เตือนอสังหาฯรายใหญ่อย่างหลงสร้างสต็อกบ้าน เพียงหวังรองรับมาตรการภาษี ชี้อาจส่งผลหนี้สินต่อทุนขององค์กรสูง เชื่อมาตรการภาษีหมดน้ำยา ช่วยได้เพียงยืดเวลา -ลดต้นทุนให้ผู้ประกอบการขายเดิมเท่านั้น คาดตลาดรวมปี51ไม่เกิน 70,000 หน่วย ลดลงจากปี 50 กว่า 4,000 หน่วย ชี้แบงก์ชะลอปล่อยกู้รายกลาง-เล็ก ตั้งแต่หลังปี 40 ส่งผลหนี้สินต่อตุนรวมต่ำกว่ารายใหญ่ ยันรายเล็ก-รายกลางลดสต็อก ลดขนาดโครงการ สินค้าและราคาขาย เดินถูกทางแล้ว
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะอุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การชะลอการปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็ก เกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงหลังปี 40 เป็นต้นมา ดังนั้น ปัญหาการชะลอการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินจึงไม่กระทบต่อผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กอย่างที่หลายคนกังวล ทั้งนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่ยังสามารถบริหารและดำเนินกิจการอยู่ในปัจจุบัน เนื่องจากมีการปรับตัวโดยตลอด ซึ่งการปรับตัวดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะผู้ประกอบการารายเล็กหรือรายกลาง แต่รายใหญ่ในตลาดทุกรายก็มีการปรับตัวในรูปแบบเดียวกัน
โดยในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการทุกรายต่างมีการปรับตัวโดยการลดขนาดโครงการเปิดใหม่มีขนาดที่เล็กลง ให้สามารถปิดการขายได้เร็วขึ้นเพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ ขณะเดี่ยวกันในส่วนของขนาดของบ้านเองก็ลดขนาดเล็กลงเพื่อให้สอดคล้องกับราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น นอกจากนี้ยังเป็นการลดราคาขายลงมาเพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อของผู้บริโภคด้วย
“การก่อหนี้ของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กในปัจจุบัน ลดลงค่อนข้างมากจากการชะลอปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน ส่งผลให้หนี้สินต่อทุนของกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็กมีค่อนข้างต่ำ ทำให้โอกาสการเลิกกิจการลดลงไปด้วย ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ แม้ว่าจะมีสภาพคล่องที่ดีสามารถกู้แบงก์ได้มาก แต่ก็เป็นการสร้างหนี้ที่สูงเช่นกัน ดังนั้นโอกาสการล้มของรายใหญ่ก็มีสูงเช่นกันหากยังหลงทางกับการสร้างสต็อก เพื่อการรองรับความต้องการลูกค้าให้ทันมาตรการภาษี โดยไม่คำนึงถึงการบริหารสต็อกที่เหมาะสม”
นายอิสระ กล่าวว่า ปัญหาการขาดสภาพคล่องดังกล่าวนั้น ไม่ใช่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายเล็ก และรายกลาง การลดสต็อกหรือการหันไปสร้างบ้านสั่งสร้าง แทนการก่อสร้างบ้านพร้อมอยู่ แต่การลดสต็อกเป็นแนวทางการบริหารจัดการที่ทุกรายรวมถึงผู้ประกอบการรายใหญ่ ได้นำมาใช้ในขณะนี้ เนื่องจากที่ผ่านมาปัจจัยหลักๆที่เป็นต้นทุนของผู้ประกอบการ ประกอบกด้วย 3 ตัว คือ ต้นทุนการพัฒนาที่ดินและการวางระบบสาธารณูปโภค ซึ่งปรับสูงขึ้นจากค่าขนส่ง ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับขึ้นตามต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และต้นทุนการบริหารจัดการ ซึ่งรวมในส่วนของอัตราดอกเบี้ยเข้าด้วย
ดังนั้นแนวทางการปรับตัวทีเหมาะสมของผู้ประกอบการคือ การลดจำสต็อก ลดขนาดโครงการ ลดขนาดสินค้า และราคาลงเพื่อให้สามารถบริหารจัดการให้คล่องตัวและสามารถลดต้นทุนโดยรวมได้ดี กว่าการสต็อกสินค้า ซึ่งจะส่งผลต่อการเพิ่มสูงของสัดส่วนหนี้สินต่อทุนของผู้ประกอบการจากภาระดอกเบี้ย ส่วนมาตรการทางภาษีที่รัฐบาลเข้ามาช่วยนั้น คาดว่าจะไม่ส่งผลให้ตลาดรวมในปีนี้มียอดขายรวมสูงกว่าปี50ที่ผ่านมาแน่นอน โดยคาดว่ายอดายรวมในปี51น่าจะอยู่ที่ประมาณ 70,000 หน่วย ลดลงจากปี 50 ที่มียอดขายรวม 74,000 หน่วย
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในฐานะอุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การชะลอการปล่อยสินเชื่อผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็ก เกิดขึ้นตั้งแต่ช่วงหลังปี 40 เป็นต้นมา ดังนั้น ปัญหาการชะลอการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินจึงไม่กระทบต่อผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กอย่างที่หลายคนกังวล ทั้งนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่ยังสามารถบริหารและดำเนินกิจการอยู่ในปัจจุบัน เนื่องจากมีการปรับตัวโดยตลอด ซึ่งการปรับตัวดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะผู้ประกอบการารายเล็กหรือรายกลาง แต่รายใหญ่ในตลาดทุกรายก็มีการปรับตัวในรูปแบบเดียวกัน
โดยในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการทุกรายต่างมีการปรับตัวโดยการลดขนาดโครงการเปิดใหม่มีขนาดที่เล็กลง ให้สามารถปิดการขายได้เร็วขึ้นเพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ ขณะเดี่ยวกันในส่วนของขนาดของบ้านเองก็ลดขนาดเล็กลงเพื่อให้สอดคล้องกับราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น นอกจากนี้ยังเป็นการลดราคาขายลงมาเพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อของผู้บริโภคด้วย
“การก่อหนี้ของผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กในปัจจุบัน ลดลงค่อนข้างมากจากการชะลอปล่อยกู้ของสถาบันการเงิน ส่งผลให้หนี้สินต่อทุนของกลุ่มผู้ประกอบการรายเล็กมีค่อนข้างต่ำ ทำให้โอกาสการเลิกกิจการลดลงไปด้วย ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ แม้ว่าจะมีสภาพคล่องที่ดีสามารถกู้แบงก์ได้มาก แต่ก็เป็นการสร้างหนี้ที่สูงเช่นกัน ดังนั้นโอกาสการล้มของรายใหญ่ก็มีสูงเช่นกันหากยังหลงทางกับการสร้างสต็อก เพื่อการรองรับความต้องการลูกค้าให้ทันมาตรการภาษี โดยไม่คำนึงถึงการบริหารสต็อกที่เหมาะสม”
นายอิสระ กล่าวว่า ปัญหาการขาดสภาพคล่องดังกล่าวนั้น ไม่ใช่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายเล็ก และรายกลาง การลดสต็อกหรือการหันไปสร้างบ้านสั่งสร้าง แทนการก่อสร้างบ้านพร้อมอยู่ แต่การลดสต็อกเป็นแนวทางการบริหารจัดการที่ทุกรายรวมถึงผู้ประกอบการรายใหญ่ ได้นำมาใช้ในขณะนี้ เนื่องจากที่ผ่านมาปัจจัยหลักๆที่เป็นต้นทุนของผู้ประกอบการ ประกอบกด้วย 3 ตัว คือ ต้นทุนการพัฒนาที่ดินและการวางระบบสาธารณูปโภค ซึ่งปรับสูงขึ้นจากค่าขนส่ง ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับขึ้นตามต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และต้นทุนการบริหารจัดการ ซึ่งรวมในส่วนของอัตราดอกเบี้ยเข้าด้วย
ดังนั้นแนวทางการปรับตัวทีเหมาะสมของผู้ประกอบการคือ การลดจำสต็อก ลดขนาดโครงการ ลดขนาดสินค้า และราคาลงเพื่อให้สามารถบริหารจัดการให้คล่องตัวและสามารถลดต้นทุนโดยรวมได้ดี กว่าการสต็อกสินค้า ซึ่งจะส่งผลต่อการเพิ่มสูงของสัดส่วนหนี้สินต่อทุนของผู้ประกอบการจากภาระดอกเบี้ย ส่วนมาตรการทางภาษีที่รัฐบาลเข้ามาช่วยนั้น คาดว่าจะไม่ส่งผลให้ตลาดรวมในปีนี้มียอดขายรวมสูงกว่าปี50ที่ผ่านมาแน่นอน โดยคาดว่ายอดายรวมในปี51น่าจะอยู่ที่ประมาณ 70,000 หน่วย ลดลงจากปี 50 ที่มียอดขายรวม 74,000 หน่วย
