อสังหาฯ อีสาน-ตะวันออกบูม เตือนจัดสรร “การลงทุนมีความเสี่ยง”

3 สมาคมอสังหาฯ ชี้อสังหาฯภูธร อีสาน ตะวันออกฮอตสุดๆ รับเส้นทางสู่อาเซียน เมืองอุตสาหกรรม แนะตรวจกำลังซื้อก่อนลงทุน เตือนแรงงานขาดแคลนกลายเป็นปัญหาถาวร หวั่นปัญหาก่อสร้างตามมาภายหลัง

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวในงานสัมมนาใหญ่ ประจำปี 2556 ระบุว่า แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในส่วนภูมิภาคจะมีแนวโน้มการเติบโตอย่างมาก ตามการขยายตัวของเศรษฐกิจ และการลงทุนระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ของภาครัฐ ที่เชื่อมต่อกับประเทศต่างๆ ในภูมิภาคอาเซียน ซึ่งคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในปีนี้ ซึ่งแม้ว่าจะยังไม่แล้วเสร็จในเร็วๆ นี้ แต่ราคาที่ดินก็ได้ปรับขึ้นไปรอล่วงหน้าแล้ว โดยเฉพาะในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เช่น จังหวัดขอนแก่น อุดรธานี และมหาสารคาม เป็นต้น นอกจากนี้ ภาคตะวันออก เช่น ระยอง ปราจีนบุรี และชลบุรี ก็เป็นอีกภูมิภาคที่มีการเติบโตดี เนื่องจากการเป็นศูนย์กลางของอุตสาหกรรม และเมืองท่องเที่ยว

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการที่จะเข้าไปลงทุนจะต้องมีความระมัดระวัง และเข้าใจท้องถิ่นนั้นๆ เพราะหากพัฒนาในทำเลที่ไม่เป็นที่นิยมก็อาจทำให้ขายสินค้าไม่ได้ นอกจากนี้ การเปิดประชาคมอาเซียน(AEC) ยังทำให้กรุงเทพมหานครกลายเป็นศูนย์กลางภูมิภาคอาเซียน ซึ่งภาคอสังหาฯ จะได้รับอานิสงส์เป็นอย่างมาก

อย่างไรก็ตาม ปัญหาการขาดแคลนแรงงานไม่ใช่เรื่องชั่วคราวอีกต่อไป จากเมื่อก่อนที่ภาครัฐจะดึงแรงงานไปใช้ในงานระบบสาธารณูปโภค แต่ปัจจุบันปัญหาดังกล่าวได้กลายเป็นเรื่องถาวรไปแล้ว ทั้งนี้ มาจากเศรษฐกิจในภูมิภาคดีขึ้น แรงงานแต่ละคนกลับไปทำงานในประเทศของตนเอง ประกอบกับภาครัฐไม่หาวิธีในการพิสูจน์สัญชาติ หรืออกใบอนุญาตทำงานให้แก่แรงงานผิดกฎหมายในประเทศ ซึ่งยังคงมีอยู่ให้สะดวกกว่าเดิม ทำให้การขาดแคลนแรงงานจะยังคงเป็นปัจจัยลบในปี 2556 และเป็นปีที่จะเห็นการเติบโตในภาคที่อยู่อาศัยของจังหวัดปริมณฑล และภูมิภาคที่มีความชัดเจนที่สุดในปีนี้ แต่ก็เป็นปีที่ควรต้องมีความระมัดระวังควบคู่กันไปด้วย

ทั้งนี้ ตามสัดส่วนแนวราบใน กทม.-ปริมณฑล จะโตขึ้น ระดับราคาปรับตัวร้อยละ 5-10 ทาวน์เฮาส์ ราคา 1 ล้านบาท จะค่อยหายไปจากตลาด รวมไปถึงคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จะค่อยๆ หายไปด้วย และตลาดภูมิภาค เช่น ขอนแก่น อุดรธานี มหาสารคาม ปราจีนบุรี ฯลฯ จะมีอัตราการเติบโตที่ดีมาก แต่การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรมีการศึกษาข้อมูลตลาดด้วย

ด้านนายอธิป พีชานนท์ อุปนายกกิตติมศักดิ์ และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าว่า แม้ว่าตลาดในต่างจังหวัดจะมีการเติบโตที่ดี แต่ผู้ประกอบการควรทำการศึกษาตลาดให้ดี เข้าใจจุลภาคของทำเลนั้น รวมถึงจำนวนความต้องการ และต้องไม่ลืมว่ามีคู่แข่งรายอื่นที่จะเข้ามาแย่งส่วนแบ่งตลาดด้วย ดังนั้น ควรคำนวณความต้องการและปริมาณสินค้าที่จะผลิตออกมาให้ดี เพราะต้องไม่ลืมว่าตลาดต่างจังหวัดแคบกว่าตลาดในกรุงเทพฯมาก

รับคอนโดฯบางทำเลล้น

นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แม้จะมีหลายฝ่ายเกรงว่าคอนโดมิเนียมจะเกิดปัญหาฟองสบู่ แต่ขอยืนยันว่ายังไม่พบเห็นปัญหาดังกล่าว โดยตั้งแต่ 8 ปีที่ผ่านมา คอนโดฯมีอัตราการเติบโตต่อเนื่อง ควบคู่กับความต้องการซื้อ(ดีมานด์) ดังนั้นในปี 2556 น่าจะเป็นโอกาสของคอนโดฯที่เป็นรอยต่อของกทม.และปริมณฑล ในแนวรถไฟฟ้าผ่าน เพราะต้องการหลีกเลี่ยงเรื่อง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio (FAR) และสามารถขายได้ในราคาที่ถูกลง แต่กำไรก็ถูกตาม แต่คอนโดฯในเมืองถูกจำกัดด้วยกฎหมายผังเมือง มีพื้นที่ๆลดลง แต่คอนโดฯในเมืองก็ยังมีความน่าสนใจกว่า

“ ความคืบล่าสุด ผังเมืองรวมกทม.ฉบับที่กำลังเป็นห่วง ได้ผ่านขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการเรียบร้อยแล้ว ขณะนี้อยู่ที่ มหาดไทย และกำลังจะเสนอเข้าคณะรัฐมนตรี หรือครม. ในเร็วๆนี้ คาดว่าจะประกาศใช้ได้ในเดือนพฤษภาคม 2556 นี้ได้อย่างแน่นอน นับจากนี้ไปคอนโดฯไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงจากปี 2549 ต้องตรวจว่าเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.5-ย.10 ที่มีถนนกว้าง 6 เมตร ก็สามารถพัฒนาคอนโดฯได้ทันที ” นายธำรงกล่าว

ตลาดสำนักงานนิ่งแนะชะลอลงทุน

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าถึงตลาดอาคารสำนักงานในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานไม่หวือหวา อัตราการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าอยู่ที่ร้อยละ 10 ถือเป็นอันดับ 3 ของเอเชียแปซิฟิก รองจากการ์ต้า ที่สูงถึงร้อยละ 30 และปักกิ่ง โดยอาคารสำนักงานย่านซีบีดี อัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณร้อยละ 85 ถ้าอัตราเช่าขึ้นไปถึงร้อยละ 90 ถือเต็ม ซึ่งเหมาะกับการลงทุน คาดว่าต้องใช้ระยะเวลาอีก 2-3 ปี หากทำได้ก็จะทำให้ราคาค่าเช่าปรับสูงขึ้นได้เร็ว โดยปัจจุบันอัตราเข่าจะสูงสุด 450 ไม่ถึง 500 บาท/ตารางเมตร ซึ่งราคาค่าเช่าเพิ่มเริ่มปรับขึ้นมาเมื่อไตรมาส2/55 และแนวโน้มเริ่มขยับขึ้นแต่ไม่หวือหวา อาจจะเป็นเพราะว่าไม่น่าสนใจที่จะลงทุน

“ปัจจุบันพื้นที่อาคารสำนักงานในเขตกทม.มีประมาณ 8 ล้านตารางเมตร ซึ่งเป็นตัวเลขที่เกิดก่อนปี 2543 จนถึงปัจจุบันจึงถือว่ามีน้อย และซัพพลายก็ยังไม่มากนัก เพราะยังไม่น่าลงทุน เพราะราคาค่าเช่าไม่สูง ทำให้ไม่น่าสนใจ ส่วน AEC คงต้องดูจากเทรนด์อีกประมาณ 3-4 ปี”