"แฟลตดินแดง" เป็นชุมชนขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ซึ่งการเคหะแห่งชาติ (กคช.) รับโอนมาจากกรมประชาสงเคราะห์เมื่อปี 2516 ต่อมาการเคหะฯ ได้สร้างที่พักอาศัยเพิ่มอีก 4,580 หน่วย รวมทั้งเก่าและใหม่ 9,242 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นอาคารเช่าบนที่ดินราชพัสดุ โดยพื้นที่ที่การเคหะฯ ดูแลมีทั้งสิ้น 216 ไร่ จากพื้นที่ราชพัสดุทั้งหมด 635 ไร่ ด้วยอายุการใช้งานของอาคารบางส่วน ที่นานกว่า 40 ปี และมีความเสี่ยงด้านโครงสร้างอาคารอยู่หลายอาคาร ทำให้ต้องหาทางแก้ไขฟื้นฟู โดยการ**ทุบทิ้ง** เพื่อสร้างใหม่
ความปรารถนาดี ที่ต้องการพัฒนาชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นให้แก่ชุมชน กลับเป็นเหมือนดาบ 2 คม เพราะชาวบ้านไม่เข้าใจเจตนาที่แท้จริงว่าการเคหะฯ มีเจตนาอื่นแอบแฝงหรือไม่ เมื่อมีข่าวการทุบทิ้งแฟลตดินแดงเพื่อสร้างใหม่ กลับมีเสียงคัดค้านจากผู้อยู่อาศัยบางส่วนถึงขั้นก่อม็อบประท้วง เนื่องจากเกรงว่าจะไม่มีสิทธิ์ในการอยู่อาศัยในแฟลตแห่งใหม่ เพราะผู้เช่าปัจจุบันบางส่วนเช่าช่วงไม่มีกรรมสิทธิ์ อีกทั้งยังเกรงว่าจะเป็นการหาผลประโยชน์ของผู้บริหารในการเคหะฯ
**เผยผู้คัดค้านเดิมยินยอมทุบแฟลต**
ตลอดระยะเวลาเกือบ 1 ปีที่ผ่านมา การเคหะฯ พยายามอธิบาย ทำความเข้าใจให้แก่ผู้อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ความคืบหน้าล่าสุด นายพิทยา เจริญวรรณ รองผู้ว่าการ การเคหะแห่งชาติ ในฐานะผู้อำนวยการโครงการฟื้นฟูชุมชนเมืองดินแดง เปิดเผยว่า เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมากลุ่มผู้คัดค้านการทุบแฟลตได้ขอเข้าพบและแสดงเจตจำนงให้การเคหะทำการฟื้นฟูแฟลตดินแดงแล้ว แต่จะต้องรอดูท่าทีต่อไป ซึ่งนับว่าเป็นท่าทีที่ดีสำหรับการเคหะฯ ในการที่จะฟื้นฟูแฟลตดินแดงโดยไม่มีผู้คัดค้าน
โดยที่ผ่านมามีผู้แสดงความจำนงไปอยู่บ้านเอื้ออาทร 6%, รับเงินชดเชย 25,000 บาท รวมค่าขนย้าย 10,000 บาท 12% สนับสนุนโครงการฟื้นฟูแฟลตดินแดง 40% อีก 6% ขออยู่แฟลตดินแดง 2 ส่วนอีก 17% เดิมไม่เห็นด้วยแต่ปัจจุบันเห็นด้วยทั้งหมดแล้ว
**ฟื้นฟูเมืองฮ่องกงตัวอย่างที่น่าเรียนรู้**
อย่างไรก็ตาม การฟื้นฟูดินแดง ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่มีผู้อยู่อาศัยเกือบ 30,000 คน ย่อมไม่ใช่เรื่องง่าย ดังนั้นการเคหะจำเป็นต้องศึกษาจากประเทศที่มีประสบการณ์ในการฟื้นฟูเมืองที่มีความใกล้เคียงกับไทยมากที่สุด “ฮ่องกง” เป็นอีกหนึ่งเมืองที่การเคหะฯให้ความสนใจ
การฟื้นฟูเมืองของฮ่องกง เริ่มตั้งแต่ปี ค.ศ.1987 รัฐบาลฮ่องกงตัดสินใจทำโครงการที่อยู่อาศัยต่อเนื่องสำหรับชาวฮ่องกง โดยนำแนวคิดองค์รวมในการพัฒนาฟื้นฟูในโครงการเคหะชุมชนเก่าของรัฐ โดยจะคัดเลือกและจัดลำดับการดำเนินงานที่ละโครงการ โครงการแรกเริ่มที่เคหะชุมชน North Point ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จในปี ค.ศ.2002
วัตถุประสงค์ของการฟื้นฟูเมืองภายใต้โครงการ Redevelopment of Public Rental Housing = PRH นั้นเพื่อปรับปรุงหน่วยพักอาศัยที่ต่ำกว่ามาตรฐานและสนับสนุนให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งแวดล้อมที่เหมาะสม ทั้งนี้การจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ของรัฐบาลฮ่องกงจะแจ้งให้ผู้อยู่อาศัยทราบล่วงหน้า 18-24 เดือน ก่อนการรื้อย้าย ทั้งนี้เพื่อให้ครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบมีเวลาเพียงพอ มรการเตรียมตัวและหาทางเลือก ซึ่งการบวนการดังกล่าว จะจัดให้มีการลงทะเบียน โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย
การจัดทำยุทธศาสตร์การฟื้นฟูเมืองในฮ่องกงนั้น กฎหมายได้กำหนดให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงวางแผนและที่ดิน เป็นผู้ดำเนินการโดยเปิดรับฟังความคิดเห็นจากสาธารระ จากนั้นหน่วยงานปฏิบัติ เช่น องค์กรฟื้นฟูเมือง (Urban Renewal Authority = URA) จะรับแนวทางที่กำหนดไว้ในยุทธศาสตร์ไปสู่ภาคปฏิบัติ
หลักในการพิจารณาดำเนินงานฟื้นฟูเมือง มี 4 แนวทาง ตามลำดับก่อนหลัง จะใช้ปัจจัยด้านความเร่งด่วน ความเสียหาย ความเสื่อมโทรมของพื้นที่ ความอันตรายต่ออัคคีภัย ความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัย ความคุ้มค่าการลงทุน และผลลัพธ์ภายหลังการฟื้นฟูว่ามีมากน้อยเพียงใด ส่วนวิธีการจะเลือกตามความเหมาะสมของแต่ละโครงการ เช่น การรื้อสร้างใหม่ การปรับปรุงเยียวยา การอนุรักษ์มรดกที่มีคุณค่าหรือการผสมผสานกันตามความเหมาะสม
สาระสำคัญของยุทธศาสตร์ฟื้นฟูเมืองฮ่องกง เนื่องจากฮ่องกงต้องเผชิญกับปัญหาความเสื่อมโทรมของเมือง โดยในปี 2000 ฮ่องกงมีอาคารของเอกชน จำนวน 9,300 อาคาร ในพื้นที่เขตเมืองเกาลูน ซวนวาน และไคเซิง ที่มีอายุเกินกว่า 30 ปี และในอีก 10 ปี ข้างหน้า อาคารที่มีอายุเกิน 30 ปีจะเพิ่มขึ้นอีก 50% ทำให้ปัญหาอาคารเก่าแก่ ทรุดโทรม กลายเป็นเรื่องน่าวิตก ดังนั้นจึงต้องมีการแก้ไขเพื่อยกระดับความเป็นอยู่ประชาชน ซึ่งประชากรเกือบ 60% อยู่อาศัยในแฟลตรัฐบาล รัฐบาลฮ่องกงได้วางยุทธศาสตร์ระยะยาว 20 ปี ได้แก่ พัฒนาใหม่ 2,000 อาคาร, ปรับปรุงสภาพแวดล้อมในพื้นที่เสื่อมโทรม 418 ไร่ จัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ให้ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบ 27,000 ครัวเรือน
**หลักที่การเคหะฯควรนำมาใช้**
การมีสิทธิ์อยู่อาศัยในแฟลตรัฐบาลของชาวฮ่องกง จะต้องเป็นผู้มีรายได้น้อยตามเกณฑ์ที่รัฐบาลกำหนด โดยจะต้องมาลงชื่อจองสิทธิ์ เดิมใช้เวลากว่า 7 ปี จึงจะมีสิทธิ์ได้อยู่อาศัย แต่ปัจจุบันเหลือ 2 ปี และปัจจุบันมีผู้จองสิทธิ์ประมาณ 12,000 ครอบครัว และความต้องการที่อยู่อาศัยของประชากรปีละเกือบ 20,000 หน่วยโดยจะให้สิทธิ์คนชราที่ไม่มีบุตรดูแลก่อน คนโสดที่หลังอีกทั้งยังมีสิทธิ์ได้อยู่แฟลตในเมืองอีกด้วย เพื่อจะได้ไม่ต้องเดินทางไกล ส่วนค่าเช่าแฟลตของรัฐบาลจะคิดไม่เกิน 50% ของราคาตลาด และไม่เกิน 10% ของรายได้
อย่างไรก็ตามสิ่งที่เข้มงวดของรัฐบาลฮ่องกง คือ จะทำการตรวจสอบรายได้ทุกๆ 2 ปี หากตรวจสอบพบว่ามีรายได้เกิน จะให้ย้ายออกจากแฟลตรัฐบาลทันที หากทำผิดกฎการอยู่อาศัยครบ 16 ครั้ง จะหมดสิทธิ์อยู่อาศัยในแฟลตรัฐบาล นอกจากนี้ยังไม่อนุญาตให้มีการเช่าช่วง ซึ่งจะทราบทันทีเพราะมีเจ้าหน้าที่ประจำแฟลตอยู่แล้ว อีกทั้งยังไม่อนุญาตให้วางสิ่งของไว้หน้าห้องหรือทางเดิน ห้ามเลี้ยงสุนัข ห้ามส่งเสียงดังหลัง 3 ทุ่ม ท่อทิ้งขยะมีเพียงชั้นละ 1 ช่องเท่านั้น เพื่อที่ผู้อยู่อาศัยจะได้เอาขยะใส่ถุงเพื่อนำมาทิ้งนอกห้อง (แฟลตดินแดงจะมีช่องทิ้งขยะทุกห้อง โดยส่วนใหญ่ผู้อยู่อาศัยจะนำขยะทิ้งลงช่องโดยไม่ใส่ถุงหรือคัดแยกขยะทำให้เกิดปัญหาเหล็กเป็นสนิม)
ทั้งนี้ ประเด็นดังกล่าวน่าจะเป็นตัวอย่างที่ดีของกฎระเบียบในการอยู่อาศัยของชาวแฟลตในเมืองไทยเพื่อไม่ให้เกิดความเสื่อมโทรม ไม่สร้างความลำคราญให้แก่ผู้อยู่อาศัยข้างเคียงและที่สำคัญห้ามเปลี่ยนมือ เพราะที่มีปัญหาอยู่ทุกวันนี้คือ ผู้อยู่อาศัยไม่ใช้ผู้ถือกรรมสิทธิ์
**ทุกภาคส่วนมีสิทธิ์แสดงความคิดเห็น**
ประเด็นที่น่าสนใจคือ การบริหารชุมชน ซึ่งในแต่ละโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่อยู่อาศัยหลายพันครัวเรือน หลักในการบริหารชุมชนของฮ่องกง ทุกภาคส่วนมีสิทธิแสดงความคิดเห็น โดยในแต่ละชั้นของแฟลตจะมีตัวแทน 1 คน เพื่อเข้าประชุมร่วมกับฝ่ายอื่นๆ ได้แก่ ผู้บริหารท้องถิ่น ตำรวจพื้นที่ ผู้จัดการแฟลต เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย พนักงานทำความสะอาด จะเข้าร่วมประชุมเสนอข้อบกพร่อง ปัญหา ความต้องการต่างๆ ต่อที่ประชุมเพื่อหาทางแก้ไขต่อไป โดยจะมีการประชุมทุกๆ 2 เดือน
แต่กว่าที่ฮ่องกง จะสามารถสร้างระเบียบวินัยและการย้ายที่อยู่อาศัยของประชาชนได้ง่ายเช่นในปัจจุบัน ก็ประสบปัญหาเช่นเดียวกับที่การเคหะฯประสบอยู่ในทุกวันนี้เช่นกัน มีการประท้วง และใช้เวลาทำความเข้าใจกับประชาชนนานนับ 10 ปี เมื่อโครงการแรกประสบความสำเร็จ ประชาชนได้เห็นชีวิตความเป็นอยู่ดีขึ้น ทำให้โครงการต่อๆมาง่ายขึ้น แต่สิ่งหนึ่งที่ทำให้ฮ่องกงประสบความสำเร็จง่าย อาจจะเนื่องมาจากความเป็นเดิมย่ำแย่ ชาวแฟลตต้องใช้ห้องน้ำรวม ในขณะที่โครงการใหม่มีห้องน้ำทุกหน่วย
สำหรับเงินลงทุนนั้นรับบาลจะเป็นผู้อุดหนุนทั้งหมด รวมไปถึงค่าส่วนกลางที่จะจัดเก็บอยู่ในค่าเช่า ซึ่งทุกโครงการที่ทำขึ้นขาดทุนทั้งหมด แต่การเหคะฯของฮ่องกงหรือ Hong Kong Housing Authority = HKHA จะหารายได้จากธุรกิจอื่นๆ เช่น ขายพื้นที่เชิงพาณิชย์ ภายในโครงการ เช่น ร้านค้า ห้างสรรพสินค้า หรือพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย
“แนวทางการดำเนินงานของการเคหะฯฮ่องกงนั้นน่าสนใจและน่าจะนำมาปรับเป็นแบบอย่างในเมืองไทยได้ ซึ่งสิ่งสำคัญของเค้าคือความอดทน พูดคุยกันทุกฝ่าย”นายพิทยากล่าวและว่า
ส่วนเม็ดเงินลงทุนในโครงการแรก จำนวน 2,280 หน่วย เงินลงทุน 4,000 ล้านบาท โดยการเคหะฯ จะกู้หรือออกบอนด์โดยให้กระทรวงการคลังเป็นผู้ค้ำประกัน ซึ่งเงินลงทุนจำนวนดังกล่าวจะทำให้การเคหะฯขาดทุน 2,000 ล้านบาท เพื่อลดการแบกรับภาระของการเคหะฯ ดังนั้นจึงเตรียมที่จะเสนอรับบาลชุดใหม่ ให้หาวงเงินกู้ปลอดดอกเบี้ยระยะเวลา 10 ปี แก่การเคหะฯ เพื่อลดภาระ ส่วนเงินเงินที่จะนำมาใช้จ่ายเป็นค่าขนย้ายและคืนสิทธิ์นั้นจะต้องรอคณะรัฐมนตรีชุดใหม่พิจารณาอนุมัติอีกครั้งหลังจากที่ชุดเก่าได้ผ่านความเห็นชอบแล้ว เชื่อว่าจะไม่เกิน 3 เดือน นอกจากนี้การเคหะฯ ยังมีแผนที่จะนำพื้นที่ส่วนที่เหลือไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เพื่อลดการขาดทุน เช่น อาคารสำนักงานให้เช่า ห้างสรรพสินค้า หรืออื่นๆ
ความปรารถนาดี ที่ต้องการพัฒนาชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นให้แก่ชุมชน กลับเป็นเหมือนดาบ 2 คม เพราะชาวบ้านไม่เข้าใจเจตนาที่แท้จริงว่าการเคหะฯ มีเจตนาอื่นแอบแฝงหรือไม่ เมื่อมีข่าวการทุบทิ้งแฟลตดินแดงเพื่อสร้างใหม่ กลับมีเสียงคัดค้านจากผู้อยู่อาศัยบางส่วนถึงขั้นก่อม็อบประท้วง เนื่องจากเกรงว่าจะไม่มีสิทธิ์ในการอยู่อาศัยในแฟลตแห่งใหม่ เพราะผู้เช่าปัจจุบันบางส่วนเช่าช่วงไม่มีกรรมสิทธิ์ อีกทั้งยังเกรงว่าจะเป็นการหาผลประโยชน์ของผู้บริหารในการเคหะฯ
**เผยผู้คัดค้านเดิมยินยอมทุบแฟลต**
ตลอดระยะเวลาเกือบ 1 ปีที่ผ่านมา การเคหะฯ พยายามอธิบาย ทำความเข้าใจให้แก่ผู้อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ความคืบหน้าล่าสุด นายพิทยา เจริญวรรณ รองผู้ว่าการ การเคหะแห่งชาติ ในฐานะผู้อำนวยการโครงการฟื้นฟูชุมชนเมืองดินแดง เปิดเผยว่า เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมากลุ่มผู้คัดค้านการทุบแฟลตได้ขอเข้าพบและแสดงเจตจำนงให้การเคหะทำการฟื้นฟูแฟลตดินแดงแล้ว แต่จะต้องรอดูท่าทีต่อไป ซึ่งนับว่าเป็นท่าทีที่ดีสำหรับการเคหะฯ ในการที่จะฟื้นฟูแฟลตดินแดงโดยไม่มีผู้คัดค้าน
โดยที่ผ่านมามีผู้แสดงความจำนงไปอยู่บ้านเอื้ออาทร 6%, รับเงินชดเชย 25,000 บาท รวมค่าขนย้าย 10,000 บาท 12% สนับสนุนโครงการฟื้นฟูแฟลตดินแดง 40% อีก 6% ขออยู่แฟลตดินแดง 2 ส่วนอีก 17% เดิมไม่เห็นด้วยแต่ปัจจุบันเห็นด้วยทั้งหมดแล้ว
**ฟื้นฟูเมืองฮ่องกงตัวอย่างที่น่าเรียนรู้**
อย่างไรก็ตาม การฟื้นฟูดินแดง ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่มีผู้อยู่อาศัยเกือบ 30,000 คน ย่อมไม่ใช่เรื่องง่าย ดังนั้นการเคหะจำเป็นต้องศึกษาจากประเทศที่มีประสบการณ์ในการฟื้นฟูเมืองที่มีความใกล้เคียงกับไทยมากที่สุด “ฮ่องกง” เป็นอีกหนึ่งเมืองที่การเคหะฯให้ความสนใจ
การฟื้นฟูเมืองของฮ่องกง เริ่มตั้งแต่ปี ค.ศ.1987 รัฐบาลฮ่องกงตัดสินใจทำโครงการที่อยู่อาศัยต่อเนื่องสำหรับชาวฮ่องกง โดยนำแนวคิดองค์รวมในการพัฒนาฟื้นฟูในโครงการเคหะชุมชนเก่าของรัฐ โดยจะคัดเลือกและจัดลำดับการดำเนินงานที่ละโครงการ โครงการแรกเริ่มที่เคหะชุมชน North Point ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จในปี ค.ศ.2002
วัตถุประสงค์ของการฟื้นฟูเมืองภายใต้โครงการ Redevelopment of Public Rental Housing = PRH นั้นเพื่อปรับปรุงหน่วยพักอาศัยที่ต่ำกว่ามาตรฐานและสนับสนุนให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งแวดล้อมที่เหมาะสม ทั้งนี้การจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ของรัฐบาลฮ่องกงจะแจ้งให้ผู้อยู่อาศัยทราบล่วงหน้า 18-24 เดือน ก่อนการรื้อย้าย ทั้งนี้เพื่อให้ครัวเรือนที่ได้รับผลกระทบมีเวลาเพียงพอ มรการเตรียมตัวและหาทางเลือก ซึ่งการบวนการดังกล่าว จะจัดให้มีการลงทะเบียน โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย
การจัดทำยุทธศาสตร์การฟื้นฟูเมืองในฮ่องกงนั้น กฎหมายได้กำหนดให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงวางแผนและที่ดิน เป็นผู้ดำเนินการโดยเปิดรับฟังความคิดเห็นจากสาธารระ จากนั้นหน่วยงานปฏิบัติ เช่น องค์กรฟื้นฟูเมือง (Urban Renewal Authority = URA) จะรับแนวทางที่กำหนดไว้ในยุทธศาสตร์ไปสู่ภาคปฏิบัติ
หลักในการพิจารณาดำเนินงานฟื้นฟูเมือง มี 4 แนวทาง ตามลำดับก่อนหลัง จะใช้ปัจจัยด้านความเร่งด่วน ความเสียหาย ความเสื่อมโทรมของพื้นที่ ความอันตรายต่ออัคคีภัย ความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัย ความคุ้มค่าการลงทุน และผลลัพธ์ภายหลังการฟื้นฟูว่ามีมากน้อยเพียงใด ส่วนวิธีการจะเลือกตามความเหมาะสมของแต่ละโครงการ เช่น การรื้อสร้างใหม่ การปรับปรุงเยียวยา การอนุรักษ์มรดกที่มีคุณค่าหรือการผสมผสานกันตามความเหมาะสม
สาระสำคัญของยุทธศาสตร์ฟื้นฟูเมืองฮ่องกง เนื่องจากฮ่องกงต้องเผชิญกับปัญหาความเสื่อมโทรมของเมือง โดยในปี 2000 ฮ่องกงมีอาคารของเอกชน จำนวน 9,300 อาคาร ในพื้นที่เขตเมืองเกาลูน ซวนวาน และไคเซิง ที่มีอายุเกินกว่า 30 ปี และในอีก 10 ปี ข้างหน้า อาคารที่มีอายุเกิน 30 ปีจะเพิ่มขึ้นอีก 50% ทำให้ปัญหาอาคารเก่าแก่ ทรุดโทรม กลายเป็นเรื่องน่าวิตก ดังนั้นจึงต้องมีการแก้ไขเพื่อยกระดับความเป็นอยู่ประชาชน ซึ่งประชากรเกือบ 60% อยู่อาศัยในแฟลตรัฐบาล รัฐบาลฮ่องกงได้วางยุทธศาสตร์ระยะยาว 20 ปี ได้แก่ พัฒนาใหม่ 2,000 อาคาร, ปรับปรุงสภาพแวดล้อมในพื้นที่เสื่อมโทรม 418 ไร่ จัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ให้ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบ 27,000 ครัวเรือน
**หลักที่การเคหะฯควรนำมาใช้**
การมีสิทธิ์อยู่อาศัยในแฟลตรัฐบาลของชาวฮ่องกง จะต้องเป็นผู้มีรายได้น้อยตามเกณฑ์ที่รัฐบาลกำหนด โดยจะต้องมาลงชื่อจองสิทธิ์ เดิมใช้เวลากว่า 7 ปี จึงจะมีสิทธิ์ได้อยู่อาศัย แต่ปัจจุบันเหลือ 2 ปี และปัจจุบันมีผู้จองสิทธิ์ประมาณ 12,000 ครอบครัว และความต้องการที่อยู่อาศัยของประชากรปีละเกือบ 20,000 หน่วยโดยจะให้สิทธิ์คนชราที่ไม่มีบุตรดูแลก่อน คนโสดที่หลังอีกทั้งยังมีสิทธิ์ได้อยู่แฟลตในเมืองอีกด้วย เพื่อจะได้ไม่ต้องเดินทางไกล ส่วนค่าเช่าแฟลตของรัฐบาลจะคิดไม่เกิน 50% ของราคาตลาด และไม่เกิน 10% ของรายได้
อย่างไรก็ตามสิ่งที่เข้มงวดของรัฐบาลฮ่องกง คือ จะทำการตรวจสอบรายได้ทุกๆ 2 ปี หากตรวจสอบพบว่ามีรายได้เกิน จะให้ย้ายออกจากแฟลตรัฐบาลทันที หากทำผิดกฎการอยู่อาศัยครบ 16 ครั้ง จะหมดสิทธิ์อยู่อาศัยในแฟลตรัฐบาล นอกจากนี้ยังไม่อนุญาตให้มีการเช่าช่วง ซึ่งจะทราบทันทีเพราะมีเจ้าหน้าที่ประจำแฟลตอยู่แล้ว อีกทั้งยังไม่อนุญาตให้วางสิ่งของไว้หน้าห้องหรือทางเดิน ห้ามเลี้ยงสุนัข ห้ามส่งเสียงดังหลัง 3 ทุ่ม ท่อทิ้งขยะมีเพียงชั้นละ 1 ช่องเท่านั้น เพื่อที่ผู้อยู่อาศัยจะได้เอาขยะใส่ถุงเพื่อนำมาทิ้งนอกห้อง (แฟลตดินแดงจะมีช่องทิ้งขยะทุกห้อง โดยส่วนใหญ่ผู้อยู่อาศัยจะนำขยะทิ้งลงช่องโดยไม่ใส่ถุงหรือคัดแยกขยะทำให้เกิดปัญหาเหล็กเป็นสนิม)
ทั้งนี้ ประเด็นดังกล่าวน่าจะเป็นตัวอย่างที่ดีของกฎระเบียบในการอยู่อาศัยของชาวแฟลตในเมืองไทยเพื่อไม่ให้เกิดความเสื่อมโทรม ไม่สร้างความลำคราญให้แก่ผู้อยู่อาศัยข้างเคียงและที่สำคัญห้ามเปลี่ยนมือ เพราะที่มีปัญหาอยู่ทุกวันนี้คือ ผู้อยู่อาศัยไม่ใช้ผู้ถือกรรมสิทธิ์
**ทุกภาคส่วนมีสิทธิ์แสดงความคิดเห็น**
ประเด็นที่น่าสนใจคือ การบริหารชุมชน ซึ่งในแต่ละโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่อยู่อาศัยหลายพันครัวเรือน หลักในการบริหารชุมชนของฮ่องกง ทุกภาคส่วนมีสิทธิแสดงความคิดเห็น โดยในแต่ละชั้นของแฟลตจะมีตัวแทน 1 คน เพื่อเข้าประชุมร่วมกับฝ่ายอื่นๆ ได้แก่ ผู้บริหารท้องถิ่น ตำรวจพื้นที่ ผู้จัดการแฟลต เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย พนักงานทำความสะอาด จะเข้าร่วมประชุมเสนอข้อบกพร่อง ปัญหา ความต้องการต่างๆ ต่อที่ประชุมเพื่อหาทางแก้ไขต่อไป โดยจะมีการประชุมทุกๆ 2 เดือน
แต่กว่าที่ฮ่องกง จะสามารถสร้างระเบียบวินัยและการย้ายที่อยู่อาศัยของประชาชนได้ง่ายเช่นในปัจจุบัน ก็ประสบปัญหาเช่นเดียวกับที่การเคหะฯประสบอยู่ในทุกวันนี้เช่นกัน มีการประท้วง และใช้เวลาทำความเข้าใจกับประชาชนนานนับ 10 ปี เมื่อโครงการแรกประสบความสำเร็จ ประชาชนได้เห็นชีวิตความเป็นอยู่ดีขึ้น ทำให้โครงการต่อๆมาง่ายขึ้น แต่สิ่งหนึ่งที่ทำให้ฮ่องกงประสบความสำเร็จง่าย อาจจะเนื่องมาจากความเป็นเดิมย่ำแย่ ชาวแฟลตต้องใช้ห้องน้ำรวม ในขณะที่โครงการใหม่มีห้องน้ำทุกหน่วย
สำหรับเงินลงทุนนั้นรับบาลจะเป็นผู้อุดหนุนทั้งหมด รวมไปถึงค่าส่วนกลางที่จะจัดเก็บอยู่ในค่าเช่า ซึ่งทุกโครงการที่ทำขึ้นขาดทุนทั้งหมด แต่การเหคะฯของฮ่องกงหรือ Hong Kong Housing Authority = HKHA จะหารายได้จากธุรกิจอื่นๆ เช่น ขายพื้นที่เชิงพาณิชย์ ภายในโครงการ เช่น ร้านค้า ห้างสรรพสินค้า หรือพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย
“แนวทางการดำเนินงานของการเคหะฯฮ่องกงนั้นน่าสนใจและน่าจะนำมาปรับเป็นแบบอย่างในเมืองไทยได้ ซึ่งสิ่งสำคัญของเค้าคือความอดทน พูดคุยกันทุกฝ่าย”นายพิทยากล่าวและว่า
ส่วนเม็ดเงินลงทุนในโครงการแรก จำนวน 2,280 หน่วย เงินลงทุน 4,000 ล้านบาท โดยการเคหะฯ จะกู้หรือออกบอนด์โดยให้กระทรวงการคลังเป็นผู้ค้ำประกัน ซึ่งเงินลงทุนจำนวนดังกล่าวจะทำให้การเคหะฯขาดทุน 2,000 ล้านบาท เพื่อลดการแบกรับภาระของการเคหะฯ ดังนั้นจึงเตรียมที่จะเสนอรับบาลชุดใหม่ ให้หาวงเงินกู้ปลอดดอกเบี้ยระยะเวลา 10 ปี แก่การเคหะฯ เพื่อลดภาระ ส่วนเงินเงินที่จะนำมาใช้จ่ายเป็นค่าขนย้ายและคืนสิทธิ์นั้นจะต้องรอคณะรัฐมนตรีชุดใหม่พิจารณาอนุมัติอีกครั้งหลังจากที่ชุดเก่าได้ผ่านความเห็นชอบแล้ว เชื่อว่าจะไม่เกิน 3 เดือน นอกจากนี้การเคหะฯ ยังมีแผนที่จะนำพื้นที่ส่วนที่เหลือไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เพื่อลดการขาดทุน เช่น อาคารสำนักงานให้เช่า ห้างสรรพสินค้า หรืออื่นๆ
