คอนโดฯ ล้านต้นๆ ระอุ! จัดสรรบ้านหรูรุกตลาดหวังแย่งส่วนแบ่ง

“คอนโดฯ ล้านต้นๆ” เค้กก้อนโตอสังหาฯ บิ๊กจัดสรรพาเหรดลงสู้ศึก ทั้งใน กทม.-ต่างจังหวัด ไม่สนคำเตือนศูนย์ข้อมูลฯ แนะผลิตไม่เกินปีละ 6 หมื่นยูนิต ยืนยันกำลังซื้อมีมาก โดยเฉพาะคอนโดฯ ไม่เกิน 2 ล้านบาท ตามแหล่งชุมชน สถานศึกษา แหล่งงาน แต่ยอมรับบางทำเลอาจล้นตลาด

ท่ามกลางกระแสวิพากษ์วิจารณ์ของวงการอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมที่ร้อนแรงตลอดช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งบางทำเลมีสินค้าออกสู่ตลาดจำนวนมาก จนเกรงว่าจะเกิดโอเวอร์ซัปพลาย หรือภาวะฟองสบู่ เช่น ห้วยขวาง-รัชดาฯ, อ่อนนุช เป็นต้น โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยผลสำรวจการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม พบว่าในช่วงตั้งแต่ปี 2553-2555 มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ออกสู่ตลาดมากถึง 1.69 แสนยูนิต ซึ่งในจำนวนเหล่านี้มีทั้งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และยังไม่ก่อสร้าง โครงการเหล่านี้จะเริ่มทะลักเข้าสู่ตลาดตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไป แม้ในภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมยังไม่ถึงขั้นโอเวอร์ซัปพลาย แต่ในบางทำเลถือว่ามีสินค้ามากเกินไป เช่น นนทบุรี, จตุจักร-ห้วยขวาง, ดินแดง, สุขุมวิทตอนปลาย รวมไปถึงต่างจังหวัดในบางจังหวัด ได้แก่ พัทยา หัวหิน ชะอำ ซึ่งแต่ละทำเลเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่เกิน 10,000 ยูนิต

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในปี 2555 ที่ผ่านมามีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 62,580 ยูนิต อยู่ในเขตกรุงเทพฯ 44,730 ยูนิต, นนทบุรี 10,660 ยูนิต, ปทุมธานี 720 ยูนิต, พื้นที่สมุทรปราการ 5,890 ยูนิต และนครปฐม 580 ยูนิต

หากแบ่งตามระดับราคา จะพบว่าราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมีจำนวน 9,140 ยูนิต, ราคาตั้งแต่ 1-1.99 ล้านบาทมีมากถึง 29,830 ยูนิต, ราคา 2-2.99 ล้านบาทจำนวน 11,140 ยูนิต, ราคา 3-4.99 ล้านบาทมีจำนวน 7,8410 ยูนิต, ราคา 5-7.49 ล้านบาทจำนวน 3,050 ยูนิต, ราคา 7.5-9.99 ล้านบาทจำนวน 700 ยูนิต และราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทจำนวน 880 ยูนิต

จากตัวเลขการเปิดตัวดังกล่าวจะพบว่ามีคอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาเข้าสู่ตลาดมากถึง 38,970 ยูนิต ซึ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งของคอนโดฯ ที่เปิดใหม่ในปี 55 ทั้งหมด นับเป็นสัดส่วนที่สูงมาก ซึ่งโดยทั่วไปคอนโดฯ ในระดับราคานี้จะมีขนาดไม่เกิน 25 ตารางเมตร และในบางทำเลอาจพัฒนาได้ถึง 30 ตร.ม. แต่ห้องขนาดดังกล่าวถือว่ามีข้อจำกัดในการอยู่อาศัย คืออยู่ได้ไม่เกิน 2 คน หากมีลูกก็จะอยู่ลำบาก ซึ่งในเมืองไทยการพัฒนาคอนโดฯ มีขนาดเล็กลงเรื่อยๆ แต่คอนโดฯ ในกลุ่มนี้จะมีนักลงทุนเข้ามาซื้อทั้งเก็งกำไร และซื้อปล่อยเช่า แม้ว่าคอนโดฯ ในระดับนี้จะมีความต้องการสูง แต่ไม่ใช่ทุกทำเล และในบางทำเลยังมีสินค้าอยู่จำนวนมาก ดังนั้นหากจะลงทุนต้องพิจารณาให้รอบคอบ

“จำนวนคอนโดฯ ที่เปิดขายคิดว่าเยอะมากแล้ว ซึ่งผู้ประกอบการบางรายยอมรับว่าเยอะ ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ซึ่งหากผู้ประกอบการยังคงโหมพัฒนาสินค้าออกมามากเช่นที่ผ่านมาอีกก็อาจเกิดปัญหาโอเวอร์ซัปพลายได้ ดังนั้นจึงขอใช้คำว่า “แนะนำ” ผู้ประกอบการให้ลดปริมาณการผลิตลง ซึ่งระดับที่น่าจะสมดุลควรไม่เกิน 60,000 ยูนิตต่อปี” นายสัมมากล่าว

แม้ว่าในภาพรวมตลาดคอนโดฯ จะมีปริมาณมาก แต่จะเกิดขึ้นเฉพาะในบางทำเลเท่านั้น ซึ่งยังมีทำเลอีกหลายแห่งยังมีความต้องการสูง ผู้ประกอบการต้องสำรวจความต้องการของตลาดว่าในทำเลนั้นๆ ผู้บริโภคต้องการสินค้าประเภทไหน ระดับราคาใด ซึ่งตลาดหนึ่งที่ผู้ประกอบการไม่ควรมองข้ามคือ คอนโดฯ สำหรับชาวต่างชาติ ที่เริ่มมีนักลงทุนต่างชาติทยอยเข้ามาลงทุนในภูมิภาคอาเซียนเป็นจำนวนมาก แม้ว่าจะยังไม่เปิด AEC โดยนักลงทุนเหล่านี้จะใช้ไทยเป็นฐาน ทั้งในแง่ของสำนักงานใหญ่ หรือที่อยู่อาศัย แม้ว่าจะไม่ได้มาลงทุนในไทย แต่ไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น ลาว กัมพูชา เวียดนาม หรือพม่า ก็ตาม เพราะประเทศเหล่านี้ขาดแคลนในเรื่องของที่อยู่อาศัยและสิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งห้องชุดที่นักลงทุนเหล่านี้ต้องการจะเป็นห้องขนาด 40-60 ตร.ม.

บิ๊กอสังหาฯ พาเหรดคอนโดฯ ล้านต้นชิงแชร์

แม้จะมีเสียงเตือนดังๆ จากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ว่ามีคอนโดฯ อยู่ในตลาดมากเกินไป แต่ก็ไม่ได้ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการลงทุน ในทางตรงข้ามกลับประกาศเปิดตัวมากกว่าทุกปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทที่ทุกค่ายต่างประกาศจะใช้เป็นหัวหอกในการแย่งส่วนแบ่งการตลาดในปี 56

การไม่ทำตามคำแนะนำของศูนย์ข้อมูลฯ ใช่ว่าผู้ประกอบการจะไม่ฟัง ซึ่งหลายคนยอมรับว่าคอนโดฯ มีมาก แต่ก็ในบางทำเลเท่านั้น ซึ่งหากหาทำเลที่ยังมีความต้องการ คู่แข่งน้อยก็ยังสามารถขายได้ไม่ยาก แถมในบางทำเลที่ยังไม่เคยมีใครเข้าไปทำตลาดก็ยังขายดีเป็นเทน้ำเทท่า

กระแสฮอตฮิตของคอนโดฯ ล้านต้นๆ มีมาหลายปีแล้ว แต่ความแรงยังไม่ตก ผู้ประกอบการเกือบทุกรายวิ่งสู่ตลาดนี้ แม้กระทั่งผู้ประกอบการบ้านหรูแบรนด์ดังหลายรายที่เคยประกาศว่าจะไม่ลงมาเล่นบ้าน คอนโดฯ ราคาถูกเพราะกลัวเสียภาพลักษณ์ มาถึงปัจจุบันต้องกลืนน้ำลาย ลดตัวลงมาผลิตสินค้าราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท บางรายใช้วิธีเปิดบริษัทลูกขึ้นมาบริหาร บางรายเปิดแบรนด์ใหม่ แต่ยังคงอาศัยภาพลักษณ์ของบริษัท ชูจุดขาย คุณภาพงานก่อสร้าง การบริหารเฉกเช่นแบรนด์หรูอื่นๆ ของบริษัท

อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดของคอนโดฯ ไม่เกิน 2 ล้านบาทมีน้อยกว่าคอนโดฯ ระดับอื่น โดยเฉพาะในเรื่องของทำเลที่มีให้เลือกหลากหลาย แหล่งชุมชน แหล่งงาน สถานศึกษา ย่านเศรษฐกิจใหม่ ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด นิคมอุตสาหกรรม แต่ราคาที่ดินที่จะสามารถนำมาพัฒนาคอนโดฯ ในระดับราคานี้ได้ต้องไม่เกิน 60,000-70,000 บาท/ตารางวา หากเกินกว่านี้คงหากำไรได้ยาก

ส่วนกลุ่มลูกค้าถือว่าเป็นฐานใหญ่ของสังคมไทย คนวัยหนุ่ม-สาวเริ่มทำงาน คนทำงาน คนโสด ครอบครัวใหม่ นักเรียน-นักศึกษาที่ต้องการที่อยู่ใกล้โรงเรียน รวมไปถึงนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า แม้กระทั่งกลุ่มเก็งกำไรเองก็ตาม ทำให้ที่ผ่านมาแม้ว่าจะเป็นโครงการขนาดใหญ่ บางโครงการ 2,000-3,000 ยูนิต หากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพมากๆ ก็สามารถปิดการขายได้ในเวลาอันใกล้ ในขณะที่โครงการคอนโดฯ หรูต้องอยู่ในทำเลในเมือง ย่านซีบีดี หรือตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งที่ดินหายาก ราคาแพง กลุ่มลูกค้ามีจำกัด

ตะลึง แอล.พี.เอ็น.ผุดโปรเจกต์ยักษ์หมื่นยูนิต

สำหรับผู้ประกอบการที่ถือว่าเป็นเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมกลาง-ล่าง คงต้องยกให้บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่พัฒนาคอนโดฯ มาช้านาน โดยเฉพาะระดับกลาง-ล่าง แบรนด์คอนโดฯ ไม่เกิน 2 ล้านบาทของ แอล.พี.เอ็น. ได้แก่ ลุมพินี วิลล์ และลุมพินี คอนโดทาวน์ ซึ่งนอกจากทำเลกรุงเทพผน-ปริมณฑลแล้ว แอล.พี.เอ็น.ยังไปลงทุนในต่างจังหวัด ซึ่งได้แก่ ชลบุรี หัวหิน ชะอำ และขอนแก่น

ไฮไลต์ของ แอล.พี.เอ็น.ในปีนี้เห็นจะเป็นโครงการชุมชนเมืองขนาดใหญ่บนเนื้อที่ 100 ไร่ ย่านรังสิต คลอง 1 โดยเบื้องต้นจะพัฒนาประมาณ 50 อาคาร แบ่งเป็นเฟสๆ จำนวนกว่า 10,000 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอย 21-25 ตารางเมตร ราคาประมาณ 5-6 แสนบาท คาดว่าจะเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง

เกิดคำถามตามมาทันทีว่า โครงการใหญ่ขนาดนี้ แอล.พี.เอ็น.จะขายให้ใคร ลูกค้าที่จะมีซื้อคอนโดฯ ภายในโครงการเดียวกันได้มากถึง 12,000 ครอบครัวเลยหรือ จะบริหารชุมชนอย่างไร แม้ว่าที่ผ่านมา แอล.พี.เอ็น.จะพิสูจน์ให้เห็นแล้วว่ามีศักยภาพในการบริหารชุมชน แต่นั่นแค่ 3,000-4,000 ยูนิต... แต่นี่ 12,000 ยูนิต ซึ่งคำตอบคงได้รู้ในเร็วๆ นี้

แสนสิริฯ ส่ง “ดี คอนโดฯ” ชิงเค้กก้อนโต

ในขณะที่บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ประกาศส่งแบรนด์ “ดี คอนโด” ราคาล้านต้นๆ บุกตลาด หลังจากที่ประสบความสำเร็จมาแล้วในช่วงที่ผ่านมาถึง 14 โครงการ โดยในไตรมาสแรกของปีนี้เปิดอีก 6 โครงการ จากทั้งหมด 8 โครงการ กลุ่มลูกค้าของดีคอนโดจะเป็นกลุ่มคนทำงานที่มีไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยใกล้ระบบแมสทรานซิส ไม่ว่าจะเป็นในกรุงเทพฯ ปริมณฑล หรือในต่างจังหวัดก็ตาม ในขณะที่แบรนด์ เดอะเบส ซึ่งเป็นอีกแบรนด์ที่มีระดับราคาเริ่มต้นตั้งแต่ประมาณ 1.5 ล้านบาทไปจนถึง 2-3 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับทำเล โดยลูกค้ากลุ่มนี้จะเป็นผู้ที่ชื่นชอบการอยู่อาศัยในเมือง

LH ส่งคอนโดฯ พรีแฟบชิมลาง

ด้านบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ประกาศลงสู้ศึกสนามนี้เช่นกัน แม้ว่าที่ผ่านมาจะยังไม่ลงมาแข่งขันในตลาดล่าง ซึ่งก่อนหน้านี้แบรนด์คอนโดฯ ที่ราคาถูกที่สุดของบริษัทคือ เดอะ คีย์ ระดับราคา 2 ล้านบาทบวกลบ แต่ส่วนใหญ่จะ 2 ล้านบาทขึ้น คอนโดฯ ใหม่ที่แลนด์ฯ จะพัฒนาออกสู่ตลาดจะก่อสร้างด้วยระบบพรีแฟบ ความสูง 8 ชั้น ขนาดห้องประมาณ 30 ตร.ม. ระดับราคาเฉลี่ย 1.2-1.5 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถเปิดตัวได้ในช่วงปลายปีนี้ โดยบริษัทมีแผนจะนำออกมาทดสอบตลาดในช่วงแรก 4-5 โครงการและดูกระแสตอบรับ หากผลตอบรับดี แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ก็พร้อมที่จะลุยตลาดนี้ทันที

อนันดาฯ ส่งแบรนด์ใหม่ “ ELIO ” ชิงแชร์

ด้านบริษัท อนันดา ดิเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เจ้าตลาดคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดิน หลังจากประสบความสำเร็จในการพัฒนาคอนโดฯ แบรนด์ ไอดีโอ และไอดีโอ โมบิ ภายใต้แนวคิด “ยิ่งใกล้ ยิ่งดี” โดยมีคอนเซ็ปต์ทำเลตั้งอยู่ในรัศมี 300-500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าไปแล้ว ล่าสุดอนันดาได้ส่งคอนโดฯ “ELIO” (เอลลิโอ) ราคาเริ่มต้น 1.29 ล้านบาท ทำเลยังคงยึดแนวรถไฟฟ้าเช่นเดิม แต่รัศมีห่างออกไปตั้งแต่ 600 เมตรขึ้นไป

ชาญอิสสระฯ ขอแชร์ตลาด

บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด มหาชน เปิดแบรนด์ใหม่ “อิซซี่” คอนโดฯ ราคาล้านต้นๆ เพื่อจับกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างเป็นครั้งแรก เน้นกลุ่มเป้าหมายอายุตั้งแต่ 20 ปีขึ้นไป โดยประเดิมโครงการแรก "อิซซี่ คอนโด สุขสวัสดิ์" โดยให้เหตุผลถึงการลงมาทำตลาดล่างว่า เนื่องจากเศรษฐกิจปีนี้จะขยายตัวดีกว่าปีที่ผ่านมา คาดการณ์ว่าจีดีพีจะเติบโตราว 5% และได้นโยบายภาครัฐ โดยเฉพาะโครงการรับจำนำข้าว ส่งผลให้ราคาพืชเกษตรสูงขึ้น และทำให้รายได้ชนชั้นกลางสูงขึ้น ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมากำลังซื้อชนชั้นกลางมีอัตราเพิ่มสูงขึ้นมากจึงหันมาทำตลาดคอนโดฯ ระดับล่างเป็นครั้งแรก ขณะเดียวกันกลุ่มเจนวายก็มีไลฟ์สไตล์เฉพาะตัว ตัดสินใจซื้อง่ายหากเป็นแบรนด์ตอบโจทย์

บริษัทข้างต้นเป็นเพียงบางส่วนของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ลงทุนตลาดคอนโดฯ ล้านต้นๆ ซึ่งยังมีรายใหญ่อีกหลายราย เช่น พฤกษา, ศุภาลัย, พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้, แกรนด์ยูนิตี้ และควอลิตี้เฮ้าส์ เป็นต้น ซึ่งทุกรายล้วนมีประสบการณ์ และเม็ดเงินในการลงทุนทั้งสิ้น ดังนั้นเชื่อว่าในปี 56 นี้การแข่งขันต้องดุเดือดแน่นอน ผลที่ตามมาคือรายเล็กเกิดยาก ไม่แนะนำให้เข้าไปสู้ เพราะสู้ลำบาก ต้องหาสินค้า หรือทำเลที่ไม่มีคู่แข่ง หรือที่รายใหญ่มองข้าม แต่ที่สำคัญต้องระมัดระวังไม่ให้เกิดโอเวอร์ซัปพลายในภายหลัง