โดยกมลทิพย์ หิรัญประเสริฐสุข
yokkamonthip@gmail.com
ไม่ต้องแปลกใจหากอ่านพาดหัวแล้วคิดว่า ทำไมกอง REIT หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) ถึงเป็นการลงทุนรูปแบบเกือบใหม่ของประเทศไทย ซึ่งหากอ่านบทความนี้จบลง หลายคนคงถึงบางอ้อกันเลยทีเดียว เอาเป็นว่าตอนนี้เรามาทำความรู้จักกับ "กอง REIT" ที่นักลงทุนหลายคนสงสัยกันดีกว่า
โดยเมื่อปีที่ผ่านมา คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ หรือ ก.ล.ต.ได้อนุมัติหลักการในการจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ซึ่งจะเป็นทางเลือกการลงทุนรูปแบบใหม่ และเป็นการพัฒนาโครงสร้างการระดมทุนและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามแนวทางสากลที่นิยมใช้กันในต่างประเทศ
หลักการในการกำกับดูแล REIT จะสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของ REIT ในต่างประเทศ ซึ่งมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) เช่น สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย
ซึ่งกอง REIT นั้นสามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้นจาก 10% เป็น 50% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ รวมถึงผ่อนคลายข้อจำกัดในการถือหน่วยของบุคคลใดบุคคลหนึ่งมากขึ้นจากไม่เกิน 1 ใน 3 เป็นไม่เกิน 50% เพื่อไม่ให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งมีอำนาจเบ็ดเสร็จในการกำหนดนโยบาย
ทั้งนี้ การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น ต้องมีการกำกับดูแลกิจการที่ดี มีกรรมการอิสระ มีเกณฑ์ที่ให้สิทธิผู้ถือใบทรัสต์คล้ายผู้ถือหุ้น เช่น การทำรายการที่เกี่ยวโยงกันต้องได้รับมติเห็นชอบจากที่ประชุมผู้ถือใบทรัสต์
อย่างไรก็ตามความพิเศษของ REIT อีกประการหนึ่ง คือ บริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้ด้วย ทั้งนี้ ก.ล.ต. อยู่ระหว่างหารือกับกรมสรรพากรที่จะให้รูปแบบการจัดเก็บภาษีเกี่ยวกับธุรกรรม REIT ใกล้เคียงกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด
โดยธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการ ก.ล.ต. มองว่า REIT จะเป็นทางเลือกการลงทุนใหม่ที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นวิธีที่ทำให้ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรง และมีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากโครงสร้าง REIT มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนและบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ดังนั้น ในอนาคตท้ายที่สุดจึงไม่ควรมีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่อไป แต่เพื่อให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมมีเวลาระยะหนึ่งในการปรับตัว คณะกรรมการ ก.ล.ต. ด้กำหนดนโยบายให้ บลจ. ยังคงสามารถยื่นขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ได้ และให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่มทุนเพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ได้อีก 1 ปีนับจากวันที่ประกาศมีผลใช้บังคับทั้งนี้ จะเปิดโอกาสให้มีการแปลงสภาพกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT ได้ โดยจะได้ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในประเด็นภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ต่อไป
มุมมองผู้จัดการกองทุน
ชวินดา หาญรัตนกูล รองกรรมการผู้จัดการ สายงานกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทุนส่วนบุคค บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) กรุงไทย จำกัด (มหาชน) ขยายความว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในประเทศไทยนั้นอยู่ภายใต้กองทุนรวม โดยทาง ก.ล.ต. ต้องการให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยเทียบเท่ากับกองทุนอสังหาฯของมาตรฐานสากล ซึ่งกอง REIT นั้นอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์ เป็นลักษณะเฉพาะและไม่ใช่กองทุนรวมที่เป็นนิติบุคคล
โดยจะมีทรัสตี (Trustee) ที่ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของ REIT มีหน้าที่เก็บรักษาทรัพย์สินและดูแลการจัดการ REIT ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ ส่วนทรัสตี เมเนเจอร์ (Trustee manager) ที่คล้ายกับผู้จัดการกองทุน จะทำหน้าที่ขออนุมัติจัดตั้ง REIT ต่อสำนักงาน ก.ล.ต. และมีหน้าที่จัดการ REIT รวมทั้งเป็นผู้ออกใบทรัสต์จำหน่ายให้แก่ผู้ลงทุน และนำเงินที่ได้ไปจัดตั้งกองทรัสต์และนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตามข้อดีของกอง REIT นั้นค่อนข้างเปิดกว้าง ไม่มีข้อกำหนดในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ห้ามผิลศีลธรรม ซึ่งสินทรัพย์ที่เรากำลังศึกษาอยู่หาก REIT ประกาศใช้ ได้แก่ตลาดสด และสนามกอล์ฟ ซึ่งก่อนหน้านี้นักลงทุนสอบถามเข้าไปที่ก.ล.ต.เป็นจำนวนมากว่าสามารถลงทุนได้หรือไม่หากเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าเป็นกอง REIT เชื่อว่าน่าจะสามารถทำได้แต่อาจจะต้องปรึกษากับก.ล.ต.อีกที เนื่องจากอาจเกิดความกังวลกับรายได้ของสนามกอล์ฟ เป็นต้น
สำหรับทรัสตี เมเนเจอร์ นั้น นอกจากจะมีบริษัทจัดการกองทุน เหมือนกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 แล้ว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็มีโอกาสเข้ามาทำหน้าที่นี้ได้เช่นกัน แต่ต้องมีบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญมีความเข้าใจ แต่ต้องมีระบบที่รองรับได้ใบอนุญาตจากสำนักงาน ก.ล.ต.
ชวินดา กล่าวต่อว่า ที่ผ่านมานักลงทุนหลายคนอาจจะยังไม่เข้าใจการลงทุนในกอง REIT ซึ่งทางบลจ.กรุงไทยเองอาจจะต้องมีการจัดอบรม หรือหาช่องทางการเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับกอง REIT ให้มากขึ้น ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ของบลจ.กรุงไทย นั้นทางเราก็คงจะยังไม่มีการนำมาระดมทุนเพื่อสินทรัพย์เพิ่มหากมีการประกาศใช้กองทุน REIT ซึ่งทางก.ล.ต.จะให้เวลาอีก 1 ปีเพื่อเพิ่มทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์ ซึ่งเราอาจจะให้กองทุนอสังหาฯที่มีอยู่ในตลาดทยอยครบอายุไป
มาถึงตอนนี้เชื่อว่าหลายคนคงถึงบางอ้อ กันเสียที ว่ากฎกอง REIT ก็ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ใหม่สำหรับการลงทุน แต่กอง REIT นี้คล้ายกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่หลายคนคุ้นเคย เพียงแต่กฎเกณฑ์ในการจัดตั้งนั้นมีความหยืดหยุ่น และเปิดโอกาสให้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหลากหลายมากขึ้น รวมถึงมีความเป็นสากลมาขึ้นอีกด้วย
ทั้งนี้ ก.ล.ต. อยู่ระหว่างหารือกับกรมสรรพากรที่จะให้รูปแบบการจัดเก็บภาษีเกี่ยวกับธุรกรรม REIT ซึ่งหากการรือเสร็จสิ้่นลงและกฎเกณฑ์ทั้งหมดสามารถประกาศใช้ได้ เชื่อว่าภายในปี 2555 จะได้เห็น "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" เกิดขึ้นเป็นครั้งแรกในประเทศไทยอย่างแน่นอน
