ก่อนจะซื้อกองทุนอสังหาฯ

โดยเสกสรร โตวิวัฒน์
บลจ.บัวหลวง จำกัด

ปัจจุบันกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็กลับมาได้รับความสนใจอีกครั้ง เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันที่อยู่ในระดับต่ำจนไม่จูงใจให้ฝากเงิน ผลประกอบการของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ส่วนใหญ่จ่ายผลตอบแทนได้สม่ำเสมอในอดีต

ทำให้ผู้ลงทุนเริ่มเข้าใจและหันมามองการลงทุนลักษณะนี้มากขึ้น ซึ่งผู้ลงทุนที่สนใจสามารถซื้อหน่วยฯ ได้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือลงทุนผ่านกองทุนรวมประเภท Funds of fund ที่นำเงินไปกระจายลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้อีกต่อหนึ่ง

อย่างไรก็ตามกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีความพิเศษมากกว่ากองทุนรวมประเภทอื่นเพราะผู้จัดการกองทุนจะนำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่โดยตรง มิได้นำไปซื้อหุ้นบริษัทหรือตราสารหนี้ จึงมีความ “ยาก”

ในการทำความเข้าใจและมี “โอกาส” ที่หาไม่ได้ในการลงทุนประเภทอื่นซ่อนอยู่ ดังนั้นก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจึงควรทำความเข้าใจ “ธรรมชาติ” ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์

และ “ลักษณะเฉพาะ” ของแต่ละกองทุนให้ดีเสียก่อนว่ามีจุดเด่นหรือจุดด้อยอย่างไร ยอมรับความเสี่ยงเฉพาะเหล่านี้ได้หรือไม่ เพื่อไม่ให้เกิดการผิดหวังการลงทุนในการลงทุนจากความไม่เข้าใจ

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างจากการลงทุนในหุ้นสามัญของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อยู่มาก เพราะการซื้อหุ้นบริษัท เท่ากับเข้าร่วมเป็นเจ้าของกิจการที่ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

จากการซื้อที่ดิน ซื้ออิฐหินปูนทรายมาก่อสร้างบ้าน สร้างตึกและอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้น คาดหวังผลตอบแทนได้สูง ขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงด้านต่างๆ มากเช่นกัน ทั้งสภาวะเศรษฐกิจ ความเสี่ยงด้านธุรกิจ การจัดการ หรือการจัดหาเงินทุนหากเน้นการกู้ยืม

แต่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีระดับความเสี่ยงที่ต่ำกว่าการลงทุนในหุ้นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีกฎว่าจะต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ก่อสร้างเสร็จแล้วเป็นส่วนใหญ่

เน้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากเจ้าของที่มีลูกค้า (ผู้เช่า) อยู่แล้ว เพื่อให้เมื่อจัดตั้งแล้วกองทุนจะมีรายได้เกิดขึ้นทันทีจากค่าเช่ารายเดือน

ทำให้กองทุนอสังหาฯ มีความสม่ำเสมอของรายได้ค่าเช่ามากกว่า รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของหุ้นบริษัทจดทะเบียน และกองทุนยังจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ลงทุนสม่ำเสมอกว่าเพราะไม่จำเป็นต้องเก็บเงินไว้ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการต่อไป และกฎกำหนดให้ต้องจ่ายเงินปันผลออกมาไม่ต่ำกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิในแต่ละปีด้วย

ความที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเฉพาะตัวมากกว่ากองทุนหุ้นและกองทุนตราสารหนี้ทั่วไป ดังนั้นการจะเลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองใดนั้น จึงมีข้อคำนึงเพื่อตัดสินใจที่แตกต่างจากกองทุนรวมประเภทอื่น ที่พอจะสรุปเป็นแนวทางได้ดังนี้

Freehold หรือ Leasehold

ความแตกต่างระหว่างการ “ซื้อ” และ “เซ้ง” มีนัยสำคัญมากสำหรับการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะกองทุนประเภท Leasehold เมื่อสิทธิการเช่าหมดไปมูลค่าของเงินที่นำไปลงทุนในสิทธิการเช่านั้นจะกลายเป็นศูนย์ไปด้วย

ขณะที่แบบ Freehold จะมีโอกาสที่ผู้ลงทุนจะได้ประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ตามมิได้หมายความว่ากองทุนประเภท Leasehold จะไม่น่าลงทุน เพียงแต่กองทุนประเภท Leasehold

ควรที่จะต้องจ่ายเงินคืนเป็นผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนในระดับที่สูงกว่า Freehold ในระดับที่จูงใจมากๆ เพราะมองได้ว่าเงินที่จ่ายคืนมานั้นจะเสมือนเป็นการจ่ายคืนเงินต้นมาด้วย

ทำเลที่ตั้งและประเภทของอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทก็มีความเสี่ยงและโอกาสสร้างรายได้ที่แตกต่างกัน เช่น การลงทุนในโรงงานให้เช่าเทียบกับศูนย์การค้าหรือสนามบิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวกับลงทุนกระจายหลายแห่ง

ก็เรียกได้ว่ามีการกระจายความเสี่ยงกรณีทรัพย์สินเกิดความเสียหายไม่เท่ากัน และที่สำคัญทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินนั้นๆ เหมาะสมกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์แค่ไหนด้วย

คุณภาพของทรัพย์สิน
ความทันสมัย และรูปแบบที่เหมาะสมต่อการใช้งานที่ตรงกับความต้องการของผู้เช่าก็เป็นอีกประเด็นที่สร้างหลักประกันได้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ น่าสนใจเพียงพอที่จะมีผู้เช่าอย่างต่อเนื่องหรือไม่

ไม่จำเป็นว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องเป็นของใหม่ ก่อสร้างด้วยวัสดุชั้นดีราคาแพง ขอเพียงมีความคงทน ง่ายต่อการบำรุงรักษา และตรงกับความต้องการใช้งานของผู้เช่าเป็นสำคัญ

ฝีมือของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์และผู้จัดการกองทุน

เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เรื่องการดูแลลูกค้า ความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ความรู้ด้านกฎหมายเฉพาะด้าน และจรรยาบรรณของผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ คือสิ่งกำหนดว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ จะมีลูกค้ามาเช่าต่อเนื่องเพียงใด

อย่างไรก็ตามแม้ว่าจะมีการว่าจ้างผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์แล้ว ตัวผู้จัดการกองทุนผู้รับผิดชอบโดยตรงในกองทุนนั้นๆ ก็สมควรจะต้องมีความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดีด้วย

ถ้ามีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์มาก่อน ก็จะเข้าใจรูปแบบและกฎหมายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คอยปกป้องผลประโยชน์ของกองทุนให้กับผู้ลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

คุณภาพของผู้เช่า

เป็นปัจจัยสำคัญอีกอย่างที่จำเป็นต้องพิจารณา เพราะหากเป็นผู้เช่าที่มีชื่อเสียง มีฐานะการเงินมั่นคง ก็มั่นใจได้ว่าจะมีการเช่าต่อเนื่องยาวนานได้มากกว่าผู้เช่าที่มีฐานะการเงินไม่มั่นคง หรือหากเป็นการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจก็ควรพิจารณาว่าธุรกิจนั้นๆ มีความมั่นคงในการเติบโตมากน้อยเพียงใดด้วย

นอกจากนั้นสิ่งที่ควรนำมาร่วมพิจารณาเลือกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วย ก็เช่น กองทุนมีเงื่อนไขพิเศษสำหรับการลงทุนหรือไม่ มีรูปแบบการรับประกันผลตอบแทนหรือความเสี่ยงให้กับผู้ลงทุนหรือไม่

ซึ่งปัจจัยต่างๆ ทั้งหมดนี้ เมื่อประเมินแล้วก็จะพอมองเห็นว่าความเสี่ยงที่มีเป็นอย่างไร โอกาสเกิดความเสียหายจากความเสี่ยงนั้นมีมากน้อยแค่ไหน

และประมาณการผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์กองทุนนั้นๆ เพียงพอที่จะแลกกับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นหรือเปล่า เมื่อประเมินแล้วสรุปสุดท้ายตัวผู้ลงทุนเองก็จะน่าได้คำตอบว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เลือกอยู่นั้น น่าสนใจลงทุนหรือไม่