา หรือตรวจสอบบุคคลภายนอกที่เข้าภายในโครงการ มักพบว่าพื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่ส่วนบุคคลจะไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย มีแต่ความสกปรก รกรุงรังจากการไม่เข้มงวดการใช้พื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่ส่วนบุคคลของบรรดาสมาชิก

ความเป็นระเบียบ หรือไม่เป็นระเบียบ ความสะอาด หรือความสกปรก ความเข้มงวด หรือไม่เข้มงวดต่อการผ่านเข้า-ออกโครงการหมู่บ้านจัดสรร หรืออาคารชุด เป็นต้น ย่อมสะท้อนให้เห็นถึงความเป็นมาตรฐาน หรือความเป็นมืออาชีพ หรือไม่เป็นมืออาชีพของบุคคล หรือคณะบุคคล ในฐานะ “คณะกรรมการ” ซึ่งเป็นตัวแทนของชุมชนนั้นได้ดีพอสมควร

เมื่อถามท่านว่าท่านอยากได้สภาพชุมชนแหล่งที่อยู่อาศัยแบบใดระหว่างชุมชนซึ่งขาดความเป็นระเบียบเรียบร้อย มีแต่ความสกปรก ขาดบุคคลคอยดูแลความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง หรือขาดพนักงานรักษาความปลอดภัยในการดูแลชีวิตและทรัพย์สินภายในชุมชนของท่าน

ร้อยละ 100 ตอบเป็นเสียงเดียวว่า อยากได้สังคม หรือชุมชนที่มีความเป็นระเบียบเรียบร้อย มีความสะอาดทั้งพื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่ส่วนบุคคล ตลอดจนต้องการความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สิน

ระบบอาคารชุด อาจมีความแตกต่างจากการอยู่อาศัยในรูปแบบของโครงการหมู่บ้านจัดสรรค่อนข้างมาก เนื่องจากอาคารชุดเป็นอาคารพักอาศัยที่ประกอบด้วยห้องชุดจำนวนมาก เริ่มตั้งแต่ชั้นล่างไปจนถึงชั้นบนสุดของอาคาร ซึ่งที่ตั้งของอาคารชุดอาจมีพื้นที่ดินจำนวนไม่มาก แต่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด มีกรรมสิทธิ์ทั้งทรัพย์ส่วนกลาง และทรัพย์ส่วนบุคคลพร้อมกันตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

ดังนั้น โอกาสที่เจ้าของร่วมในอาคารชุดจะพบกันได้บ่อยครั้งย่อมมีมากกว่าการอยู่ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งอาจมีผลกระทบกระทั่งกันบ้าง เช่น การเปิดวิทยุห รือทีวีเสียงดังจนเกินควรทำให้เจ้าของร่วมซึ่งอยู่อาศัยห้องชุดข้างเคียง เกิดความรำคาญ และอาจมีปากเสียงระหว่างกันได้

แตกต่างกับการอยู่อาศัยในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งต่างฝ่ายต่างไม่รู้จักกันเท่าที่ควร ดังนั้น โอกาสที่จะกระทบกระทั่ง ป็นปัญหาระหว่างกันจึงมีให้เห็นไม่มาก

ระบบการอยู่อาศัยในอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม ทั้งเจ้าของร่วม หรือผู้พักอาศัย หรือผู้เช่าที่อาศัยอยู่ภายในห้องชุดในอาคารชุดทุกราย และทุกห้องชุด จะอยู่ภายใต้กฎระเบียบ ข้อบังคับและพระราชบัญญัติอาคารชุด และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

ทั้งเจ้าของร่วม หรือผู้พักอาศัยหรือผู้เช่าทุกคน จะฝ่าฝืนกฎระเบียบ ข้อบังคับและพระราชบัญญัติอาคารชุดมิได้ หากมีการฝ่าฝืน หรือละเมิดกฎระเบียบ ข้อบังคับ ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดหรือบุคคลซึ่งได้รับการมอบหมายจากผู้จัดการ สามารถตักเตือนผู้ไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นได้

ท่านผู้อ่านท่านใดที่มีแผนการเลือกซื้อห้องชุดในอาคารชุดเป็นแหล่งพักอาศัย หรือมีแผนเตรียมการเข้าพักอาศัยในห้องชุดในอาคารชุด หรือท่านซึ่งอยู่อาศัยภายในอาคารชุดอยู่แล้ว และไม่ต้องการเห็นอาคารชุดซึ่งท่านกำลังเข้าไปพักอาศัยในอนาคตหรือในเร็ววัน และไม่ต้องการเห็นอาคารชุดของท่านเป็น..... “สลัมลอยฟ้า”

ผมแนะนำให้ท่านผู้อ่านลองอ่านบทความฉบับนี้ ตั้งแต่เริ่มต้นจนจบ

ท่านอาจมีแผนหรือแนวทางป้องกันปัญหาข้างต้นได้

ผม “ประมวล” ปัญหาที่พบเห็นบ่อยในนิติบุคคลอาคารชุดจำนวนไม่น้อยมาเล่าให้ท่านผู้อ่านได้ทราบในประเด็นดังต่อไปนี้

1.ผู้ประกอบการโครงการบางราย “ปกปิดข้อเท็จจริง” ไม่ให้เจ้าของร่วมทราบ การอาศัยบุคคลอื่นเป็น “นอมินี” ในฐานะผู้จัดการห รือกรรมการและการบริหารจัดการขาดความเป็นมืออาชีพ

เมื่อโครงการอาคารชุดก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการโครงการในฐานะ “ผู้ขาย” มีหน้าที่จดทะเบียนอาคารชุด เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือสำคัญแสดงการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรกในขณะยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้ได้มาซึ่งหนังสือสำคัญแสดงการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด หรือ อ.ช.13 พร้อมขอจดทะเบียนบุคคล หรือนิติบุคคลเข้าทำหน้าที่ผู้จัดการและจดทะเบียนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดไปพร้อมกันในคราวเดียวกัน

ผู้ประกอบการโครงการบางราย “ปกปิดข้อเท็จจริง” รายการทรัพย์สิน เช่น ถนนรอบโครงการไม่ใช่ทรัพย์ส่วนบุคคล แต่ในขณะที่อยู่ระหว่างการขายห้องชุดก็บอกแก่ผู้ซื้อห้องชุดว่า ถนนรอบโครงการจะได้รับการจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง แต่เมื่อขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดหมด ความจริงจึงเริ่มปรากฏว่า ถนนรอบโครงการมิใช่กรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลอาคารชุด แต่จดทะเบียนภาระจำยอมให้บุคคลอื่นสามารถใช้ประโยชน์ได้เช่นเดียวกับเจ้าของร่วมในอาคารชุด

ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ได้แก่ การขาดงบประมาณในการบำรุงรักษาทรัพย์สินหรือถนนรอบโครงการ หรืออาจมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินหรือถนนดังกล่าวได้

หรือผู้ประกอบการโครงการบางรายแต่งตั้งบุคคลอื่นเข้าไปทำหน้าที่ผู้จัดการ หรือคณะกรรมการ เพื่อให้เจ้าของร่วมส่วนใหญ่เห็นว่าเป็นบุคคลซึ่งมิใช่ผู้ประกอบการโครงการ เพียงเพื่อหวังสร้างภาพลักษณ์ที่ดีต่อผู้ประกอบการโครงการ แต่การทำหน้าที่ของบุคคลซึ่งเข้าไปปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะผู้จัดการ หรือคณะกรรมการ มิได้คำนึงถึงประโยชน์ของเจ้าของร่วมส่วนใหญ่แต่คำนึงเฉพาะผลประโยชน์ของผู้ประกอบการโครงการเพียงฝ่ายเดียว

“ความไม่เป็นมืออาชีพ” และ “การให้บริการในลักษณะเซอร์วิส มายด์” ของการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการของผู้จัดการหรือฝ่ายบริหาร อาจไม่เป็นมาตรฐานสากลและเป็นที่ยอมรับของเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัย

เพราะขาดความชำนาญ ขาดประสบการณ์ด้านการบริหารจัดการและการให้บริการหลังการขายในลักษณะของความเป็นมืออาชีพ และเซอร์วิส มายด์

ทางออกของปัญหาข้างต้น ได้แก่ การสรรหา คัดเลือกบุคคล หรือนิติบุคคลประเภทมืออาชีพ เข้ามารองรับการบริหารจัดการ และการให้บริการแก่เจ้าของร่วมและสมาชิกพักอาศัย

2.การถ่ายโอนอำนาจหน้าที่จากผู้ประกอบการโครงการสู่มือของเจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ

ภายในหรือระหว่างหรือสิ้นสุดระยะเวลาหกเดือนนับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด พระราชบัญญัติอาคารชุดบัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมเพื่อพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับที่จดทะเบียน แต่งตั้ง หรือถอดถอนผู้จัดการรวมทั้งการเลือกตั้งคณะกรรมการชุดใหม่แทนชุดเดิมที่จดทะเบียนไว้ในคราวแรกในวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด

กรณีเจ้าของร่วมไม่ให้ความใส่ใจเข้าร่วมประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อพิจารณาเรื่องดังกล่าวข้างต้น มักพบว่าบุคคล หรือนิติบุคคลบางราย อาจใช้สิทธิของตนเสนอตนเข้ามาทำหน้าที่บริหารจัดการในฐานะ ผู้จัดการ และคณะกรรมการ ประกอบกับข้อบังคับบางหมวด บางข้อ อาจมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่เอื้อประโยชน์ต่อบุคคล หรือคณะบุคคลที่ขาดเจตนาบริสุทธิ์

ท่านผู้อ่านอย่าลืมนะครับ เมื่อมีการถ่ายโอนอำนาจและหน้าที่การบริหารจากผู้ประกอบการโครงการมายังบุคคล หรือนิติบุคคลในนามเจ้าของร่วม ย่อมมี “งบประมาณก้อนโต” ทั้งค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนของเจ้าของร่วมตามมาด้วย

ทางออกของปัญหาข้างต้น ได้แก่ การเตรียมการศึกษาข้อมูลของงานอาคารชุดทั้งหมดให้ครบถ้วนทุกด้าน ศึกษารายละเอียดข้อบังคับและกฎหมายอาคารชุดและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องและตรวจสอบคุณสมบัติ และลักษณะต้องห้ามของการเข้าทำหน้าที่ผู้จัดการและคณะกรรมการตามที่ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดกำหนด

3.เจ้าของร่วมที่ได้รับการเลือกตั้งทำหน้าที่คณะกรรม การตามข้อบังคับ ควรรอบรู้ข้อบังคับ และกฎหมาย รวมทั้งควรมีประสบการณ์ ความชำนาญด้านการบริหารทรัพย์สิน

ปัญหาที่พบบ่อย กล่าวคือ ผู้จัดการสามารถตัดสินใจแทนคณะกรรมการได้ทั้งหมดหรือผู้จัดการเป็นผู้ชี้นำแนวทางการบริหารจัดการต่อคณะกรรมการ ในขณะที่คณะกรรมการขาดประสบการณ์ ความชำนาญ อีกทั้งยังขาดที่ปรึกษาแนะนำต่อคณะกรรมการ

หากเป็นกรณีดังกล่าว ผมเสนอแนะให้คณะกรรมการจัดจ้างบุคคล หรือนิติบุคคลที่มีประสบการณ์ ความชำนาญด้านการบริหารจัดการอาคารชุดมาให้คำปรึกษาแนะนำต่อคณะกรรมการ

อย่าคิดแต่เพียงว่า “สิ้นเปลืองงบประมาณ” แต่ท่านในฐานะคณะกรรมการ ควรรู้ทันผู้จัดการคอนโดมิเนียม

4.ผู้จัดการและฝ่ายบริหารขาดการเอาใจใส่ ไม่เข้มงวดกฎระเบียบและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

เมื่อใดก็ตาม ที่คณะกรรมการขาดความเอาใส่ใจต่อการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการและฝ่ายบริหารอาคาร เจ้าของร่วมบางรายอาจอาศัยจังหวะที่เห็นว่าผู้จัดการหรือฝ่ายบริหารอาคารไม่ใส่ใจ และไม่เข้มงวดต่อกฎระเบียบ และข้อบังคับ อาจนำพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาแอบใช้ประโยชน์เพื่อผลประโยชน์ของตน และพวกพ้อง

ปัญหาบางปัญหาหากไม่แก้ไขในทันท่วงที อาจเป็นเหตุให้การแก้ไขปัญหายากลำบากในอนาคต

นอกจากการอาศัยพื้นที่ส่วนกลางแสวงหาผลประโยชน์ส่วนตนแล้ว มักพบต่อไปว่าพื้นที่ส่วนกลางภายในอาคารชุดบริเวณอื่นๆ มีเจ้าของร่วมบางรายนำทรัพย์ส่วนบุคคลที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ออกมาวาง หรือกองไว้นอกห้องชุดก็มี

เมื่อเจ้าของร่วมเห็นว่าเจ้าของร่วมบางรายสามารถวางสิ่งของส่วนบุคคลบนพื้นที่ส่วนกลางได้และไม่มีผู้จัดการ หรือฝ่ายบริหารรับผิดชอบว่ากล่าวตักเตือน รายอื่นก็อาจปฏิบัติในลักษณะดังกล่าวบ้าง

ทางออกของปัญหาข้างต้น นอกจากการอาศัยข้อบังคับเพียงอย่างเดียวคงไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ทั้งหมด แต่คณะผู้บริหารซึ่งได้แก่ ผู้จัดการหรือคณะกรรมการควรเอาใจใส่ต่อการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุด

5.หนี้ค่าส่วนกลางขาดการเร่งรัด ติดตามและทวงถาม

“งบประมาณรายรับ” ของนิติบุคคลอาคารชุดร้อยละ 90 มาจากการเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” กับเจ้าของร่วม ส่วนว่าจะเรียกเก็บอัตราใด เก็บล่วงหน้าเป็นเวลากี่เดือน กี่ปี ให้อาศัยข้อบังคับเป็นตัวกำหนด

“ค่าส่วนกลาง” ที่เรียกเก็บจะเป็นเงินจำนวนน้อย หรือมาก ส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก และจำนวนห้องชุดที่มีอยู่ภายในอาคารชุดนั้นๆ

หน้าที่ความรับผิดชอบในการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดบัญญัติให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการ หรือบุคคลซึ่งผู้จัดการมอบหมายให้ดำเนินการเรื่องดังกล่าว

หากผู้จัดการ หรือบุคคลซึ่งได้รับการมอบหมาย ขาดการเอาใจใส่เร่งรัดติดตามทวงถามหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระกับเจ้าของร่วม

นิติบุคคลอาคารชุดจะไม่มีงบประมาณรายรับเพียงพอกับรายจ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน สุดท้ายอาคารชุด หรือคอนโดฯ ที่ท่านพักอาศัย อาจกลายเป็น “สลัมลอยฟ้า” ในที่สุด

นอกจากมูลค่าทรัพย์สินจะลดลง ท่านอาจขายห้องชุดไม่ได้ราคา หรือขาดผู้เช่าห้องชุดเป็นเวลานาน

ทางออกของปัญหาข้างต้น ได้แก่ คณะกรรมการควรเอาใจใส่ติดตาม ตรวจสอบ และสอบถามผลการดำเนินการติดตาม ทวงถามและการเร่งรัดหนี้ค่าส่วนกลางกับผู้จัดการเป็นระยะๆ

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
E-mail Address : pisit_c@bgathaigroup.com
โทรศัพท์ : 08-9814-2297, 08-9487-3686