ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน กทม.พุ่งแตะระดับสูงสุด แต่ถูกที่สุดในเอเชียฯ

วิจัยซีบีฯ ชี้ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่กรุงเทพฯ ราคาปรับตัวสูงขึ้นถึง 9% แต่กลับราคาต่ำสุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ระบุโครงการปาร์ค เวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ขายแพงสุดใน กทม.ที่ 925 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ชี้ภายในสิ้นปี 58 จะมีปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่แล้วเสร็จเพียง 4.5 แสน ตร.ม.
 

แผนกวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก เสนอผลการศึกษาตลาดอาคารสำนักงาน และแนวโน้มในปี 2556 ว่า ในปี พ.ศ.2555 ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้พุ่งขึ้นแตะระดับสูงสุดเท่าที่เคยมีมา และอยู่ในระดับที่สูงกว่าช่วงก่อนปี พ.ศ.2535 อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจ หรือซีบีดี อยู่ที่ระดับ 770 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ต่อเดือน โดยมีโครงการ ปาร์ค เวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ (ของบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) ถือหุ้นใหญ่โดยตระกูลสิริวัฒนภักดี) บนถนนวิทยุ เป็นอาคารที่มีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่แพงที่สุดในกรุงเทพฯ สามารถปล่อยเช่าได้ในปี พ.ศ.2555 ที่ระดับ 925 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน

แม้ว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอในย่านซีบีดีของกรุงเทพฯ จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นถึง 9% ในปี พ.ศ.2555 แต่กลับยังเป็นระดับราคาที่ต่ำที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ปัจจุบัน ปริมาณพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯมีทั้งสิ้น 8.1 ล้าน ตร.ม. มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่โดยเฉลี่ยทั้งตลาดที่ระดับ 88% เปรียบเทียบกับกับปี พ.ศ.2554 ที่อยู่ที่ระดับ 86% หรือคิดเป็นการเข้าใช้พื้นที่รวม 160,000 ตร.ม.ในปี พ.ศ.2555 เปรียบเทียบกับกับปี พ.ศ.2554 ที่มีเพียง 83,000 ตร.ม. แสดงให้เห็นถึงความต้องการใช้พื้นที่แบบก้าวกระโดด

นอกจากนี้ ในปี พ.ศ.2555 มีปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดเพียง 45,000 ตร.ม.เท่านั้น และนับจากปีนี้ไปจนถึงช่วงสิ้นปี พ.ศ.2558 จะมีปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จอีกเพียง 450,000 ตร.ม.เท่านั้น
จากปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ดังกล่าว จะมีพื้นที่สำนักงานในย่านซีบีดีเพียง 88,000 ตร.ม.ของกรุงเทพฯ โดยมาจากอาคารภิรัช ทาวเวอร์ อาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ตรงข้ามเอ็มโพเรียม จำนวน 50,000 ตร.ม. มีกำหนดแล้วเสร็จในปี พ.ศ.2557 และอาคารเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ อีกหนึ่งอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่จะแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2558 จำนวน 38,500 ตร.ม.

“ทางเลือกสำหรับผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอมีค่อนข้างจำกัด” นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกวิจัยและแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส กล่าว “สาทร สแควร์ และ ปาร์ค เวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่แล้วเสร็จแห่งล่าสุดในตลาด ปัจจุบัน ต่างก็มีอัตราการจับจองพื้นที่ในระดับที่สูงที่ 70% และ 87% ตามลำดับ จึงทำให้ผู้เช่าที่ต้องการใช้พื้นที่สำนักงานมากกว่า 3,000 ตร.ม.ในลักษณะหลายชั้นต่อเนื่องกันมีทางเลือกไม่มากนัก”

นอกจากนี้ แม้ว่าค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอจปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 9% แต่กรุงเทพฯยังคงเป็นเมืองที่มีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในอัตราที่ต่ำที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ทั้งนี้ ฮ่องกงได้รับการจัดอันดับให้เป็นเมืองที่มีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่แพงที่สุดในเอเชียแปซิฟิก โดยมีค่าเช่าอยู่ที่ 6,600 บาท ต่อตร.ม.ต่อเดือน ซึ่งยังคงแพงว่าค่าเช่าในกรุงเทพฯ ถึง 8 เท่า แม้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในฮ่องกงจะปรับตัวลดลงแล้วถึง 18% ในปีพ.ศ.2555 ก็ตาม

และจากนี้ จากการสำรวจเมืองต่างๆ ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกโดยแผนกวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิสทั้งสิ้น 31 เมือง พบว่า มี 20 เมืองที่ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น ในขณะที่อีก 11 เมืองปรับตัวลดลง

นอกจากนี้ 4 เมืองจาก 5 อันดับแรกของเมืองที่มีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่แพงที่สุดในโลกอยู่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ซึ่งได้แก่ ฮ่องกง (เซ็นทรัล) เป็นทำเลที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานมีราคาที่แพงที่สุดในโลก ตามมาด้วย ลอนดอน (เวสต์เอนด์) โตกียว (มารุโนจิ โอเตมาจิ) ปักกิ่ง และนิวเดลี

ตลาดอาคารสำนักงานทั่วโลกได้ปรับลดความร้อนแรงในช่วงปีที่ผ่านมา ประกอบกับความเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนที่ชะลอตัวลง สภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจในยุโรป และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในทวีปอเมริกาเหนือที่เป็นไปอย่างเชื่องช้า ทั้งนี้ ยังพบว่าธุรกรรมการเช่าพื้นที่สำนักงานในกลุ่มธุรกิจการเงินการธนาคารยังชะลอตัวทั่วโลกอีกด้วย แม้กระนั้นก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการเข้าใช้พื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอยังคงเพิ่มสูงขึ้นใน 74 เมือง จากทั้งสิ้น 133 เมืองที่แผนกวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้ทำการสำรวจ
อัตราค่าเช่าโดยรวมทั่วโลกปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น 2.1% ในปีที่ผ่านมา โดยในอเมริกาเพิ่มขึ้น 5.2% ต่อปี และในเอเชียแปซิฟิกเพิ่มขึ้น 2.6% ต่อปี ด้วยสภาวะตลาดที่ตึงตัว ปริมาณความต้องการพื้นที่ระดับคุณภาพที่มีจำนวนมาก และพื้นที่สำนักงานใหม่ที่มีจำนวนจำกัด ล้วนเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในทำเลชั้นดีทั่วโลกดีดตัวสูงขึ้น

ซีบี ริชาร์ด เอลลิส คาดการณ์ว่า ปริมาณความต้องการพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสืบเนื่องจากปริมาณพื้นที่สำนักใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาดมีปริมาณจำกัด อัตราค่าเช่าก็จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าเช่าในอาคารสำนักงานระดับเกรดเอที่ตั้งอยู่ในย่านซีบีดี