พฤกษาถอนลงทุนมัลดีฟส์ เหตุอัตราแลกเปลี่ยนทำขาดทุนกว่า 50 ล้านบาท เล็งขายที่ดินชดเชย ด้าน”เสี่ยทองมา” ทุ่มงบส่วนตัวกว่า 3,000 ล้านบาท สร้างอาณาจักรพฤกษาอาคารสำนักงานพื้นที่ 5.4 หมื่นตร.ม. ปากซ.อารีย์ พร้อมระบุอสังหาฯในประเทศเชื่อปี 56 ตลาดกลาง-บนมาแรง
นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทตัดสินใจถอนการลงทุนจากประเทศมัลดีฟส์ เนื่องจากปัญหาอัตราแลกเปลี่ยนหลังการลงทุน ซึ่งการลงทุนที่มัลดีฟส์จะนำเงินสกุลดอลลาไปลงทุน แต่หากขายได้และต้องการนำเงินกลับประเทศจะต้องเป็นสกุลเงินรูฟียา(Rufiyaa) ของมัลดีฟส์ ซึ่งจะทำให้ค่าเงินลดลง 15-16% ส่งผลให้บริษัทขาดทุนอัตราแลกเปลี่ยนไปแล้วกว่า 50 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การขาดทุนดังกล่าวอาจชดเชยด้วยการขายที่ดินที่ยังไม่พัฒนาอีก 60% ได้ ซึ่งขณะนี้ยังไม่สามารถระบุได้ว่าจะสามารถขายที่ดินได้เท่าใด
นอกจากนี้มัลดีฟส์ยังเป็นตลาดเล็ก มีประชากรเพียง 3 แสนคน ธนาคารที่ปล่อยกู้ลูกค้ารายย่อยมีเพียงแห่งเดียว วันดีคืนดีก็หยุดปล่อยสินเชื่อ รวมไปถึงการไม่มีโรงงาน ทำให้มีความเสี่ยงด้านการลงทุนมากกว่าผลตอบแทนที่จะได้รับ โดยที่ผ่านมาบริษัทได้นำเม็ดเงินเข้าไปลงทุนประมาณ 250-300 ล้านบาท ร่วมกับบริษัท เฮ้าส์ซิ่ง ดีเวลลอปเม้นท์ คอร์ปอเรชั่น หรือ HDC รัฐวิสาหกิจของมัลดีฟส์ ภายใต้บริษัทร่วมทุน พฤกษา-เอชดีซีเฮาส์ซิ่ง จำกัด โดยลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียม Coral Ville บนเกาะฮูลูมาเล่ (HulhuMale) จำนวน 2,400 ยูนิต ที่ผ่านมาพัฒนาในเฟสแรกไปแล้วบนพื้นที่ 4.35 ไร่ ประกอบ ด้วย 9 อาคาร จำนวน180 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 470 ล้านบาท หรือคิดเป็น 40% ของจำนวนที่ดินทั้งหมด โดยในไตรมาส 2 คาดว่าจะส่งมอบแล้วเสร็จจึงจะสามารถถอนการลงทุนกลับประเทศได้
ส่วนการลงทุนในประเทศอื่นๆของพฤกษา ได้แก่ บังกาลอร์ ประเทศอินเดีย ขณะนี้มียอดจองแล้ว 765 ล้านบาท จากมูลค่าโครงการ 1,650 ล้านบาท ปัจจุบันโอนไปแล้ว 272 ล้านบาท นอกจากนี้ยังได้ร่วมทุนกับนักลงทุนท้องถิ่นเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองมุมใบ ปัจจุบันอยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดิน ขณะที่เวียดนามจะเปิดจองบ้านได้ในไตรมาส 3 ของปีนี้ และที่อินโดนีเซียอยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดิน
นายทองมากล่าวต่อว่า ตนได้ก่อตั้งบริษัท ชัญญา เรียลเอทเตส จำกัด ด้วยทุนส่วนตัวกว่า 3,000 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินซื้อที่ดิน 1,300 ล้านบาท งบประมาณก่อสร้างอีกกว่า 1,600 ล้านบาท พัฒนาเป็นอาคารสำนักงานขนาด 54,000 ตร.ม. บริเวณปาก ซ. อารีย์ แบ่งเป็นพื้นที่สำนักงาน 36,000 ตร.ม. เพื่อใช้เป็นอาคารสำนักงานใหญ่ของพฤกษา เนื่องจากในปัจจุบันพฤกษาต้องใช้พื้นที่สำนักงานถึง 4 อาคาร ทำให้ยุ่งยากในการเดินทางและบริหารจัดการ หากอยู่ในพื้นที่เดียวกันก็จะทำให้คล่องตัวมากยิ่งขึ้น
“ส่วนสาเหตุที่ใช้เงินส่วนตัวแทนที่จะเป็นเม็ดเงินลงทุนของพฤกษา เนื่องจากเห็นว่าโครงการดังกล่าวให้ผลตอบแทนเพียง 6% ต่อปีซึ่งจะใช้เวลาคืนทุนนาน ในขณะหากพฤกษานำเม็ดเงินดังกล่าวไปลงทุนพัฒนาโครงการเพื่อขายจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงถึง 20% เพราะมีรอบการลงทุนเพียง 117 วันเท่านั้น”
ด้านภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 มูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 700,000 ล้านบาท แบ่งเป็นเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 350,000 ล้านบาท และต่างจังหวัด 350,000 ล้านบาท คาดปีนี้มูลค่ารวมตลาดน่าจะเติบโตประมาณ 7% จากการใช้จ่ายของภาครัฐ , กำลังซื้อที่เพิ่มมากขึ้นของภาคประชาชน , การเปิด AEC และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีแนวโน้มสังคมเมืองมากขึ้นในกลุ่มลูกค้าต่างจังหวัด ซึ่งส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น โดยระดับราคาที่คาดว่าจะมีการเติบโตมากที่สุดในปีนี้คือ ระดับกลาง-บน
ส่วนภาวะฟองสบู่ที่หลายฝ่ายกังวลนั้น บริษัทได้ออกมาตรการสำหรับป้องกันปัญหาดังกล่าว โดยเน้นบุกตลาดแนวราบโดยเฉพาะกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ในส่วนโครงการแนวสูงบริษัทได้ใช้มาตรการส่งเสริมกลุ่มที่ซื้อและสามารถโอนได้จริง อาทิ กลุ่ม ลูกค้าภายใน พนักงาน ส่วนกลุ่มลูกค้าภายนอกบริษัทจะวิเคราะห์ จำแนกและสกัดกลุ่มนักลงทุนที่มีพฤติกรรมจองเกินกว่า 3 ยูนิตขึ้นไปโดยจะเชิญมาสอบถามก่อนการอนุมัติจอง เนื่องจากบริษัทไม่มีมาตรการส่งเสริมการซื้อขายใบจองโดยไม่มีแนวโน้มที่จะโอน
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บมจ. พฤกษาเรียลเอสเตท(PS) เปิดเผยว่า ในสิ้นปี 55 บริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้(backlog) ที่ 35,396 ล้านบาทโดยจะทยอยรับรู้รายได้ในปีนี้ 24,490 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 73% ของเป้าหมายรายได้ปีที่ตั้งไว้ 34,000 ล้านบาท จึงมั่นใจว่า ในปีนี้จะสามารถทำรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมาย
ส่วนในปี ในปี 56 คาดว่ากำไรสุทธิและรายได้ของบริษัทจะทำสถิติสูงสุดอีกครั้ง โดยคาดว่าจะมีกำไรสุทธิเกิน 5,000 ล้านบาท จากปี 55 ที่มีกำไรสุทธิ 3,890 ล้านบาท และรายได้มีโอกาสแตะ 40,000 ล้านบาทจากเป้าหมายที่ตั้งไว้ 34,000 ล้านบาท จากสต็อกและ backlog ที่มีอยู่ในปีนี้ โดยปีนี้จะมียอดโอนคอนโดมิเนียมเข้ามามากถึง 9,545 ล้านบาท ซึ่งอัตรากำไรสูงกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ชึ่งจะทำให้อัตรากำไรสุทธิรวมในปีนี้อยู่ที่ 15-16% จากปีก่อนอยู่ที่ 14% ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นจะเพิ่มเป็น 35% จากปีก่อนอยู่ที่34%
"ในปีนี้ เรามียอดโอนคอนโดฯ ประมาณ 1 ใน 3 ของรายได้ ซึ่งคอนโดฯจะมี Net Profit Margin ที่ 18% และ Gross Profit Margin 40%ซึ่งสูงกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ประกอบกับค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นน้อยกว่ารายได้ที่เพิ่มขึ้นมาก ทำให้รายได้และกำไรปีนี้สูงขึ้นทำสถิติสูงสุดใหม่อีกครั้ง"นายประเสริฐ กล่าว
ในปีนี้ บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่ 78 มูลค่ารวม 55,000 ล้านบาท ทั้งในกรุงเทพ ต่างจังหวัด และต่างประเทศ ประกอบด้วยทาวน์เฮาส์ 47 โครงการ, บ้านเดี่ยว 16 โครงการ และคอนโดมิเนียม 13 โครงการ ส่วนโครงการในต่างประเทศมี 2 โครงการ ได้แก่ที่เมืองมุมไม ประเทศอินเดีย มูลค่า 1,000 ล้านบาท และที่เวียดนาม เมืองไฮฟง มูลค่า 3,000 ล้านบาท ที่คาดเปิดจองได้ในไตรมาส 3/56 หลังมีการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนเสร็จสิ้นแล้ว ส่วนงบซื้อที่ดินในปีนี้ ตั้งไว้ที่ 15,000 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทมีแผนออกหุ้นกู้ วงเงิน 6,000 ล้านบาท อายุ 3 ปี 5 ปี ในช่วงกลางปีนี้ โดยจะนำมาทดแทนหุ้นกู้เดิมที่ครบกำหนดไถ่ถอน จำนวน 4,500 ล้านบาท ส่วนอีก 1,500 ล้านบาทใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
