ASTVผู้จัดการรายวัน - อสังหาฯ ปี 57 หืดจับ โตแค่ 0-5% หากการเมืองลากยาวถึงกลางปี ตลาดติดลบแน่ แนะเช็คสุขภาพธุรกิจ พร้อมปรับตัวรับมือ ด้านกสิกรไทยเตือนผู้ประกอบการรายกลาง-ย่อยบริหารสภาพคล่อง หากยอดโอนไม่ได้ตามเป้าที่วางไว้
วานนี้ (12 ก.พ.) ทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยจัดสัมมนาใหญ่ประจำปีเรื่อง " อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2014 โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้คาดว่าจะเติบโตประมาณ 0-5% แต่หากการเมืองยืดเยื้อไปจนถึงกลางปีก็จะกดดันให้ตลาดโตติดลบได้
"สถานการณ์อสังหาฯปีนี้คาดเดาลำบากมาก เนื่องจากมีปัจจัยลบจากการเมือง เหมือนขับรถเจอถนนขรุขระแถมวิสัยทัศน์ไม่ดีมีหมอกลงจัดมองไม่เห็นทางทุกคนต้องระมัดระวัง แต่ยังหสังว่าปัญหาทุกอย่างจะจบลงได้ในไตรมาสแรก"นานอธิปกล่าวและว่า
ทั้งนี้ ไม่เพียงแต่ตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบเท่านั้น แต่ตลาดบ้านแนวราบก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน โดยในส่วนของศุภาลัยเอง ยอดขายบ้านแนวราบช่วงเดือนม.ค. ที่ผ่านมาลดลง 15% ส่วนยอดผู้เยี่ยมชมโครงการลดลงเกือบ 50% แต่แม้ว่าผู้เยี่ยมชมจะน้อย แต่เชื่อว่าช่วงนี้ผู้เยี่ยมชมโครงการเป็นผู้ซื้ออยู่จริง ซึ่งจากสถานการณ์ต่างๆ แล้ว ประเมินได้ว่า ผู้บริโภคไม่ได้มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ แต่บรรยากาศทางการเมือง ก็มีผลให้อารมณ์ในการซื้อของคนอยากมีบ้านหายไป
ด้านนายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า บรรยากาศในช่วงเดือนม.ค. ที่ผ่านมาทั้งยอดขายและจำนวนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลดลง 20-30% ซึ่งเป็นผลจากปัจจัยทางการเมือง รวมถึง การโอนกรรมสิทธิ์ก็ชะลอตัวลงด้วย ซึ่งเป็นผลจากทั้งกระบวนการของภาครัฐ ที่ดำเนินการออกโฉนด กำหนดราคาประเมินได้ล่าช้า2 และยังเป็นเพราะผู้ซื้อบางส่วนมีปัญหาทางการเงินกู้ไม่ได้ หรือไม่พร้อมรับโอน ทำให้มีห้องชุดหลุดดาวน์ต้องนำกลับมาขายใหม่ในช่วงเดือนม.ค.ประมาณ 20-30%
สำหรับจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปีนี้ สมาคมฯ คาดว่าจะไม่เกิน 6-7 หมื่นหน่วย แต่โครงการบ้านแนวราบจะเติบโตแทนที่ โดยคาดว่าบ้านแนวราบจะเปิดตัวมากกว่าจำนวนเปิดตัวปกติประมาณ 3-4 หมื่นหน่วยต่อหน่วย และจะมีผลให้สัดส่วนที่อยู่อาศัยปีนี้ คอนโดมิเนียมจะลดจาก 70% เหลือ 55% ส่วนบ้านแนวราบ จะเพิ่มขึ้นจาก 30% เป็น 45%
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากปัจจัยทางการเมืองที่ยังไม่ชัดเจน จึงประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ว่ามีแนวโน้มหดตัวลงจากปีที่ผ่านมา แต่จะหดตัวมากน้อยเพียงใดขึ้นอยู่กับความยืดเยื้อทางการเมือง โดยการซื้อขายที่อยู่อาศัยตั้งแต่ช่วงต้นปี ชะลอตัวมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมือง เช่น สาทร สุขุมวิท เพลินจิต ยอดขายหดตัวมาก แต่ราคาขายยังไม่ได้ลดลง ซึ่งหากปัญหาการเมืองกินเวลานานกว่า 6 เดือน กลุ่มคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบมากที่สุด
ขณะที่แนวโน้มการพัฒนาโครงการในปีนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่หันไปพัฒนาโครงการบ้านแนวราบมากขึ้น ก็ถือเป็นการปรับตัวที่ดี และมีความเป็นไปได้ที่จะขยับไปเติบโตยังตลาดต่างจังหวัดใหม่ๆ เพราะในหลายจังหวัด เศรษฐกิจท้องถิ่นยังขยายตัวได้ เช่น ตลาดค้าชายแดน เป็นต้น ส่วนกลุ่มโรงแรม ปีนี้ได้รับผลกระทบจากปัญหาการเมืองมากที่สุด ซึ่งหวังว่า ถ้าการเมืองจบ การท่องเที่ยวน่าจะฟื้นตัวได้เร็ว ส่วนกลุ่มค้าปลีก ยังเติบโตได้ดี โดยเฉพาะสาขาในต่างจังหวัด
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท การดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ภาวะขณะนี้ผู้ประกอบการจะต้องตรวจสุขภาพธุรกิจ โดยตรวจสอบจาก ยอดขายและสัดส่วนการขายว่ามีการลดลงอย่างมีนัยสำคัญหรือไม่ เดิมเข้ามาดูโครงการ 5 คนซื้อ 1 คน แต่หากตอนนี้เข้ามา 10 คน ซื้อ 1 คน ก็ต้องพิจารณา, ตรวจสอบว่ามีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นหรือไม่ สินค้าใด ระดับราคาใดมีปัญหา ตรวจสอบว่าสถาบันการเงินมีการส่งสัญญาณชะลอการปล่อยสินเชื่อหรือไม่ หรือมีการเพิ่มหลักประกันหรือไม่ รวมทั้งเรื่องกระแสเงินสดของบริษัท ทั้งนี้จะต้องมีการปรับตัว โดยหากลุ่มลูกค้าที่เป็นกลุ่มลูกค้าเฉพาะ รวมถึงมีการปรับตัวด้านการก่อสร้างให้รวดเร็ว ต้องรักษาระดับหนี้สินต่อทุนไม่ให้สูงเกินไป ทั้งนี้จะต้องดูระยะยาวไปถึงช่วงที่ตลาดฟื้นตัวว่าจะมีการเตรียมแผนที่จะขยายตัวอย่างไรบ้าง
##แนะอสังหาบริหารสภาพคล่อง
ด้านนายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก ทั้งยังคงมีสต๊อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายคงค้างดังนั้นปีนี้คาดว่าผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อประคองตัวตามความต้องการอสังหาฯที่มีอยู่ อย่างไรก็ตามการชะลอการเปิดโครงการจะไม่กระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการเนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีหนั้สินต่อทุนหรือD/E ในอัตราที่ต่ำ ทั้งยังมีวงเงินกู้เหลือจำนวนมากสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่
"ผู้ประกอบการรายกลาง - ย่อย ควรระมัดระวังมีการบริหารจัดการสภาพคล่องให้ดี ควรเตรียมกระสุนสำรองไว้ เผื่อการโอนของลูกค้าไม่ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้หรือมีการโอนล่าช้าอาจทำให้เกิดปัญหาเงินขาดมือได้" นายชาติชายกล่าว
อย่างไรก็ตาม ปี 57 ตลาดอสังหาฯ ยังคงมีปัจจัยบวกที่จะช่วยหนุนตลาดได้แก่ อัตราดอกเบี้ยระดับต่ำทำให้ประชาชนกู้เงินซื้อบ้านได้มากขึ้น ธนาคารอนุมัติสินเชื่อได้ง่สยขึ้น ภาวะเศรฐกิจโลกมีแนวโน้มเติบโต ขณะที่การค้าชายแดนประกิบกับการเปิดAEC
ขณะที่ปัจจัยฉุดรั้ง ได้แก่ สถานการณ์ทางการเมืองที่อาจยืดเยื้อ ส่งผลให้มีการชะลอการโอนและจำนองในพื้นที่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ ยังมีภาระหนี้ครัวเรือน แม้เริ่มเห็นสัญญาณการเติบโตที่ชะลอลงของหนี้ครัวเรือนไทย และระดับหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีของไทยอยู่ในระดับใกล้เคียงกับประเทศอื่นในภูมิภาค ทั้งนี้ หนี้ครัวเรือนไทยมีแนวโน้มเติบโตชะลอลง โดยสิ้นปี 2557 คาดว่าอยู่ในระดับ 83.5% ต่อจีดีพี จากปี 2555 อยู่ที่ 77.3% ปี 2556 อยู่ที่81.5% นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยฉุดรั้งเรื่องการขาดแคลนแรงงานที่ทำให้โครงการบ้านเสร็จช้ากว่ากำหนด ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มจากค่าแรง และราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นด้วย
วานนี้ (12 ก.พ.) ทาง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยจัดสัมมนาใหญ่ประจำปีเรื่อง " อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2014 โดยนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้คาดว่าจะเติบโตประมาณ 0-5% แต่หากการเมืองยืดเยื้อไปจนถึงกลางปีก็จะกดดันให้ตลาดโตติดลบได้
"สถานการณ์อสังหาฯปีนี้คาดเดาลำบากมาก เนื่องจากมีปัจจัยลบจากการเมือง เหมือนขับรถเจอถนนขรุขระแถมวิสัยทัศน์ไม่ดีมีหมอกลงจัดมองไม่เห็นทางทุกคนต้องระมัดระวัง แต่ยังหสังว่าปัญหาทุกอย่างจะจบลงได้ในไตรมาสแรก"นานอธิปกล่าวและว่า
ทั้งนี้ ไม่เพียงแต่ตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบเท่านั้น แต่ตลาดบ้านแนวราบก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน โดยในส่วนของศุภาลัยเอง ยอดขายบ้านแนวราบช่วงเดือนม.ค. ที่ผ่านมาลดลง 15% ส่วนยอดผู้เยี่ยมชมโครงการลดลงเกือบ 50% แต่แม้ว่าผู้เยี่ยมชมจะน้อย แต่เชื่อว่าช่วงนี้ผู้เยี่ยมชมโครงการเป็นผู้ซื้ออยู่จริง ซึ่งจากสถานการณ์ต่างๆ แล้ว ประเมินได้ว่า ผู้บริโภคไม่ได้มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ แต่บรรยากาศทางการเมือง ก็มีผลให้อารมณ์ในการซื้อของคนอยากมีบ้านหายไป
ด้านนายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า บรรยากาศในช่วงเดือนม.ค. ที่ผ่านมาทั้งยอดขายและจำนวนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ลดลง 20-30% ซึ่งเป็นผลจากปัจจัยทางการเมือง รวมถึง การโอนกรรมสิทธิ์ก็ชะลอตัวลงด้วย ซึ่งเป็นผลจากทั้งกระบวนการของภาครัฐ ที่ดำเนินการออกโฉนด กำหนดราคาประเมินได้ล่าช้า2 และยังเป็นเพราะผู้ซื้อบางส่วนมีปัญหาทางการเงินกู้ไม่ได้ หรือไม่พร้อมรับโอน ทำให้มีห้องชุดหลุดดาวน์ต้องนำกลับมาขายใหม่ในช่วงเดือนม.ค.ประมาณ 20-30%
สำหรับจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปีนี้ สมาคมฯ คาดว่าจะไม่เกิน 6-7 หมื่นหน่วย แต่โครงการบ้านแนวราบจะเติบโตแทนที่ โดยคาดว่าบ้านแนวราบจะเปิดตัวมากกว่าจำนวนเปิดตัวปกติประมาณ 3-4 หมื่นหน่วยต่อหน่วย และจะมีผลให้สัดส่วนที่อยู่อาศัยปีนี้ คอนโดมิเนียมจะลดจาก 70% เหลือ 55% ส่วนบ้านแนวราบ จะเพิ่มขึ้นจาก 30% เป็น 45%
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากปัจจัยทางการเมืองที่ยังไม่ชัดเจน จึงประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ว่ามีแนวโน้มหดตัวลงจากปีที่ผ่านมา แต่จะหดตัวมากน้อยเพียงใดขึ้นอยู่กับความยืดเยื้อทางการเมือง โดยการซื้อขายที่อยู่อาศัยตั้งแต่ช่วงต้นปี ชะลอตัวมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมือง เช่น สาทร สุขุมวิท เพลินจิต ยอดขายหดตัวมาก แต่ราคาขายยังไม่ได้ลดลง ซึ่งหากปัญหาการเมืองกินเวลานานกว่า 6 เดือน กลุ่มคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบมากที่สุด
ขณะที่แนวโน้มการพัฒนาโครงการในปีนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่หันไปพัฒนาโครงการบ้านแนวราบมากขึ้น ก็ถือเป็นการปรับตัวที่ดี และมีความเป็นไปได้ที่จะขยับไปเติบโตยังตลาดต่างจังหวัดใหม่ๆ เพราะในหลายจังหวัด เศรษฐกิจท้องถิ่นยังขยายตัวได้ เช่น ตลาดค้าชายแดน เป็นต้น ส่วนกลุ่มโรงแรม ปีนี้ได้รับผลกระทบจากปัญหาการเมืองมากที่สุด ซึ่งหวังว่า ถ้าการเมืองจบ การท่องเที่ยวน่าจะฟื้นตัวได้เร็ว ส่วนกลุ่มค้าปลีก ยังเติบโตได้ดี โดยเฉพาะสาขาในต่างจังหวัด
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท การดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ภาวะขณะนี้ผู้ประกอบการจะต้องตรวจสุขภาพธุรกิจ โดยตรวจสอบจาก ยอดขายและสัดส่วนการขายว่ามีการลดลงอย่างมีนัยสำคัญหรือไม่ เดิมเข้ามาดูโครงการ 5 คนซื้อ 1 คน แต่หากตอนนี้เข้ามา 10 คน ซื้อ 1 คน ก็ต้องพิจารณา, ตรวจสอบว่ามีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นหรือไม่ สินค้าใด ระดับราคาใดมีปัญหา ตรวจสอบว่าสถาบันการเงินมีการส่งสัญญาณชะลอการปล่อยสินเชื่อหรือไม่ หรือมีการเพิ่มหลักประกันหรือไม่ รวมทั้งเรื่องกระแสเงินสดของบริษัท ทั้งนี้จะต้องมีการปรับตัว โดยหากลุ่มลูกค้าที่เป็นกลุ่มลูกค้าเฉพาะ รวมถึงมีการปรับตัวด้านการก่อสร้างให้รวดเร็ว ต้องรักษาระดับหนี้สินต่อทุนไม่ให้สูงเกินไป ทั้งนี้จะต้องดูระยะยาวไปถึงช่วงที่ตลาดฟื้นตัวว่าจะมีการเตรียมแผนที่จะขยายตัวอย่างไรบ้าง
##แนะอสังหาบริหารสภาพคล่อง
ด้านนายชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก ทั้งยังคงมีสต๊อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายคงค้างดังนั้นปีนี้คาดว่าผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อประคองตัวตามความต้องการอสังหาฯที่มีอยู่ อย่างไรก็ตามการชะลอการเปิดโครงการจะไม่กระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการเนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีหนั้สินต่อทุนหรือD/E ในอัตราที่ต่ำ ทั้งยังมีวงเงินกู้เหลือจำนวนมากสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่
"ผู้ประกอบการรายกลาง - ย่อย ควรระมัดระวังมีการบริหารจัดการสภาพคล่องให้ดี ควรเตรียมกระสุนสำรองไว้ เผื่อการโอนของลูกค้าไม่ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้หรือมีการโอนล่าช้าอาจทำให้เกิดปัญหาเงินขาดมือได้" นายชาติชายกล่าว
อย่างไรก็ตาม ปี 57 ตลาดอสังหาฯ ยังคงมีปัจจัยบวกที่จะช่วยหนุนตลาดได้แก่ อัตราดอกเบี้ยระดับต่ำทำให้ประชาชนกู้เงินซื้อบ้านได้มากขึ้น ธนาคารอนุมัติสินเชื่อได้ง่สยขึ้น ภาวะเศรฐกิจโลกมีแนวโน้มเติบโต ขณะที่การค้าชายแดนประกิบกับการเปิดAEC
ขณะที่ปัจจัยฉุดรั้ง ได้แก่ สถานการณ์ทางการเมืองที่อาจยืดเยื้อ ส่งผลให้มีการชะลอการโอนและจำนองในพื้นที่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ ยังมีภาระหนี้ครัวเรือน แม้เริ่มเห็นสัญญาณการเติบโตที่ชะลอลงของหนี้ครัวเรือนไทย และระดับหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีของไทยอยู่ในระดับใกล้เคียงกับประเทศอื่นในภูมิภาค ทั้งนี้ หนี้ครัวเรือนไทยมีแนวโน้มเติบโตชะลอลง โดยสิ้นปี 2557 คาดว่าอยู่ในระดับ 83.5% ต่อจีดีพี จากปี 2555 อยู่ที่ 77.3% ปี 2556 อยู่ที่81.5% นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยฉุดรั้งเรื่องการขาดแคลนแรงงานที่ทำให้โครงการบ้านเสร็จช้ากว่ากำหนด ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มจากค่าแรง และราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นด้วย
