โดย วิน พรหมแพทย์ CFA
ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน
บลจ.ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล จำกัด
เชื่อว่าพวกเราหลายคนน่าจะมีความฝันอยากจะเป็นเจ้าของคอนโดฯ สักห้องหรือบ้านสักหลัง แล้วปล่อยให้เช่า เก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน เพื่อเป็นรายได้ที่ไหลเข้าบัญชีแบบประจำโดยที่ไม่ต้องออกแรงทำงาน หรือที่เรียกว่า Passive Income ต่อยอดจากเงินเดือนและเก็บกินยาวไปจนเกษียณ
แต่ในความเป็นจริงการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินไม่ต่ำกว่า 1-5 ล้านบาท เราต้องเก็บเงินให้ได้ก้อนหนึ่งเพื่อใช้เป็นเงินดาวน์ ต้องไปยื่นกู้ที่ธนาคาร แล้วกลายเป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่ต้องชำระอยู่นานหลายปี ที่แย่ไปกว่านั้นคือ กว่าจะหาคนมาเช่าห้องได้อาจต้องรอเวลาหลายเดือนหรือหลายปี บางทีต้องเจอกับผู้เช่าที่มีงอแง เช่น จ่ายค่าเช่าไม่ตรงเวลา ทำทรัพย์สินเสียหาย หรือส่งเสียงดังสร้างความรำคาญให้เพื่อนบ้าน นอกจากนี้ หากเกิดปัญหาน้ำไม่ไหล ไฟดับ หลังคารั่ว ก็อาจจะไม่พ้นภาระของเจ้าของที่ต้องเข้าไปดูแล
ทางออกหนึ่งที่ช่วยให้คุณได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ประจำแบบ Passive Income โดยไม่ต้องใช้เงินลงทุนเยอะ และไม่ต้องมีภาระในการบริหารจัดการผู้เช่า คือ การลงทุนในกองทุนรวมที่เรียกว่า Fund of Property Funds กองทุนแบบนี้จะรวบรวมเงินของผู้ลงทุนทั้งที่เป็นบุคคลและสถาบัน
โดยอาจใช้เงินลงทุนขั้นต่ำเพียง 1,000 บาท นำไปลงทุนใน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)” และ “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust หรือ REITs)” รวมทั้งอาจนำเงินไปลงทุนใน “กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)” อีกด้วย
การลงทุนในกองทุนรวมประเภท Fund of Property Funds จึงเปิดทางให้คุณได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม โดยผู้จัดการกองทุนมักจะกระจายลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ทั้งอาคารสำนักงาน คลังสินค้า ห้างค้าปลีก ฯลฯ โดยเน้นเลือกโครงการที่มีผู้เช่าอยู่เต็มหรือเกือบเต็มและมีสัญญาเช่าระยะยาว เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่าที่มั่นคง ส่งมาถึงมือผู้ลงทุนในกองทุนแบบประจำ โดยในปัจจุบัน การลงทุนในกองทุนรวมประเภทนี้คาดหวังรายได้ถึงมือผู้ลงทุนในอัตราประมาณ 6-8% ต่อปี นับว่าสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารหลายเท่า
เพื่อให้เห็นภาพเปรียบเทียบกัน เราอาจจะต้องใช้เงินลงทุนถึง 4,000,000 บาทเพื่อซื้อคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้าเพื่อหวังปล่อยเช่า และต้องได้ค่าเช่าสุทธิเดือนละ 24,000 บาทเพื่อให้เงินลงทุนของเราสร้าง Passive Income ในอัตรา 6% ต่อปี
แต่การลงทุนผ่านกองทุน Fund of Property Funds เราอาจจะให้เงินลงทุนเพียง 10,000 บาท หรือ 100,000 บาท ก็มีโอกาสที่จะสร้างรายได้ Passive Income ในอัตราประมาณ 6% ต่อปีเท่ากัน ยิ่งไปกว่านั้น การลงทุนผ่านกองทุนรวมช่วยให้เราได้ “กระจายความเสี่ยง” ได้ลงทุนในสินทรัพย์หลายประเภท
ทั้งอาคารสำนักงาน คลังสินค้า ห้างค้าปลีก ซึ่งแต่ละประเภทมีความผันผวนจากภาวะเศรษฐกิจไม่เท่ากัน ต่างจากการเป็นเจ้าของบ้านเช่าที่ผู้ให้เช่าต้องเจอ “ความเสี่ยงเฉพาะตัวสินทรัพย์” สูงกว่า เช่น หาผู้เช่าไม่ได้ ทำเลที่ตั้งเสื่อมความนิยม เกิดไฟไหม้ น้ำท่วม ฯลฯ
ความเสี่ยงหลักของการลงทุนในกองทุนรวมประเภทนี้ คือ ความผันผวนของราคาหน่วยลงทุน ซึ่งโดยทั่วไปจะมีความผันผวนมากกว่ากองทุนรวมตราสารหนี้ แต่น้อยกว่ากองทุนรวมหุ้น และเราสามารถ “ลดทอน” ความเสี่ยงตัวนี้ได้ ด้วยการถือลงทุนระยะยาว
นอกจากนี้ เราสามารถเลือกกองทุนที่มีการกระจายไปลงทุนในต่างประเทศด้วย อาทิ กองทุนเปิดซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล พร็อพเพอร์ตี้ อินคัม (CIMB-Principal Property Income Fund : CIMB-PRINCIPAL iPROP) ที่ปัจจุบันพอร์ตการลงทุนมีการแบ่งสัดส่วนเงินลงทุนกว่าครึ่งลงทุนในประเทศไทย ส่วนที่เหลือนำไปลงทุนในกองรีทของสิงคโปร์ โดยเน้นการลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพดี ทั้งอาคารสำนักงานและห้างค้าปลีกที่มีอัตราการเช่าประมาณ 90% คาดหวังผลตอบแทนจากค่าเช่าประมาณ 6% ต่อปี แต่เป็นการลงทุนในกองรีทที่มีสภาพคล่องและมีคุณภาพสินทรัพย์ดีกว่าเมืองไทย
จุดเด่นของกองทุน CIMB-PRINCIPAL iPROP ของ บลจ.ซีไอเอ็มบี-พรินซิเพิล คือกองทุนมีหลายชนิดหน่วยลงทุน (Class) เพื่อท่านนักลงทุนสามารถที่จะเลือกลงทุนใน Class ที่ต้องการ เช่น ต้องการได้รับเงินปันผลทุกไตรมาส สามารถเลือกกองทุน CIMB-PRINCIPAL iPROP-D (Class-Dividend) เพื่อสร้างรายได้ Passive Income เป็นประจำทุกไตรมาสครับ
ทั้งนี้ CIMB-PRINCIPAL iPROP มีผลการดำเนินงานที่ดีต่อเนื่อง โดยผลการดำเนินงาน 1 ปีย้อนหลัง (เดือนมีนาคม 2016) สร้างผลตอบแทนได้ 10.96% ต่อปี เทียบกับ Benchmark ที่ 6.38% ต่อปี และผลการดำเนินงานในช่วง 3 เดือน และ 6 เดือน ทำให้ได้ที่ 10.70% และ 12.14% เทียบกับ Benchmark 7.17% และ 8.55% ตามลำดับ (ผลตอบแทนย้อนหลัง ข้อมูลจาก Morningstar ณ วันที่ 31 มีนาคม 2016)
ผมคิดว่าทางเลือกในการลงทุนเพื่อสร้าง Passive Income อย่างสม่ำเสมอ ด้วยการลงทุนผ่านกองทุนรวม Fund of Property Funds จะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับท่านนักลงทุนทุกท่านครับ
สำหรับนักลงทุนที่สนใจสามารถขอหนังสือชี้ชวนและรายละเอียดกองทุนได้ที่ธนาคารซีไอเอ็มบีไทยทุกสาขาทั่วประเทศ หรือผู้สนับสนุนการขายฯ และบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน-พรินซิเพิล 0-2686-9595 www.cimb-principal.co.th
