อสังหาฯ ยอมรับ “คนกรุง-ปริมณฑล” เริ่มผวา “น้ำท่วมซ้ำ” ไม่เชื่อน้ำยา “รบ.ปู” ผิดพลาดซ้ำซาก

นักวิชาการอสังหาฯ ยอมรับ “คนกรุง-ปริมณฑล” ยังหวาดผวา “น้ำท่วมซ้ำ” ไม่เชื่อน้ำยา “รบ.ปู” แก้ได้จริง เพราะเกิดปัญหาซ้ำซาก การทำงานไม่เข้าตา ละเลงเม็ดเงินหลายแสนล้าน แต่ดันแก้ปัญหาไม่ตรงจุด ผู้ประกอบการ “บางบัวทอง-รังสิต” พื้นที่จมน้ำปี 54 เริ่มเตรียมตัวแล้ว

นายมานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวในการสัมมนา “AEC และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอาเซียน” โดยยอมรับว่า คนกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลยังมีความกังวลสถานการณ์น้ำท่วมโดยไม่เชื่อว่าน้ำจะไม่ท่วม แม้รัฐบาลจะพยายามทำงานแต่ยังไม่เข้าตาประชาชน และยังแก้ปัญหาไม่ตรงจุด ควรแก้โดยการนำแนวทางพระราชดำริมาปรับใช้ ทั้งการสร้างแก้มลิง เขื่อน การปล่อยน้ำลงทะเล

ทั้งนี้ โดยส่วนตัวแล้ว นายมานพ เชื่อว่าปีนี้น้ำคงจะท่วมอีก แต่ไม่รุนแรงเท่ากับปีที่ผ่านมา ดังนั้น ประชาชน และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่บางบัวทอง รังสิต ที่ประสบน้ำท่วมในปีก่อน ได้เตรียมป้องกันสถานการณ์ไว้แล้ว

ทั้งนี้ ความกังวลดังกล่าวมีผลทำให้การขายที่อยู่อาศัยแนวราบ คือ บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ชะลอตัวลง สวนทางกับตลาดคอนโดมิเนียมที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เพราะคนชั้นกลางรุ่นใหม่เปลี่ยนพฤติกรรมไปซื้อคอนโดมิเนียม ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่อยู่ใกล้บริเวณรถไฟฟ้าใต้ดิน ทำให้สัดส่วนตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวมากขึ้นจากร้อยละ 50 เป็นร้อยละ 60

สำหรับสัดส่วนบ้านเดี่ยว พบว่า ลดลงเหลือร้อยละ 20 และทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนร้อยละ 25 ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด เช่น พัทยา ชลบุรี ภูเก็ต ระยอง มีการขยายตัวในอัตราที่สูงมาก จากการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ

นายมานพ กล่าวถึงการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ในปี 2558 ว่า เป็นโอกาสที่เอกชนไทยจะเข้าไปขยายตลาดในต่างประเทศ เริ่มจากตลาดเพื่อนบ้าน ลาว กัมพูชา เมียนมาร์ และเวียดนาม โดยให้รัฐบาลเป็นผู้นำ ให้รัฐเข้าไปเช่าที่ดินประเทศเพื่อนบ้านก่อน ในลักษณะรัฐต่อรัฐ เหมือนที่รัฐบาลเกาหลีดำเนินการ และเปิดให้เอกชนไทยเช่าที่ดินเพื่อพัฒนา พร้อมทั้งให้สิทธิพิเศษด้านการลงทุน แก่นักลงทุน โดยภาครัฐต้องเข้าไปพร้อมกับนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ หรือนำสถาบันการงิน อย่างธนาคารอาคารสงเคราะห์ เข้าไปด้วย เพื่อสร้างความแข็งแกร่งให้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม แม้ว่า AEC จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตจากการเข้ามาลงทุนของต่างชาติ แต่เอกชน และรัฐบาลไทยต้องเตรียมตัวให้พร้อม โดยเฉพาะความชัดเจนเรื่องระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่ปัจจุบันกำหนดไว้ที่ 30 ปี และความพร้อมเรื่องระบบภาษี

นายสัมนา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การเข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีควรรวมกลุ่ม และหาพันธมิตรในประเทศที่จะไปลงทุน โดยควรเริ่มต้นจากโครงการขนาดเล็กที่ใช้เงินลงทุนต่ำ เนื่องจากมีปัจจัยเสี่ยงและปัจจัยแวดล้อมที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการเมือง เศรษฐกิจ สังคม และศาสนา

สำหรับประเทศที่น่าลงทุน คือ อินโดนีเซีย เนื่องจากเป็นประเทศที่มีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและการเมือง ประชากรมีจำนวนมากถึง 260 ล้านคน และประเทศเมียนมาร์ ซึ่งเป็นประเทศเปิดใหม่ที่น่าสนใจ แต่ยังติดปัญหาเรื่องกฎหมายที่ดิน และกฎหมายการลงทุนที่ยังไม่ชัดเจน ซึ่งผู้ประกอบการไทยต้องศึกษากฎระเบียบให้ชัดเจน

ส่วนผลดีต่อประเทศไทย เมื่อเกิด AEC เป็นการเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ผ่านโครงการเชื่อมโยงการคมนาคม ขนส่งระหว่างประเทศ เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางคมนาคมต่างๆ ทำให้สังคมเมืองขยายตัว และสร้างอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น