ชูกองทรัสต์ TREIT เติบโตจากคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าขนาดใหญ่ที่มีดีมานด์สูงต่อเนื่อง พร้อมจ่ายผลตอบแทนสูงสม่ำเสมอ แม้เจอปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจ
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน บลจ.บัวหลวง จำกัด รายงานข้อมูลเกี่ยวกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นการลงทุนรูปแบบใหม่เพื่อเป็นหนึ่งในทางเลือกในการลงทุนของผู้ลงทุนที่มีความประสงค์จะได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ และการที่โครงสร้างของทรัสต์จัดให้มีการบริหารงาน
โดยผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) และผู้ดูแลผลประโยชน์กองทรัสต์ (REIT Trustee) เพื่อถ่วงดุลอำนาจและตรวจสอบการปฏิบัติงานซึ่งกันเป็นการรักษาผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์และป้องกันการแสวงหาผลประโยชน์โดยมิชอบ
โดยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรูปแบบการลงทุนที่มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอดีตในหลายมิติ กล่าวคือ เปิดกว้างโอกาสให้กองทรัสต์สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้
นอกจากนี้สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไม่อนุญาตให้ลงทุน เช่น โรงพยาบาล โรงงานอุตสาหกรรมนอกพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น อนุญาตให้ซื้อลงทุนในหุ้นสามัญในบริษัทที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่ต้องในสัดส่วนไม่น้อยกว่าร้อยละ 99 แทนที่จะซื้อเฉพาะอสังหาริมทรัพย์แต่เพียงอย่างเดียว
สามารถกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ถึงร้อยละ 35 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์หรือได้สูงถึงร้อยละ 60 หากถูกจัดอยู่ใน investment grade จากสถาบันจัดอันดับเครดิตเทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาตให้กู้ยืมได้เพียงร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทุน จ่ายเงินปันผล/เงินส่วนแบ่งกำไรในอัตราร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว หมายถึง กำไรสุทธิที่อ้างอิงสถานะเงินสดซึ่งปรับปรุงด้วยรายการอื่นตามที่ ก.ล.ต.กำหนด เช่น กำไร (ขาดทุน) ที่ได้จากการประเมินหรือทบทวนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
เงินที่กันไว้สำหรับคืนเงินต้นจากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน (ถ้ามี) ส่วนต่างของรายได้ค่าเช่าและค่าเช่าจ่ายที่รับรู้ตามเกณฑ์เส้นตรงของมาตรฐานการบัญชีกับที่เกิดขึ้นจริงตามสัญญา
ขณะที่เรื่องภาษีหัก ณ ที่จ่ายหรือภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับเงินส่วนแบ่งรายได้และกำไรส่วนเกินจากทุนสำหรับการลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจมีหรือไม่มีความแตกต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ขึ้นกับประเภทของนักลงทุน ซึ่งพบว่านักลงทุนทั่วไปในไทยจะไม่มีความแตกต่างสำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรและกำไรส่วนเกินทุนสำหรับการลงทุนในกองทรัสต์และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่้นักลงทุนทั่วไปต่างประเทศจะเสียเพิ่มเฉพาะภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ และไม่เสียภาษีสำหรับกำไรส่วนเกินทุนเมื่อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งนักลงทุนสถาบันไทยจะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตรา 20%
สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ จากที่ไม่ต้องเสียหากเป็นบริษัทจดทะเบียนหรือเสียเพียงกึ่งหนึ่งหากเป็นบริษัททั่วไปแต่นักลงทุนสถาบันต่างประเทศจะเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ และภาษีหัก ณ
ที่จ่าย 15% สำหรับกำไรส่วนเกินทุนจากที่ไม่เคยเสียเลย
ทั้งนี้ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) จะมุ่งเน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานและอาคารคลังสินค้าที่มีรายได้ประจำเป็นค่าเช่าเป็นหลัก โดยการลงทุนครั้งแรกจะลงทุนในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าจำนวน 45 ยูนิต พื้นที่อาคารรวมประมาณ 214,523 ตารางเมตร บนที่ดินที่มีเนื้อที่รวมประมาณ 306 ไร่ โดยรายได้หลักของกองทรัสต์มาจากรายได้ค่าเช่าตามสัญญาเช่าของทรัพย์สินที่ลงทุน ทำให้มีความมั่นคงและความสม่ำเสมอของรายได้สูง
โดยทรัพย์สินที่จะลงทุนครั้งแรกมีจุดเด่นในเรื่องของทำเลที่ตั้งซึ่งอยู่ในนิคมฯ หรือสวนอุตสาหกรรมชั้นแนวหน้าของประเทศ ทรัพย์สินที่จะลงทุนมีคุณภาพสูงทั้งในด้านการออกแบบสำหรับการใช้งานด้านการอุตสาหกรรมและมีอาคารเป็นอาคารใหม่ที่มีอายุเฉลี่ยต่ำผู้เช่าทรัพย์สินในปัจจุบันเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียงและฐานะการเงินมั่นคง และบริหารจัดการโดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่ดีที่สุดรายหนึ่งของประเทศ
สำหรับการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมที่ผ่านมาจะพบว่ากองทุนประเภทนี้สามารถจ่ายเงินปันผลได้อย่างต่อเนื่องเกือบทุกไตรมาสจะมากน้อยแตกต่างตามผลประกอบการในแต่ละกองทุน แม้ในยามวิกฤตเศรษฐกิจก็สามารถจ่ายเงินปันผลได้
โดยอัตราการจ่ายเงินปันผลรายไตรมาสเฉลี่ยส่วนใหญ่อยู่ในระดับปานกลางค่อนข้างสูงในอัตราประมาณ 6.9-8.3% ต่อปี ณ ปัจจุบัน ส่วนมูลค่าการซื้อขายต่อวันขึ้นกับกองทุนนั้นๆ กองที่มีขนาดใหญ่ โดยส่วนใหญ่จะมีซื้อขายในระดับหลายล้านบาทต่อวัน ซึ่งน่าจะมี liquidity เพียงพอในการซื้อเพิ่มเติมหรือขายออก
นอกจากนี้ ราคาตลาดสูงกว่าราคา IPO เป็นส่วนใหญ่ แสดงให้เห็นถึงความมั่นใจของนักลงทุนที่มีต่อกองทุนประเภทนี้
บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน บลจ.บัวหลวง จำกัด รายงานข้อมูลเกี่ยวกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นการลงทุนรูปแบบใหม่เพื่อเป็นหนึ่งในทางเลือกในการลงทุนของผู้ลงทุนที่มีความประสงค์จะได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ และการที่โครงสร้างของทรัสต์จัดให้มีการบริหารงาน
โดยผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) และผู้ดูแลผลประโยชน์กองทรัสต์ (REIT Trustee) เพื่อถ่วงดุลอำนาจและตรวจสอบการปฏิบัติงานซึ่งกันเป็นการรักษาผลประโยชน์ของผู้ถือหน่วยทรัสต์และป้องกันการแสวงหาผลประโยชน์โดยมิชอบ
โดยทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรูปแบบการลงทุนที่มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในอดีตในหลายมิติ กล่าวคือ เปิดกว้างโอกาสให้กองทรัสต์สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศได้
นอกจากนี้สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไม่อนุญาตให้ลงทุน เช่น โรงพยาบาล โรงงานอุตสาหกรรมนอกพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น อนุญาตให้ซื้อลงทุนในหุ้นสามัญในบริษัทที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่ต้องในสัดส่วนไม่น้อยกว่าร้อยละ 99 แทนที่จะซื้อเฉพาะอสังหาริมทรัพย์แต่เพียงอย่างเดียว
สามารถกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ถึงร้อยละ 35 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทรัสต์หรือได้สูงถึงร้อยละ 60 หากถูกจัดอยู่ใน investment grade จากสถาบันจัดอันดับเครดิตเทียบกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาตให้กู้ยืมได้เพียงร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินรวมของกองทุน จ่ายเงินปันผล/เงินส่วนแบ่งกำไรในอัตราร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว โดยกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว หมายถึง กำไรสุทธิที่อ้างอิงสถานะเงินสดซึ่งปรับปรุงด้วยรายการอื่นตามที่ ก.ล.ต.กำหนด เช่น กำไร (ขาดทุน) ที่ได้จากการประเมินหรือทบทวนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
เงินที่กันไว้สำหรับคืนเงินต้นจากการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน (ถ้ามี) ส่วนต่างของรายได้ค่าเช่าและค่าเช่าจ่ายที่รับรู้ตามเกณฑ์เส้นตรงของมาตรฐานการบัญชีกับที่เกิดขึ้นจริงตามสัญญา
ขณะที่เรื่องภาษีหัก ณ ที่จ่ายหรือภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับเงินส่วนแบ่งรายได้และกำไรส่วนเกินจากทุนสำหรับการลงทุนในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจมีหรือไม่มีความแตกต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ขึ้นกับประเภทของนักลงทุน ซึ่งพบว่านักลงทุนทั่วไปในไทยจะไม่มีความแตกต่างสำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรและกำไรส่วนเกินทุนสำหรับการลงทุนในกองทรัสต์และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่้นักลงทุนทั่วไปต่างประเทศจะเสียเพิ่มเฉพาะภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ และไม่เสียภาษีสำหรับกำไรส่วนเกินทุนเมื่อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งนักลงทุนสถาบันไทยจะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตรา 20%
สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ จากที่ไม่ต้องเสียหากเป็นบริษัทจดทะเบียนหรือเสียเพียงกึ่งหนึ่งหากเป็นบริษัททั่วไปแต่นักลงทุนสถาบันต่างประเทศจะเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% สำหรับเงินส่วนแบ่งกำไรในกองทรัสต์ และภาษีหัก ณ
ที่จ่าย 15% สำหรับกำไรส่วนเกินทุนจากที่ไม่เคยเสียเลย
ทั้งนี้ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TREIT) จะมุ่งเน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานและอาคารคลังสินค้าที่มีรายได้ประจำเป็นค่าเช่าเป็นหลัก โดยการลงทุนครั้งแรกจะลงทุนในกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าจำนวน 45 ยูนิต พื้นที่อาคารรวมประมาณ 214,523 ตารางเมตร บนที่ดินที่มีเนื้อที่รวมประมาณ 306 ไร่ โดยรายได้หลักของกองทรัสต์มาจากรายได้ค่าเช่าตามสัญญาเช่าของทรัพย์สินที่ลงทุน ทำให้มีความมั่นคงและความสม่ำเสมอของรายได้สูง
โดยทรัพย์สินที่จะลงทุนครั้งแรกมีจุดเด่นในเรื่องของทำเลที่ตั้งซึ่งอยู่ในนิคมฯ หรือสวนอุตสาหกรรมชั้นแนวหน้าของประเทศ ทรัพย์สินที่จะลงทุนมีคุณภาพสูงทั้งในด้านการออกแบบสำหรับการใช้งานด้านการอุตสาหกรรมและมีอาคารเป็นอาคารใหม่ที่มีอายุเฉลี่ยต่ำผู้เช่าทรัพย์สินในปัจจุบันเป็นบริษัทที่มีชื่อเสียงและฐานะการเงินมั่นคง และบริหารจัดการโดยผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่ดีที่สุดรายหนึ่งของประเทศ
สำหรับการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรมที่ผ่านมาจะพบว่ากองทุนประเภทนี้สามารถจ่ายเงินปันผลได้อย่างต่อเนื่องเกือบทุกไตรมาสจะมากน้อยแตกต่างตามผลประกอบการในแต่ละกองทุน แม้ในยามวิกฤตเศรษฐกิจก็สามารถจ่ายเงินปันผลได้
โดยอัตราการจ่ายเงินปันผลรายไตรมาสเฉลี่ยส่วนใหญ่อยู่ในระดับปานกลางค่อนข้างสูงในอัตราประมาณ 6.9-8.3% ต่อปี ณ ปัจจุบัน ส่วนมูลค่าการซื้อขายต่อวันขึ้นกับกองทุนนั้นๆ กองที่มีขนาดใหญ่ โดยส่วนใหญ่จะมีซื้อขายในระดับหลายล้านบาทต่อวัน ซึ่งน่าจะมี liquidity เพียงพอในการซื้อเพิ่มเติมหรือขายออก
นอกจากนี้ ราคาตลาดสูงกว่าราคา IPO เป็นส่วนใหญ่ แสดงให้เห็นถึงความมั่นใจของนักลงทุนที่มีต่อกองทุนประเภทนี้
