โดย ดร.วิน อุดมรัชตวนิชย์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ
Dr.win@one-asset.com
ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา โดยรวมแล้วตลาดหุ้นไทยมีความผันผวนแกว่งตัวตามทิศทางของตลาดหุ้นในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งโดนกดดันจากปัจจัยภายนอกเป็นหลัก โดยตลาดยังคงกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีน และหลังจากธนาคารกลางจีนประกาศค่าเงินหยวนค่ากลางที่ 6.5646 หยวนต่อดอลลาร์สหรัฐ ส่งผลให้ค่าเงินหยวนอ่อนค่าลงที่สุดในรอบ 4 ปีครึ่ง ยิ่งเพิ่มความกังวลให้ตลาด เนื่องจากเงินหยวนอ่อนค่าลงอย่างรวดเร็วซึ่งผมมองว่าความกังวลเกี่ยวกับเศรษฐกิจของจีนที่เกิดขึ้นในขณะนี้ ส่วนหนึ่งเป็นความกังวลล่วงหน้าของผู้ลงทุนเป็นหลัก และจะส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการลงทุนในภูมิภาคเอเชียและตลาดหุ้นไทยต่อไปอีกระยะหนึ่ง
อย่างไรก็ดี ในแง่ของภาคการลงทุน ผู้ลงทุนควรมีสินทรัพย์ที่สามารถลดความผันผวน ซึ่งผมได้แนะนำสัดส่วนการจัดพอร์ตการลงทุนของปีนี้ โดยให้น้ำหนักการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสัดส่วนประมาณ 20% ของพอร์ตการลงทุนซึ่งความน่าสนใจของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลักๆ คือ เป็นธุรกิจที่มีลักษณะเป็นสินทรัพย์ที่มีเจ้าของเดียว (Single Asset) และสามารถสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ โดยกองทุนอสังหาฯ จะเหมาะสำหรับผู้ลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดหุ้นมีความผันผวนและทำให้ผลตอบแทนไม่แน่นอน
จากการคาดการณ์แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยภายในประเทศที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับต่ำต่อไปในช่วงครึ่งปีแรกนี้จะส่งผลดีต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลตอบแทนเกิดจากรายได้ค่าเช่า ซึ่งทำให้ yield spread ยังมีความน่าสนใจ เพราะอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะให้ผลตอบแทนในการจ่ายเงินปันผลสูงกว่าหากเทียบกับลงทุนในอัตราผลตอบแทนของพันธบัตร โดยสะท้อนจากผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ปัจจุบันให้ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2.5-2.6% ต่อปี
ในขณะที่อัตราการจ่ายปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังคงให้ผลตอบแทนในเกณฑ์ที่ดีอย่างสม่ำเสมอ
สำหรับผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การบริหารงานของ บลจ.วรรณ กองทุนเปิด วรรณ พร็อพเพอร์ตี้ พลัส ดิวิเดน ฟันด์ (ONE-PROP-D) ผลการดำเนินงาน YTD (30 ธ.ค.) ให้ผลตอบแทน 8.09% ขณะที่จัดตั้งกองทุนตั้งแต่ 11 มี.ค. 2013 ถึง 30 ธ.ค. 2015 กองทุนให้ผลตอบแทนประมาณ 2.22% เทียบกับเกณฑ์มาตรฐานติดลบที่ระดับ 1.62% และ7.73% ตามลำดับ
สำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บริษัทแนะนำให้เลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มการเติบโตของอัตราค่าเช่าที่สม่ำเสมอ เช่น อสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจค้าปลีก (Retail), ขนส่ง (Transport), โรงแรม ที่อยู่อาศัย (Hotel Residential) สำนักงานออฟฟิศให้เช่า (Office) และเน้นคัดเลือกคุณภาพของสินทรัพย์ที่เลือกลงทุน นอกจากนี้ควรพิจารณาฐานะทางการเงินของผู้รับสิทธิเช่า (Sponsor) และศึกษาเกี่ยวกับผู้บริหารของโครงการด้านการสร้างรายได้และสัญญาเช่าในระยะยาว เพราะจะส่งผลต่อรายได้ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
•ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
•ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุนรวมไม่ได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต
