ระบุคอนโดฯ ย่าน CBD เพลินจิต สุขุมวิท ทองหล่อ แข่งรุนแรง ราคาที่ดินพุ่งต่อเนื่อง เผยดีมานด์ห้องชุดจากกลุ่มชาวญี่ปุ่นขยายตัวสูง ส่งผลราคาต้นทุนที่ดินขยับตาม แจงห้องเก่าที่ก่อสร้างเสร็จในช่วง 5 ปี ราคาขยับขึ้นเฉลี่ยกว่า 30% ของตราคาขายเดิม และเริ่มเป็นที่ต้องการในตลาดย่าน CBD พลัสฯ เผยผลสำรวจพบผู้อยู่อาศัยในคอนโดฯ กว่า 53% ซื้ออยู่อาศัยเอง 25% เป็นผู้เช่า และอีก 22% ยังเป็นห้องว่าง บางส่วนเป็นการซื้อลงทุนระยะยาวโดยไม่ขายต่อ และปล่อยเช่า
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า กระแสการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ที่กำลังจะมาถึง และการขยายตัวของธุรกิจท่องเที่ยวในกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวญี่ปุ่น ส่งผลให้ความต้องการห้องชุดพักอาศัยแบบปล่อยเช่าในย่านสุขุมวิท ตั้งแต่ซอยเพลินจิต ถึงซอยเอกมัย และทองหล่อ ซึ่งเป็นย่านที่ชาวญี่ปุ่นนิยมพักอาศัยขยายตัวสูงขึ้น
ขณะเดียวกัน ที่ดินดิบที่จะสามารถนำมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในย่านถนนสุขุมวิทในปัจจุบันเหลือน้อยเต็มที ด้านราคาขายที่ดินก็ปรับตัวสูงมาก ประกอบกับความนิยมในการอยู่อาศัยในโครงการห้องชุดย่านสุขุมวิท ซึ่งเป็นใจกลางเมืองของ กทม.ก็ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ราคาซื้อขายห้องชุดในย่านดังกล่าวปรับตัวอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะราคาห้องชุดในโครงการไฮไลต์ใหม่ๆ มีราคาซื้อขายเฉลี่ย 160,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
“ส่วนโครงการห้องชุดในพื้นที่ในกลาง กทม.หรือ CBD ที่เปิดขายในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ก็มีการปรับตัวขึ้นต่อเองเช่นกัน คาดว่าราคาเฉลี่ยที่มีมีการปรับขึ้นตลอด 5 ปีที่ผ่านมา จะไม่ต่ำกว่า 30% ของราคาที่เปิดขายในช่วงแรกๆ”
จากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น โดยเฉพาะการปรับตัวของราคาขายห้องชุดในโครงการที่เปิดใหม่ที่มีราคาขายสูงกว่าโครงการที่เปิดตัว และก่อสร้างเสร็จไปแล้วในช่วงที่ผ่านมากว่า 30% ทำให้ในปัจจุบันห้องชุดในโครงการที่ปิดการขายและก่อสร้างเสร็จส่งมอบให้แก่ลูกค้าในย่านสุขุมวิท ซอยเพลินจิต เอกมัย และทองหล่อ มีความต้องการขยายตัวสูงขึ้นๆ ในทุกๆ ปีโ ดยเฉพาะดีมานด์จากกลุ่มลูกค้าชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย
นายภูมิศักดิ์ กล่าวว่า ตั้งแต่เดือนมกราคม ถึง เดินกันยายนของปีนี้ พลัสฯ สามารถปิดการขายคอนโดฝากขาย หรือคอนโดรีเซลในกรุงเทพฯ ไปแล้ว 553 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมมูลค่ากว่า 2,284 ล้านบาท หรือเติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มียอดขาย 180 ยูนิตกว่า 150-170% โดยขณะนี้ พลัสฯ มีจำนวนสต๊อกคอนโดรีเซลในกรุงเทพฯ รวม 2,354 ยูนิต (สต๊อก ณ ช่วงเดือนมกราคม ถึงกันยายน 56) และคาดว่าในช่วงปลายปีนี้จะยังมีการซื้อขายเข้ามาอย่างต่อเนื่อง
สำหรับห้องชุดรีเซลที่พลัสฯ มีอยู่ในมือในย่านเพลินจิต-สุขุมวิท มีอยู่ราว 454 ยูนิต หรือคิดเป็น 21% ของจำนวนสต๊อกทั้งหมดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล และยังมีห้องชุดรีเซลกระจายตัวอยู่ในหัวเมืองใหญ่ เช่น หัวหิน ภูเก็ต เชียงใหม่ อีกด้วย ซึ่งอัตราการขายปัจจุบันของห้องรีเซลในโซนนี้อยู่ที่ 1.5 ห้องต่อ 2 วัน เป็นอัตราที่เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาถึง 50%
“กลุ่มลูกค้าที่เข้ามาซื้อห้องชุดรีเซล ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าคนไทย ขณะที่กลุ่มชาวต่างชาติ กลุ่มใหญ่คือ กลุ่มลูกค้าชาวญี่ปุ่น ซึ่งมีแชร์อยู่ถึง 10% ของตลาดรีเซลรวมในย่านเพลินจิต เอกมัย และทองหล่อ”
นายภูมิศักดิ์ กล่าวว่า จากการสำรวจข้อมูลในกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง พบว่า ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อยู่อาศัยเองเป็นสัดส่วนถึง 53% ต่อมาคือ ผู้เช่าอยู่อาศัย 25% และที่เหลือคือ ห้องว่างสำหรับการลงทุนระยะยาว และรอการขาย หรือปล่อยเช่าอีก 22% จากข้อมูลดังกล่าวจะเห็นได้ว่า จำนวนผู้อยู่อาศัยทั้งหมดจะมีอยู่ประมาณ 78% ซึ่งเป็นเทรนด์เดียวกันต่อเนื่องมาเป็นเวลากว่า 10 ปี
สำหรับตลาดเช่าดีมานด์หลักคือ ชาวญี่ปุ่น (ด้วยสัดส่วนที่สูงถึง 42% จากตลาดเช่า) อย่างไรก็ตาม ภาพรวมโครงการประเภทคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมือง บริเวณเพลินจิต สุขุมวิท คาดว่ามีอยู่ราว 2,327 ยูนิต ซึ่งเป็นยูนิตคงค้างจากปี 2555 และคอนโดฯ ใหม่ที่พัฒนาตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา จนถึงมิถุนายน 2556 แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ปิดการขายไปแล้ว จำนวน 1,014 ยูนิต และโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 1,313 ยูนิต
“การที่โครงการรีเซลได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ หากเปรียบเทียบกับห้องชุดโครงการใหม่ที่เปิดขายบนทำเลใกล้เคียงกันแล้ว ห้องชุดรีเซลจะมีราคาเฉลี่ยถูกกว่า ซึ่งห้องส่วนใหญ่สภาพยังใหม่อยู่ ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้เร็วขึ้นก่อนจะมีการปรับราคา”
