นักวิเคราะห์จากบล.อยุธยา มองกองทุนอสังหาฯไทคอนยังเติบโตต่อเนื่อง หลังกลุ่มชิ้นส่วนยานยนต์มีความต้องการเช่าโรงงานสำเร็จรูปมากขึ้น แนะนำนักลงทุน "ถือ" รับปันผล 6.9% ต่อปี
รายงานข่าวจากบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) อยุธยา จำกัด เปิดเผยว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) มีผลประกอบการที่เติบโตต่อเนื่องนับตั้งแต่ ไตรมาสที่ 1 ปี 2553 เป็นผลจากการขยายกำลังการผลิตของกลุ่มอุตสาหกรรมผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ผลักดันอัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่าฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดที่ 86.8% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 เพิ่มเป็น 94.3% ในไตรมาสที่4 ปี 2553 เราคาดการณ์ว่าในช่วง 1 ปีข้างหน้าบริษัทจะมีการเติบโตจาก 2 ส่วน คือ 1. อัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่า (Organic growth) จะเต็ม 100% และ 2. ในช่วงกลางเดือน พ.ย. 54 จากการเข้าซื้อสินทรัพย์พื้นที่ให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปจาก TICON มูลค่าประมาณ 1.2-1.4 พันล้านบาท (Acquisition growth) คงคำแนะนำ ถือลงทุนสำหรับเงินปันผล และประเมินมูลค่าพื้นฐาน TFUND เท่ากับ 11.87 บาท
อย่างไรก็ตามแม้ว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่อัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่าที่เพิ่มขึ้นมาโดยตลอดนับตั้งแต่จุดต่ำสุดที่ 86.8% ใน 1Q53 ซึ่งเป็นผลจากวิกฤติเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาและยุโรปเพิ่มขึ้นเป็น 94.3% ณ สิ้นปี 53 ส่งผลให้ผลประกอบการของ TFUND เติบโตต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2553 จนถึงไตรมาสที่ 3 ปี 2553 ในขณะที่ไตรมาส 4Q53 แสดงผลประกอบการรายไตรมาสสูงสุดในรอบปีโดยที่ Net Investment Income ในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 เท่ากับ 178 ล้านบาท (+27%YoY และ +18%QoQ) เป็นผลบวกจากทั้งอัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่าที่เพิ่มสูงขึ้นในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 ประกอบกับการเข้าซื้อพอร์ตพื้นที่ให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปเพิ่มเติมอีก 35 แห่งหรือ 85.94 พันตารางเมตรจาก TICON ในเดือน ต.ค. 53
รายงานข่าวระบุต่อว่า เราคาดการณ์การฟื้นตัวของอัตราครอบครอบพื้นที่ให้เช่าที่เป็นปัจจัยผลักดันอัตราเติบโตของผลประกอบการในปี 53 จะยังเป็นปัจจัยหลักผลักดันในปีนี้เช่นเดียวกัน โดยที่อัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่ายังมีช่องว่างที่จะเพิ่มขึ้นได้อีก 5-6% เทียบกับอัตราที่เกิดขึ้นจริง ณ สิ้นปี 53 การขยายการลงทุนของกลุ่มผู้ผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ยังเป็นกลุ่มหลักที่ผลักดันความต้องการให้เช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปในปีนี้ซึ่งภาพรวมปริมาณผลิตรถยนต์และรถกระบะในปี 54 ของทั้งอุตสาหกรรมจะเติบโต 9%YoY มาที่ 1.8 ล้านคัน โดยยอดผลิตในเดือน ม.ค. 54 เติบโตสูง 41%YoY อย่างไรก็ตามด้วยปัจจัยลบที่เกิดขึ้นในปัจจุบันจากภัยธรรมชาติแผ่นดินไหวและสึนามิในญี่ปุ่นที่อาจส่งผลลบระยะสั้นให้เกิดการชะลอลงทุนทางตรงของนักลงทุนญี่ปุ่น เราคาดการณ์แบบอนุรักษ์นิยมว่า อัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่า ณ สิ้นปี 54 จะขยับขึ้นมาที่ 98%
โดยจุดเด่นของการลงทุนของ TFUND อยู่ที่แนวโน้มการจ่ายเงินปันผลแบบต่อเนื่องที่อัตราผลตอบแทน 6.9% ต่อปี หรือ 0.80 บาทต่อหน่วยลงทุนต่อปี และเราประเมินมูลค่าพื้นฐานของ TFUND เท่ากับ 11.87 บาทต่อหน่วยลงทุนโดยใช้วิธี DCF (Cost of Equity = 12.5%, Implicit Growth = 1%) อย่างไรก็ตาม TFUND อาจมีความเสี่ยงในการลงทุนเพิ่มเติมจากประเด็นการจัดตั้ง REIT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) เข้ามาแทนที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) และอนุญาตให้กองอสังหาฯเดิมสามารถเพิ่มทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์ใหม่ได้อีก 1 ปี
ในกรณีของ TFUND ไม่แปลงสภาพเป็น REIT อาจจะด้วยสาเหตุด้านผลประโยชน์ทางด้านภาษีของ REIT ด้อยกว่า Property Fund (ปัจจุบันยังไม่ได้ข้อสรุปหลักเกณฑ์ผลประโยชน์ภาษีของ REIT) การเพิ่มทุนของ TFUND จะเกิดขึ้นครั้งสุดท้ายในเดือน พ.ย. 54 และแนวโน้มการขยายพอร์ตของ TFUND จะสิ้นสุดลงหลังจากนั้นซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อความน่าสนใจในการลงทุน TFUND ได้ในอนาคต อย่างไรก็ตามด้วยอัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่าในปัจจุบันประกอบกับอัตราค่าเช่าที่อยู่ในระดับทรงตัวประมาณ 170 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เราคาดการณ์ว่าแนวโน้มการจ่ายเงินปันผลของ TFUND ยังอยู่ในระดับเดิมที่ 0.80 บาทต่อหน่วยลงทุนต่อปีแม้ว่า TFUND จะไม่แปลงสภาพจาก Property Fund เป็น REIT ก็ตาม
รายงานข่าวจากบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) อยุธยา จำกัด เปิดเผยว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) มีผลประกอบการที่เติบโตต่อเนื่องนับตั้งแต่ ไตรมาสที่ 1 ปี 2553 เป็นผลจากการขยายกำลังการผลิตของกลุ่มอุตสาหกรรมผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ผลักดันอัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่าฟื้นตัวจากจุดต่ำสุดที่ 86.8% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2553 เพิ่มเป็น 94.3% ในไตรมาสที่4 ปี 2553 เราคาดการณ์ว่าในช่วง 1 ปีข้างหน้าบริษัทจะมีการเติบโตจาก 2 ส่วน คือ 1. อัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่า (Organic growth) จะเต็ม 100% และ 2. ในช่วงกลางเดือน พ.ย. 54 จากการเข้าซื้อสินทรัพย์พื้นที่ให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปจาก TICON มูลค่าประมาณ 1.2-1.4 พันล้านบาท (Acquisition growth) คงคำแนะนำ ถือลงทุนสำหรับเงินปันผล และประเมินมูลค่าพื้นฐาน TFUND เท่ากับ 11.87 บาท
อย่างไรก็ตามแม้ว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่อัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่าที่เพิ่มขึ้นมาโดยตลอดนับตั้งแต่จุดต่ำสุดที่ 86.8% ใน 1Q53 ซึ่งเป็นผลจากวิกฤติเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาและยุโรปเพิ่มขึ้นเป็น 94.3% ณ สิ้นปี 53 ส่งผลให้ผลประกอบการของ TFUND เติบโตต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2553 จนถึงไตรมาสที่ 3 ปี 2553 ในขณะที่ไตรมาส 4Q53 แสดงผลประกอบการรายไตรมาสสูงสุดในรอบปีโดยที่ Net Investment Income ในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 เท่ากับ 178 ล้านบาท (+27%YoY และ +18%QoQ) เป็นผลบวกจากทั้งอัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่าที่เพิ่มสูงขึ้นในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 ประกอบกับการเข้าซื้อพอร์ตพื้นที่ให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปเพิ่มเติมอีก 35 แห่งหรือ 85.94 พันตารางเมตรจาก TICON ในเดือน ต.ค. 53
รายงานข่าวระบุต่อว่า เราคาดการณ์การฟื้นตัวของอัตราครอบครอบพื้นที่ให้เช่าที่เป็นปัจจัยผลักดันอัตราเติบโตของผลประกอบการในปี 53 จะยังเป็นปัจจัยหลักผลักดันในปีนี้เช่นเดียวกัน โดยที่อัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่ายังมีช่องว่างที่จะเพิ่มขึ้นได้อีก 5-6% เทียบกับอัตราที่เกิดขึ้นจริง ณ สิ้นปี 53 การขยายการลงทุนของกลุ่มผู้ผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ยังเป็นกลุ่มหลักที่ผลักดันความต้องการให้เช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปในปีนี้ซึ่งภาพรวมปริมาณผลิตรถยนต์และรถกระบะในปี 54 ของทั้งอุตสาหกรรมจะเติบโต 9%YoY มาที่ 1.8 ล้านคัน โดยยอดผลิตในเดือน ม.ค. 54 เติบโตสูง 41%YoY อย่างไรก็ตามด้วยปัจจัยลบที่เกิดขึ้นในปัจจุบันจากภัยธรรมชาติแผ่นดินไหวและสึนามิในญี่ปุ่นที่อาจส่งผลลบระยะสั้นให้เกิดการชะลอลงทุนทางตรงของนักลงทุนญี่ปุ่น เราคาดการณ์แบบอนุรักษ์นิยมว่า อัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่า ณ สิ้นปี 54 จะขยับขึ้นมาที่ 98%
โดยจุดเด่นของการลงทุนของ TFUND อยู่ที่แนวโน้มการจ่ายเงินปันผลแบบต่อเนื่องที่อัตราผลตอบแทน 6.9% ต่อปี หรือ 0.80 บาทต่อหน่วยลงทุนต่อปี และเราประเมินมูลค่าพื้นฐานของ TFUND เท่ากับ 11.87 บาทต่อหน่วยลงทุนโดยใช้วิธี DCF (Cost of Equity = 12.5%, Implicit Growth = 1%) อย่างไรก็ตาม TFUND อาจมีความเสี่ยงในการลงทุนเพิ่มเติมจากประเด็นการจัดตั้ง REIT (กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) เข้ามาแทนที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) และอนุญาตให้กองอสังหาฯเดิมสามารถเพิ่มทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์ใหม่ได้อีก 1 ปี
ในกรณีของ TFUND ไม่แปลงสภาพเป็น REIT อาจจะด้วยสาเหตุด้านผลประโยชน์ทางด้านภาษีของ REIT ด้อยกว่า Property Fund (ปัจจุบันยังไม่ได้ข้อสรุปหลักเกณฑ์ผลประโยชน์ภาษีของ REIT) การเพิ่มทุนของ TFUND จะเกิดขึ้นครั้งสุดท้ายในเดือน พ.ย. 54 และแนวโน้มการขยายพอร์ตของ TFUND จะสิ้นสุดลงหลังจากนั้นซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อความน่าสนใจในการลงทุน TFUND ได้ในอนาคต อย่างไรก็ตามด้วยอัตราครอบครองพื้นที่ให้เช่าในปัจจุบันประกอบกับอัตราค่าเช่าที่อยู่ในระดับทรงตัวประมาณ 170 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เราคาดการณ์ว่าแนวโน้มการจ่ายเงินปันผลของ TFUND ยังอยู่ในระดับเดิมที่ 0.80 บาทต่อหน่วยลงทุนต่อปีแม้ว่า TFUND จะไม่แปลงสภาพจาก Property Fund เป็น REIT ก็ตาม
