คลอลิเออร์สชี้เป็นไทยฮับภูมิภาคอาเซียน บริษัทข้ามชาติทยอยเข้าลงทุน

คลอลิเออร์ส เผยผลวิจัยตลาดอสังหาฯ ไทยปี 56 ชี้เปิด AEC ไทยเป็นฮับภูมิภาคหนุนตลาดสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สดใส รวมถึงนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออกบูมหลังน้ำไม่ท่วม บริษัทข้ามชาติทยอยเข้าลงทุน ด้านตลาดศูนย์การค้า คอมมูนิตีมอลล์ บูมปี 56 จ่อเข้าตลาด 3.28 แสน ตร.ม. คาดคอนโดฯ ทะลัก 4.5 หมื่นยูนิต ราคาปรับขึ้น 10% จากปี 55 เตือนอ่อนนุช-แบริ่ง สินค้ามาก ยอดขายอืด

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยถึงผลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 ต่อเนื่องถึงปัจจุบัน พบว่า ในปีพ.ศ.2555 ถือเป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร และหลายจังหวัดทั่วประเทศอีกปีหนึ่ง มีการปรับตัวของอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทเพื่อตอบรับการเปลี่ยนแปลงต่างๆ มากมาย ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากเหตุการณ์น้ำท่วมในช่วงปลายปี 2554 ซึ่งกระทบต่อหลายในจังหวัดในภาคกลาง และบางส่วนของกรุงเทพมหานคร ซึ่งหลังจากปัญหาน้ำท่วมได้ผ่านพ้นไปแล้ว ได้ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร และพื้นที่น้ำท่วมอีกหลายจังหวัดของประเทศไทย

สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลทางด้านการชะลอตัวลงของโครงการอสังหาริมทรัพย์แนบราบ โดยเฉพาะในช่วงต้นปี 2555 แต่คอมมูนิตีมอลล์ยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กลับได้รับแรงหนุนที่ดีจากเหตุการณ์น้ำท่วม ได้แก่ พัทยา และหัวหิน แม้ว่าจะผ่านช่วงน้ำท่วมแล้วก็ตาม ปริมาณอสังหาริมทรัพย์กลับมีแนวโน้มที่สดใสมาก

อีกปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเติบโตของอสังหาฯ คือ ในปี พ.ศ.2558 ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่การเป็นหนึ่งเดียวกับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งประเทศไทยตั้งอยู่ในทำเลที่สามารถเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคนี้ได้ จึงทำให้มีชาวต่างชาติเดินทางเข้าลงทุนเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจากปัจจัยนี้เองสามารถสรุปถึงการเปลี่ยนแปลงในปี พ.ศ.2556 ได้ว่า เนื่องจากมีบริษัทต่างชาติเข้ามาลงทุนมากขึ้นจึงทำให้ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มในการเติบโตที่ดีขึ้นจากในอดีต เพื่อตอบรับนักลงทุนของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในอนาคต มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นในกรุงเทพมหานคร มีอาคารสำนักงานที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น

จากรายงานวิจัยฉบับล่าสุดของคอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 4 ปี พ.ศ.2555 มียูนิตที่เปิดขายใหม่ประมาณ 13,200 ยูนิต ส่งผลให้จำนวนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี พ.ศ.2555 อยู่ที่ประมาณ 47,300 ยูนิต และราคาขายมีการปรับขึ้นจากปี พ.ศ.2554 ประมาณ 10% และคาดการณ์ว่าในปี พ.ศ.2556 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายประมาณ 45,000 ยูนิต และราคามีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นประมาณ 10% เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่มากระทบกับค่าก่อสร้าง ทั้งการเพิ่มขึ้นของค่าแรงขั้นต่ำ และค่าวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อ โดยผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานครมากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และยังไม่มีสัญญาณของโอเวอร์ซัปพลาย แต่บางพื้นที่อาจขายได้ช้าลงเนื่องจากมีคอนโดมิเนียมจำนวนมากเปิดขายก่อนหน้านี้ และยังคงขายไม่ได้ในตลาด เช่น ตั้งแต่อ่อนนุชไปจนถึงแบริ่งมีอัตราการขายช้าลง

ส่วนตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครมีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัดในปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีบริษัทต่างชาติจำนวนมากมีความต้องการหาเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ สำหรับอุปทานในอนาคตที่กำลังก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในปี พ.ศ.2556 มีประมาณ 55,000 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนถนรัชดาภิเษก ซึ่งพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกโดยเฉพาะบริเวณสี่แยกถนนรัชดาภิเษกตัดกับถนนพระราม 9 มีความเป็นไปได้ที่จะกลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ในอนาคต สำหรับค่าเช่าคาดว่าจะมีการปรับขึ้นประมาณ 10% จากปีที่ผ่านมา เนื่องจากความต้องการที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง และอุปทานเริ่มมีจำกัดโดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ

**ค้าปลีกบูมปี 56 ทะลักกว่า 3.2 แสน ตร.ม.**

ขณะที่พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบหลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่พื้นที่ค้าปลีกมีอัตราการเติบโตอย่างเห็นได้ชัด ศูนย์การค้าที่เปิดมานานกว่า 10 ปี มีการปรับปรุง และปรับ หรือเพิ่มผู้เช่าใหม่ๆ มีการขยายฐานลูกค้าของตนโดยการเพิ่มบริการชอปปิ้งออนไลน์ โดยมีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 200,000 ตารางเมตร ที่มีกำหนดแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการในปี พ.ศ.2556 ซึ่งคอมมูนิตีมอลล์ ยังคงเป็นรูปแบบของพื้นที่ค้าปลีกที่มีการเติบโตอย่างเห็นได้ชัด เพราะมีคอมมูนิตีมอลล์หลายโครงการพื้นที่รวมประมาณ 128,000 ตารางเมตร ที่มีกำหนดเปิดให้บริการในปี พ.ศ.2556 ซึ่งจากการเติบโตนี้ส่งผลให้ค่าเช่าในโครงการพื้นที่ค้าปลีกในตลาดอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% แตกต่างกันตามทำเล และรูปแบบของโครงการ คอนวีเนียนสโตร์ หรือร้านสะดวกซื้อได้กลายเป็นค้าปลีกรูปแบบใหม่ที่คาดว่าจะมีการแข่งขันกันรุนแรงมากขึ้นในปี พ.ศ.2556 เนื่องจากมีผู้ประกอบการรายใหม่เข้าสู่ตลาด ทั้งกลุ่มเซ็นทรัล อิออน และบิ๊กซี เป็นต้น

**คอนโดฯ แย่งแชร์เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์**

ในช่วงระหว่างปี 2550-2553 ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีการเติบโตค่อนข้างมากโดยในช่วง 4 ปีนี้ มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เข้าสู่ตลาดรวมแล้วประมาณ 5,000 ยูนิต แต่เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักคือ ชาวต่างชาติ ซึ่งในช่วงเดียวกันนั้นเองที่เศรษฐกิจโลกเกิดปัญหา อัตราการเข้าพักลดลง ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอโครงการออกไปก่อน หรือเปลี่ยนรูปแบบไปเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ดังนั้น ในช่วงปี 2554-2555 การเติบโตจึงลดลง มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ใหม่เข้าสู่ตลาดแค่ประมาณ 1,380 ยูนิตเท่านั้น และมีอีกประมาณ 150 ยูนิต ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี พ.ศ.2556 ซึ่งในภาพรวมเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีการเติบโตที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากการแข่งขันในกรุงเทพมหานครค่อนข้างสูง อีกทั้งชาวต่างชาติบางส่วนเลือกที่จะพักอาศัยในคอนโดมิเนียม หรืออพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์แทนการอยู่ในเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เพราะค่าเช่าที่ถูกกว่ามากแต่อยู่ในทำเลเดียวกัน สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการก็มีเหมือนกัน ซึ่งทั้ง 2 ประเภทนี้จะยังเป็นคู่แข่งสำคัญของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในปี พ.ศ.2556 และในอนาคต แม้ว่าการแข่งขันจะค่อนข้างรุนแรงแต่คาดว่าในปี พ.ศ.2556 ผู้ประกอบการต่างๆ จะปรับค่าเช่าขึ้นประมาณ 10%

**ปี 56 พัทยาคอนโดฯ ทะลัก 1.4 หมื่นยูนิต

นายสุรเชษฐ กล่าวถึงสถานการณ์คอนโดมิเนียมในแหล่งท่องเที่ยวว่า ในปัจจุบัน พัทยาได้กลายเป็นเมืองที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ให้ความสนใจมากขึ้น โดยมีโครงการจากผู้ประกอบการเหล่านี้เปิดขายกันเป็นจำนวนมาก อีกทั้งได้รับผลตอบรับที่ดีมาก บางโครงการสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาอันสั้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งผู้ประกอบการทั้งชาวไทย และต่างชาติที่มีโครงการอยู่ในพัทยาอยู่แล้วต่างก็ยังคงเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ตลอดเวลา ซึ่งจากการที่มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาเป็นจำนวนมาก ทำให้ในปี พ.ศ.2556 มีคอนโดมิเนียมที่มีกำหนดแล้วเสร็จมากกว่า 14,000 ยูนิต โดยจอมเทียนยังเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเป็นอันดับ 1 เนื่องจากยังมีที่ดินขนาดใหญ่อยู่หลายแปลง นอกจากนี้ กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในพัทยายังมีชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวรัสเซียที่กลายเป็นผู้ซื้อกลุ่มใหญ่ในพัทยา และอีกหลายแหล่งท่องเที่ยวของประเทศไทย

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมในช่วงปลายปี 2554 ซึ่งทำให้มีผู้ที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมทั้งในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลได้ย้ายออกจากพื้นที่ชั่วคราวไปยังจังหวัดอื่นๆ ที่ไม่ไกลจากกรุงเทพมหานคร และน้ำไม่ท่วม ซึ่งชะอำ และหัวหิน คือหนึ่งในตัวเลือกที่ได้รับความนิยมอันดับต้นๆ และนับแต่ช่วงนั้นเป็นต้นมา ตลาดที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ได้กลายเป็นหนึ่งในตลาดที่มีการเติบโตค่อนข้างสูง ซึ่งในเรื่องนี้ นายสุรเชษฐ ได้กล่าวว่า “โครงการที่อยู่อาศัยในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีการเติบโตมากกว่าในอดีตอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในปี พ.ศ.2555 มีคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากกว่า 6,780 ยูนิต ในขณะที่บ้านจัดสรรก็มีโครงการใหม่ๆ เปิดขายมากกว่า 1,850 ยูนิต มากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว และมากกว่า 90% อยู่ในพื้นที่หัวหินฝั่งที่ไม่ติดกับทะเล เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงเกินไป ในขณะที่ราคาที่ดินในพื้นที่ที่ติดกับทะเลมีราคาสูงกว่าจึงเหมาะแก่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม

จากการสำรวจของคอลลิเออร์สฯ พบว่า บ้าน และคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทยังได้ความนิยมจากลูกค้าคนไทยซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักในพื้นที่นี้อย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ หลายรายให้ความสนใจในชะอำ และหัวหินมากขึ้น โดยเปิดขายโครงการใหม่หลายโครงการในปี พ.ศ.2555 และอีกหลายบริษัทที่ประกาศว่าจะเปิดขายในปี พ.ศ.2556

**น้ำท่วมหนุนนิคมอุตฯ ตะวันออกบูม

เหตุการณ์น้ำท่วมในปี พ.ศ.2554 มีนิคมอุตสาหกรรม และสวนอุตสาหกรรม 7 แห่งที่ได้รับผลกระทบ ทำให้บริษัทหลายแห่งต้องปิดกิจการ หรือย้ายฐานการผลิตไปยังต่างประเทศ หรือจังหวัดอื่นที่น้ำไม่ท่วม ทำให้นิคมอุตสาหกรรมที่อยู่ในภาคตะวันออกของประเทศไทย ทั้งในจังหวัดฉะเชิงเทรา ปราจีนบุรี ชลบุรี และระยอง ได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากขึ้น นอกจากนี้ ยังมีนิคมอุตสาหกรรมใหม่ที่กำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนา และนิคมอุตสาหกรรมเดิมที่ขยายพื้นที่รวมแล้วมากกว่า 66,000 ไร่ ซึ่งจะทยอยเปิดขายในช่วงปี พ.ศ.2556-2558 จากความต้องการพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกที่มีมากขึ้น อีกทั้งจำนวนที่ดินของแต่ละแห่งเหลืออยู่ไม่มากนัก อีกทั้งการขยายพื้นที่ในปัจจุบันทำได้ลำบากมากขึ้น ทั้งจากปัญหาเรื่องกฎหมาย และชุมชนโดยรอบจึงทำให้ผู้ประกอบการหลายแห่งมีความคิดที่จะปรับเปลี่ยนจากการขายที่ดินเป็นให้เช่าแทน นอกจากนี้ ราคาขาย และที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ในปี พ.ศ.2556 คาดว่าจะปรับขึ้นประมาณ 10-15% จากปี พ.ศ.2555

สำหรับนักลงทุนชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากที่สุด คือ นักลงทุนประเทศญี่ปุ่น แต่ปัจจัยที่อาจมีผลต่อการลงทุนในปี พ.ศ.2556 คือการที่ BOI ประกาศยกเลิกโซนนิ่งในการส่งเสริมการลงทุน และอีกหลายประเด็น ซึ่งเริ่มมีนักลงทุนชาวต่างชาติ และชาวไทยออกมาเรียกร้องให้พิจารณาในเรื่องนี้อีกครั้ง