ASTVผู้จัดการรายวัน- "ชวินดา" รับนักลงทุนยังเข้าใจการตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ กอง REIT ไม่มากนัก เตรียมหาช่องทางจัดอบรมให้ความรู้นักลงทุน พร้อมศึกษาและหาสินทรัพย์ใหม่ๆเป็นทางเลือกให้นักลงทุน
นางสาวชวินดา หาญรัตนกูล รองกรรมการผู้จัดการ สายงานกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทุนส่วนบุคค บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กรุงไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า นักลงทุนส่วนใหญ่ยังสับสนเกี่ยวกับกฎเกณฑ์การจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) ซึ่งทางบลจ.กรุงไทยเอง อาจจะต้องมีการจัดอบรม หรือหาช่องทางการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับกอง REIT ให้มากมากขึ้น
ทั้งนี้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในประเทศไทยนั้นอยู่ภายใต้กองทุนรวม โดยทางคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ต้องการให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยเทียบเท่ากับกองทุนอสังหาฯของมาตรฐานสากล ซึ่งกอง REIT นั้นอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์ เป็นลักษณะเฉพาะและไม่ใช่กองทุนรวมที่เป็นนิติบุคคล โดยจะมีทรัสตี (Trustee) ที่ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของ REIT มีหน้าที่เก็บรักษาทรัพย์สินและดูแลการจัดการ REIT ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ส่วนทรัสตี เมเนเจอร์ (Trustee manager) ที่คล้ายกับผู้จัดการกองทุน จะทำหน้าที่ขออนุมัติจัดตั้ง REIT ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. และมีหน้าที่จัดการ REIT รวมทั้งเป็นผู้ออกใบทรัสต์จำหน่ายให้แก่ผู้ลงทุน และนำเงินที่ได้ไปจัดตั้งกองทรัสต์และนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตามข้อดีของกอง REIT นั้นค่อนข้างเปิดกว้าง ไม่มีข้อกำหนดในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ห้ามผิลศีลธรรม ซึ่งสินทรัพย์ที่เรากำลังศึกษาอยู่หาก REIT ประกาศใช้ ได้แก่ตลาดสด และสนามกอล์ฟ ซึ่งก่อนหน้านี้นักลงทุนสอบถามเข้าไปที่ก.ล.ต.เป็นจำนวนมากว่าสามารถลงทุนได้หรือไม่หากเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าเป็นกอง REIT เชื่อว่าน่าจะสามารถทำได้แต่อาจจะต้องปรึกษากับก.ล.ต.อีกที เนื่องจากอาจเกิดความกังวลกับรายได้ของสนามกอล์ฟ เป็นต้น
นอกจากนี้สินทรัพย์ประเภทร้านค้า ทางเราก็สนใจอยู่เช่นกันอาจจะจัดตั้งกองทุนขึ้นมาแล้วจับร้านค้ายิบย่อยเข้ามาในกองทุน เหมือนกับต่างประเภทที่มี PUB FUND โดยสินทรัพย์ภายในกองทุนดังกล่าวจะเป็นผับ บาร์ ร้านอาหาร จำนวนมากที่เข้ามาอยู่ในพอร์ต หรือจะเป็นประเภทสินทรัพย์อสังหาฯให้เช่าและมีผู้เช่าเต็มจำนวน เป็นต้น อย่างไรก็ตามระหว่างนี้ทางก.ล.ต.กำลังหารือกับสรรพกรในเรื่องของภาษีอยู่
นางสาวชวินดา กล่าวต่อว่า ส่วนแผนการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์นี้ เราเตรียมจัดตั้งกองทุนอสังหาฯที่จะไป ลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นห้างสรรพสินค้า และจะนำห้างพันธุ์ทิพย์งามวงศ์วาน เข้ามาอยู่ในพอร์ตก่อนและหากมีห้างสรรพสินค้าที่น่าสนใจจึงค่อยนำเข้ามาเพิ่มในอนาคต โดยทางเจ้าของสินทรัพย์จะมีการปรับปรุงพื้นที่บางส่วนก่อนที่จะนำมาจัดตั้งกองทุน ซึ่งจุดเด่นของห้างสรรพสินค้าดังกล่าวนอกจากจะเป็นแหล่งขายอุปกรณ์คอมพิวเตอร์และสินค้าไอทีแล้ว ยังเป็นศูนย์รวมพระเครื่องแหล่งใหญ่อีกด้วย
อย่างไรก็ตามกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการของบลจ.กรุงไทยนั้น ทางเราก็คงจะยังไม่มีการนำมาระดมทุนเพื่อสินทรัพย์เพิ่มหากมีการประกาศใช้กองทุน REIT ซึ่งทางก.ล.ต.จะให้เวลาอีก 1 ปีเพื่อเพิ่มทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์เข้ามาเพิ่ม
ทั้งนี้ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับหลักการในการกำกับดูแล REIT นั้นจะมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) คือ สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้นจาก 10% เป็น 50% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ผ่อนคลายข้อจำกัดในการถือหน่วยของบุคคลใดบุคคลหนึ่งมากขึ้นจากไม่เกิน 1 ใน 3 เป็นไม่เกิน 50% เพื่อไม่ให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งมีอำนาจเบ็ดเสร็จในการกำหนดนโยบาย
อย่างไรก็ตามบลจ. และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมนั้นทางก.ล.ต. ได้กำหนดให้มีเวลาระยะหนึ่งในการปรับตัว โดยบลจ. ยังคงสามารถยื่นขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้ และให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ได้อีก 1 ปีนับจากวันที่ประกาศมีผลใช้บังคับ
นางสาวชวินดา หาญรัตนกูล รองกรรมการผู้จัดการ สายงานกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทุนส่วนบุคค บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กรุงไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า นักลงทุนส่วนใหญ่ยังสับสนเกี่ยวกับกฎเกณฑ์การจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) ซึ่งทางบลจ.กรุงไทยเอง อาจจะต้องมีการจัดอบรม หรือหาช่องทางการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับกอง REIT ให้มากมากขึ้น
ทั้งนี้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในประเทศไทยนั้นอยู่ภายใต้กองทุนรวม โดยทางคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ต้องการให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยเทียบเท่ากับกองทุนอสังหาฯของมาตรฐานสากล ซึ่งกอง REIT นั้นอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์ เป็นลักษณะเฉพาะและไม่ใช่กองทุนรวมที่เป็นนิติบุคคล โดยจะมีทรัสตี (Trustee) ที่ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของ REIT มีหน้าที่เก็บรักษาทรัพย์สินและดูแลการจัดการ REIT ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ส่วนทรัสตี เมเนเจอร์ (Trustee manager) ที่คล้ายกับผู้จัดการกองทุน จะทำหน้าที่ขออนุมัติจัดตั้ง REIT ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. และมีหน้าที่จัดการ REIT รวมทั้งเป็นผู้ออกใบทรัสต์จำหน่ายให้แก่ผู้ลงทุน และนำเงินที่ได้ไปจัดตั้งกองทรัสต์และนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตามข้อดีของกอง REIT นั้นค่อนข้างเปิดกว้าง ไม่มีข้อกำหนดในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ห้ามผิลศีลธรรม ซึ่งสินทรัพย์ที่เรากำลังศึกษาอยู่หาก REIT ประกาศใช้ ได้แก่ตลาดสด และสนามกอล์ฟ ซึ่งก่อนหน้านี้นักลงทุนสอบถามเข้าไปที่ก.ล.ต.เป็นจำนวนมากว่าสามารถลงทุนได้หรือไม่หากเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าเป็นกอง REIT เชื่อว่าน่าจะสามารถทำได้แต่อาจจะต้องปรึกษากับก.ล.ต.อีกที เนื่องจากอาจเกิดความกังวลกับรายได้ของสนามกอล์ฟ เป็นต้น
นอกจากนี้สินทรัพย์ประเภทร้านค้า ทางเราก็สนใจอยู่เช่นกันอาจจะจัดตั้งกองทุนขึ้นมาแล้วจับร้านค้ายิบย่อยเข้ามาในกองทุน เหมือนกับต่างประเภทที่มี PUB FUND โดยสินทรัพย์ภายในกองทุนดังกล่าวจะเป็นผับ บาร์ ร้านอาหาร จำนวนมากที่เข้ามาอยู่ในพอร์ต หรือจะเป็นประเภทสินทรัพย์อสังหาฯให้เช่าและมีผู้เช่าเต็มจำนวน เป็นต้น อย่างไรก็ตามระหว่างนี้ทางก.ล.ต.กำลังหารือกับสรรพกรในเรื่องของภาษีอยู่
นางสาวชวินดา กล่าวต่อว่า ส่วนแผนการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์นี้ เราเตรียมจัดตั้งกองทุนอสังหาฯที่จะไป ลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นห้างสรรพสินค้า และจะนำห้างพันธุ์ทิพย์งามวงศ์วาน เข้ามาอยู่ในพอร์ตก่อนและหากมีห้างสรรพสินค้าที่น่าสนใจจึงค่อยนำเข้ามาเพิ่มในอนาคต โดยทางเจ้าของสินทรัพย์จะมีการปรับปรุงพื้นที่บางส่วนก่อนที่จะนำมาจัดตั้งกองทุน ซึ่งจุดเด่นของห้างสรรพสินค้าดังกล่าวนอกจากจะเป็นแหล่งขายอุปกรณ์คอมพิวเตอร์และสินค้าไอทีแล้ว ยังเป็นศูนย์รวมพระเครื่องแหล่งใหญ่อีกด้วย
อย่างไรก็ตามกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการของบลจ.กรุงไทยนั้น ทางเราก็คงจะยังไม่มีการนำมาระดมทุนเพื่อสินทรัพย์เพิ่มหากมีการประกาศใช้กองทุน REIT ซึ่งทางก.ล.ต.จะให้เวลาอีก 1 ปีเพื่อเพิ่มทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์เข้ามาเพิ่ม
ทั้งนี้ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สำหรับหลักการในการกำกับดูแล REIT นั้นจะมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) คือ สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้นจาก 10% เป็น 50% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ ผ่อนคลายข้อจำกัดในการถือหน่วยของบุคคลใดบุคคลหนึ่งมากขึ้นจากไม่เกิน 1 ใน 3 เป็นไม่เกิน 50% เพื่อไม่ให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งมีอำนาจเบ็ดเสร็จในการกำหนดนโยบาย
อย่างไรก็ตามบลจ. และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมนั้นทางก.ล.ต. ได้กำหนดให้มีเวลาระยะหนึ่งในการปรับตัว โดยบลจ. ยังคงสามารถยื่นขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้ และให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ได้อีก 1 ปีนับจากวันที่ประกาศมีผลใช้บังคับ
